Maksimum satın alma fiyatını belirleyin: Önemli faktörler

Bir mülk satın alırken en önemli adımlardan biri ve genellikle hafife alınan bir adım, mülkün maksimum satın alma fiyatını belirlemektir. Ä°stenmeyen sürprizlerden kaçınmak için, bir mülk aramaya baÅŸlamadan önce bunu belirlemek önemlidir. Bu genellikle banka danışmanınızla oturup mali durumunuzu gözden geçirmeyi içerir. Daha sonra belirli bir miktarda öz sermaye gösterirsiniz ve banka size buna karşılık gelen bir kredi verir. Bu kredinin miktarı hem kredi deÄŸerliliÄŸinize (bunun için bir öz beyan sunmanız gerekir) hem de göstermeniz gereken öz sermayeye baÄŸlıdır. Mülkün kredi-deÄŸer oranı ve aylık ipotek de dikkate alınır.

Özkaynak X + Banka kredisi Y

Önemli olan faktörler bunlardır:

• Kredi notu
• Mülkün ipotek kredisi deÄŸeri
• Mevcut özkaynak
• Aylık yük

Şimdi bireysel faktörleri biraz daha ayrıntılı olarak inceleyelim:

Kredi derecelendirmesi: varlıklara karşı yükümlülükler

Kredi notunuz kontrol edildiğinde, varlıklarınız ve yükümlülükleriniz listelenir ve karşılaştırılır. Bakiye pozitifse, yani varlıklarınız giderlerinizden ve yükümlülüklerinizden fazlaysa, kredi alma şansınız çok yüksektir. Ve bu kredi notu ne kadar yüksek olursa, öz sermaye yatırımınız o kadar düşük olur. Sonuçta banka da paranızı mümkün olan en kısa sürede geri istiyor ve alacağından emin olmak istiyor.

Varlıklar yükümlülüklerle eşleştirilir

Mülkün ipotek kredisi deÄŸeri: Piyasa deÄŸeri & piyasa deÄŸeri

Mülkün ipotekli kredi deÄŸeri genellikle piyasa deÄŸerinden daha düÅŸüktür. Piyasa deÄŸeri, evin veya dairenin ÅŸu anda satılması durumunda oluÅŸacak satış fiyatıdır. Bu nedenle piyasa deÄŸerine ‘teorik piyasa deÄŸeri’ de denmektedir. Ä°potek kredisi deÄŸeri bunun ortalama %20 altındadır. Kredi temerrüdü riskini en aza indirmek için bankalar kredilerini piyasa deÄŸerine göre deÄŸil, ipotek kredisi deÄŸerine göre vermektedir.

İpotek kredi değeri = piyasa değeri – %20

Kullanılabilir öz sermaye: varlık bilançosuna bağımlılık

Genel bir kural olarak, %20 öz sermayeye ihtiyaç vardır. Daha önce de belirtildiÄŸi gibi, tam öz sermaye miktarı nihayetinde kredi notunuza baÄŸlıdır. Bilançonuz ne kadar olumlu olursa, göstermeniz gereken öz sermaye o kadar az olur. Böylece %10 veya %15 özkaynaÄŸa sahip bir mülke de yatırım yapabilirsiniz.

Kredi notu ne kadar iyi olursa, öz sermaye o kadar az olur

Aylık yük: gelir ve giderler

Finansmanı ve dolayısıyla maksimum satın alma fiyatını etkileyen son önemli faktör aylık yükünüzdür. Kredi kontrolüne benzer şekilde, burada gelir ve giderler karşılaştırılır. Bu banka için önemlidir, çünkü geri ödeme, faiz ve itfa koşullarını belirlemelerine olanak tanır.

Sonuç: Maksimum satın alma fiyatını ve finansmanı belirleyin

Kredi değerliliğinize ve mevcut öz sermayenize ek olarak, aylık finansmanınıza ve ipotek kredisi değerine de bağlıdır. Bu şekilde, bir mülk aramaya başlamadan önce yalnızca maksimum satın alma fiyatını belirlemekle kalmaz, aynı zamanda kredinizi geri ödeme koşullarını da belirleyebilirsiniz.

