Her öğrenci apartmanı değerlidir

Neredeyse tüm Alman üniversite şehirlerinde yapısal konut eksikliği mevcuttur — Moses-Mendelssohn Enstitüsü’ne göre, en iyi 30 üniversite şehirlerinde kalıcı olarak binlerce öğrenci konutu eksik. Tam olarak burada yatırımın yeri. Üniversite yakınında küçük daireler veya kiralık odalar (üniversitelerle birlikte harita) sürekli talep görmektedir, büyük bir başlangıç sermayesi olmadan da bir giriş imkanı sunar ve stres olmadan bir konut yönetimi ile kolayca işletilebilir.

Sürekli kiracı değişimi bir avantajdır

Öğrenciler daha sık taşınır, yeni bir semestere başlar ya da şehir değiştirir. Siz yatırımcı olarak bu durumun anlamına gelmesi: Her kiracı değişikliğinde kira, piyasa koşullarına göre yeniden ayarlanabilir — uzun vadeli kira sözleşmelerinde olduğu gibi indeksli ya da basamaklı kira ile sınırlı bir ayarlamaya sahip olmazsınız. Böylece boşluk korkusu değil, dinamik bir kira gelişimi oluşur.

Kompakt boyut = Metrekare başına yüksek verim

20 ila 30 metrekarelik bir daire, satın alma ve bakım maliyetleri açısından daha ucuza gelir — ve mobilyalı ve dahili mutfaklı olmasından dolayı sık sık 18–25 €/m² kira getirirken, aynı konumda 70 metrekarelik mevcut daireler sadece 11–14 €/m² getirir. Mikrolocalarda metrekare kolu en güçlüdür.

Dış yönetimde az çaba

Kendi kiralama sözleşmelerini, ek maliyet hesaplarını ve küçük onarımları yönetmek yerine, bir konut yönetimi ile görevlendirirsin — tek bir konut için tipik olarak ayda 25–40 € (özel yönetim). Yeni başlayanlar veya mesleki yatırımcılar için idealdir.

• Yıl boyunca yüksek talep — özellikle semestr başı
• Üst ortalama metrekare getirisi ile kompakt nesneler
• Her değişimin kira ayarlaması mümkün
• Yönetim tamamen devredilebilir

En iyi konumlar: Öğrenci konutlarının gerçekten değerli olduğu yerler

Her üniversite şehri yatırım açısından iyi değildir. Münih veya Heidelberg’de satın alma fiyatları bu kadar yüksektir ki, yüksek kira oranlarına rağmen net getiri hemen hemen 3%’i geçmez. İlginç olan B ve C şehirleridir, burada büyük öğrenci nüfusu ve orta metrekare fiyatları vardır.

A şehirleri: Yüksek güvenlik, zayıf getiri

Münih, Hamburg, Frankfurt, Köln: değer artışları stabil, ancak 30+ olan satın alma fiyat faktörü nakit akışını neredeyse imkânsız hale getirir. Burada temel olarak değer artışı üzerine yatırım yaparsınız, getiri üzerine değil.

B şehirleri: Tatlı nokta

Leipzig, Dresden, Münster, Bochum, Aachen, Kiel — iyi bir fiyat, kira talebi ve değer kararlılığı karışımı. Burada 4–6 % arası net getiri gerçekçi, avantajlı mikro konumlarda daha da fazla olabilir.

C Şehirleri: Yüksek getiri, yüksek kümelenme riski

Magdeburg, Chemnitz, Cottbus, Siegen, Paderborn — 7 %’den fazla getiri elde edilebilir, ancak: Eğer üniversite küçülür veya bir bölüm taşınır, talep çökebilir. Üniversite kümelenme riskine dikkat edilmelidir.

Örnek Hesaplama: B Şehirinde 25 m²’lik daire

Damı deyip kuru bir şekilde yüzme zorunda kalmayın, Leipzig veya Bochum gibi bir B şehrindeki tipik bir öğrenci apartmanı için tam bir hesaplama aşağıda yer alıyor.

