Satın alma sözleÅŸmesi neden bu kadar önemli?

Bir kat mülkiyeti satışı söz konusu olduğunda, bir satış sözleşmesi çok önemlidir. Satın alma sözleşmesi satışı resmileştirir ve her iki taraf için de şartları ve yükümlülükleri belirler. Satın alma sözleşmesini imzalayarak, hem alıcı hem de satıcı burada yer alan hüküm ve koşulları kabul eder ve böylece yasal olarak bunlara uymakla yükümlü olur.

Satın alma sözleşmesinin bir diğer önemli yönü de her iki tarafın çıkarlarını korumaktır. Sözleşme, her bir taraftan ne beklendiğini açıkça tanımlar ve alıcının mülkü sözleşmede kararlaştırılan koşulda ve fiyatta almasını sağlar.

• Yasal olarak bağlayıcı
• Çıkarların korunması
• Yanlış anlaşılmaların önlenmesi
• Satış belgeleri

Satış sözleşmesi aynı zamanda taraflar arasında yanlış anlamaların ve belirsizliklerin önlenmesine de yardımcı olur. Her iki tarafa da ne yapmaları gerektiği ve diğer taraftan ne bekleyebilecekleri konusunda net talimatlar verir. Bu şekilde, potansiyel sorunlar büyük çatışmalara yol açmadan önce önceden tespit edilebilir ve çözülebilir.

Satın alma sözleÅŸmesinin içeriÄŸi

Daire satış sözleşmesi, bir dairenin alım ve satım koşullarını belirleyen önemli bir yasal sözleşmedir. Sözleşme, alıcı ve satıcının hak ve yükümlülüklerini düzenler ve dairenin devrine ilişkin koşulları belirler.

İşte tipik bir daire satış sözleşmesinde yer alabilecek en önemli noktalardan bazıları:

• Satıcı ve alıcının adı
• Satın alma fiyatı ve ödeme yöntemleri
• Dairenin konumu ve açıklaması
• Daire mobilya detayları
• Mülkün takyidatları ve kusurları
• Anahtarların devir teslim zamanı
• Garanti yönetmelikleri
• Gecikme faizi
• Özel anlaÅŸmalar

Bir kat mülkiyeti satın aldığınızda, kat mülk iyeti sahipleri derneğinin bir parçası olursunuz ve böylece ortak mülkü etkileyen önemli kararlarda söz sahibi olursunuz.

Daire alımının ve mal sahipleri birliğinin tüm yönlerinin açık ve yasal olarak bağlayıcı bir şekilde düzenlenmesini sağlamak için, aşağıdaki hususlar da satın alma sözleşmesine dahil edilir:

• Ä°lave özel mülk
• Mevcut özel kullanım hakları
• Kullanım hakları dahil ortak mülkiyet
• Toplum düzeni
• Ev ücretlerinin tutarı
• Bakım rezervi tutarı
• Mevcut bina planları ve bina tanımı

Ek belgeler

Bir kat mülkiyeti satıcısı olarak, potansiyel alıcıların belirli belgeleri görmeyi talep edebileceği gerçeğine kendinizi hazırlamalısınız.

Bu belgeler aşağıdakileri içerir, ancak bunlarla sınırlı değildir:

• Bölünme beyanı
• Yıllık hesaplar
• Ev parasının miktarı
• Bakım rezervinin miktarı
• Kat mülkiyeti sahipleri derneÄŸi kararları
• Toplum düzeni

Şimdi ilgili belgelere, içeriklerine ve görevlerine bir göz atalım.

Bölünme beyanı: Mülkiyet paylarının bölünmesi

Bölünme beyanı, satın alma sözleşmesinin temelini oluşturan ve malikler topluluğu için kural ve düzenlemeleri belirleyen önemli bir belgedir. Mülkiyet paylarının tam olarak nasıl bölüneceği de taksim beyannamesinde düzenlenir.

Yıl sonu tabloları: Gelir ve Giderler

Yıl sonu beyannameleri mal sahipleri derneğinin gider ve gelirlerini listeler. Alıcı burada binanın yıllık masraflarının ne kadar yüksek olduğunu ve bunların her bir konut birimi arasında nasıl dağıtıldığını görebilir.

Ev parasının miktarı: Topluluk finansmanı

Konut aidatı, mal sahiplerinin ortak mülkü finanse etmek için ödedikleri aylık bir katkıdır. Alıcı, katlanmak zorunda kalacağı mali yükü tahmin edebilmek için aidat miktarını bilmelidir.

Onarımlar için bakım rezervi tutarı

Bakım rezerv i, mal sahipleri birliği tarafından ortak mülk üzerindeki onarım ve bakım önlemlerini finanse etmek için oluşturulan bir mali rezervdir. Alıcı, bakım rezervinin miktarını ve gelecekteki onarım ve bakım önlemlerini finanse etmek için yeterli olup olmadığını bilmelidir.

Kat Mülkiyeti Sahipleri DerneÄŸi’nin önceki kararları

Alıcı, mal sahipleri topluluğunun geçmişte hangi kararları aldığını bilmelidir, çünkü bunların gelecekteki maliyetler ve yükümlülükler üzerinde etkisi olabilir.