Mülk satın almak: A’dan Z’ye ÖÄŸrenme

Maksimum satın alma fiyatı hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, rehberimize bir göz atın:

• Satın alma fiyatı yüksekliÄŸi (harici)

â Bir rehber â Tüm gerçekler â Ä°çeriden ipuçları â Daireyi satın alırken yeni gelenlerin gayrimenkulle ilgili sorularına iliÅŸkin satın alma kontrol listeleri: Konut sahibi olmak veya kiralamak, konut finansmanı, ev arama, emlak portalları, aracılar, deÄŸerleme, satın alma fiyatları, pazarlıklar ve vergiler. Uzmanlardan bilgi ve deneyim, tek bir rehberde. Daire satın alma sürecini ve içeriden birçok ipucunu adım adım öÄŸrenin!

• Daire satın al

Makro, Mezo ve Mikro: Tanım

A, B ve C konumları arasında ayrım yapmanın yanı sıra, konum belirlemede ikinci adım makro, mezo ve mikro konumlar arasında ayrım yapmaktır. Makro-konum mülkün bulunduÄŸu ÅŸehri, mezo-konum mahalleyi ve mikro-konum ise yakın çevreyi tanımlamaktadır. Bir nesnenin mezo ve mikro konumunu tanımlamak için öncelikle makro konumu tanımlamamız gerekir.

İşte genel bakış:

• Makro konum (Almanya’da nerede)
• Meso-lokasyon (Hangi bölge)
• Mikro konum (Tam konum)

Şimdi farklı durum türlerine daha yakından bakalım.

Makro konum: A, B ve C konumu

Makro konum, kiÅŸisel hedefinize ve bireysel stratejinize baÄŸlıdır. Sermaye yatırımı olarak bir mülke yatırım yapmak mı istiyorsunuz? Bu bir getiri mi yoksa yatırım amaçlı bir mülk mü? Yatırım amaçlı gayrimenkuller için her zaman A lokasyonlarını, yani Berlin, Hamburg ve Münih gibi metropol bölgelerini öneriyoruz. Getirili mülkler için, iyi B ve C konumlarına bakmak en iyisidir, çünkü burada kira getirisi satın alma fiyatına kıyasla yüksektir. Elbette bireysel tercihleriniz de çok önemlidir.

Farklı makro konumlar özetlenmiştir:

• A-lokasyonu (metropol)
• B-lokasyonu (büyük ÅŸehir / olumlu geliÅŸme gösteren ÅŸehir)
• C-konumu (durgun geliÅŸim gösteren küçük kasaba / ÅŸehir)

Dolayısıyla makro konum şu soruyla ilgilidir: Mülk Almanya’nın neresinde yer almaktadır?

Meso-lokasyon: altyapı, bağlantılar ve işbirliği.

Şimdi bir şehre mi yoksa bir yere mi karar verdiniz? Çok iyi! O zaman şimdi şu soruya cevap vermemiz gerekiyor:

Şehrin hangi bölgesine gitmek istiyorsun?

Özellikle büyük şehirler, her biri karakter ve cazibe bakımından farklılık gösteren çeşitli çekici semtler sunar. Bölgenin bağlantıları ne kadar iyi? Toplu taşıma ile ulaşmak kolay mı? Mahalle güvenli mi? Okula ve/veya işe olan mesafeler uzun mu? Bu nedenle yaşam durumunuzu, gelecek planlarınızı ve ihtiyaçlarınızı önceden düşünün.

İşte mezo katman için kesinlikle aklınızda bulundurmanız gerekenler:

• Altyapı
• Güvenlik
• İşe ve okula yakınlık
• DiÄŸer bölgelerle baÄŸlantı
• Çevresel etkiler

Mezo konum söz konusu olduğunda en önemlisi: Mülk hangi semtte / mahallede yer almaktadır?

Mikro konum: garantili iyi hissetme faktörü

Son olarak, son adım mikro konumun belirlenmesidir. Bu, mülkünüzün yakın çevresiyle ilgilidir. Doğrudan cadde üzerinde mi yoksa tren yolu yakınında mı? Özellikle geceleri sessiz mi, yoksa sokak gürültüsü uykunuzu kaçırıyor mu? En yakın alışveriş marketi nerede? Ön kapınızdan dışarı adımınızı atar atmaz kendinizi rahat ve güvende hissediyor musunuz?