Alım fiyatı ve alım ek maliyetleri

Kira gelirleri ve sürekli maliyetler

Getiri hesaplaması

Brüt getiri: 5.880 € / 105.000 € = 5,6 %
Net getiri: 4.260 € / 121.100 € = 3,5 %
Azaltılmış alım ek maliyetleri (Doğrudan satın alma makler olmadan) ve daha yüksek ikametgah kirası ile B bölgelerde 4,5–5,5 % net ulaşılabilir — C şehirlerinde bazı durumlarda 7 %’yi geçebilir.

El kitabında kural: Alım fiyatı faktörü 20’nin altı = getiri elde edilebilir. 25’in üstü = öncelikle değer artış yatırımıdır.

Alım sırasında dikkat etmen gerekenler

Öğrenci apartmanında konumun önemi büyüktür. Merkeze yakın alan alanlar, daha fazla kira elde eder ve yeni kiracı bulmak daha kolaydır. Aynı zamanda, satın alma ek maliyetlerini kontrol altında tutman ve net getirini bilmek, sadece Exposé‘den gelen brüt rakamdan fazlasıdır.

İnce konum, yeniden kiralanabilirliği belirler

Klasik örnek: en fazla 15 dakika yürüme mesafesindeki küçük bir düz ya da doğrudan tramvay/hattı bağlantısı olan bir konum. Ek olarak kontrol et: market, ekmekçi, yemekhane ve kütüphane çevresinde. Öğrenciler duygusal olarak kiralar — analitik değil.

Alış fiyatı: Mevcut binalar yeni inşaat apartmanlarına göre daha avantajlıdır

Çoğu “öğrenci apartmanı” inşaatçı tarafından, yatırım ürünü olarak pazarlandığı için %30–40 fazla fiyatlandırılır. Sanat, piyasa değeri altında dayanıklı bir var olan binayı bulmaktır — örneğin, basit bir durumda, renk, yeni mutfak ve mobilyalarla değerlenebilecek bir durumda.

Finansman: Her banka iş yapmaz

Önemli ancak sıkça göz ardı edilen bir nokta: 30 m²’ye kadar olan daireler birçok banka tarafından daha az kredi alımına elverişlidir — bazıları hiç kredi vermezken, diğerleri ise genellikle 10–15 % yerine 20–30 % kendi sermaye ile finanse eder. Satın almadan önce net bir finansman teklifi alın, sadece genel bir tahmin değil.

WEG risklerini inceleyin

Sadece öğrenci apartmanları olan binalarda genellikle 80’den fazla sahibin ortak karar vermesi gerekir — bu da yüksek konut harcı, onarım tartışmaları ve özel çoğunluklara yol açabilir. Son üç sahiplik toplantısı protokolleri ve bakım yedek fonunu inceleyin.

Gayrimenkul alırken avantajlı olmak istiyorsanız, Los Angeles’dan ipuçlarım: Gayrimenkul avantajlı şekilde satın alın (Akquise)

Konut yönetimi baştan planlanmalı

Sık sık kiracı değişimi durumunda, iş yükü birikir. Özel konut yönetimi, ilanlar, gösteri, kiralama sözleşmeleri, teslim protokolleri, faturalar ve iletişim gibi işleri üstlenir — genellikle ayda 25–40 € artı değişim ücreti.