Topluluk Kuralları: WEG’in Hakları ve Görevleri

Topluluk kuralları, maliklerin hak ve yükümlülüklerini ve ortak mülkün yönetimi ve kullanımına ilişkin düzenlemeleri tanımlar. Alıcı, kendisi için hangi düzenlemelerin geçerli olduğunu bilmek için topluluk kurallarını dikkatlice kontrol etmelidir.

Bu nedenle bir ön satın alma sözleÅŸmesi önemlidir

Belirli koşullar altında, bir ön satın alma sözleşmesi üzerinde anlaşmaya varmak da faydalı olabilir. Bu, özellikle uygun bir alıcı bulduysanız ancak gerçek satış hala biraz zaman alacaksa faydalıdır. Bir ön satın alma sözleşmesi ile satışı şimdiden bağlayıcı hale getirebilir ve böylece satın alma bedelini hemen ödemek zorunda kalmadan erken bir aşamada bir alıcıyı güvence altına alabilirsiniz.

Ön satın alma anlaşması alıcı ve satıcıyı güvence altına alıyor

Noter ataması: Bu noterin görevidir

Noter, hem ön satın alma sözleşmesinde hem de satın alma sözleşmesinin kendisinde önemli bir rol oynar. Yasal olarak her iki sözleşme tarafının çıkarlarını dikkate almak ve yasal olarak kusursuz bir sözleşme hazırlamakla yükümlüdür.

Bir bakışta noterin en önemli görevleri:

• Ön satın alma sözleÅŸmesinin hazırlanması
• Tapu sicilinde ön bildirim
• Nihai sözleÅŸmenin noter tasdiki

Ön satın alma sözleÅŸmesinin hazırlanması

Bir ön satın alma anlaşması durumunda, noter genellikle önce satıcı ile alıcı arasındaki düzenlemeleri ve anlaşmaları belirleyen bir sözleşme taslağı hazırlayacaktır. Daha sonra, dairenin uygun şekilde bölündüğünden ve tanımlandığından emin olmak için ilgili tüm belgeler gözden geçirilir.

Tapu sicilinde ön bildirim

Ön satın alma sözleşmesi her iki tarafça imzalandıktan sonra, noter aynı zamanda tapu sicilinde bir öncelik bildirimi yapmak için ön sözleşmeyi tapu siciline kaydettirmekten de sorumludur. Bu öncelik bildirimi, nihai satın alma sözleşmesi imzalanır imzalanmaz alıcının tapu siciline kaydedilmesini sağlar.

Nihai sözleÅŸmenin noter tasdiki

Nihai satın alma sözleşmesi hazırlanırken noter, ön satın alma sözleşmesinin hazırlanmasında olduğu gibi benzer bir rol üstlenir. Örneğin tapu siciline kayıt ve satın alma bedelinin ödenmesi gibi tüm yasal hususların dikkate alınmasını sağlar. Noter ayrıca her iki sözleşme tarafının imzalarını tasdik eder ve satın alma sözleşmesinin tapu siciline kaydedilmesini sağlar.

Sonuç: Bir dairenin satışı için satın alma sözleÅŸmesi

Özetle, satış sözleşmesi bir kat mülkiyeti satışının en önemli unsurlarından biridir. Dairenin satın alınmasıyla ilgili tüm koşulları ve yükümlülükleri belirler ve satışın yasal olarak sağlam olmasını sağlar. Bazı durumlarda, hem sizi hem de alıcıyı koruyan bir ön satış sözleşmesi hazırlamaya da değer. Tüm önemli belgeleri toplamak ve noter tarafından hazırlanan satın alma sözleşmesini dikkatlice kontrol etmek için kendinize yeterli zaman tanıyın, böylece dairenizin başarılı bir şekilde satılmasının önünde hiçbir engel kalmaz.

Mal sahipleri topluluÄŸunun hak ve görevleri

Birden fazla kişi ölen bir kişinin terekesine ortak mirasçı olduğunda mirasçılar topluluğu ortaya çıkar. Mirasçılar topluluğunun üyeleri olarak, ortak mirasçılar çeşitli hak ve yükümlülüklere sahiptir.

Haklar: mirastan feragat, miras payını satma ve fesih

Bu haklar, diğerlerinin yanı sıra, mirası kullanma hakkı ve miras payını satma hakkını da içerir. Her bir ortak mirasçı, diğer ortak mirasçıların ilk ret hakkına sahip olduğu miras payını satma hakkına sahiptir. Mirasçılar topluluğunun artık işlev görmemesi veya miras konusunda bir anlaşmazlık olması halinde mirasçılar topluluğunu feshetme hakkı da vardır.

Buna ek olarak, ortak mirasçılar mirası kabul etmek istemiyorlarsa veya ölen kişinin borçlarını üstlenmek zorunda kalacaklarsa, belirli koşullar altında mirası reddetmelerine izin verilir. Mirastan feragat belli bir süre içinde yapılmalıdır.

Bir bakışta haklar:

• Mirastan feragat etmek
• Kullanım hakkı
• Mirası satma hakkı
• İlk reddetme hakkı
• Ortak mülkiyet topluluÄŸunu feshetme hakkı

Görevler: Kira sözleÅŸmeleri, yönetim & Co.