Bu ve daha fazlası mikro konum değerlendirmesinin odak noktasıdır:

• Gürültü seviyesi
• Park olanakları
• Alışveriş tesisleri
• Temizlik

Evin mikro konumu:

Sonuç: KiÅŸisel tercih ve objektif kararlar

Bu nedenle, bir mülk aramaya başlamadan önce, sizin için önemli olan kriterler hakkında düşünün. Farklı semtlere ve ayrıca mülkün bulunduğu caddeye bakın. Sonuçta, burada kendinizi rahat ve güvende hissetmeli ve yeniden sattığınızda değer kaybına uğramamalısınız.

Makro, mezo ve mikro lokasyon hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, alıcılara yönelik yeni sitem Immobilien-Erfahrung.de’ye göz atın:

• Makro, mezo, mikro durum açıklandı – (harici)

Farklı katman türleri açıklanmıştır: A, B ve C katmanı

Prensip olarak, gayrimenkul ararken üç tür konum arasında bir ayrım yapılır:

• A-lokasyonu (metropol)
• B-lokasyonu (büyük ÅŸehir / olumlu geliÅŸme gösteren ÅŸehir)
• C-konumu (durgun geliÅŸim gösteren küçük kasaba / ÅŸehir)

Konum türleri neden önemlidir? Basitçe söylemek gerekirse, bir mülk alıcısı olarak mülkü satın almadan önce ideal olarak hedefleriniz hakkında düÅŸünmüÅŸ olacaksınız. Mülkü kendi kullanımınız için mi yoksa yatırım olarak mı satın almak istiyorsunuz? Bu bir getiri mi yoksa yatırım amaçlı bir mülk mü? Bu sorunun cevabına baÄŸlı olarak, bakmanız gereken konum da farklılık gösterir.

Şimdi farklı tanımlara bir göz atalım.

A lokasyonu: Berlin ve Hamburg gibi raÄŸbet gören metropoller

Metropoller ve baÅŸkentler genellikle A-lokasyonları olarak kabul edilir. YaÅŸamak için aranan yerlerdir çünkü uluslararası merkezli ÅŸirketler genellikle burada bulunur. Ekonomi geliÅŸiyor, eÄŸitim sistemi çok ÅŸey sunuyor ve hayat asla sıkıcı deÄŸil. Almanya’nın metropolleri aynı zamanda en güzel ve tarihi mahallelere de ev sahipliÄŸi yapıyor. Burada bir mülk satın alırsanız, yüksek bir satın alma fiyatı ancak düÅŸük bir getiri bekleyebilirsiniz.

A-lokasyonları için tipik: pahalı satın alma fiyatı ve düşük getiri

Yatırım amaçlı gayrimenkul satın alın: DüÅŸük risk ve yüksek satın alma fiyatı

Yüksek satın alma fiyatı ve düÅŸük getiri nedeniyle, A-lokasyonlarında yatırım amaçlı gayrimenkuller aramanızı tavsiye ederiz. Sonuçta, metrekare başına yüksek fiyatlar kira gelirleriyle zor karşılanıyor. BaÅŸka bir deyiÅŸle: Metropollerdeki yoÄŸun talep nedeniyle, mülkünüzün deÄŸerinin düÅŸük bir riskle artmasını dört gözle bekleyebilirsiniz. Neden düÅŸük risk? Münih, Berlin ve Hamburg gibi yerlerin popülaritesinin önümüzdeki birkaç yıl içinde azalması pek olası deÄŸil – ne de olsa giderek daha fazla genç insan bu ÅŸehirlere çekiliyor.

