Gayrimenkul kredileri: Hızlıca açıklayalım

Eğer takip finansmanı ile ilgili ipuçları arıyorsanız, bu küçük bölümü atlayabilirsiniz! İster ev ister daire olsun, ilk mülklerini finanse etmek isteyenler bir kez daha hızlı bir şekilde açıkladı:

Anüite / kredi taksiti ne anlama geliyor?

Anüite / kredi taksiti – Teknik bir terim olan “anüite”, bir gayrimenkul kredisi için bankaya yaptığınız yıllık geri ödemedir. Bu, geri ödeme (kredi geri ödemesi) ve faizden (krediniz için masraflar) oluÅŸur. Faiz oranları yükselirse, aylık kredi taksitiniz veya yıllık geliriniz artacaktır.

Hemen açıkladım:

• Anüite – Geri ödeme ve faizden elde edilen yıllık toplam
• Kredi taksiti – Aylık ödeme (geri ödeme ve faiz)

Geri ödeme ne anlama geliyor? – Kredi geri ödemesi

Geri ödeme (kredinin geri ödenmesi) – Geri ödeme terimi kredi geri ödemenizi ifade eder. Her geri ödemede kalan borç azalır ve faiz de düşer.

İpucu. Digression – Finansman sağlayan bir mülk sahibi olarak, enflasyonun o kadar da kötü olmadığını düşünüyorsunuz. Neden?

Tipik geri ödemeler yılda %2’dir (idi). Bu %2 ile mülkünüzü 30 yıl boyunca finanse edersiniz (her yıl %2) ve buna baÄŸlı olarak enflasyon (paranın deÄŸer kaybı) yoluyla sizin için ortaya çıkan avantajları da kullanırsınız. Sonuçta, bugün 1.000 avro, 10 yıl sonra %3, %4 ve hatta %5 enflasyonla “artık aynı deÄŸil”. Bu arada, mülkünüzün deÄŸeri ve kira geliriniz de arttı. Gayrimenkul ve enflasyon hakkında daha fazlasını buradan okuyabilirsiniz.

Faiz ne anlama geliyor? – Kredi maliyetleri

Faiz (kredi maliyeti) – Faiz, tabiri caizse, kredi almak için ödediğiniz maliyettir. Aylık veya yıllık faiz maliyetlerinin temeli, kalan borcunuzun miktarıdır.

Son 10 yılda, 15 yılda, genellikle %2’lik faiz oranlarını hesaba kattınız. Şimdi bu durum değişiyor, çünkü faiz oranları yükseliyor.

Faiz oranı ne kadar yüksekse, aylık maliyetleriniz de o kadar yüksek olacaktır

Yaklaşan faiz oranı artışlarının varlıklarınız üzerindeki etkilerini hesaplamada görebilirsiniz.

Yüksek enflasyon, artan faiz oranları: krediniz için ipuçları

Makalemden ipuçları: Yüksek enflasyon, yükselen faiz oranları, ne yapmalı? on immobilien-erfahrung.de

Yüksek enflasyon, artan faiz oranları, bunlar çoğu kişi için yeni haberler!

AMB tarafından 2011 yılından bu yana temel faiz oranında herhangi bir artış yapılmamıştır. Bu yeni durum, konut inşaatçılarını ve sermaye yatırımcılarını zorlamakta ve yeni düşünme biçimlerini zorunlu kılmaktadır. İpuçlarını bir kez daha özetleyelim:

Yeni gayrimenkul kredisi: Uzun süre beklemeyin

Kredinizi mümkün olan en kısa sürede ve mümkün olan en uzun sürede kapatmalısınız, faiz oranının geri döndüğü zamanlarda size verebileceğimiz en iyi ipucu budur.

Faiz oranları yükselecek ve kendinizi faiz artışından korumanın en iyi yolu – sonuçta krediyi onlarca yıl boyunca geri ödeyeceksiniz – hızlı bir şekilde kredi almaktır. Krediniz de mümkün olduğunca uzun vadeli olmalıdır, böylece hala uygun olan faiz oranlarından mümkün olduğunca uzun süre yararlanabilirsiniz.

Hemen satın almak mı istiyorsunuz? Sonra:

• Mümkün olan en kısa sürede tamamlayın
• Mümkün olduÄŸunca uzun vadede sonuçlandırın

Eğer mesele artık ilk mülk finansmanınız değil de bir sonraki finansmanınız ise size şunları tavsiye edebilirim:

1+ yıl içinde takip finansmanı: Vadeli kredi

“Vadeli kredi” ile 1 veya 2 yıl sonraki finansmanınız için bugünkü faiz oranlarından yararlanabilirsiniz.

