Ev ve daire için deÄŸerleme yöntemleri

Mülk tipi, piyasa değerini belirlemek için kullanılan değerleme yöntemini belirler. Mülklerin piyasa değerini belirlemek için çeşitli standardlaştırılmış değerleme yöntemleri vardır.

DeÄŸerleme yöntemlerinin karşılaÅŸtırılması: hızlı genel bakış

Kural olarak, bu prosedürlerden en az 2 tanesi aynı anda hesaplanır:

1. KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi
2. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı
3. Varlık deÄŸeri yöntemi
4. Kalıntı prosedürü
5. İpotek kredisi değerinin belirlenmesi

GeliÅŸtirilmemiÅŸ mülkler ve ETW’ler için karşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi

Karşılaştırmalı değer yöntemi ne anlama geliyor?

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yönteminde, benzer mülklerin veya yakınlardaki mülklerin ne kadara satıldığına bakarız ve bir mülkün deÄŸerini belirlemek için bu fiyatları referans olarak kullanırız.

“Bu mülk yakın zamanda satılanlara benziyor, dolayısıyla muhtemelen benzer bir fiyatı olacaktır” demek gibi.

Bu değerleme yöntemi, çevredeki benzer mülklerin veya dairelerin satış fiyatlarının karşılaştırılmasına dayanır. Mülkün büyüklüğü, konumu, yerel altyapı ve mülkün değerini etkileyebilecek diğer özellikler gibi çeşitli faktörler dikkate alınır. Mülk değerleme uzmanları, benzer işlemlerle karşılaştırma yaparak mevcut piyasa değeri hakkında gerçekçi bir tahminde bulunabilir.

Hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır:

• Arsa deÄŸerinin benzer arsalar / mülkler ile karşılaÅŸtırılarak belirlenmesi
• Benzer mülklerin benzer fiyatlara ulaÅŸtığı fikrine dayanır

Hakkında daha fazlasını okuyun:

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi

Kiralanan mülkler için gelir kapitalizasyonu yaklaşımı

Aktifleştirilmiş kazanç yöntemi ne anlama gelir?

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında, bir mülkün deÄŸerini üretebileceÄŸi kira gelirine göre tahmin ederiz. Bir mülkün yüksek kira geliri varsa veya bu geliri elde etme potansiyeli varsa, deÄŸeri daha yüksek tahmin edilir. Bu, mülkün ne kadar kârlı olabileceÄŸini görmek için geleceÄŸe bakmak gibidir.

Bu yöntem, mülkün üretebileceği potansiyel gelire odaklanır. Bu amaçla, mevcut veya beklenen kira geliri kullanılır ve bir kapitalizasyon faktörü kullanılarak bir sermaye değerine dönüştürülür. Bu kapitalize değer mülkün değerlemesi için temel oluşturur. Kira gelirine ek olarak, işletme maliyetleri, kiracı cirosu, herhangi bir boşluk süresi ve piyasa ortamındaki gelecekteki olası gelişmeler gibi diğer faktörler de dikkate alınır. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, kiralanan bir mülkün uzun vadeli ekonomik potansiyelinin sağlıklı bir şekilde değerlendirilmesini sağlar.

Hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır:

• Elde edilen gelirin aktifleştirilmesi
• Kiralanan mülklerin, arazilerin ve ÅŸirketlerin deÄŸerlemesi için ana yöntem
• Mülkün gelecekteki potansiyel gelirine odaklanın

Hakkında daha fazlasını okuyun:

• Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı

Müstakil evler ve apartman daireleri için maddi deÄŸer yöntemi

Varlık değeri yöntemi ne anlama geliyor?

Varlık deÄŸeri yöntemi, bugün yeni bir mülk inÅŸa etmenin ne kadara mal olacağına bakar. Daha sonra, mülkün eskidiÄŸi için bu süre içinde ne kadar deÄŸer kaybettiÄŸi düÅŸülür. Esas olarak evler ve daireler için saf maddi deÄŸerlerini belirlemek için kullanılır.

Bu yöntemde, mülkün varlık değeri, üretim maliyetleri veya yeni inşaat maliyetleri esas alınarak belirlenir. Bu maliyetler, eskime ve yıpranma nedeniyle değerde meydana gelen azalmalar için düzeltilir. Özel nitelikler veya yapısal özellikler de değerlemeye dahil edilebilir. Varlık değeri yöntemi, değeri kazanç gücünden ziyade maddi özü ile tanımlanan mülkler için özellikle uygundur.

Hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır:

• Yeni inÅŸaat maliyetlerinden aşınma ve yıpranma deÄŸerinin düÅŸülmesi suretiyle varlık deÄŸerinin belirlenmesi
• ÇoÄŸunlukla müstakil evler ve apartman daireleri için kullanılır
• Mülkün fiziksel özelliklerine ve yeniden inÅŸa maliyetlerine odaklanır

Hakkında daha fazlasını okuyun:

• Varlık deÄŸeri yöntemi

Kalıntı yöntemi: Maksimum yatırım yapılabilir tutarın belirlenmesi

Basitçe açıklamak gerekirse, artık yöntemi nedir?