İmzaya geçmeden önce satın alma kontrol listesi

• Üniversiteye uzaklık en fazla 15 yürüme dakikası veya 5 ulaşım durakları
• Alım faktörü 22’nin altı (kira × faktör = alım fiyatı)
• Toplam konut harcamaları 4 €/m²’nin altı, bunun içinde yedek fon en az 0,80 €/m²
• Son üç yol projesi okundu — büyük onarım projeleri yok
• Finansman onayı konut boyutuna göre ayrıntılı olarak incelendi
• Kira tarifesi ve mobilyalı daireler için karşılaştırmalar araştırıldı
• Yerleşim alanı riski üniversitenin etrafında incelendi (öğrenci sayısı trendi, program geçişleri)
• Konutlarda asansör ve enerji verimliliği kabul edilebilir seviyede
• Araba park yeri ve bisiklet deposu durumu netleştirildi

Daha fazla kira, hedefli donanımla

Standart fiyatın üzerinde kira elde etmek istiyorsan, hedefli olarak donanıma yatırım yap — bu da kendi mobilya veya mutfağını düzenlemek istemeyen öğrencilere hitap eder. “Anahtar teslim” bir daire, metrekare bazında %15–25 daha yüksek kira elde etmeni sağlar.

Yerleşik mutfağın: Kiralanabilir standart, lüks değil

Birincil, kiralanabilir bir yerleşik mutfak, buzdolabı, fırın, havalandırma ve sağlam bir çalışma yüzeyi ile birlikte, kurulum dahil gerçekçi olarak 1.500–2.500 € maliyeti olur. Böylece standarttan ayrılmış olursunuz — ve ayda 30–50 € daha fazla soğuk kira artışı ve eşyalama ek ücreti elde edersiniz.

Yerleşik mutfak yatırımı: 2.000 € | Ayda fazladan kira: 40 € | Amortizasyon: Vergi etkisi olmadan 50 ay — amortisman 10 yıl boyunca ve reklam giderleriyle çok daha hızlı.

Önemli: Yerleşik mutfakta meydana gelen hasarları kiracıya genel olarak yansıtamazsınız. Hukuki olarak küçük onarım maddesi ile çalışmalısınız (her onarım için maksimum 100 €, yıllık kira tutarının %8’ine kadar sınırlandırılmış) ve üç soğuk kira tutarına eşit bir teminat ile.

Eşyaları kiralamak: Eşyalarla ilgili ek ücreti doğru şekilde hesaplamak

İç bilgi: Mobilya ek ücreti, kullanım süresi ve faiz dahil zaman değeri üzerinden hesaplanır. Örnek: Mobilya yatırım 2.500 € / Kullanım süresi 10 yıl / 12 ay = 21 €/ay net amortisman, hesaplamalı faiz eklendiğinde yaklaşık 30–40 €/ay. Kiralama sözleşmesinde mobilya ek ücreti ayrı ayrı belirtilmelidir — aksi takdirde kira fiyat freni toplam tutarı etkiler.

Parlak boyama, dayanıklı zemin

Parlak bir boyama büyük fark yaratır. Temiz duvarlar ve dayanıklı vinil ya da laminat zemin modern bir görünüm sağlar, temizlikten az miktarda emek gerektirir ve sık sık kiracı değişikliklerini kolayca atlatır. Harcama az, etki büyük — ve aralarındaki kiralama dönemleri arasında yeniden boyama masraflarından kurtulursunuz.

Yaz mevsimi boşluklarını önle

Yaz aylarında birçok üniversite şehrinde kritik dönemdir. Üç strateji:

• En az 12 ay süren kiralama sözleşmeleri (Eylül-Eylül)
• Uzun vadeli yaz kiralama, stajyerlere, derslerine gidenlere ve birinci sınıf öğrencilere
• Donatılmış konutları Wunderflats, Mr. Lodge veya Homelike gibi platformlarda pazarlamak

Vergi avantajları: Neden öğrenci apartmanları özellikle caziptir

Küçük yatırımlarda vergi seviyesi sıklıkla unutulur — ancak bu, etkili getirinin %3 ve %5 arasında fark yaratabilir.

AfA: Doğrusal amortisman nakit akışını güvence altına alır

Var olan konutlar, 50 yıl boyunca %2 oranında doğrusal olarak amortismana tabi tutulur (%3 ise 2023 yılından itibaren yeni inşa edilen binalar için, kontrol edin!). 100.000 €’lık bir alım fiyatı (bina payı 80.000 €) için bu 1.600 € yıllık AfA — kiralarınızın vergiye tabi fazlasını azaltır veya ortadan kaldırır.

