Satın alma fiyatını hesaplayın: Önemli faktörler

Satın alma fiyatının hesaplanmasında çeÅŸitli faktörler önemlidir. Mülkün konumu, arazisi ve inÅŸaat yılı önemlidir. Mülk deÄŸerlemesi sırasında mülkün satın alma fiyatı belirlendikten sonra, yan satın alma maliyetleri eklenmelidir.

Dolayısıyla nihai satın alma fiyatı şunlardan oluşur

1. Mülkün satın alma fiyatı
2. Arızi satın alma maliyetleri

Arızi satın alma maliyetleri: arazi devir vergisi, emlakçı & Co.

Tüm yan satın alma maliyetleri tüm federal eyaletlerde aynı deÄŸildir. Arazi devir vergisi gibi bazı yan maliyetler bir federal eyaletten diÄŸerine farklılık göstermektedir. Bazen bir ev, daire veya apartman binası satın alıp almadığınıza da baÄŸlıdır. Yatırım stratejisi, yani gelir amaçlı gayrimenkul veya yatırım amaçlı gayrimenkul de yan satın alma maliyetleri üzerinde farklı bir etkiye sahip olabilir. Ayrıca bir emlakçı aracılığıyla satın alıyorsanız, federal eyalete baÄŸlı olarak farklılık gösteren bir acente komisyonu da ödemeniz gerekecektir.

Okuma ipucu: Eyaletlere göre emlak devir vergisi

Peki, yan satın alma maliyetleri olarak ne sayılır?

• Arazi devir vergisi (%3,5-6,5)
• Noter ücretleri (%1,5)
• Tapu kaydı (%0,5)
• Komisyoncu komisyonu (%3,57-7,14; özel alım için 50:50)

kendi evinizde rüya gibi bir ortamda. Buradaki yan satın alma maliyetleri ne kadar yüksek?

Örnek: Arızi satın alma masrafları dahil NRW’de bir ev satın almak

Bu kısa örnek, bu yan satın alma maliyetlerinin orijinal satın alma fiyatına nasıl eklendiÄŸini göstermektedir. NRW’de müstakil bir eve yatırım yapmak istediÄŸinizi varsayalım. ÖrneÄŸi basit tutmak için, teknik ve ticari incelemeden sonra satın alma fiyatının 100.000 Euro olduÄŸunu varsayalım.

• NRW’de ev için satın alma fiyatı: 100.000 Euro

NRW’de arazi devir vergisini hesaplayın

Federal eyalete bağlı olarak, arazi devir vergisi %3,5 ile %6,5 arasındadır. Mülkümüz NRW’de. Tabloya baktığımızda şunu görüyoruz: NRW’de emlak vergisi %6,5’tir.

• NRW’de arazi devir vergisi (%6,5): 6.500 Euro

Noter masrafları: Satın alma sözleÅŸmesinin mühürlenmesi

Ayrıca noter ücretlerine de tabi olacaksınız. Sonuçta, satın alma sözleşmesi mühürlenmelidir. Bu tutarı mülkün satın alma fiyatının %1,5’i olarak tahmin edebilirsiniz.

• Noter ücretleri (%1,5): 1.500 Euro

Tapu kaydı Maliyetler: Mülkiyet devri

Noter gibi arazi devir vergisi de ödendi mi? Çok iyi! Sırada tapu kayıtları var. Burada, satın aldığınız mülk artık sizin mülkünüz olarak kaydedilir. Bu transfer için %0,5 oranında izin vermelisiniz.

• Tapu kaydı (%0,5): 500 Euro

Broker maliyetleri: komisyon ve dağıtım

İşin içinde bir komisyoncu varsa, komisyoncunun komisyonu son adımda ödenecektir. Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus vardır: Eğer özel bir mülk satın alınıyorsa, acentenin komisyonu alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya paylaştırılır. Ancak, mülk alımı ticari bir alımsa (örneğin, bir şirket adına), komisyon ve dağıtım serbestçe müzakere edilebilir. Komisyoncunun komisyon miktarı federal eyalete bağlı olarak değişir. NRW’de bu oran %3,57’dir.

• Aracı komisyonu (%3,57 [3.570 / 2]): 1.785 Euro

Sonuç: Bir bakışta satın alma fiyatı ve yan satın alma maliyetleri

Dolayısıyla mülkün gerçek satın alma fiyatı 100.000 Euro’dur. Yan satın alma maliyetleri de eklendiğinde, toplamda 110.285 Avro yatırım yapılması gerekmektedir. Tavsiyemiz: En başından itibaren, maruz kalacağınız yan satın alma maliyetlerinin kısa bir kontrol listesini yapın ve bunları orijinal satın alma fiyatına ekleyin. Bu, finansmanla ilgili herhangi bir kötü sürprizi önleyecektir.

