Bir bakışta kat mülkiyeti sahipleri derneÄŸi

Kat mülkiyeti sahipleri birliği (WEG), ortak bir binada bir veya daha fazla daireye sahip olan maliklerden oluşan bir topluluktur. Bu nedenle, bir mülkte bir daire birimi satın aldığınızda, otomatik olarak ortak mal sahibi ve mal sahipleri derneğinin bir parçası olursunuz.

Mal sahipleri topluluğu bu şekilde tanımlanabilir:

Bir mülkün tüm sahiplerinden oluşan topluluk.

Mal sahipleri topluluğu, ortak mülkün yönetimi, bakımı ve modernizasyonundan sorumludur. Kararlar, her malikin bir oy hakkına sahip olduğu malikler toplantısında alınır. Maliklerin çıkarlarını temsil etmek üzere bir yönetici atanır ve ortak mülkün yönetimi ve bakımından sorumludur. Kat malikleri derneği tüzel kişiliktir ve örneğin sözleşme yapabilir veya mahkemeye çıkabilir.

Bir bakışta kat mülkiyeti sahipleri birliği:

• WEG, bir mülkün tüm sahiplerinin oluÅŸturduÄŸu topluluktur.
• Her mal sahibi, mal sahipleri toplantısında oy kullanma hakkını temsil edebilir
• Her malikin ortak mülkte belirli bir ortak mülkiyet payı vardır
• Bir WEG’in her üyesi ortak mülkün masraflarını üstlenmelidir
• Her mal sahibi kendi mülkünden sorumludur.
• Her mal sahibinin yerine getirmesi gereken belirli hak ve yükümlülükleri vardır
• Her WEG, kuralları ve sınırları belirleyen belirli belgelere sahip olmalıdır

Mülkiyet payları ve ortak mülkiyet

Bir kat mülkiyeti sahipleri derneğindeki mülkiyet dağılımı, bölünme beyannamesinde tanımlanır. Burada, binanın hangi bölümlerinin ayrı mülkiyete tahsis edildiği ve hangilerinin ortak mülkiyet olarak kabul edildiği tam olarak açıklanmaktadır.

Her malik, arsa, cephe, merdiven veya çatı gibi binanın ortak mülkiyeti üzerinde ortak mülkiyet payına sahiptir. Payın büyüklüğü, ilgili dairenin binanın toplam yaşam alanına göre büyüklüğüne bağlıdır.

Bu amaçla, her malik kendi dairesinin ayrı mülkiyetine sahiptir. Bu, dairelerinin tek mülkiyetine sahip oldukları ve onu özgürce kullanıp yönetebilecekleri anlamına gelir.

Bu her mal sahibinin hakkıdır:

• Ortak mülkün ortak sahibi
• KiÅŸinin kendi dairesinin kat mülkiyeti

WEG’in hakları ve görevleri

Bir kat mülkiyeti derneğinin her maliki, Kat Mülkiyeti Yasası ve bölünme beyannamesinden kaynaklanan belirli hak ve yükümlülüklere sahiptir. Bu bölümde bu hususları daha ayrıntılı olarak ele alacak ve bir malikin hangi hak ve yükümlülüklere sahip olduğunu açıklayacağız.

Bir WEG’deki haklar ve yükümlülükler şunları içerir:

• Yönetim
• Bakım
• Sahipler toplantısı
• Kararlar

Yönetim ve bakım

Mal sahipleri, ortak mülkün yönetimi ve bakımından müştereken sorumludur. Örneğin bahçenin bakımı, merdivenlerin temizlenmesi ya da çatının onarılması gibi. Masraflar maliklere mülkiyet payları oranında paylaştırılır.

Her mal sahibinin bu görevi vardır:

• Ortak mülkiyetten sorumlu
• Ä°ç veya dış yönetimden sorumlu

Mal sahipleri toplantısına katılım

Mal sahipleri toplantısı, kat malikleri derneğinin merkezi organıdır ve ortak mülk için önemli kararlar alınmasına hizmet eder. Bu nedenle kat maliklerinin toplantıya katılmaları ve görüşlerini ifade etmeleri önemlidir. Ancak toplantıya katılma zorunluluğu yoktur.