10 yıl boyunca sürebilen eşyaların amortismanı

Mobilyalar ve entegre mutfaklar

Kendi kullanım bildirimi: Tanım ve Açıklama

Halihazırda kiralanmış bir mülkü satın alırsanız, bu mülkü kiralamaya devam etmeniz gerektiği anlamına gelmez. Aksine, bazı durumlarda satın alma işleminden kısa bir süre sonra yeni mülkünüze bile taşınabilirsiniz. Bunun için bir ihtiyaç bildirimi hazırlamanız ve sunmanız gerekmektedir.

Kendi ihtiyaç beyanı için son tarih: 3 ila 9 ay

Şimdi böyle bir fesih işleminin ayrıntılarına adım adım göz atalım.

Kendi kullanımı için kanıtlanabilir nedenler: çocuk arzusu, yaÅŸlılık & Co.

Bu nedenle, kiracılığı sona erdirmek için neden göstermelisiniz. Her neden aynı zamanda kendi ihtiyacının da nedeni değildir. Bunun yerine, zorunlu nedenlerden dolayı eve veya daireye taşınmak zorunda olduğunuzu ve başka bir alternatifinizin olmadığını gösterebilmelisiniz. Hastalık, yaşlılık veya hamilelik bu tür nedenler olabilir.

İşte bazı örnekler:

• Çocuk sahibi olma arzusu
• Yaşam alanı genişletmesi
• Profesyonel taşınma
• Yedek daire
• Yüksek yaÅŸ
• Hastalık

Hak sahipleri için bildirim: Çocuklardan büyükanneye

Ayrıca, size fayda sağlayan bir kişinin yaşam alanına acilen ihtiyaç duyması halinde kiracılara bildirimde bulunabilirsiniz. Buna torunlar, hayat arkadaşları ve ayrıca kayınvalide ve ebeveynler de dahildir.

Yararlanıcılar arasında şunlar bulunmaktadır:

• Çocuklar
• Ebeveynler
• Büyükanne ve Büyükbabalar
• Kardeşler
• Torun
• Yeğenler ve yeğenler
• Kayınvalide ve kayınpeder
• Eş
• Hayat arkadaşı

Kuzenler, büyük yeğenler ve büyük yeğenlerin yanı sıra üvey torunlar da hak sahipleri grubuna dahildir. Bazı durumlarda, kişinin tam geçmişini ve aranızdaki ilişkiyi kanıtlamanız gerekecektir.

Okuma önerisi: Gayrimenkul satın alma konusunda her ÅŸey

Ä°ster kendi kullanımınız için ister yatırım amaçlı olsun, bir mülk satın alma hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, çok sayıda makale, kiralık ve kiralanmamış konusunda rehberler ve kontrol listeleri, hepsi ücretsiz ve 24 saat çevrimiçi olarak bizimle birlikte!

Daire, ev, apartman, emlak işine yeni başlayanlar için her şey!

Immobilien-Erfahrung.de’de şimdi yeni:

• Gayrimenkul satın almak: öÄŸrenme – harici

Bir apartman bloğu satın almak: Değerleme ve yatırım

Müstakil evler ve ev sahibi tarafından kullanılan dairelerle karşılaştırıldığında, apartman blokları bir yatırım olarak daha fazla istikrar sunar. Birkaç konut birimi ile kira kaybı riskini yayar ve sürekli bir nakit akışından faydalanırsınız. Bununla birlikte, ne çok pahalıya satın almak ne de gizli riskleri gözden kaçırmak için mülkün profesyonel olarak değerlendirilmesini sağlamanız önemlidir.

Not: İlk sermaye yatırımınız mı? İşte video ile ilk yatırımınız için 4 ipucu.

Mülk deÄŸerlemesi: Önemli olan nedir?