Bir mülke yatırım yapmak istiyorsunuz ve uygun bir rehber mi arıyorsunuz? A’dan Z’ye her şeyi burada bulabilirsiniz: ev sahibi olmak veya kiralamak, kat mülkiyeti finansmanı, daire arama, emlak portalları, emlakçılar, değerleme, satın alma fiyatları, pazarlıklar ve vergiler. Uzmanlardan bilgi ve deneyim, tek bir rehberde.

✓ Bir rehber kitap
✓ Tüm gerçekler
İçeriden ipuçları
✓ Satın alma kontrol listeleri

Daire satın alma sürecini ve içeriden birçok ipucunu adım adım öÄŸrenin!

• Daire satın al

Fark: satın alma fiyatı faktörü ve kira getirisi

Her iki sonucu hesaplamak için aynı faktörler kullanılmıştır. Yıllık kira geliri ve yatırım maliyetleri. Aradaki fark sadece hesaplamanın hazırlanmasında ve dolayısıyla sonuçta yatmaktadır.

Her ikisi de karlılığın bir göstergesidir.

Kira getirisi: sonuç diyor ki… Tanım

Kira getirisi hesaplaması için sonuç:

Kira getirisi > Geri ödemeleri, faizleri ve onarım veya varlık biriktirme rezervlerini karşılamak için her ay ne kadar fazla kalıyor?

Satın alma fiyatı faktörü: Sonuç diyor ki… Tanım

Satın alma fiyatı faktörü hesaplaması için sonuç:

Satın alma fiyatı faktörü > Yatırım maliyetleri yıllık kira geliri ile kaç yıl içinde karşılanacaktır?

Birazdan tanıyacağınız formüller basitleştirilmiş haliyle şu şekildedir:

• X / Y = Z1
• Y / X = Z2

Z = Kârlılık

Yeni baÅŸlayanlar için tavsiyem: kira getirisi

Gayrimenkule yeni başlayan biri olarak hızlı bir gelir akışına ihtiyacınız vardır, çünkü öz sermayenizin çoğu muhtemelen ilk mülkünüze yatırılmıştır. Bu nedenle, yeni başlayanlar için mülkleri kira getirilerine göre karşılaştırmak mantıklıdır. Bu şekilde, tek bir mülkün (sizin için) aylık ne kadar fazla üretebileceğini hemen bilirsiniz.

Satın alma fiyatı faktörü, kısa vadeli nakit akışının önemli olmadığı uzun vadeli yatırımlar için daha ilgi çekicidir (hedef: değer kazanma ve 10, 20, 30 yıl; ondan önce aylık ödeme yaparsınız).

• Ä°pucu! Özellikle emlak alıcıları için hazırladığım yeni projemdeki farklar hakkında daha fazla bilgi edinin! Getiri ve yatırım amaçlı gayrimenkul arasındaki incelikler – harici

Her iki durumda da, her iki hesaplama da farklı emlak listelerini karşılaştırmalarını ve bunu hızlı bir şekilde yapmalarını sağlamayı amaçlamaktadır!

Kira getirisi: Örnek

Her iki karlılık hesaplama biçimine de örneklerle tekrar ayrıntılı olarak bakalım.

Bir kez daha tanım: Brüt kira getirisini hesapladığınızda, sonuç size her ay ne kadar fazla kaldığını söyler ve nakit akışınızı oluşturur. Geri ödeme ve faiz (bankanın finansmanı) için, ayrıca onarımlar için rezervler veya daha sonra kendi ek varlık birikiminiz için kalan her şey.

Formül ve karşılaÅŸtırma

Kira getirisi = yıllık net gelir / yatırım * 100

Satın alma fiyatı 100.000, yıllık kira 3.200. Hesaplama şöyle görünüyor:

• 3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
• Sonuç: 3,2

Kira getirisini hesaplayın: Teklif karşılaÅŸtırması (örnek)

Bu hesaplamanın sonucu her zaman bir yüzdedir. Bu size maliyetleri (itfa, faiz, onarım rezervleri) karşılamak için ne kadar fazlalık kaldığını ve ideal olarak mülkte bir yatırımcı olarak sizin için ne kadar fazlalık kaldığını gösterir.