Mal sahipleri toplantısının tutanakları tutulmalı ve bir mal sahibi ve yönetici tarafından imzalanmalıdır. Tutanaklar, alınan tüm kararları ve oylama sonuçlarını içermelidir.

Mal sahipleri toplantıları konusuyla ilgileniyor musunuz? Burada daha fazlasını öğrenin!

• Sahipler toplantısı

Oylama prosedürü ve karar alma

Mal sahipleri toplantısında kararlar oylama ile alınır. Basit çoğunluk, nitelikli çoğunluk veya oybirliği gibi farklı oylama usulleri vardır. Bir karar ancak usulüne uygun olarak alınmışsa ve yasayı ya da bölünme beyanını ihlal etmiyorsa geçerlidir.

Ev Kuralları, Bölünme Beyanı & Co.

Birden fazla tarafın bulunduğu bir evde mülkiyet paylarını düzenlemek ve uyumlu bir şekilde bir arada yaşamayı garanti etmek için yazılı kurallara ihtiyaç vardır. Bu nedenle her çok partili evin bir bölünme beyannamesi, topluluk kuralları ve ev kuralları vardır.

Ev kuralları, bir apartman bloğunun işleyişini düzenleyen en önemli belgedir ve yasal açıdan en önemli belgedir. Kat malikleri derneği veya atanan yönetici tarafından hazırlanır ve onlar için bir zorunluluktur.

Ortak kurallar, kat mülkiyeti içinde birlikte yaşamaya ilişkin tüm düzenlemeleri ve yasaları düzenler ve yasal açıdan ev kurallarının arkasında durur. Ortak kurallar maliklerin kendileri tarafından belirlenebildiğinden, değişiklikler malikler toplantısında oybirliğiyle kararlaştırılabilir.

Bir mülkün bölünme beyanı, tüm mülk bireysel konut birimleri gibi bireysel parçalara bölündüğünde her zaman mevcuttur. Bu nedenle, mülkün resmi bölünmesini tanımlar ve mal sahiplerinin hak ve yükümlülüklerini tanımlar.

Bir bakışta WEG’in düzeni:

• Ev kuralları: çok daireli binalarda iÅŸleyiÅŸi düzenler
• Topluluk kuralları: Konut kompleksinde birlikte yaÅŸamaya iliÅŸkin tüm yönetmelik ve yasaları düzenler.
• Bölünme beyanı: böylece mülkün resmi bölünmesi açıklanır

Kendi kullanımından çıkarılma – Kiracılar ve ev sahipleri için karar

Kendi kullanımı için fesih – Bir dairenin kendi kullanımı için feshedilmesi birçok kiracı için gerçekten stresli bir durumdur. Birdenbire yeni bir daire aramak zorunda kalıyorsunuz. Berlin, Essen, Dortmund, Münih veya Frankfurt am Main gibi şehirlerde yaşıyorsanız, eşdeğer bir daire bulmak zordur. Ya konum, büyüklük ya da kira konusunda taviz vermeniz gerekir ki bu da önemli ölçüde artacaktır. Elbette ev sahibinin kira sözleşmesini feshetmesi meşrudur.