Artık yöntemi, bir yatırımcının tüm masrafları düştükten sonra elinde kalan paraya bakmak gibidir. Gelecekte beklenen gelire dayalı olarak bir yatırımcının bir mülk için harcayabileceği maksimum tutarı belirlemeye yardımcı olur. Bir yatırımın kârlı olmasını sağlamak için bir tür güvenlik ağıdır.

Artık yöntemi standard bir yöntem değildir, ancak yatırım yapılabilecek maksimum tutarı belirlemek için kullanılır. Yatırımcı tarafından karşılanacak maliyetler mülkün satış değerinden düşülür. Bu yöntem, beklenen gelire bağlı olarak bir yatırımcının bir mülk için harcayabileceği maksimum tutara ilişkin bir gösterge verir.

Hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır:

• Satış deÄŸerinden yatırımcı maliyetlerinin düÅŸülmesi suretiyle yatırım yapılabilir azami tutarın belirlenmesi
• Standard bir yöntem deÄŸil, yatırımcılar için bir rehber
• Beklenen getirilere dayalı olarak maksimum yatırım potansiyelinin bir göstergesini verir

İpotek kredisi değerinin belirlenmesi: kredi riskinin en aza indirilmesi

Konut kredisi değer hesaplaması ne anlama geliyor?

İpotek kredisi değer hesaplaması, bankalar tarafından bir mülkün kredi için teminat olarak kullanılmadan önce değerini belirlemek için kullanılır. Bankalar, mülkün ödünç alınan parayı güvence altına almak için yeterli değere sahip olduğundan emin olmak isterler. Mülkün uzun bir süre boyunca ne kadar güvenli bir şekilde satılabileceğini dikkate alırlar. Bu, banka için riski en aza indirmeye ve güvenli bir şekilde kredi vermeye yardımcı olur.

İpotek kredisi değerinin belirlenmesi de standard değildir. Bankalar ve kredi sektörü genellikle kredi verirken riski en aza indirmek için mülkün ipotek kredisi değerini belirler. Mülkün uzun bir süre boyunca ipotek kredi değerinden güvenli bir şekilde satılabilme olasılığı değerlemeye dahil edilir. Çoğu durumda, ulaşılabilir piyasa değerinin yüzde 70 ila 80’i kredi limiti olarak kullandırılır.

Hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır:

• Kredi riskini en aza indirmek için bankalar tarafından ipotek kredisi deÄŸerinin belirlenmesi
• Daha uzun bir süre boyunca mülk satışlarının güvenliÄŸini dikkate alır
• Bankalar genellikle beklenen piyasa deÄŸerinin yüzde 70 ila 80’ini kredi limiti olarak sunmaktadır

Mülk deÄŸerlemesi [yıl]

Artık bir mülke değer biçmek için kullandığımız tipik yöntemleri basit bir açıklamayla biliyorsunuz. Bu konuyla ilgili daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Mülk deÄŸerlemesi [yıl]

Piyasa deÄŸeri: Konut ve daire için satış fiyatı [yıl]

En önemli 2 soru ile başlayalım:

Piyasa değeri ne anlama geliyor?

Pazar değeri, mülkün veya değerleme konusu diğer nesnenin yasal koşullarına ve gerçek özelliklerine, diğer özelliklerine ve konumuna uygun olarak belirtilen zaman dilimi içinde işlerin olağan akışı içinde gerçekleştirilebilecek fiyattır.

2004 yılında, AB genelinde kullanılan “piyasa değeri” terimi, Alman İnşaatKanunu‘nun (BauGB ) 194. Bölümündeki piyasa değeri tanımına eklenmiştir. Dolayısıyla piyasa değeri, piyasada gerçekleşebilecek fiyatın bir tahminidir. Piyasa değeri genellikle arazi ve binaların alım satımı için kullanılır. Zorunlu satışlar, vergi dairesi tarafından yapılan vergi değerlendirmeleri, boşanmalar ve miras durumlarında da piyasa değerinin belirlenmesi gerekebilir.

Piyasa değerini nereden bulabilirim?

Piyasa değerini bir listede bulamazsınız, tipik değerleme yöntemleri kullanılarak hesaplanması gerekir – bu konuda birazdan daha fazla bilgi vereceğiz.

Piyasa değerinin belirlenmesi: Piyasa değerini nasıl hesaplarsınız?

Piyasa değeri değerlendirmesi, mülkün makro konumunu (şehir/bölge) ve mikro konumunu (mülkün yakın çevresi), bölümünü, büyüklüğünü ve değeri azaltabilecek mevcut arazi masraflarını ifade eder. BauGB’ye göre, piyasa değeri kalıcı olarak sabit bir değer değildir, ancak ekspertizde belirtilen referans tarihini ifade eder. Piyasa değerinin belirli bir süre içinde önemli ölçüde değişmesi mümkündür.

