Ev ve daire için deÄŸerleme yöntemleri

Mülk tipi, piyasa değerini belirlemek için kullanılan değerleme yöntemini belirler. Mülklerin piyasa değerini belirlemek için çeşitli standardlaştırılmış değerleme yöntemleri vardır.

DeÄŸerleme yöntemlerinin karşılaÅŸtırılması: hızlı genel bakış

Kural olarak, bu prosedürlerden en az 2 tanesi aynı anda hesaplanır:

1. KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi
2. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı
3. Varlık deÄŸeri yöntemi
4. Kalıntı prosedürü
5. İpotek kredisi değerinin belirlenmesi

GeliÅŸtirilmemiÅŸ mülkler ve ETW’ler için karşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi

Karşılaştırmalı değer yöntemi ne anlama geliyor?

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yönteminde, benzer mülklerin veya yakınlardaki mülklerin ne kadara satıldığına bakarız ve bir mülkün deÄŸerini belirlemek için bu fiyatları referans olarak kullanırız.

“Bu mülk yakın zamanda satılanlara benziyor, dolayısıyla muhtemelen benzer bir fiyatı olacaktır” demek gibi.

Bu değerleme yöntemi, çevredeki benzer mülklerin veya dairelerin satış fiyatlarının karşılaştırılmasına dayanır. Mülkün büyüklüğü, konumu, yerel altyapı ve mülkün değerini etkileyebilecek diğer özellikler gibi çeşitli faktörler dikkate alınır. Mülk değerleme uzmanları, benzer işlemlerle karşılaştırma yaparak mevcut piyasa değeri hakkında gerçekçi bir tahminde bulunabilir.

Hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır:

• Arsa deÄŸerinin benzer arsalar / mülkler ile karşılaÅŸtırılarak belirlenmesi
• Benzer mülklerin benzer fiyatlara ulaÅŸtığı fikrine dayanır

Hakkında daha fazlasını okuyun:

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi

Kiralanan mülkler için gelir kapitalizasyonu yaklaşımı

Aktifleştirilmiş kazanç yöntemi ne anlama gelir?

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında, bir mülkün deÄŸerini üretebileceÄŸi kira gelirine göre tahmin ederiz. Bir mülkün yüksek kira geliri varsa veya bu geliri elde etme potansiyeli varsa, deÄŸeri daha yüksek tahmin edilir. Bu, mülkün ne kadar kârlı olabileceÄŸini görmek için geleceÄŸe bakmak gibidir.

Bu yöntem, mülkün üretebileceği potansiyel gelire odaklanır. Bu amaçla, mevcut veya beklenen kira geliri kullanılır ve bir kapitalizasyon faktörü kullanılarak bir sermaye değerine dönüştürülür. Bu kapitalize değer mülkün değerlemesi için temel oluşturur. Kira gelirine ek olarak, işletme maliyetleri, kiracı cirosu, herhangi bir boşluk süresi ve piyasa ortamındaki gelecekteki olası gelişmeler gibi diğer faktörler de dikkate alınır. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, kiralanan bir mülkün uzun vadeli ekonomik potansiyelinin sağlıklı bir şekilde değerlendirilmesini sağlar.

Hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır:

• Elde edilen gelirin aktifleştirilmesi
• Kiralanan mülklerin, arazilerin ve ÅŸirketlerin deÄŸerlemesi için ana yöntem
• Mülkün gelecekteki potansiyel gelirine odaklanın

Hakkında daha fazlasını okuyun:

• Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı

Müstakil evler ve apartman daireleri için maddi deÄŸer yöntemi

Varlık değeri yöntemi ne anlama geliyor?

Varlık deÄŸeri yöntemi, bugün yeni bir mülk inÅŸa etmenin ne kadara mal olacağına bakar. Daha sonra, mülkün eskidiÄŸi için bu süre içinde ne kadar deÄŸer kaybettiÄŸi düÅŸülür. Esas olarak evler ve daireler için saf maddi deÄŸerlerini belirlemek için kullanılır.

