Bir konut sahibi, bir konut sahipliği topluluğu (WEG) içindeki bir konutu satarken, serbest bir konut satarken olduğundan çok daha dar bir hukuki çerçeveyi takip etmektedir. § 12 WEG’e göre yönetici onayı, konut harcı hesabı, bakım yedek fonu, kararlaştırılmış özel katkılar, yıllık hesap — bu noktaların her biri, satın alma fiyatını birkaç bin Euro fark yaratabilir ya da noter görüşmesini iptal edebilir. Bu kılavuz, size gerçekten önemli olanları gösteriyor — somut rakamlar, hukuki tehlikeler ve tam bir belge kontrol listesi ile. Konutunuzun değerlendirmesine dair sorularınız veya gizli bir satışla ilgili sorularınız var mı? Bize ulaşın — bağlayıcı olmayan ve gizli bir şekilde.

Checkliste: WEG içinde dikkat etmeniz gerekenler

Kendi konutumu, istedigim herkese satabilirim mi? Genel olarak evet — satım özgürlüğü Anayasa’da yer alır. Ancak: Bölme açıklamasında § 12 WEG’e göre bir satım kısıtlaması varsa, yönetici (veya topluluk) onayı gerekir. Bu onay, satıcının ispatlanabilir ödeme yetisizliği gibi önemli bir neden dışında reddedilemez.

Aşağıdaki özet, satış niyetinden teslim edilene kadar on en önemli adımı özetler:

İflas onayı WEG’nin 12. maddesine göre

Emlak satışında merkezi özel durum: Bölünme açıklamasında bir satış kısıtlaması varsa, yönetici onayı olmadan satış geçersizdir. Notar, onayın mevcut olduğu takdirde, tapu dairesine mal sahipliğinin yeniden tescilini talep eder.

Onay ne zaman gerekli?

Sadece kısıtlamanın tapu kaydı (II. bölüm) içinde açıkça kayıtlı olduğunda. Mevcut tapu çıkarı — satışı için herhalde ihtiyacınız olan — bu konuda netlik sağlar. Almanya’nın yaklaşık 70-80% WEG’lerinde bu maddeler mevcuttur, Berlin ve Münih’te neredeyse standarttır.

Yönetici ne zaman reddedebilir?

Sadece önemli bir nedenle — ve bu neden dar bir şekilde yorumlanmalıdır. Kabul edilenler şunlardır:

• Alıcının indirimli ödeme yetisizliği (örneğin, devam eden iflas)
• Planlanan amaç dışı kullanım (sağlam bir konut kompleksinde ticari)
• Konut birliğine yönelik belirli bir tehdit

Yetersiz olanlar ise: Empati soruları, ulusalite, çocuk sayısı, meslek. Sebepsiz bir reddetme, satıcı tarafından mahkemede incelenebilir.

Yönetici onayı maliyeti

Standart olarak 100–300 € — yönetici sözleşmesinde düzenlenir. Kim tarafından karşılanır? Genellikle satıcı tarafından, ancak satın alma sözleşmesiyle alıcıya geçebilir. Daha fazla detay: Yönetici sözleşmesi.

Konut parası, yedek fon & özel katkılar — finansal yastıklar

Burada çoğu satış, detay bilgisi eksikliği nedeniyle başarısız olur. Elbette kural: Karar verme anında mal sahibi olan kişi, ödemenin sorumlusu olur — para aslında ne zaman ödeneceğiyle ilgili değildir.

Yapı bakımı yedek fonu, konutla birlikte geçer

TEKRAR (Deneme 3). Önceki deneme hatalıydı. Önceki deneme Almanca metni aynen geri döndürdü. Bu en ciddi hata. Her cümleyi tamamen Türkçe’ye çevirin. Hiçbir Almanca cümle kalmamalıdır. Kendi isimler, markalar ve yerleşik teknik terimler değişmemeli, diğer her şey değişmeli.

80 m²’lik bir ETW’de 50.000 € toplam geri ödemesi ve 1/20 miteigentürlük payı varsa, 2.500 €’lık bir miktar siziye ait düze. İyi doldurulmuş bir geri ödeme, alım fiyatında 1.500–3.000 €’lık bir artış haklılaştırır.