Bu, evinizin veya dairenizin takip finansmanının vadesi geldiğinde benim tavsiyemdir.

Vadeli kredi diye bir şey duymadınız mı? O zaman işte kısa bir açıklama.

Vadeli kredi = erken sonuçlandırın, güncel faiz oranlarını güvence altına alın

Vadeli kredi – Vadeli kredi tipik bir yıllık gelir kredisidir, tek farkı mevcut finansmanın bitiminden bir veya iki yıl önce çekmenizdir. Maliyetler biraz daha yüksektir, ancak (daha da uygun) faiz oranını ÅŸimdiden kilitleyebilirsiniz. Ä°ki yıl içinde faiz oranları önemli ölçüde yükselirse, takip finansmanınız bugün geçerli olan faiz oranıyla baÅŸlayacaktır.

5+ yıl içinde takip finansmanı: Kısa vadeli

Ne yazık ki, vadeli kredi sadece belirli bir süre için mümkündür, bu nedenle takip finansmanınızın ilk vadesi beş, altı veya yedi yıl sonra geliyorsa, mevcut faiz oranı durumu için bu ipucu size yardımcı olacaktır!

Kısa vadeli takip finansmanı (sadece 1, 2 yıl vadeli) ve faiz oranı gelişimini bekleyin.

Tipik olarak, finansmanınızı mümkün olduğunca uzun olan sabit bir borçlanma oranıyla alırsınız. Şu anda düşük faiz aşamasındayız, buna göre, özellikle mevcut enflasyona bakıldığında, sadece yükselebilir.

Buna göre, takip finansmanınızı yalnızca kısa vadeli olarak planlamalısınız, böylece faiz oranı değişikliklerine tepki verebilirsiniz. Faiz oranı daha sonra tekrar düşerse, bunu sonraki finansmanınızda kullanabilirsiniz.

Bunlar, faiz oranlarının yükseldiÄŸi dönemlerde ev veya daire satın almak için en önemli ipuçlarıydı. Aynı durum, evini ya da dairesini satın almış olan ve yakında takip finansmanıyla uÄŸraÅŸmak zorunda kalacak olanlar için de geçerlidir.

Bu üç ipucu ile kendiniz ve gayrimenkul yatırımınız için riskleri en aza indirebilirsiniz.

Şimdi pratik olalım:

1, %2’lik bir faiz oranı değişikliği size ne kadara mal olur?

Ev ve daire için 100.000 Euro kredi örneÄŸi

Faiz oranlarındaki değişiklik cüzdanınız için ne anlama geliyor?

İşte %1 ve %2’lik faiz oranı değişikliği ile önümüzdeki yıllara ilişkin iki pratik örnek daha. Örnek hesaplamayı basit tutmak için 100.000 avroluk bir finansman hacmi kullanıyoruz. Finansmanınızın ilk yılında sadece %1’lik bir faiz oranı değişikliğinin etkileri nelerdir?

2 oranında kredi (güncel): 4.000 Euro / yıl

Adım 1: Bugün %2 geri ödeme oranı ile borçlanmayı düşünün.

Bugün kredi:

• Kredi: 100,000 Euro
• Geri ödeme (%2): 2.000 Euro/yıl
• Faiz (%2): 2.000 Euro / yıl
• Anüite (toplam tutar / yıl): 4,000 Euro

Kredi 2023 (%3 / %1 artış): 5.000 Euro / yıl

2023’te faiz artışının yüzde bire çıkacağını varsayalım. Bu, getiri hesaplamanızı hızla deÄŸiÅŸtirecektir, çünkü maliyetler artmaktadır.

Maliyet artışlarından bahsediyoruz! Emlak vergisi reformundan haberiniz var mı? 2022 yılından bu yana Almanya’daki arazi sahiplerine yazı yazılarak vergi dairesine yeni veriler sunmaları isteniyor. Amaç, 50 yıldan daha eski verilere dayandığı için emlak vergisi hesaplamasında reform yapmaktır. Emlak vergisi reformu 2025 hakkında daha fazla bilgiye buradan ulaÅŸabilirsiniz.

Şimdi, ilk yıl ve (kalan borca bağlı olarak) sonraki yıllarda ortaya çıkan faiz maliyetlerinizdeki artışa geri dönelim.

Kredi 2023 (kabul edilmiştir):

• Kredi: 100,000 Euro
• Geri ödeme (%2): 2.000 Euro/yıl
• Faiz (%3): 3.000 Euro / yıl
• Yıllık ödeme (toplam tutar / yıl): 5.000 Euro

100.000 avroluk bir kredi için %1 faiz oranı artışı ile sonuç:

Yalnızca %1’lik bir faiz oranı artışıyla, maliyetleriniz yalnızca ilk yılda doğrudan + 1.000 Euro artar.