Mirasçıların görevleri arasında, ölen kişi öldüğü sırada bir apartman dairesinde ya da evde kiracıysa, kira sözleşmelerini devralmak da yer alır. Mirasçıların ayrıca mirasa karşı bir yönetim görevi de vardır. Mirası düzgün bir şekilde yönetmeli, bakımını yapmalı ve gerekirse bakım önlemleri almalıdırlar.

Ortak mirasçıların bir diğer önemli görevi de terekenin borçlarının ödenmesidir. Ortak mirasçılar müteveffanın borçlarından müteselsilen sorumludur ve bunların ödenmesini sağlamalıdır. Bunu yaparken, mirasın vergilerini de dikkate almalıdırlar.

Görevleriniz özetlendi:

• Kira sözleÅŸmelerinin üstlenilmesi
• Ä°dari görev
• Terekenin yükümlülüklerinin ödenmesi

Bir dairenin satışı için ön koÅŸul

Mirasçılar topluluğundan bir dairenin satılabilmesi için tüm mirasçıların satışı kabul etmesi gerekir. Bir satış ancak müştereken ve karşılıklı mutabakatla gerçekleştirilebilir. Bu, mirasın sorunsuz bir şekilde yönetilmesini sağlamak için mirasçılar arasında yakın işbirliği ve anlaşma gerektirir.

Mirasçılar dairenin satışı konusunda anlaşmalıdır

Ancak, uygulamada ortak bir satış üzerinde anlaşmak genellikle zor olabilir. Genellikle mülkle ilgili duygular ve anılar vardır, bu da konuyu bazı mirasçılar için hassas hale getirebilir.

Bu nedenle, bireysel mirasçıların satışı henüz istememeleri veya kabul edememeleri nadir görülen bir durum değildir. Bazı durumlarda bu durum mirasla ilgili anlaşmazlıklara ve ihtilaflara yol açabilir. Şimdi bu durumda ne gibi seçenekler olduğuna daha yakından bakacağız.

Mirasçılar topluluÄŸunda anlaÅŸmazlık ve çatışma

Mirasçılar topluluğu dairenin satışı konusunda anlaşmazlığa düşerse, dostane bir çözüm bulmak zor olabilir. Tüm mirasçılar satışa rıza göstermezse, mülk satılamaz.

Bu durumda, mirasçılar topluluğunun ilerlemesi için çeşitli olasılıklar vardır.

Miras payının ortak mirasçılar tarafından ödenmesi

Bir olasılık, tek bir ortak mirasçının diğer ortak mirasçılara ödeme yapması ve böylece mülkün tek sahibi olmasıdır. Bir ortak mirasçı diğer ortak mirasçılara ödeme yapmak isterse, öncelikle mülkün değeri ve ortak mirasçıların payları belirlenmelidir. Bu amaçla bir bilirkişi ya da ekspere başvurulabilir. Daha sonra her bir ortak mirasçının payı mülkün değerine göre hesaplanır. Diğer ortak mirasçılara ödeme yapmak isteyen ortak mirasçı, mülkteki paylarını elde etmek için diğer ortak mirasçılara karşılık gelen payı ödemelidir.

Miras payının ödenmesi bu şekilde gerçekleşir:

• Gayrimenkul değerinin belirlenmesi
• Miras payının hesaplanması
• Ortak mirasçılara ödeme yapılır

Miras payının üçüncü tarafa satılması

Ancak, diğer mirasçıların satış yapan mirasçının payını almayı kabul etmemeleri veya alamamaları söz konusu olabilir. Bu durumda, satan mirasçı payını üçüncü bir kişiye satabilir. Bunun için ön koşul, ortak mirasçılara iki aylık bir ilk ret hakkı tanınmış olması ve miras payının satışının sadece bir bütün olarak mümkün olmasıdır. Mirasınızın bir kısmını satmaya karar verirseniz, bu sadece daire için değil, mirasın geri kalanı için de geçerlidir.

Bölge mahkemesi tarafından yapılan bölme ihalesi

Bölge mahkemesi tarafından mirasçılar topluluğunda yapılan taksim müzayedesi genellikle son çaredir. Mirasçılar anlaşamazsa, bir mirasçı taksim müzayedesi için başvurabilir. Yerel mahkeme daha sonra geliri ortak mirasçılar arasında bölüştürmek üzere mülkü açık artırmaya çıkaracaktır. Ancak, bu yol genellikle yüksek maliyetlerle ilişkilendirilir ve genellikle özel bir satıştan önemli ölçüde daha düşük gelir elde edilmesine neden olur.

Bir bakışta bölme müzayedesi:

• AnlaÅŸmazlık durumunda son çare
• Yerel mahkeme tarafından uzlaşma
• Gelirlerin mirasçılar arasında paylaÅŸtırılması
• Dezavantaj: Yüksek maliyetler ve düÅŸük satın alma fiyatı

Prosedür: Miras kalan bir dairenin satışı

Birkaç mirasçıya bir konut miras kaldığında ve bu konutu satmaya karar verdiklerinde, satışı yasal olarak doğru bir şekilde gerçekleştirmek için belirli adımları izlemeleri gerekir. Bu, mirasçılar topluluğu içinde iyi bir planlama ve koordinasyonun yanı sıra satış sürecinin sorunsuz bir şekilde yürütülmesini sağlamak için deneyimli bir noterin katılımını gerektirir.