Mevcut faiz oranı durumu ile yaklaşık olarak

• 2 Geri Ödeme
• 2 faiz
• 2 % Yönetim ve onarım rezervleri

bekliyoruz. Buna göre, %6’nın üzerinde getirisi olan mülkler bir alıcı olarak sizin için ilgi çekicidir.

• Dolayısıyla verim %6 + X

Tıpkı satın alma fiyatı faktöründe olduğu gibi, satın alma fiyatı ve elde edilebilir yıllık kira olmak üzere iki faktöre dayalı olarak farklı teklifleri hızlı bir şekilde karşılaştırırsınız.

• Object A: Kira getirisi %6,8
• Object B: Kira getirisi %5,3
• Object C: Kira getirisi %7,5
• Nesne D: Kira getirisi %4,2
• …

Buna göre, %7,5 getirisi olan (%6’lık hedefin +1,5 üzerinde) C mülküne daha yakından bakmayı tercih edersiniz. Bu şekilde, kiracı mülkünüzün borcunu öder ve siz de aylık ek gelir elde edersiniz. Ayrıca, %6,8 getirisi olan A mülkü.

5,3’lük B mülkü için, ev sahibi uzun süre herhangi bir ayarlama yapmazsa, kira artışı gibi herhangi bir optimizasyon olasılığı olup olmadığını daha sonra kendi deneyiminiz ve daha fazla bilginizle kontrol edebilirsiniz.

Yatırım getirisi hakkında daha fazla bilgi edinin!

Immobilien-Erfahrung.de’de size kira getirileri ve hızlı değerleme yapmanın yolları hakkında daha fazla bilgi veriyorum, ayrıca mülkün konumunu da göz önünde bulunduruyorum. Hakkında her şeyi öğrenin:

• Kira getirisi

Satın alma fiyatı faktörü: Örnek

Yine bir hatırlatma olarak, tanım: Sonuç olarak satın alma fiyatı faktörünü hesapladığınızda, size kira gelirinin yatırım maliyetlerini kaç yılda karşıladığını söyler.

Satın alma fiyatı faktörünü hesaplayın: Teklif karşılaÅŸtırması

Satın alma fiyatı faktörü, mülkün bölgesine ve konumuna, durumuna vb. bağlı olarak genellikle 10 ila 40 arasındadır. Berlin’de bu oran 30 ila 38, Düsseldorf gibi şehirlerde ise 18 ila 24 arasındadır.

Formül ve karşılaÅŸtırma

Satın alma fiyatı faktörü = yatırım / yıllık net gelir

Satın alma fiyatı 100.000, yıllık kira 3.200. Hesaplama şöyle görünüyor:

• 31,25 = 100.000 / 3.200
• Sonuç: 31.25, yani ~ 31

Buna göre, emlak teklifleri karşılaştırmanız şöyle bir şeye benziyor:

• Nesne A: Satın alma fiyatı faktörü 18
• Nesne B: Satın alma fiyatı faktörü 21
• Nesne C: Satın alma fiyatı faktörü 19
• Nesne D: Satın alma fiyatı faktörü 17

Bu nedenle D mülkü en kârlı mülktür, çünkü finansman 17 yıl içinde kira ile ödenecektir. A mülkü 18 yıl içinde, C mülkü 19 yıl içinde ve B mülkü de 21 yıl içinde kira geliri yoluyla tüm finansmanı ödeyecektir.

Bu nedenle bu ipucu sizin için!

İpucu! Yıllık kirayı hesaplayın

Olası yıllık kirayı gerçekte nasıl hesaplayabilirsiniz? Muhtemelen mülkünüzü ImmobilienScout24, Immonet veya başka bir sağlayıcı gibi bir emlak portalında arıyorsunuz. Arama filtrenizi satın almaktan kiralamaya değiştirmeniz yeterlidir. Aynı bölgede veya daha da iyisi mahallede (1 km yarıçaplı arama) karşılaştırılabilir mülkler için hangi kira fiyatlarının alındığını zaten görebilirsiniz. Buradan mülkünüz için elde edilebilecek olası yıllık kirayı tahmin edebilirsiniz.

Elbette, az önce bahsedilen kira optimizasyonundan bağımsız olarak, önceki mal sahibi uzun süredir herhangi bir kira ayarlaması yapmadıysa, mülkün türüne bağlı olarak iyileştirme ve genişletme olanakları da vardır.