Bu yöntemde, mülkün varlık değeri, üretim maliyetleri veya yeni inşaat maliyetleri esas alınarak belirlenir. Bu maliyetler, eskime ve yıpranma nedeniyle değerde meydana gelen azalmalar için düzeltilir. Özel nitelikler veya yapısal özellikler de değerlemeye dahil edilebilir. Varlık değeri yöntemi, değeri kazanç gücünden ziyade maddi özü ile tanımlanan mülkler için özellikle uygundur.

Hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır:

• Yeni inÅŸaat maliyetlerinden aşınma ve yıpranma deÄŸerinin düÅŸülmesi suretiyle varlık deÄŸerinin belirlenmesi
• ÇoÄŸunlukla müstakil evler ve apartman daireleri için kullanılır
• Mülkün fiziksel özelliklerine ve yeniden inÅŸa maliyetlerine odaklanır

Hakkında daha fazlasını okuyun:

• Varlık deÄŸeri yöntemi

Kalıntı yöntemi: Maksimum yatırım yapılabilir tutarın belirlenmesi

Basitçe açıklamak gerekirse, artık yöntemi nedir?

Artık yöntemi, bir yatırımcının tüm masrafları düştükten sonra elinde kalan paraya bakmak gibidir. Gelecekte beklenen gelire dayalı olarak bir yatırımcının bir mülk için harcayabileceği maksimum tutarı belirlemeye yardımcı olur. Bir yatırımın kârlı olmasını sağlamak için bir tür güvenlik ağıdır.

Artık yöntemi standard bir yöntem değildir, ancak yatırım yapılabilecek maksimum tutarı belirlemek için kullanılır. Yatırımcı tarafından karşılanacak maliyetler mülkün satış değerinden düşülür. Bu yöntem, beklenen gelire bağlı olarak bir yatırımcının bir mülk için harcayabileceği maksimum tutara ilişkin bir gösterge verir.

Hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır:

• Satış deÄŸerinden yatırımcı maliyetlerinin düÅŸülmesi suretiyle yatırım yapılabilir azami tutarın belirlenmesi
• Standard bir yöntem deÄŸil, yatırımcılar için bir rehber
• Beklenen getirilere dayalı olarak maksimum yatırım potansiyelinin bir göstergesini verir

İpotek kredisi değerinin belirlenmesi: kredi riskinin en aza indirilmesi

Konut kredisi değer hesaplaması ne anlama geliyor?

İpotek kredisi değer hesaplaması, bankalar tarafından bir mülkün kredi için teminat olarak kullanılmadan önce değerini belirlemek için kullanılır. Bankalar, mülkün ödünç alınan parayı güvence altına almak için yeterli değere sahip olduğundan emin olmak isterler. Mülkün uzun bir süre boyunca ne kadar güvenli bir şekilde satılabileceğini dikkate alırlar. Bu, banka için riski en aza indirmeye ve güvenli bir şekilde kredi vermeye yardımcı olur.

İpotek kredisi değerinin belirlenmesi de standard değildir. Bankalar ve kredi sektörü genellikle kredi verirken riski en aza indirmek için mülkün ipotek kredisi değerini belirler. Mülkün uzun bir süre boyunca ipotek kredi değerinden güvenli bir şekilde satılabilme olasılığı değerlemeye dahil edilir. Çoğu durumda, ulaşılabilir piyasa değerinin yüzde 70 ila 80’i kredi limiti olarak kullandırılır.

Hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır:

• Kredi riskini en aza indirmek için bankalar tarafından ipotek kredisi deÄŸerinin belirlenmesi
• Daha uzun bir süre boyunca mülk satışlarının güvenliÄŸini dikkate alır
• Bankalar genellikle beklenen piyasa deÄŸerinin yüzde 70 ila 80’ini kredi limiti olarak sunmaktadır

Mülk deÄŸerlemesi [yıl]

Artık bir mülke değer biçmek için kullandığımız tipik yöntemleri basit bir açıklamayla biliyorsunuz. Bu konuyla ilgili daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Mülk deÄŸerlemesi [yıl]

Emlak vergisi: tanımı ve açıklaması

Emlak vergisi, arazi devir vergisi ile karıştırılmamalıdır. Arazi devir vergisi, bir mülk veya arsa satın alındığında yalnızca bir kez ödenirken, emlak vergisi yılda dört kez alınmaktadır. “A” emlak vergisi ile “B” emlak vergisi arasında bir ayrım vardır. “A” emlak vergisi tarım ve ormancılıkta kullanılan gayrimenkul ve araziler için alınırken, “B” emlak vergisi diÄŸer geliÅŸmiÅŸ arazi ve binalar için geçerlidir. Dolayısıyla, gelir amaçlı gayrimenkuller ve yatırım amaçlı gayrimenkuller “B” grubuna girmektedir.