Faiz yıllık olarak hesaplanır! Takip maliyetleri

Bu etki, sonraki her yıl yüzde bir daha fazla faiz ödenerek tekrarlanır. Bu, finansmanınızın ilk yılında (100.000 avro) ilk 2.000 avronuzu geri öderseniz, 98.000 avroluk kalan borcun kalacağı anlamına gelir. Buna göre, ikinci yılda da bankanıza öncekinden 980 Euro daha fazla faiz ödersiniz.

• 1. Yıl + 1.000 Euro
• 2. Yıl + 980 Euro
• ..

Buna göre, finansmanın ilk iki yılında sadece %1’lik faiz oranı artışı 1.980 Avro ek maliyet anlamına gelmektedir.

Kredi 2024 (%4 / +%2 artış) – 6.000 Euro / yıl

Gayrimenkul finansmanınızın faiz oranları %2 artarsa ne olur? Bu örneğe bir göz atalım: Eğer 2024 yılında faiz oranları %2 artarsa.

Kredi 2024 (kabul edilmiştir):

• Kredi: 100,000 Euro
• Geri ödeme (%2): 2.000 Euro/yıl
• Faiz (%4): 4.000 Euro / yıl
• Anüite (toplam tutar / yıl): 6,000 Euro

Sonuç +%2 artış:

Yalnızca %2’lik bir faiz oranı artışıyla, maliyetleriniz yalnızca ilk yılda doğrudan + 2.000 Euro artar.

Ev ve daire için 500.000 Euro kredi örneÄŸi

100.000 Euro çoÄŸu ÅŸehirde, özellikle de finansman tutarlarının genellikle çok daha yüksek olduÄŸu A ve B lokasyonlarında bir mülkün finansmanı için temel teÅŸkil etmez. Bu nedenle, burada 500.000 avroluk bir kredi tutarı ile hesaplanan ek faiz maliyetlerine bir örnek verilmiÅŸtir.

2 oranında kredi (cari): 20.000 Euro / yıl

Her şeyden önce, ilk finansman için yaklaşık %2’lik mevcut faiz oranı seviyesinde 500.000 avroluk gayrimenkul finansmanı temeline tekrar bakalım.

Bugün kredi:

• Kredi: 500,000 Euro
• Geri ödeme (%2): 10.000 Euro / yıl
• Faiz (%2): 10.000 Euro / yıl
• Anüite (toplam tutar / yıl): 20,000 Euro

Kredi 2023 (%3 / %1 artış): 25,000 Euro / yıl

Faiz oranı sadece %1 artarsa, bu sizin için doğrudan yılda 5.000 Euro daha fazla maliyet anlamına gelir. Burada 2023 yılı için örnek olarak gösterilmiştir.

Kredi 2023 (kabul edilmiştir):

• Kredi: 500,000 Euro
• Geri ödeme (%2): 10.000 Euro / yıl
• Faiz (%3): 15.000 Euro / yıl
• Anüite (toplam tutar / yıl): 25,000 Euro

500.000 avroluk bir kredi için %1’lik bir faiz oranı artışı ile sonuçlanır:

Yalnızca %1’lik bir faiz oranı artışıyla, maliyetleriniz yalnızca ilk yılda doğrudan + 5.000 Euro artar.

Kredi 2024 (%4 / +%2 artış) – 30.000 Euro / yıl

Sadece %1’lik faiz oranı artışı, gayrimenkul finansmanınızın ilk yılında 5.000 Euro’luk ek maliyet sağlar. Faiz oranları %2 artarsa, gayrimenkul finansmanınızın ilk yılında ek maliyetler 10.000 Euro’ya yükselir.

Yine, ilk yıl 10.000 Avro’nun %2’lik normal geri ödeme oranıyla geri ödenmesi halinde, 490.000 Avro’luk kalan borç kalır. Buna göre, 9.800 avro ek maliyet ve iki yıl sonra zaten tam 19.800 avro.

Kredi 2024 (kabul edilmiştir):

• Kredi: 500,000 Euro
• Geri ödeme (%2): 10.000 Euro / yıl
• Faiz (%4): 20.000 Euro / yıl
• Anüite (toplam tutar / yıl): 30,000 Euro

Sonuç +%2 artış:

Yalnızca %2’lik bir faiz oranı artışıyla, maliyetleriniz yalnızca ilk yılda doğrudan + 10.000 Euro artar.