Özel ek ücretler — kim öder?

Sahiplik toplantısında özel ek ücret (örneğin yeni bir ısıtma sistemi için baş başına yaklaşık 8.000 €) karar verilirse: Borçlu, kararın verildiği tarihte tapu kaydında olan kişidir. Karar satıştan önce verilmişse, satıcı öder — olsa olsa mülk sahipliği değişikliğinden sonra ödemesi gerekir. Çözüm: Satış sözleşmesinde açıkça düzenlemek.

Yıllık hesap — ek ödeme & bakiye

İşletme yılı ortasında bir satış durumunda soru doğar: Bakiye kimin hesabına girer, kim ödemesi gerekir? BGH’nin yasal yorumuna göre, yıllık hesapla ilgili kararın verildiği tarihte tapu kaydında olan mülk sahibi sorumludur — genellikle alıcıdır. İç ilişkilerde ise alıcı ve satıcı farklı bir paylaşımı düzenleyebilir (geleneksel olarak: zaman payına göre).

Konut harcı örneği

Ortalama bir büyük şehir konut projesinde 80 m²’lik bir düze:

• Toplam konut harcı: Aylık 350–500 €
• Bakım fonu: Aylık 80–120 €
• Isıtma & sıcak su maliyeti: Aylık 100–160 €
• Yönetim & sigorta: Aylık 60–100 €

Satış 15. ayda yapılacaksa: Satıcı, teslim tarihine kadar konut ücretini öder — sonrasında alıcı öder. Önemli: Kesim tarihi noter tarihi değil, ekonomik geçiş tarihidir (genellikle fiyat ödemeden sonra).

Zorunlu Belgeler: Alıcının Görmek İstediği

İyi hazırlanmış bir alıcı (veya avukatı) bugün sadece plan çizimini değil daha fazlasını talep eder. İlk inceleme öncesi yöneticiden aşağıdaki belgeleri talep etmelisiniz:

Pratik ipucu: Yöneticiden açıkça maliyet konularını sorun — çatı, dış cephe, asansör, kablolar. Bu konuları gizlemek, satıstan sonra dolandırıcılık nedeniyle iptal riskini artırır.

Vergisel bir tuzağın: Spekülasyon süresi

Kişi, satın aldıktan sonra on yıl içinde kiralanmış bir konutu satar ise, satış kazancı üzerinden spekülasyon vergisi ödemek zorundadır — kişisel gelir vergisi oranı ile (45% + ek vergi). Kendi konutu olarak kullanılan konutlarda, satış yılının ve önceki iki yılın içinde konutun kendi kullanımında olması durumunda vergi kesintisi olmaz.

Yatırımcı örnek hesaplaması: Alım fiyatı 350.000 €, 7 yıl sonra 480.000 €’ye satılır. Kazanç 130.000 € → %42 vergi oranı ile yaklaşık 54.600 € spekülasyon vergisi. 10 yıllık süre tamamlanırsa (bir yıl daha beklerse), tamamını tasarruf eder.

Mal sahipliği geçişi & teslim

Resmi mal sahipliği geçişi üç adımda gerçekleşir: alım sözleşmesinin noter tarafından onaylanması, tapu kaydına bırakma vekaletnamesinin verilmesi ve alım bedelinin ödendiği zaman mal sahipliğinin değiştirilmesi. Ekonomik geçiş (kullanım, yükümlülükler, risk taşıma) bunlardan ayrıdır — genellikle alım bedeli ödendiği ve teslimat yapıldığı anda gerçekleşir.

• Mal sahibi geçişi protokolü — sayaç değerleri, anahtarlar, eksiklik listesi
• Bazen sahibi topluluk — Haklar ve yükümlülükler

Mal sahipliğinin değiştirilmesinden sonra noter onayının bir kopyasını yöneticiye iletmeniz gerekir — yönetici yeni mal sahibini kaydeder, konut harcıyı değiştirir ve gelecekteki faturaları alıcıya gönderir.

SSS: WEG kapsamında mal sahibi geçişi satmak

Mal sahibi topluluğuna alıcımı tanıtmam gerekir mi?

Hayır, resmi bir tanışma zorunluluğu yoktur. Yönetici, § 12 WEG’e göre onayı verirken alıcı verilerine bakar — uygulamada kişisel bir dinleme yapılmaz.