• Tarım ve ormancılık amaçlı arazi için emlak vergisi “A”
• DiÄŸer geliÅŸtirilmiÅŸ ve geliÅŸtirilebilir mülkler için emlak vergisi “B”

Emlak vergisinin hesaplanması: Önemli faktörler

Emlak vergisi miktarını etkileyen çeşitli faktörler vardır. Bunlar arasında mülkün takdir edilen değeri, bireysel değerlendirme oranı, federal devlet ve mülkün türü yer almaktadır.

İşte bir bakışta:

• Mülk deÄŸerine (takdir edilen deÄŸer) göre vergilendirme, vergilendirilmiÅŸ mülk
• Belediye (bireysel değerlendirme oranı)
• Federal devlet (eski veya yeni Länder)
• Mülk tipi (ev, yarı müstakil ev, daire, diÄŸer)

Şimdi buna daha yakından bakalım.

Birim deÄŸer: Gayrimenkulün deÄŸeri

Standard değer, gayrimenkulün değeri veya mülkün değeridir. İşte kısa bir örnek hesaplama:

• Belirlenen tahmini değer: 100.000
• X Emlak vergisi oranı: %0,35
• X Belediye değerlendirme oranı (B): % 470.
• = Emlak vergisi oranı

Bu nedenle 1) mülkünüzün değerini (takdir edilen değer), 2) mülk türünüz için emlak vergisi oranını ve 3) belediye değerlendirme oranını (B) bilmeniz gerekir.

Vergi oranı ve emlak vergisi kodu: konum ve mülk türü

Vergi oranı, şehir veya belediye tarafından belirlenen bireysel bir rakamdır. Bu, mülkünüzün değerlendirilmiş değeri ile çarpılır. Aynı durum emlak vergisi kanunu için de geçerlidir. Bu, federal eyalete ve mülkün türüne bağlıdır.

Federal eyalete göre kesin emlak vergisi rakamlarını burada bulabilirsiniz: Gayrimenkuller için emlak vergisi

Örneğin, Hamburg’daki emlak vergisi rakamı Berlin’deki emlak vergisi rakamından farklıdır.

Örnek: 100,000 Euro’ya daire

Sonuç olarak kısa bir örneğe bakalım:

• Belirlenen tahmini değer: 100.000
• Emlak vergisi oranı: %0,35 = 350 Euro
• Belediye değerlendirme oranı (B): % 470 = 1.645 Euro
• = 1.645 Euro veya üç aylık dönemde 411,25 Euro (emlak vergisi oranı)

Bir daire veya ev satın almak hakkında daha fazla bilgi edinmek ister misiniz? O zaman A’dan Z’ye her şeyi burada bulabilirsiniz: ev sahibi olmak veya kiralamak, kat mülkiyeti finansmanı, daire arama, emlak portalları, emlakçılar, değerleme, satın alma fiyatları, pazarlıklar ve vergiler. Uzmanlardan bilgi ve deneyim, tek bir rehberde.

✓ Bir rehber kitap
✓ Tüm gerçekler
İçeriden ipuçları
✓ Satın alma kontrol listeleri

Daire satın alma sürecini ve içeriden birçok ipucunu adım adım öğrenin!

• Daire satın al

Bir bakışta arazi ücreti: Yeni mortgage

• Kredi koruması olarak hizmet eder
• İpoteği neredeyse tamamen yerinden etti
• Gayrimenkul ipoteklerine aittir
• Alacaklının derhal icra takibi yapmasını sağlar

Wiki’ye dönelim: Emlak SözlüÄŸü