İşte önceden en önemli noktalar:

1. Tüm mirasçılar topluluÄŸu tarafından satışa onay verilmesi
2. Mülkün pazarlanması
3. Noterde satın alma sözleÅŸmesinin hazırlanması
4. Satın alma bedelinin ödenmesi ve uzlaÅŸma

Satışa onay verilmesi

İlk olarak, mirasçılar topluluğunun dairenin satılması konusunda hemfikir olması gerekir. Tüm mirasçılar bunu kabul etmelidir. Bir anlaşmaya varıldıktan sonra, satış fiyatı, gelirin mirasçılar arasında paylaştırılması ve satışı kimin gerçekleştireceği gibi satışın tüm yönlerini düzenleyen ortak bir karar alınmalıdır.

Mülkün pazarlanması

Mirasçılar topluluğu daireyi satmaya karar verdikten sonra, mülk piyasaya sunulmalıdır. Bu amaçla, daireye değer biçmesi, emlak teşhirlerini hazırlaması ve pazarlamayı üstlenmesi için bir emlakçı görevlendirilebilir. Alternatif olarak, mirasçılar ilan vererek veya çevrimiçi platformları kullanarak daireyi kendileri de satabilirler.

Noterde satın alma sözleÅŸmesinin hazırlanması

Bir alıcı bulunduğunda, noter randevusu ayarlanmalı ve bu randevu sırasında satın alma sözleşmesi, devir ve tapu kaydı değişikliği yapılmalıdır. Satın alma sözleşmesi, satın alma fiyatı, mülkiyetin ne zaman devredileceği ve diğer tüm koşullar gibi satışın tüm ayrıntılarını düzenler. Devir, satıcının mülkün mülkiyetini alıcıya devrettiğine dair resmi beyanıdır. Tapu kaydı değişikliği, alıcının tapu kaydına dairenin yeni sahibi olarak girilmesidir.

Satın alma bedelinin ödenmesi ve uzlaÅŸma

Tüm formaliteler tamamlandıktan sonra, alıcı satın alma bedelini ödemelidir. Satın alma bedeli alınır alınmaz tapu değişikliği gerçekleştirilir ve alıcı dairenin yeni sahibi olarak kaydedilir.

Mirasçılık belgesi için baÅŸvuru: Önemli olan budur

Satış işlemi sırasında mirasçılar, miras kalan evin tapusuna sahip olduklarını kanıtlamalıdır. Vefat eden mal sahibi tapu sicilinde hala mal sahibi olarak kayıtlı olduğundan, bunun için genellikle bir veraset belgesi gereklidir. Veraset belgesi için veraset mahkemesine başvurulabilir, ancak her durumda gerekli değildir. Alternatif olarak, veraset, kamuya açık bir belgede (örneğin noter vasiyeti) yer alması ve tasarrufun açılış kaydının sunulması koşuluyla, bir Avrupa veraset belgesi veya GBO’nun 35 (1) maddesi uyarınca ölüm üzerine bir mülk tasarrufu ile de kanıtlanabilir.

Hızlı satış durumunda tapu kaydı

Vasiyetçinin ölümünden sonra tapu sicili hatalı hale geldiğinden, mirasçıların gerekirse satıştan önce tapu siciline mülkiyet durumlarını kaydettirmeleri önerilir. Mirasçılar genellikle tapu kaydını düzeltmek ve kendilerini yeni malikler olarak kaydetmekle yükümlüdür. Satış yıllar sonra gerçekleşirse bu özellikle önemli olabilir. Bu durumda, tapu kaydının düzeltilmesi mümkün olan en kısa sürede ve en geç mirastan sonraki iki yıl içinde yapılmalıdır. Bu süre içinde işlem genellikle ücretsizdir.

Daha sonra satılması durumunda transkripsiyon gerekmez

Bununla birlikte, ev satışı merhumun ölümünden hemen sonra gerçekleşirse, tapu sicilinin düzeltilmesi genellikle gerekli değildir. Bu durumda, örneğin mirasçılık belgesi ibraz edilerek mülkiyet kanıtlanabilir ve alıcı doğrudan tapu siciline kaydedilebilir.

Özet olarak en önemli şeyler:

• Dairenin yeni sahipliğini kanıtlayan veraset belgesi
• Alternatif: Avrupa Veraset Belgesi ile İspat
• Mirasçılar topluluÄŸu yeni malik olarak kayıt yaptırmalıdır
• Ä°stisna: Satış, mirasın kabulünden kısa bir süre sonra gerçekleÅŸir

Sonuç: Bir dairenin mirasçılar topluluÄŸu tarafından satışı

Özetle, bir dairenin mirasçılar topluluğu tarafından satılması karmaşık bir süreç olabilir. Bu nedenle, sizin ve ortak mirasçılarınızın haklarınızı ve yükümlülüklerinizi bilmeniz özellikle önemlidir. Mirasçılar topluluğu satış konusunda anlaştıktan sonra, mirasçılar miras kalan dairenin kendilerine ait olduğunu kanıtlamalıdır. Bu, mirasçılık belgesi için başvuruda bulunarak yapılabilir, ancak Avrupa mirasçılık belgesi veya ölüm üzerine mülkiyetin elden çıkarılması gibi mülkiyeti kanıtlamanın alternatif yolları da vardır. Daha sonraki bir satışta sorun yaşamamak için tapu sicilindeki mülkiyet durumunu düzeltmek de mantıklı olabilir.