• Tanışma zorunluluğu yoktur
• Yönetici kredi derecesi / kullanım amacını inceler
• Sahiplik toplantısı söz hakkına sahip değildir

Yönetici satışın engellenmesine izin verebilir mi?

Sadece yasanın veya paylaşım bildiriminin içinde tanımlanmış ciddi bir neden varsa. Alıcının sempati, ulusalite veya mesleği nedeniyle reddetmesi kabul edilemez. Kötü niyetli bir reddetme mahkeme tarafından iptal edilebilir.

• Bir sebep gereklidir (örneğin ödeme imkânı olmaması)
• Mahkeme denetimi mümkündür
• Gecikme 1–3 ay

Yönetici onayı kim tarafından ödenir?

Varsayılan olarak satıcıdır. Masraf 100–300 € arasındadır ve yönetici sözleşmesinde düzenlenmiştir. Satın alma sözleşmesinde farklı bir düzenleme yapılabilir.

• Varsayılan: Satıcı öder
• Miktar: 100–300 €
• Satın alma sözleşmesinde farklı bir düzenleme yapılabilir

Satışta bakım yedek fonunu geri alır mıyım?

Hayır. Yedek fon, ortak mal olarak kabul edilir ve konutla kalır. Ancak bu fon, alım fiyatına değer artıran şekilde dahil edilir — dolayısıyla iyi doldurulmuş bir yedek fon, bir artışın gerekli olduğunu sağlar.

• Satıcıya ödeme yapılmaz
• Konutla birlikte alıcıya geçer
• Alım fiyatına değer artıran

Satış öncesi kararlaştırılan özel katkı payı kim tarafından ödenir?

Kararın alındığı gün mal sahibi olan kişi borçludur. Karar, mal sahipliğinin değiştirilmesinden önce alınmışsa satıcı öder — daha sonra vadesi gelirse bile. Alım sözleşmesinde farklı bir düzenleme yapılabilir.</p>

Emlak konutunda alım sözleşmesinin neden bu kadar merkezi bir konumda olduğu

Bir konutun satılmasıyla ilgili olduğunda, alım sözleşmesi sadece bir formalite değil. Emlakta veya konut sahipliğinde sahipliğin etkili bir şekilde aktarılmasının tek temelidir. Bir sözlü anlaşmaya rağmen (ne kadar detaylı olursa olsun) hukuki olarak geçersizdir. Sadece notarial belgeleme, tarafların her ikisinin de etkili bir yükümlülük yaratır.

§ 311b BGB’ye göre hukuki bağlayıcılık

Herhangi bir noterî kontratın dışında yapılan bir anlaşmanın yürürlüğe konulması mümkün değildir. Satıcı olarak sözlü bir taahhüt yaparsa (“Yerleşim mutfağı kalacak”) ancak kontratta bu konuyla ilgili bir madde yoksa daha sonra bu konuda ısrar edemez — tersi de geçerlidir. Her şeyin özü noterî belgede yer almalıdır.

İki tarafın da korunması için tescil önleme

İmzalanma tarihi ve tapu kaydına geçişi arasında genellikle 4–8 hafta geçer. Bu süre zarfında tescil önleme alıcının satıcının daireyi ikinci kez satması veya yüklemesi durumunda korunmasını sağlar.

Gizli anlaşmazlıkların önlenmesi

Dikkatli şekilde ifade edilen bir kontrat yorum alanlarını ortadan kaldırır: Teslim ne zaman gerçekleşir? Bilinen eksiklikler nelerdir? Belgeleme ve teslim arasında meydana gelen hasarlar durumunda kim sorumludur? Bu sorulardan her biri anlaşmazlık durumunda beş basamaklı maliyetler yaratabilir.

Kontrat içeriği: Bu maddeler mutlaka dahil olmalıdır

Bir konutun satışı kontratı net bir yapıya sahiptir. Noter standart bir taslak sunar — ancak bunu imzalamadan önce her maddeyi anlamalısınız.