Bir mülkün değerlemesi sadece metrekare ve inşaat yılına göre yapılmaz. Konum (makro ve mikro), enerji durumu, çatının durumu, borular ve ısıtmanın yanı sıra kira sözleşmeleri, boşluk oranları ve geliştirme potansiyeli gibi faktörler belirleyicidir. Burada kaba bir çevrimiçi tahmin yeterli değildir – bir değerleme raporu hazırlatmak veya karşılaştırılabilir mülklerle profesyonel değerleme modelleri kullanmak daha iyidir.

• Mülk deÄŸerlemesi

Hatırlatma! Konum, yıllık net soğuk kira + satın alma fiyatı: Bir apartman bloğunu bu şekilde hızlı bir şekilde değerlendirebilirsiniz.

Değer artırımının tanınması ve potansiyelin kullanılması

Geliştirme fırsatları olan mülkler mi arıyorsunuz? O halde çatı katı dönüşümlerine, yenilenebilecek boş mülklere veya yeniden yoğunlaştırma potansiyeli olan mülklere dikkat edin. Modern ısıtma sistemlerine dönüştürmek veya balkon eklemek de değeri önemli ölçüde artırabilir. Belirleyici faktör maliyet etkinliğidir: her bir önlemi hesaplayın ve kira veya değerdeki potansiyel artışla karşılaştırın.

Fiyat, konum ve verim arasındaki ilişki

Aranan konumlarda(A konumları, iyi B konumları), satın alma fiyatı daha yüksektir ve kira getirisi genellikle daha düşüktür. Yapısal olarak zayıf bölgelerde, daha az ödersiniz – ancak aynı zamanda daha yüksek boşluk riski ile. Optimum denge, iyi altyapıya, istikrarlı talebe ve makul fiyatlara sahip büyüyen orta ölçekli şehirlerde yatmaktadır. Mikro konuma, ulaşım bağlantılarına ve demografik özelliklere dikkat edin.

• A, B ve C pozisyonu

Kira getirisini ve değerini doğru hesaplayın

Brüt kira getirisi, kira geliri yoluyla yıllık olarak satın alma fiyatının yüzde kaçını elde edeceğinizi gösterir. Çok basit bir şekilde hesaplanır: yıllık net soğuk kira, satın alma fiyatına bölünür ve 100 ile çarpılır. Apartman binaları için sağlam bir brüt getiri yüzde 6 ila 9 arasındadır – birinci sınıf konumlarda bunun altında ve genellikle yapısal olarak zayıf bölgelerde bunun üzerindedir. Ancak dikkatli olun: Kötü bir konumda yüksek bir getiri, yeniden satış sorunluysa aldatıcı olabilir.

Yıllık net kira ÷ satın alma fiyatı × 100 = brüt kira getirisi

• Kira getirisi ve satın alma fiyatı faktörü

Yenileme mülkü mü yoksa tamamen kiralanmış mı?

Yenileyin ve yeniden kiralayın

Yenilenmeye ihtiyacı olan bir evi satın almak, konumu ve içeriği uygunsa faydalı olabilir. Etkili bir yenileme yaparsanız, daha sonra daha yüksek fiyatlarla ve modern standardlarda tekrar kiraya verebilirsiniz. Boş mülkler söz konusu olduğunda, kiracı olmadığından emin olun ve yenileme maliyetleri ve olası sübvansiyonlar hakkında önceden bilgi edinin.

Tamamen kiraya verilen mülkler: Güvenlik ve anında gelir

Halihazırda tamamen kiralanmış bir mülk, ilk günden itibaren gelir getirir. Buradaki tüm kira sözleşmelerini kontrol etmelisiniz: Süre, kira tutarı, endeksleme, kademeli kiralar, iptal süreleri. Ayrıca kiracıların ödeme geçmişini de sormalısınız. Kira borcu olmayan karma bir kiracı yapısı idealdir.