Ä°kamet hakkı açıklandı

Bir emeklilik planı olarak gayrimenkul söz konusu olduÄŸunda, oturma hakkı kavramını duymuÅŸ olabilirsiniz. Oturma hakkı, bir hak sahibine, baÅŸkasına ait olsa bile bir mülkü kullanma hakkı verir. Oturma hakkı sınırlı ya da sınırsız bir süre için kararlaÅŸtırılabilir ve bir bedel karşılığında ya da bedelsiz olabilir.

İkamet hakkı tanımlar:

• Ä°zin verilen bir mülkün kullanımı
• Ömür boyu vs. sınırlı
• Ücretli ve ücretsiz

Ömür boyu ikamet hakkı söz konusu olduğunda bu durum özellikle ilginç bir hal almaktadır. Ömür boyu ikamet hakkı, mülk satılsa veya miras kalsa bile, hak sahibinin mülkü hayatının geri kalanı boyunca kullanmasına izin verir. Bu tür bir oturma hakkı genellikle yaşlı insanlar veya aile üyeleri için kalıcı bir ev sağlamak amacıyla güvence olarak kullanılır.

Ä°kamet hakkı kimin için deÄŸerlidir?

Prensip olarak, ömür boyu ikamet hakkı, bireysel koşullara ve ihtiyaçlara bağlı olarak farklı kişilere verilebilir. Ancak tipik olarak yaşam hakkı, mal sahibinin mülkünde yaşamak isteyen ancak kendi mülkünü satın alamayacak durumda olan yaşlı kişilere veya aile üyelerine verilir.

Yaşlı insanlar, yaşlılıklarında yeni bir mülk satma veya satın alma endişesi duymadan tanıdık çevrelerinde yaşamaya devam edebilmelerini sağlamak için ömür boyu ikamet hakkı elde edebilirler. Bu genellikle bekar olan veya eşi vefat etmiş olan yaşlılar için iyi bir seçenektir.

İkamet hakkı yakın akrabalar, eşler, ebeveynler ve büyükanne ve büyükbabalar için idealdir

Tüm aile için faydalar

Prensip olarak, dairenizi ilgilenen herhangi bir tarafa satabilirsiniz. Ancak, oturma hakkı bazı ilgilileri caydırmaktadır. Bu nedenle, oturma hakkı bulunan daireler aile içinde el değiştirir. Bunun çeşitli avantajları vardır.

Satıcılar için avantajlar

İkamet hakkı, yaşayacak bir yere sahip olmaya devam etmenizi ve aynı zamanda konutun satışından veya hediye edilmesinden mali bir fayda elde etmenizi sağlar. Buna ek olarak, dairenin aile içinde verilmesi veya satılması, mülkün aile içinde kalmasına ve aile içi anlaşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir.

Mirasçılar için avantajlar

Aynı zamanda, oturma hakkı dairenin değerini düşürdüğü için mirasçılarınız daha düşük bir satın alma fiyatından yararlanabilirler. Daire erken el değiştirdiği için veraset vergisinden de tasarruf edebilirler.

Bir bakışta tüm avantajlar:

• Taşınmaya gerek yok
• Satış yoluyla finansal fayda
• Aile içinde kalmak
• Daha düÅŸük satın alma fiyatı
• Miras vergisi tasarrufu

Buna uyulmalıdır

Dairenizi kayıtlı oturma hakkı ile satmaya karar verirseniz, bazı hususların dikkate alınması gerekir. Şimdi böyle bir satışın özelliklerine daha yakından bakacağız.

Ä°kamet hakkının süresi

İkamet hakkı zamanla sınırlı olabileceği gibi ömür boyu da olabilir; yani ya kararlaştırılan sürenin sonunda ya da hak sahibinin ölümüyle sona erer. İkamet hakkının iptali sadece istisnai durumlarda mümkündür. Bununla birlikte, hak sahibi, örneğin bir huzurevine taşınması durumunda, ikamet hakkından her zaman gönüllü olarak feragat edebilir. İkamet hakkının sadece kullanılmaması otomatik olarak iptal edileceği anlamına gelmez. Ancak 30 yıl kullanılmadıktan sonra, hak sahibinin rızası olmadan ikamet hakkı tapu sicilinden silinebilir.

Özetle:

• Süre önceden belirlenir
• Sadece istisnai durumlarda iptal
• Feragat her zaman mümkündür
• 30 yıl kullanılmadıktan sonra iptal

Üçüncü ÅŸahıslara miras mümkün deÄŸil

Kural olarak, ikamet hakkı miras yoluyla intikal edemez ve ikamet hakkına sahip olan kişinin ölümü ile sona erer. Bu nedenle mirasçılar veya halefler, orijinal sözleşmede açıkça belirtilmediği sürece ikamet hakkını miras alamaz veya devam ettiremez.

Bu, oturma hakkı sahibinin ölümünden sonra, mülk sahibinin mülk üzerinde yine tam tasarruf yetkisine sahip olduğu ve mülkü satabileceği, kiralayabileceği veya başka bir şekilde kullanabileceği anlamına gelir.