Sonuç: Satın alma fiyatı faktörü ve kira getirisi basitçe açıklanmıştır

Umarım burada satın alma fiyatı faktörü ve kira getirisi için var olan en basit açıklamayı bulmuşsunuzdur! İster kendi kullanımınız için ister yatırım amaçlı olsun, bir mülk satın alma hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, hepsi ücretsiz ve 24 saat çevrimiçi olan çok sayıda makale, kılavuz ve kontrol listesi bizimle!

Daire, ev, apartman, emlak işine yeni başlayanlar için her şey!

Immobilien-Erfahrung.de’de şimdi yeni:

• Gayrimenkul satın almak: öÄŸrenme – harici

Ayrıca, tüm yeni başlayanlar için, bu ipucu:

• Ä°lk mülkünüzü satın alın

Kredi karşılaştırmaları maliyet tasarrufu sağlar

Borçlarınızı yeniden yapılandırmayı düşünüyor ve pahalı bir bina kredisinden kurtulmak mı istiyorsunuz? Daha sonra farklı seçeneklerin karşılaştırılmasına odaklanılır. Öncelikle eski sözleşmenizi kontrol edin ve 10 yıllık sürenin sona erip ermediğini ve erken geri ödeme cezası olmadan borcun yeniden yapılandırılmasının mümkün olup olmadığını görün. Aksi takdirde, faizden tasarruf etme arzunuz pahalıya mal olabilir, çünkü önceki borç vereninize kaybettiği tüm faizi ödemek zorunda kalacaksınız.

Yeni olasılıklar

Yeni finansmanın seçimi de son derece dikkatli ve özenli bir şekilde yapılmalıdır. Bir karşılaştırma yaptığınızda ve farklı borç yeniden yapılandırma seçeneklerini incelediğinizde, yalnızca bina faiz oranlarını değil, aynı zamanda sözleşme koşullarını da karşılaştırın. Esnek bir kredi seçmeye ve gelecekte planlanmamış geri ödemeler yoluyla daha hızlı geri ödeme yapabilme ve katı yükümlülükleri ortadan kaldırma avantajını güvence altına almaya değer. Karşılaştırmada, klasik bir gayrimenkul kredisi yeniden planlamasını, uygun bir takip finansmanını veya hatta daha yüksek bir taksitli krediyi düşünebilirsiniz. Kredi şeklini, inşaat finansmanınızın kalan tutarına bağlı olarak belirlemelisiniz.

Gayrimenkul kredileri hakkındaki makalemizi okuyun:

• Gayrimenkul kredileri – finansman seçenekleri

Alternatif finansman çözümünün avantajları

Faiz yükünüzü azaltabileceğiniz ve inşaat kredisinin toplam maliyetini en aza indirebileceğiniz alternatif finansman çözümleri her zaman avantajlıdır. Bu avantajdan yararlanmak için, yeni koşulları önceki ipoteğinizin faiz oranları ve toplam maliyetleri ile karşılaştırmalısınız. Borç faizine ek olarak, efektif faiz oranını da ekleyin ve planlanmamış geri ödemeler veya geri ödeme oranındaki bir değişiklik için borç verene masraf ödeyip ödemediğinizi kontrol edin. Ancak bu öğelere büyük bir dikkat ve bilgi birikimiyle bakarsanız, mevcut mülk finansmanınıza herhangi bir kısıtlama olmaksızın en iyi alternatifi bulabilir ve gereksiz ek maliyetleri veya erken geri ödeme cezasını hariç tutabilirsiniz.

Finansman hakkında daha fazla bilgi

Gayrimenkul kredileri – finansman seçenekleri

Kendi evinize, bir apartman dairesine, bir arsaya veya ticari bir mülke sahip olma hayalinizi gerçekleştirmek mi istiyorsunuz? Bu durumda doğru gayrimenkul kredisi seçimi, faiz yükünün ve dolayısıyla gayrimenkul kredinizin toplam maliyetinin ne kadar yüksek olacağını belirler. Bir gayrimenkul kredisi seçerken bile, potansiyel bir alıcı olarak, örneğin klasik bir yıllık finansman mı yoksa başka bir finansman şekli mi seçmeniz gerektiğine dair birçok soru ve düşünceyle karşı karşıya kalırsınız.

Takip finansmanı da çeÅŸitli ÅŸekillerde mümkündür. Sonuçta, uzun ve sabit bir borç faiz oranıyla mı yoksa esnek bir gayrimenkul kredisiyle mi daha iyi durumda olacağınız sorusuyla karşı karşıya kalırsınız. Gayrimenkul kredileri hakkında her ÅŸey.