TEKRAR (Deneme 3). Önceki deneme hatalıydı. Önceki deneme Alman metni aynen geri verdi. Bu en ciddi hata. Her cümleyi tamamen Türkçe’ye çevirmelisin. Hiçbir Almanca cümle kalmamalı. Kişisel isimler, markalar ve yerleşik teknik terimler aynen kalır, diğerleri değil.
Bir konut sahibi, bir konut sahipliği topluluğu (WEG) içindeki bir konutu satarken, serbest bir konut satarken olduğundan çok daha dar bir hukuki çerçeveyi takip etmektedir. § 12 WEG’e göre yönetici onayı, konut harcı hesabı, bakım yedek fonu, kararlaştırılmış özel katkılar, yıllık hesap — bu noktaların her biri, satın alma fiyatını birkaç bin Euro fark yaratabilir ya da noter görüşmesini iptal edebilir. Bu kılavuz, size gerçekten önemli olanları gösteriyor — somut rakamlar, hukuki tehlikeler ve tam bir belge kontrol listesi ile. Konutunuzun değerlendirmesine dair sorularınız veya gizli bir satışla ilgili sorularınız var mı? Bize ulaşın — bağlayıcı olmayan ve gizli bir şekilde.
Checkliste: WEG içinde dikkat etmeniz gerekenler
Kendi konutumu, istedigim herkese satabilirim mi? Genel olarak evet — satım özgürlüğü Anayasa’da yer alır. Ancak: Bölme açıklamasında § 12 WEG’e göre bir satım kısıtlaması varsa, yönetici (veya topluluk) onayı gerekir. Bu onay, satıcının ispatlanabilir ödeme yetisizliği gibi önemli bir neden dışında reddedilemez.
Aşağıdaki özet, satış niyetinden teslim edilene kadar on en önemli adımı özetler:
Sür
Dikkat edilmesi gerekenler
Tipik maliyet / zaman
Paylaşım bildirimi incelemesi
§ 12 WEG’e göre satışı kısıtlayan bir durum var mı?
Kendi incelemeniz, gerekirse avukat 150–400 €
Yöneticiye bilgi verme
Yazılı olarak, alıcının bilgileri ve planlanan noter toplantısı tarihiyle
Emlak satışında merkezi özel durum: Bölünme açıklamasında bir satış kısıtlaması varsa, yönetici onayı olmadan satış geçersizdir. Notar, onayın mevcut olduğu takdirde, tapu dairesine mal sahipliğinin yeniden tescilini talep eder.
Onay ne zaman gerekli?
Sadece kısıtlamanın tapu kaydı (II. bölüm) içinde açıkça kayıtlı olduğunda. Mevcut tapu çıkarı — satışı için herhalde ihtiyacınız olan — bu konuda netlik sağlar. Almanya’nın yaklaşık 70-80% WEG’lerinde bu maddeler mevcuttur, Berlin ve Münih’te neredeyse standarttır.
Yönetici ne zaman reddedebilir?
Sadece önemli bir nedenle — ve bu neden dar bir şekilde yorumlanmalıdır. Kabul edilenler şunlardır:
Alıcının indirimli ödeme yetisizliği (örneğin, devam eden iflas)
Planlanan amaç dışı kullanım (sağlam bir konut kompleksinde ticari)
Konut birliğine yönelik belirli bir tehdit
Yetersiz olanlar ise: Empati soruları, ulusalite, çocuk sayısı, meslek. Sebepsiz bir reddetme, satıcı tarafından mahkemede incelenebilir.
Yönetici onayı maliyeti
Standart olarak 100–300 € — yönetici sözleşmesinde düzenlenir. Kim tarafından karşılanır? Genellikle satıcı tarafından, ancak satın alma sözleşmesiyle alıcıya geçebilir. Daha fazla detay: Yönetici sözleşmesi.
Konut parası, yedek fon & özel katkılar — finansal yastıklar
Burada çoğu satış, detay bilgisi eksikliği nedeniyle başarısız olur. Elbette kural: Karar verme anında mal sahibi olan kişi, ödemenin sorumlusu olur — para aslında ne zaman ödeneceğiyle ilgili değildir.
Yapı bakımı yedek fonu, konutla birlikte geçer
TEKRAR (Deneme 3). Önceki deneme hatalıydı. Önceki deneme Almanca metni aynen geri döndürdü. Bu en ciddi hata. Her cümleyi tamamen Türkçe’ye çevirin. Hiçbir Almanca cümle kalmamalıdır. Kendi isimler, markalar ve yerleşik teknik terimler değişmemeli, diğer her şey değişmeli.
80 m²’lik bir ETW’de 50.000 € toplam geri ödemesi ve 1/20 miteigentürlük payı varsa, 2.500 €’lık bir miktar siziye ait düze. İyi doldurulmuş bir geri ödeme, alım fiyatında 1.500–3.000 €’lık bir artış haklılaştırır.
Özel ek ücretler — kim öder?
Sahiplik toplantısında özel ek ücret (örneğin yeni bir ısıtma sistemi için baş başına yaklaşık 8.000 €) karar verilirse: Borçlu, kararın verildiği tarihte tapu kaydında olan kişidir. Karar satıştan önce verilmişse, satıcı öder — olsa olsa mülk sahipliği değişikliğinden sonra ödemesi gerekir. Çözüm: Satış sözleşmesinde açıkça düzenlemek.