Her konut satışı kontratında yer alması gereken zorunlu bilgiler

• Satın alan ve satanın tam bilgileri (dahil doğum tarihi)
• İkonunun tam adı (tapu sayfası, ortaklık payı, özel mülkiyet)
• Alım fiyatı ve ödeme koşulları (noter hesabı veya doğrudan ödeme)
• İskonto koşulları (aşağıya bakınız)
• Teslim tarihi ve yük geçişi (kullanım, yükler, risk)
• İptal bildirimi
• İptal onayı
• Tamamlayıcı garantisi ve mal hatalarından sorumluluk
• Maliyet paylaşımı (noter, tapu, arazi kazanç vergisi)

Konut sahipliği özel içerikleri

Eğer bir konut sahibi oluyorsanız, otomatik olarak konut sahipleri topluluğu‘na dahil olursunuz. Bu, sözleşmede yansımalıdır:

• Paylaşma bildirimi
• Özel mülkiyetin açıklaması (konut, gerekirse bodrum, park yeri)
• Mevcut özel kullanım hakları (bahçe, teras, park yeri)
• Konut parasutu ve onarım fonundan geçiş
• Son WEG protokolleri hakkında bilgi alma
• Karar verildi ancak henüz uygulanmamış onarım çalışmalarının devralınması

Kiralanan konut özel durum

Kiralanmış bir konutta alıcı, mevcut kiralama sözleşmesine yasal olarak girer (“satın alma kira borcunu sona erdirmez”, 566. maddesi HUKUK). Sözleşme bu nedenle ek olarak şu hususların düzenlenmesi gerekmektedir:

• Tüm kiralama sözleşmelerinin (ekler dahil) teslimi
• Kira teminatının devri (hesap bilgisi ile birlikte)
• Geçiş ayındaki kira payı
• Açık kalan ek maliyet hesapları
• Kiracı tarafından kiralama sözleşmesinin feshedilmediğine dair onay

Ödeme vakti ve alım bedeli: Doğru şekilde nasıl işler

Pratikte en büyük tartışmaların konularından biri: Alıcı ne zaman ödeme yapmalıdır? Cevap: Noter “ödeme bildirimi” gönderdiğinde — ve bunun için birkaç ön koşulun yerine getirilmesi gerekir.

Bu ön koşulların yerine getirilmesi gerekir

• Tapu kaydında tapu hakkı kaydı yapılmalıdır
• Tüm III. Bölümdeki yükler silinmiş veya silinebilir durumdadır (satıcının finansman bankasından teminat serbesti belgeleri mevcuttur)
• Muhtemelen gerekli yönetici onayı (WEG’de sıkça talep edilir)
• Öncelik hakkına dair belediye negatif belgesi

Notary aracılık hesabı vs. Doğrudan ödeme

Çoğu durumda alıcı, satıcıya doğrudan ödeme yapar — daha hızlı, daha ucuz ve yaygın bir yöntemdir. Notary aracılık hesabı (noter tarafından güvence altına alınan tutar), sadece karmaşık durumlarda anlamlıdır, örneğin ara finansman veya yüklerin ödeme sonrası silinebileceği durumlarda. Ekstra olarak satın alma fiyatının yaklaşık 1‰’i kadar bir ücret gerektirir.

Kiralama sözleşmesi örneği ev & düz için

Bir alım sözleşmesi nasıl görünür? İçinde ne yazılır? Ücretsiz örnek ( immobilien-erfahrung.de , burada Gayrimenkul girişim, sermaye yatırımları ve daha fazlası ayrıntılı olarak ele alınmaktadır):

• Alım sözleşmesi örnek & şablon — harici

Satış için ek belgeler & dokümanlar

Eigentumswohnung satıncıları, noter randevusu öncesi tüm ilgili belgeleri tam olarak elinde bulundurmalıdır. Eksik belgeler satış sürecini haftalarca geciktirebilir — en kötü durumda alıcı geri dönebilir.

Paydaşlık Bildirimi: Emeklilik paylarının paylaşılması

Paydaşlık Beyanı, her bir konutun hukuki DNA’sıdır. Özel mülkiyet (konutunuz) ve ortak mülkiyetin ne olduğunu tanımlar. Özel kullanım hakkı için otopark yerleri, bahçeler veya bodrum odaları gibi alanlara özellikle dikkat edin — bir kayıt eksikse, alan herkese aittir.