Piyasa değeri, değerleme anındaki değeri ölçer. Piyasa değeri takdiri aşağıdaki hususları dikkate alır:

• GeliÅŸtirilmiÅŸse mülkün maddi deÄŸeri
• Mülkün niteliÄŸi ve konumu (büyüklük, geliÅŸtirme türü)
• Yasal koÅŸullar (örn. arazi kaydı, anıt koruması)
• DeÄŸerlemenin diÄŸer amaçları

Ama:

Ancak gerçekte, piyasa talebi mülkünüzün değeri üzerinde belirleyici bir etkiye sahiptir.

Mülke olan talep ve aranan özellikler bölgeden bölgeye büyük farklılıklar göstermektedir. Sadece konumun piyasa değerinde önemli bir rol oynadığı Münih ve Berlin gibi A-lokasyonları düşünün.

Piyasa deÄŸerinin belirlenmesine yönelik belgeler

Mülk satışlarının değerlemesi için genellikle aşağıdaki belgeler analiz edilir:

• Arazi kayıt özeti
• Bina planları, kat planları, kesitler
• Bina açıklaması
• Vaziyet planı ve parsel haritası
• Yaşam alanının hesaplanması
• Enerji sertifikası

Kat mülkiyeti için aşağıdakiler de gereklidir:

• Son üç mal sahibi toplantısının tutanakları
• İş planı
• Bölünme beyanı (tapu kaydı)
• Konut yardımı beyanı

Gelir getiren mülkler söz konusu olduğunda, bunlar da sunulmalıdır:

• İşletme maliyetleri
• Kiralama listeleri
• Kira sözleÅŸmeleri

Haklar ve yükümlülükler de incelenmelidir:

• Noterlik belgeleri
• Özel kayıtlar (geçiÅŸ hakları, konut hakları, vb.)

Piyasa değerinde kriterlerin ağırlıklandırılması

Mülkün konumuna ve gelecekte beklenen risklerine özel önem verilir. Riskler genellikle modernizasyon riskleridir, örneğin birikmiş yenileme çalışmaları nedeniyle beklenen maliyetler gibi. Genellikle çatı, kiler, pencereler ve ısıtmayı içeren en pahalı bakım önlemleri de değerlendirilir. Evin türü de değerlendirilir. Bina 1945’ten önce inşa edilmişse, eski bir bina; 1945’ten sonra inşa edilmişse, yeni bir bina olarak sınıflandırılır. Dış tasarım, kat planı, bahçe, dış cephe, oda düzeni ve aydınlatma koşulları da dikkate alınır.

Konum, balkon ve hedef kitle için çekicilik gibi faktörler mülkün kiralanabilirliğinde önemli rol oynar. Değerlemeye dahil edilen diğer faktörler arasında örneğin asansör ve mülkün demirbaş ve donanımları yer almaktadır:

• Arsa alanı (orantılı yaşam alanı veya toplam alan)
• YaÅŸam Alanı YönetmeliÄŸine (WoFIV) göre yaÅŸam alanı
• Garaj, yeraltı otoparkı, park yerleri (mevcut yenileme riskleri)
• Bodrum katının ek olarak kullanılabilir olması veya örneÄŸin bodrum katında tadilat birikimi
• Mülk konumu için demografik bilgiler
• Mülkün türü (ticari, konut, bakım, listelenmiÅŸ, diÄŸer özel formlar, karma mülk)

DeÄŸerleme: 3 deÄŸerleme yöntemi

Gayrimenkul satışlarının değerlemesi ve diğer değerleme prosedürleri ile ilgili tüm önemli bilgiler sizin için özetlenmiştir:

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı: Piyasa değeri ve bina gelir değeri ayrımı

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, mülkü arazinin piyasa değeri ve binanın gelir değeri olarak ikiye ayırır. Buna kira geliri, bakım maliyetleri ve arazi ve binanın yönetim maliyetleri dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim maliyetleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

Maddi deÄŸer yöntemi: Bir mülkün yeni inÅŸaatı için deÄŸer

Varlık değeri yönteminde, arazinin piyasa değeri ilk olarak standard arazi değeri kullanılarak belirlenir, ardından bina varlık değeri eklenir. Binanın mülk değeri, bina üretim maliyetlerinden yaşa bağlı azalmalar çıkarılarak hesaplanır.

Maddi arazi değeri (arazinin piyasa değeri) ve maddi bina değeri toplanır ve bir maddi değer faktörü ile çarpılır. Varlık değeri faktörünün hesaplanması binanın türüne, geçici varlık değerine ve standard arazi değerine bağlıdır. Bu şekilde hesaplanan toplam varlık değeri, mülkün yeniden inşası için gerekli olacak mali kaynakları gösterir.

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi: Benzer mülklerle karşılaÅŸtırma

Karşılaştırmalı değer yöntemi , mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle apartman daireleri ve konut binaları satılırken kullanılır. Karşılaştırmalı değer, geliştirilmemiş arsalar için de belirlenebilir.

Karşılaştırmada yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planlarına sahip mülkler dikkate alınır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinde olmalıdır. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçekçi olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğundan, mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

Mülk deÄŸerlemesi [yıl]

Ev değerlemesi, daire değerlemesi, iyi bir satış fiyatı için nelere dikkat etmelisiniz? İpuçlarımı burada bulabilirsiniz:

• Mülk deÄŸerlemesi [yıl]