Yıllık hesap — ek ödeme & bakiye
İşletme yılı ortasında bir satış durumunda soru doğar: Bakiye kimin hesabına girer, kim ödemesi gerekir? BGH’nin yasal yorumuna göre, yıllık hesapla ilgili kararın verildiği tarihte tapu kaydında olan mülk sahibi sorumludur — genellikle alıcıdır. İç ilişkilerde ise alıcı ve satıcı farklı bir paylaşımı düzenleyebilir (geleneksel olarak: zaman payına göre).
Konut harcı örneği
Ortalama bir büyük şehir konut projesinde 80 m²’lik bir düze:
Toplam konut harcı: Aylık 350–500 €
Bakım fonu: Aylık 80–120 €
Isıtma & sıcak su maliyeti: Aylık 100–160 €
Yönetim & sigorta: Aylık 60–100 €
Satış 15. ayda yapılacaksa: Satıcı, teslim tarihine kadar konut ücretini öder — sonrasında alıcı öder. Önemli: Kesim tarihi noter tarihi değil, ekonomik geçiş tarihidir (genellikle fiyat ödemeden sonra).
Zorunlu Belgeler: Alıcının Görmek İstediği
İyi hazırlanmış bir alıcı (veya avukatı) bugün sadece plan çizimini değil daha fazlasını talep eder. İlk inceleme öncesi yöneticiden aşağıdaki belgeleri talep etmelisiniz:
Pratik ipucu: Yöneticiden açıkça maliyet konularını sorun — çatı, dış cephe, asansör, kablolar. Bu konuları gizlemek, satıstan sonra dolandırıcılık nedeniyle iptal riskini artırır.
Vergisel bir tuzağın: Spekülasyon süresi
Kişi, satın aldıktan sonra on yıl içinde kiralanmış bir konutu satar ise, satış kazancı üzerinden spekülasyon vergisi ödemek zorundadır — kişisel gelir vergisi oranı ile (45% + ek vergi). Kendi konutu olarak kullanılan konutlarda, satış yılının ve önceki iki yılın içinde konutun kendi kullanımında olması durumunda vergi kesintisi olmaz.
Yatırımcı örnek hesaplaması: Alım fiyatı 350.000 €, 7 yıl sonra 480.000 €’ye satılır. Kazanç 130.000 € → %42 vergi oranı ile yaklaşık 54.600 € spekülasyon vergisi. 10 yıllık süre tamamlanırsa (bir yıl daha beklerse), tamamını tasarruf eder.
Mal sahipliği geçişi & teslim
Resmi mal sahipliği geçişi üç adımda gerçekleşir: alım sözleşmesinin noter tarafından onaylanması, tapu kaydına bırakma vekaletnamesinin verilmesi ve alım bedelinin ödendiği zaman mal sahipliğinin değiştirilmesi. Ekonomik geçiş (kullanım, yükümlülükler, risk taşıma) bunlardan ayrıdır — genellikle alım bedeli ödendiği ve teslimat yapıldığı anda gerçekleşir.
Mal sahipliğinin değiştirilmesinden sonra noter onayının bir kopyasını yöneticiye iletmeniz gerekir — yönetici yeni mal sahibini kaydeder, konut harcıyı değiştirir ve gelecekteki faturaları alıcıya gönderir.
SSS: WEG kapsamında mal sahibi geçişi satmak
Mal sahibi topluluğuna alıcımı tanıtmam gerekir mi?
Hayır, resmi bir tanışma zorunluluğu yoktur. Yönetici, § 12 WEG’e göre onayı verirken alıcı verilerine bakar — uygulamada kişisel bir dinleme yapılmaz.
Tanışma zorunluluğu yoktur
Yönetici kredi derecesi / kullanım amacını inceler
Sahiplik toplantısı söz hakkına sahip değildir
Yönetici satışın engellenmesine izin verebilir mi?
Sadece yasanın veya paylaşım bildiriminin içinde tanımlanmış ciddi bir neden varsa. Alıcının sempati, ulusalite veya mesleği nedeniyle reddetmesi kabul edilemez. Kötü niyetli bir reddetme mahkeme tarafından iptal edilebilir.
Bir sebep gereklidir (örneğin ödeme imkânı olmaması)
Mahkeme denetimi mümkündür
Gecikme 1–3 ay
Yönetici onayı kim tarafından ödenir?
Varsayılan olarak satıcıdır. Masraf 100–300 € arasındadır ve yönetici sözleşmesinde düzenlenmiştir. Satın alma sözleşmesinde farklı bir düzenleme yapılabilir.
Varsayılan: Satıcı öder
Miktar: 100–300 €
Satın alma sözleşmesinde farklı bir düzenleme yapılabilir
Satışta bakım yedek fonunu geri alır mıyım?
Hayır. Yedek fon, ortak mal olarak kabul edilir ve konutla kalır. Ancak bu fon, alım fiyatına değer artıran şekilde dahil edilir — dolayısıyla iyi doldurulmuş bir yedek fon, bir artışın gerekli olduğunu sağlar.
Satıcıya ödeme yapılmaz
Konutla birlikte alıcıya geçer
Alım fiyatına değer artıran
Satış öncesi kararlaştırılan özel katkı payı kim tarafından ödenir?
Kararın alındığı gün mal sahibi olan kişi borçludur. Karar, mal sahipliğinin değiştirilmesinden önce alınmışsa satıcı öder — daha sonra vadesi gelirse bile. Alım sözleşmesinde farklı bir düzenleme yapılabilir.</p>