Tapu siciline noter kaydı

Ayrıca, oturma hakkının yasal olarak geçerli olabilmesi için noter onaylı olması ve tapu siciline iÅŸlenmesi gerekmektedir. Tapu siciline kayıt, ikamet hakkının mülk üzerinde ayni bir hak olarak tesis edilmesi için gereklidir. Noter ataması burada önemli bir rol oynar, çünkü noter gerekli tüm adımlara ve formalitelere uyulmasını saÄŸlar.

İkamet hakkının tapu siciline kaydedilmesi, bir ikamet hakkının var olduğunun ve bu ikamet hakkı sahibinin kim olduğunun herkes tarafından açıkça görülmesini sağlar. Ayrıca, mülkiyet sahibi de dahil olmak üzere üçüncü şahıslara karşı menfaatlerini ileri sürmesine olanak tanıdığından, ikamet hakkı sahibi için yasal koruma sağlar.

İkamet hakkını güvence altına almak için aşağıdakiler gereklidir:

• Noterlik sertifikası
• Tapu siciline kayıt

Oturma hakkı ile daire satışı

Dairenin halihazırda bir oturma hakkı ile ipotekli olduğunu ve şimdi tekrar satılacağını varsayalım. Bu da mümkündür, ancak mevcut bir oturma hakkı ile satış, olmayanlara göre daha karmaşıktır. Peki burada nelere dikkat edilmesi gerekiyor?

İkamet hakkı hala mevcuttur

Oturma hakkına sahip bir mülk satıldığında, belirli düzenlemelere uyulmalıdır. Satıcı, alıcıyı sadece mevcut ikamet hakkı hakkında bilgilendirmekle kalmamalı, aynı zamanda ikamet hakkına sahip kişinin haklarını da korumalıdır. Örneğin, satış ikamet hakkını zedelememeli veya başka bir şekilde tehlikeye atmamalıdır.

Mülkiyet değişikliği durumunda bile ikamet hakkı devam eder

Bu nedenle, mülk satılsa bile ikamet hakkı devam eder ve alıcı ikamet hakkını tanımalı ve kabul etmelidir.

DeÄŸer azalması ve daha düÅŸük satın alma fiyatı

Bir mülk edinilmek istendiğinde, amaç genellikle mülk üzerinde sınırsız tasarruf yetkisine sahip olmaktır. Ancak, mevcut bir ikamet hakkı bu özgürlüğü kısıtlayabilir ve dolayısıyla böyle bir mülke olan talebi azaltabilir. Mülkün değeri de mevcut ikamet hakkı nedeniyle azalır, bu nedenle çoğu durumda daha düşük bir satın alma fiyatı elde edilir.

Sonuç: Hazırlık savaşın yarısıdır

Evinizi satmak ama yine de bölgede kalmak istiyorsanız yaşam faizi iyi bir seçenek olabilir. Bu size dairenizin satışından elde edilen sermayeyi kullanma özgürlüğü verirken, tanıdık çevrenizde yaşamaya devam etmenizi sağlar. Ancak, ikamet hakkının miras yoluyla edinilemeyeceğini ve noter tarafından onaylanıp tapu siciline işlenmesi gerektiğini unutmamak önemlidir. Oturma hakkı, hem talebi hem de değeri azalttığı için daha sonraki bir satış üzerinde de etkili olur.

Genel olarak, yaşam mülkü, hayatlarının geri kalanında bir evleri olduğundan emin olmak isteyen insanlar için harika bir seçenek olabilir. Bununla birlikte, önceden yasal hususların ve satış fiyatı üzerindeki olası etkilerin iyi bilinmesi gerekir.

Bir apartmanı satmak: tamamen mi yoksa her daireyi ayrı ayrı mı?

Bir apartman binasını satmak söz konusu olduğunda, bunu yapmanın birkaç yolu vardır. Bir olasılık, tüm binayı bir birim olarak satmaktır. Diğer bir seçenek ise binayı ayrı ayrı dairelere bölmek ve daha sonra bunları ayrı ayrı satmaktır. Her iki seçeneğin de karar verirken göz önünde bulundurulması gereken avantaj ve dezavantajları vardır.

Bu iki seçeneğiniz var:

1. Mülkün tamamını satmak
2. Bireysel daire satışı

Çoğu durumda, mülk sahipleri mülkün tamamını satmaya karar verir.

Mülkün tamamen satılmasının avantajları ve dezavantajları

Tüm apartmanı satmaya karar verirseniz, komple bir satış için satış süreci çok daha az karmaşıktır. Sonuçta, komple bir bina için alıcı bulmak, birkaç ayrı daire için alıcı bulmaktan daha kolaydır. Aynı zamanda, apartman binaları genellikle sadece sermaye yatırımcıları ve yatırımcılar için ilgi çekici olduğundan, komple apartman binaları tek tek dairelere veya müstakil evlere göre daha az talep görmektedir.

Bununla birlikte, binanın tamamının satılması da daha düşük bir fiyat getirebilir, çünkü alıcı potansiyel boşlukları ve kira sorunlarını üstlenme riskini taşır.

İşte avantajları ve dezavantajları:

• Avantajlar: Kolay ve hızlı satış
• Dezavantajlar: DüÅŸük perakende satış fiyatı

Ä°ÅŸte bu yüzden apartmanı bölmeye deÄŸer

Buna karşılık, binayı tek tek dairelere bölmek satış fiyatını artırabilir. Her daire artık ayrı ayrı satılabildiği için, alıcı bulmak da daha kolay olabilir.