Önemli: Kiracılık hukuku ve fesih sınırları

Fesih bildiriminde bulunamaz veya kirayı istediğiniz gibi artıramazsınız. Fesihlere yalnızca kişisel kullanım veya görev ihlali nedeniyle izin verilir. Kira artışları yasalarla sınırlandırılmıştır – kira kontrolleri olan bölgelerde ek düzenlemeler geçerlidir. Yenileme masrafları sadece orantılı olarak paylaştırılabilir. Bu hususları dikkatlice planlayın.

Satın alma sözleÅŸmesi ve yasal dayanak

Noter ve sözleÅŸme incelemesi

Satın alma sözleşmesi noter tarafından düzenlenir ve noter onaylı olmalıdır. Noter tarafsız bir üçüncü taraf olarak hareket eder ve tüm yasal koşulların yerine getirilmesini sağlar. Önceden bir sözleşme taslağı alacaksınız, bunu danışmanınız veya avukatınızla kontrol etmelisiniz. Noter onay randevusunda sözleşme yüksek sesle okunur ve açık kalan sorular açıklığa kavuşturulur.

Tapu kaydı, mülkiyet devri ve öncelikli devir bildirimi

Satın alma işlemi noter tarafından onaylandıktan sonra yasal olarak bağlayıcıdır – ancak henüz mal sahibi değilsinizdir. Mülkiyetin devri ancak tapu siciline kaydedilmesiyle gerçekleşir. Bundan önce, sizi güvence altına almak için öncelikli devir bildirimi olarak adlandırılan bir bildirim yapılır. Ön koşul: Satın alma bedeli ödenmiş ve tapu devir vergisi ödenmiş olmalıdır.

• Mülk satın alma sözleÅŸmesi

Bir bakışta vergiler ve yan satın alma maliyetleri

Emlak devir vergisi ve yan giderler

Bir mülk satın alırken, satın alma fiyatının üzerinde ek maliyetler vardır: Tapu devir vergisi, noter harçları, tapu kaydı ve muhtemelen emlakçı komisyonu. Federal eyalete bağlı olarak bu masraflar satın alma fiyatının yüzde 10 ila 15’ine denk gelir ve genellikle özkaynaktan ödenmesi gerekir. Sağlam bir finansal planlama bu kalemleri en başından itibaren hesaba katar.

• Gayrimenkul devir vergisi

Real estate GmbH & aile vakfı

Daha büyük portföyler için, varlık yönetimi yapan bir GmbH veya bir aile vakfı aracılığıyla yapılandırmaya değer. Bu, örneğin miras veya spekülasyon döneminden sonra satış durumunda vergi avantajlarından yararlanmanızı sağlar. Ancak, kuruluş ve devam eden yönetim iyi bir vergi ve hukuk danışmanlığı gerektirir.

• Emlak Ltd.
• Aile vakfı

Kiralama: Kiracılar, sözleÅŸmeler ve gelir

Başarılı bir kiralama, doğru kiracıları seçmekle başlar. Kredibilite ve kredi notunun yanı sıra kişisel izlenimler de önemlidir. Açık, yasal olarak güvenli bir kira sözleşmesi her iki tarafı da korur. Kira, kira endeksine dayanır, ancak aynı zamanda mobilyalara ve konuma da uygun olmalıdır. İşletme maliyetleri, ev kuralları, ihbar süreleri ve kira ayarlama maddeleri gibi zorunlu ayrıntılara dikkat edin.

• Ev ve daire kiralama

Sonuç: BaÅŸarı için strateji

Bir apartman bloğu kısa vadeli bir anlaşma değildir – iyi planlanması gereken uzun vadeli bir yatırımdır. Piyasayı bilir, doğru temel rakamları hesaplar ve yasalara uygun bir işlem hedeflerseniz, istikrarlı bir gelir kaynağı yaratır ve uzun vadede varlıklarınızı artırırsınız. Değerleme, satın alma, yenileme veya kiralama için profesyonel tavsiye alın. Bu, hatalardan kaçınmanıza ve uzun vadeli başarı sağlamanıza yardımcı olacaktır.