A konumunda bir mülkün hedefi: Daha sonra ve karlı bir şekilde yeniden satış

Dolayısıyla, mülkü satın aldıktan kısa bir süre sonra doğrudan bir nakit akışı beklemiyorsanız, A konumundaki mülkler tam size göre. Öte yandan, verimli mülklerin burada bulunma olasılığı daha düşüktür. İşte kısa bir özet:

• Satın alma fiyatı: Yüksek
• Verim: DüÅŸük
• Avantaj: DüÅŸük risk
• Emlak türü: Yatırım amaçlı emlak
• Hedef: Daha sonra kârlı bir ÅŸekilde yeniden satış

Almanya’da A-lokasyonu: Örnekler

Hangi şehirler genellikle A-lokasyonu olarak sayılır? Nüfusa göre burada:

• Berlin
• Hamburg
• Münih
• Köln
• Frankfurt on the Main
• Stuttgart
• Düsseldorf

B-konumu: Nürnberg ve Leipzig gibi ekonomik açıdan güçlü büyük ÅŸehirler

B lokasyonlarındaki gayrimenkuller ise yüksek getirileriyle öne çıkmaktadır. Ne de olsa B-lokasyonları popüler metropollere yakındır ve bu nedenle de yaşamak için popüler yerler olarak kabul edilirler.

B lokasyonu için tipik: makul satın alma fiyatı ve yüksek getiri

Verimli mülk alımı: Ilımlı satın alma fiyatları ve maliyeti karşılayan kira

A lokasyonlarındaki yüksek metrekare fiyatı, kiraların bu maliyetleri karşılayamadığı anlamına gelirken, B ve C lokasyonlarındaki mülklerde bu sorun mevcut değildir. Dolayısıyla, B-lokasyonlarındaki mülkler mükemmel verim mülkleri olarak kabul edilir.

İşte bir bakışta avantajları:

• Satın alma fiyatı: Orta
• Verim: Yüksek
• Avantaj: Maliyeti karşılayan kira
• Emlak türü: Verimli emlak
• Hedef: Anında nakit akışı

Almanya’da B-lokasyonu: Örnekler

B-lokasyonları diğerleri arasındadır:

• Leipzig
• Dortmund
• Yemek
• Bremen
• Hanover
• Nürnberg
• Wuppertal

Büyük metropollerin biraz dışında, aranan B lokasyonları bulunmaktadır:

C-konumu: Yüksek riskli düÅŸük maliyetli gayrimenkul

Bu nedenle C konumları yatırım amaçlı gayrimenkuller için de uygundur. Bunlar, altyapısı zayıf ve ekonomik gücü düşük veya orta düzeyde olan yerlerdir. Burada daha düşük bir satın alma fiyatının keyfini çıkarabilirsiniz, ancak aynı zamanda boş yerler, kira borçları vb. gibi daha yüksek riskleri de hesaba katmanız gerekir. Bu nedenle buradaki getiri özellikleri yüksek risk ile karakterize edilir.

Kısaca C-lokasyonundaki mülkler:

• Satın alma fiyatı: DüÅŸük
• Avantaj: Gayrimenkul pazarlığı
• Mülk tipi: Yüksek riskli verim mülkü
• Hedef: Anında nakit akışı

Burada C konumunda tipik bir prefabrik bina görülmektedir:

Sonuç: Mülk türüne göre karar verin

A-lokasyonları aranan metropoller iken, B-lokasyonları ekonomik güçleri ile karakterize edilir. C konumları daha az rağbet görür ve zayıf bir altyapıya sahiptir, ancak burada bile bir yatırım mülküne yatırım yapmak faydalı olabilir. Mülk satın alırken hangi hedefe ulaşmak istediğinizi ve ne tür bir mülkle ilgilendiğinizi önceden düşünmeniz en iyisidir. O zaman yer seçimi sizin için çok daha kolay olacaktır. Bir A, B veya C konumuna karar verdikten sonra, ikinci adımda makro, mezo ve mikro konum analizi yapılır.

Daha fazlasını buradan öÄŸrenin: Makro, Mezo ve Mikro Konumlandırma

İpucu! Mülk alıcıları için yeni projemdeki (Immobilien-Erfahrung.de) örnekler de dahil olmak üzere A-konumu, B-konumu ve C-konumu arasındaki karşılaştırmanın tamamını buradan okuyabilirsiniz:

• Mülk konumu: A, B, C konumu – harici