Ancak dezavantajı, binanın ayrı dairelere bölünmesinin, bölme duvarlarının inşası ve ayrı elektrik hatlarının döşenmesi gibi ek maliyetler getirebilmesidir. Ayrıca, apartmanın bölünmesi dikkatli bir şekilde hazırlanmalı ve ele alınmalıdır, çünkü önceden yeterli zaman ayırmalısınız.

• Avantajlar: Artan satın alma fiyatı ve çok sayıda ilgili taraf
• Dezavantajlar: Maliyet ve zaman yoğun

Evi birkaç daireye bölmek çok fazla kaynak gerektirse bile, evi birkaç mülkiyet hissesine bölmek faydalı olabilir. Bunun sorunsuz bir şekilde gerçekleşmesi için göz önünde bulundurmanız gereken birkaç husus vardır.

Bir apartmanın ayrı ayrı dairelere bölünmesi

Apartman binasını ayrı ayrı dairelere bölmek ve bunları ayrı ayrı satmak için belirli adımlar atmanız gerekir. Şimdi bunun nasıl çalıştığına daha yakından bakacağız.

Yapı denetim otoritesi tarafından verilen Tamamlanmışlık Sertifikası

Bir apartman birden fazla kat mülkiyetine bölünmüşse, bir kat mülkiyeti sahipleri birliği (kısaca WEG) oluşturulur. Bunun için önemli bir ön koşul, Kat Mülkiyeti Yasası uyarınca bir bağımsızlık sertifikasının varlığıdır. Bu sertifika, yetkili yapı denetim makamı tarafından verilir ve bağımsız dairelerin müstakil olduğunu teyit eder. Bu, ayrı, kilitlenebilir bir girişe, kendi tavan ve duvarlarına ve kendi tuvaletlerine sahip oldukları anlamına gelir.

Bir konutun kilitli olarak kabul edilebilmesi için bu koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir:

• Ayrı, kilitlenebilir erişim
• Kendi tavanları ve duvarları
• Kendi WC’si

Mimar veya mühendis aracılığıyla bölme planı

Ayrıştırma belgesine ek olarak, tüm binanın bir bölme planına da ihtiyacınız vardır. Bu plan, bölünme beyanının önemli bir parçasıdır ve binanın nasıl bölüneceÄŸini gösterir.

Bir bakışta bölüştürme planıyla ilgili en önemli bilgiler:

• Ek olarak gereklidir
• Binanın bölünmüÅŸlüÄŸünü gösterir
• Konum ve boyutu içerir
• Mimar veya mühendis tarafından oluÅŸturulma

Yetkili bir mimar veya mühendis tarafından hazırlanmalı ve her bir dairenin tam boyutunu ve yerini belirtmelidir.

Bölünme beyanının noter onaylı tasdiki

Ayrılma belgesini ve bölünme planını aldıktan sonra, bölünme beyanını hazırlayabilirsiniz. Bu, her malikin mülkünü tüm konut kompleksindeki payına karşılık gelen ortak mülkiyet hisselerine dönüÅŸtüreceÄŸini belirtir. Bölünme beyanının yasal olarak geçerli olabilmesi için noter onaylı olması gerekir.

MüÅŸterek mülkiyet hisselerinin tapu kaydı

Son olarak, ortak mülkiyet hisselerini güvence altına almak için tapu siciline giriş yapmalısınız. Bu işlem genellikle mülkiyet devir senetlerini hazırlayan ve ilgili tapu sicil müdürlüğüne tescil için başvuran bir noter tarafından yapılır.

Bu adım tamamlandıktan sonra ilgili daireyi satabilirsiniz. Peki satıştan sonra kiracılara ne olacak?

Aklınızda bulundurmanız gereken ÅŸey budur: Kiracılar için ilk ret hakkı

Bir apartman binasını müstakil kat mülkiyetine dönüÅŸtürür ve satarsanız, mevcut kiracıların ilk ret hakkına sahip olduÄŸunu unutmamalısınız. Bu, kiracıların önceki dairelerini sizinle baÅŸka bir alıcı arasındaki satın alma sözleÅŸmesinde kararlaÅŸtırılan koÅŸullarla satın alma fırsatına sahip oldukları anlamına gelir. Ä°lk ret hakkı, kiracılara bir miktar güvence saÄŸlamaya ve daha fazla uzatılmadan dairelerinden atılmamalarını saÄŸlamaya hizmet eder.

Ancak, kiracının ilk ret hakkını kullanmaması mümkündür. Bu durumda, daireyi satın alma sözleşmesinin koşullarını yerine getirmeye istekli başka bir alıcıya satabilirsiniz.

Ev satarken iÅŸten çıkarılmaya karşı koruma

Ayrıca, Alman Medeni Kanunu’na (BGB) göre, alıcı mevcut kira sözleşmeleri ile bağlıdır. Bu, kiracıların ev satıldıktan sonra da kira sözleşmelerini koruyacakları ve feshedileceklerinden korkmak zorunda kalmayacakları anlamına gelir.

Apartmandaki münferit daireleri satmak istiyorsanız, bu nedenle en az üç yıllık bir ihbar süresine uymanız gerekir. Bu süre zarfında, yeni alıcılar kira sözleşmelerini kolayca feshedemezler.