Son üç yılın yıllık hesapları

Alıcılar, konut harcı ve özel katkıların nasıl geliştiğini görmek ister. Artan eğilimler veya sık sık özel katkılar, onarım yığınlarının bir işareti olabilir.

Konut harcı: aylık devam eden yük

Konut harcı, yönetim, idare ve onarım yedek fonu için konut sahipleri dernekine yapılan aylık önceden ödeme şeklindedir. Tipik miktar: 3–4,50 €/m² konut alanı. 80 m²’lik bir konutta bu yaklaşık olarak aylık 240–360 €’dır.

Onarım yedek fonu: konut sahipleri derneğinin onarım rezervi

Die Instandhaltungsrücklage sollte als Faustregel mindestens 7–15 €/m² Wohnfläche pro Jahr betragen. Eine ältere Anlage mit 0,50 €/m² Rücklage signalisiert: Hier kommen Sonderumlagen. Käufer prüfen das genau — Verkäufer sollten ehrlich antworten.

WEG toplantılarının kararları

Übergeben Sie sämtliche Versammlungsprotokolle der letzten 3–5 Jahre. Bereits gefasste, aber noch nicht umgesetzte Beschlüsse (z. B. Dachsanierung, Aufzugsmodernisierung) gehen auf den Käufer über und müssen offengelegt werden.

Topluluk Yönetimi Kuralları: WEG’in Oyun Kuralları

Hier stehen Detailregelungen: Stimmrecht, Kostenverteilung, Vermietungsbeschränkungen (zunehmend Verbote für Kurzzeitvermietung wie Airbnb), Tierhaltung, Umbaubeschränkungen.

Noterininin randevusuna götürmek için gereken diğer belgeler

• Geçerli tapu tapusundan çıkarılan bilgi (3 aydan eski olmamalı)
• Energieausweis (Pflicht seit 2014)
• Mevcut inşaat planları ve inşaat açıklaması
• Konut alan hesaplama
• İkramiye: tüm kiralama sözleşmeleri
• Brandschutznachweise (falls modernisiert)

Notary costs and purchase ancillary costs: Example calculation

The purchase ancillary costs when selling an apartment quickly add up to 10–15% of the purchase price. The notary himself is the smallest item — the land transfer tax has the biggest impact.

How the ancillary costs add up

• Notary costs: approximately 1.2–1.5% of the purchase price
• Land register costs: approximately 0.3–0.5% of the purchase price
• Land transfer tax: 3.5–6.5% (depending on the federal state)
• Real estate agent commission: since the reform, split between buyer and seller

Example calculation: Condominium apartment 500,000 €

Grunderwerbsteuer büyük ölçüde değişebilir: Bavarya ve Saksonya’da 3,5%, NRW, Mark Brandenburg ve Schleswig-Holstein’de 6,5% seviyesinde. 500.000 €’lık bir düze sahip olmak 15.000 €’lık fark anlamına gelir.

Konut satışı garantisi: “Görünene göre alın”

“Satış, herhangi bir garanti hariç olmak üzere gerçekleşir” ifadesi neredeyse her alım sözleşmesinde yer alır — ve satıcıyı mal hatalarından dolayı taleplere karşı korur. Ancak: Bu hariç tutma, dolusiyah olarak gizlenen hatalar için geçerli değildir.

Satıcıların açıklayması gerekenler

• Bilinen su buharı hasarı, küf, su hasarı
• Statik problemleri, duvar çatlakları
• Yönetim kurulunun planladığı onarım kararları
• Komşularla veya yönetim kuruluna anlaşmazlıklar
• Yüksek maliyetli geçmiş yükler veya asbest şüphesi
• Beklenen mahkeme davalanmaları

Bilinen bir eksikliği gizleyen kişi, garantinin geçerliliğine rağmen sorumluluk taşıyor — ve bu sorumluluk kişisel olarak, sıklıkla yıllar sonra da devam ediyor. Şüpheli durumlarda: yazılı olarak açıklamak.

İmtiyaz teklifinden anahtar teslimine kadar süreç

Süreci bilen kişi stresi önleyebilir ve kredi, taşınma veya ikinci yatırım gibi konuları gerçekçi şekilde planlayabilir.

Tipik zaman çizelgesi genel bakış