İpucu: Bir evi satarken alıcılar ve kiracılar arasındaki olası çatışmaları önlemek için, satın alma sözleşmesine bağlayıcı düzenlemeler eklemelisiniz. Bu düzenlemeler ödenmemiş kira talepleri, işletme maliyeti ödemeleri ve depozito geri ödemeleri ile ilgili olmalıdır.

Özetle:

• Alıcı mevcut kiralamalara tabidir
• Satıştan sonra kiracıların feshi mümkün deÄŸil
• Fesih kilitleme süresi 3 yıl
• Ä°pucu: Satın alma sözleÅŸmesindeki tüm formaliteleri kaydedin

Sonuç: Apartman binalarını tek tek satmak

Apartmanın bir bütün olarak mı yoksa ayrı ayrı dairelere bölünerek mi satılacağı kararı, binanın durumu, konumu ve bölgedeki konut talebi gibi çeşitli faktörlere bağlıdır. Apartmanı tek tek dairelere bölüp satmaya karar verirseniz, yüksek satış fiyatları bekleyebilirsiniz. Aynı zamanda, kiracıların ilk reddetme hakkı ve işten çıkarılmaya karşı koruma dikkate alınmalıdır.

Tapu Kaydı GiriÅŸi: Prosedür ve Süre

Satın alma sözleşmesi imzalandıktan sonra tapu siciline kayıt yapılır. Tapu sicili, her belediyenin sahip olduğu kamuya açık bir sicildir. Her arsanın tüm önemli bilgileri içeren kendi sayfası vardır. Buna mülk sahibi de dahildir. Yani mesele sizi tapu sicilinden silmek ve alıcıyı kaydetmek. Ancak o zaman mülk yeni sahibine ait olur.

Tapu kayıtlarında var:

• Sahibi
• Kısıtlamalar
• Gayrimenkul rehni
• Üçüncü Taraf Yükümlülükleri ve Hakları

Noter ile randevu: öncelikli devir bildirimi

Tapu kaydı da noterin görevlerinden biridir. Satın alma sözleşmesini ve imzasını tasdik eder ve ardından tapu siciline öncelikli bir devir bildiriminin girilmesini sağlar. Öncelikli devir bildirimi, satıcının artık evi veya daireyi başka bir yerde satma seçeneğine sahip olmadığı anlamına gelir. Mülkün tamamı bir kredi ile ödenmişse, banka da burada belirtilir. Sonuçta, banka sonunda parasını geri alacağından emin olmak zorundadır. Satın alma bedelinin tamamı bankadan finansman sağlanmadan ödenebiliyorsa, alıcı tek maliktir ve arazi ücreti kaydedilmez.

Özetle:

• Alıcı yeni sahibi olarak belirtilmiştir
• Satıcı artık mülkü satamaz
• Kredi / borç için: arazi ücreti not edilir

BaÅŸvuru ve tapu kaydının süresi

Yeni sahibin tam olarak tescil edilmesi biraz zaman alabilir. Genellikle sadece birkaç hafta sürer. Bunun için de yeterli zaman ayırın. Sorumlu yerel mahkeme o sırada meşgulse, sürecin tamamlanması bir veya iki ay sürebilir. Noter ve tapu kaydı masrafları arızi masraflar olarak kabul edilir ve satın alma fiyatına ek olarak ödenir. Bir sonraki adımda bu konuda daha fazla ayrıntı verilecektir.

Ödeme iÅŸlemleri: Taksitli ödeme mi yoksa tek seferde ödeme mi?

Satın alma bedelinin size her zaman bir kez ödenmesini tavsiye ederiz. Taksitle ödeme seçeneğiniz de vardır, ancak bu durumda mülkün resmi olarak ne zaman alıcının mülkiyetine geçeceği sorusu ortaya çıkar. Dolayısıyla, burada zorluklardan ve komplikasyonlardan kaçınmak için taksitle ödeme yapmaktan kaçınmalısınız. Ayrıca, satın alma bedelinin doğrudan hesabınıza mı aktarılmasını istediğinize yoksa tutarın önce noterin hesabına mı aktarılması gerektiğine de karar verebilirsiniz.

Bu hususlar ödeme sürecinde açıklığa kavuşturulmalıdır:

• Tek seferde ödeme mi yoksa taksitle ödeme mi?
• DoÄŸrudan ödeme mi yoksa noter aracılığıyla ödeme mi?

Alıcı mülkün satın alma bedelini transfer ettikten sonra mülkün devir teslimini hazırlarsınız.

16. adıma devam edin: Mülkün teslim edilmesi

Son adımlardan biri de mülkün teslim edilmesidir. Bunun için bir devir protokolü hazırlarsınız ve anahtarları da teslim edersiniz. Devir protokolüne nelerin dahil edilmesi gerektiği ve hangi anahtarları teslim etmeniz gerektiği hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz:

• Mülkün teslim edilmesi

Adım 14’e geri dönün: Noter randevusu

Mülkünüzü teslim etmeden önce, siz ve alıcı mülk satışını onaylamak için bir noter randevusu alırsınız. Prosedür ve süre hakkında daha fazla bilgiyi kılavuzumuzda bulabilirsiniz:

• Noter randevusu