Bununla birlikte, gerçek mal sahibi kullanımının ötesine geçen mal sahibi kullanımının sona erdirilmesi vakaları da mevcuttur. Kara koyun böylece yeniden kiralayarak ve genellikle aynı zamanda binayı daha enerji verimli hale getirmek için modernize ederek ve yenileyerek kar elde eder. Daha geçen hafta Juso lideri Kevin Künast’ın giriÅŸimini haberleÅŸtirmiÅŸtik. Gayrimenkul ÅŸirketlerinin genel kamulaÅŸtırılması önerisiyle hem siyasette hem de tüm emlak gazetelerinde büyük yankı uyandırdı. DüÅŸünceleri, kiÅŸinin kendi ihtiyacının ötesine geçen gayrimenkul mülkiyetinin kamulaÅŸtırılması veya kısaca: 1 kiÅŸi, 1 mülk ile ilgilidir. BGH kararı aynı zamanda büyük ÅŸirketler ve büyük gayrimenkul portföylerine sahip ÅŸirketlerle de ilgilidir. Focus ayrıca karar ve sonuçlarını da ele alıyor. Focus bunu “[n]ew hurdles for termination” olarak özetliyor. Daha açık bir ifadeyle, karar ÅŸu soruyu ele almaktadır: Sahibi tarafından kullanılan mülklerin haklı fesihlerinin oranı ne kadar yüksektir? Bu hafta, Manager Magazin’de de okunabileceÄŸi gibi, karar çıktı, çünkü kendi kullanımına iliÅŸkin fesihler genellikle yasaldır.

Kendi kullanımının sona ermesi – Kiracı olarak haklarınız – Video

Ä°nÅŸaat patlaması ve kira endeksine yönelik eleÅŸtiriler

Almanya’da inÅŸaat patlaması devam ediyor – Görünürde bir son yok, Almanya’daki inÅŸaat patlaması devam ediyor. Immobilien Zeitung’un bu haftaki konusu bu. Birçokları bir süredir durgunluk görse de, ekonomik büyüme ilk çeyrekte %0,4 ile istikrarlı seyretmektedir. Bu, çok baÅŸarılı geçen yılların ardından gerçekleÅŸti. Dolayısıyla ÅŸikayet etmek için bir neden yok ve birçok Alman yatırımcı ve konut inÅŸaatçısı hala elveriÅŸli ekonomik durumdan ve düÅŸük faiz oranlarından faydalanıyor. Bu konuyla ilgili daha fazla bilgiyi bu hafta burada okuyabilirsiniz: Ä°nÅŸaat patlaması devam ediyor (Immobilien Zeitung).

Åžimdi ya da asla! Çünkü Frankfurter Allgemeine “Daire satın almak için en iyi zaman sona erdi” diyor. Frankfurt’taki mülklerini satmak isteyenler artık iyi kar elde etme ÅŸansına sahipler. Satın almak isteyenler, fiyatlar tırmanmaya devam etmeden önce ÅŸimdi harekete geçmelidir. Bu konuda daha fazla bilgiyi Frankfurter Rundschau’da okuyabilirsiniz: Daire satın almak için en iyi zaman sona erdi.

#Immobile verkaufen in #Frankfurt am Main – Das Thema diese Woche auf IHV https://t.co/Qw8GOA4dbC

— IhrHausverkauf.de (@ihrhausverkauf) May 24, 2019

Mietspiegel in der Kritik – Bina kiralandıktan sonra. Birçok deÄŸerlendirmenin temelini kira endeksi oluÅŸturmaktadır. Yine de eleÅŸtiriler var ve bazıları ÅŸimdi kira endeksinin yeniden düzenlenmesi çaÄŸrısında bulunuyor. Handelsblatt bu hafta “Bir örnek reform” diyor. Kira endeksi sadece kiracılar için deÄŸil, yönetmelikler de yerel kira endeksine dayanmaktadır. Konuyla ilgili daha fazla bilgiyi Handelsblatt’ta bulabilirsiniz: Mietspiegel in der Kritik.

Ayrıca, bu haftanın konusu bacalar ve şömineler için kuralların sıkılaştırılması. Bu sorun aslında Almanya’daki milyonlarca haneyi etkiliyor. Bir Pazar gününün zor yeteceği pek çok konu var. Bu haftanın manşetleriyle sizlere bilgilendirici bir hafta sonu ve önümüzdeki haftaya başarılı bir başlangıç diliyoruz!

Emlak Haberleri:

Müdür Magazin, mal sahibinin iskânının sona erdirilmesine iliÅŸkin mevcut dava hakkında

Manager Magazin’in güncel konusunu Emlak Haberleri’nin başında haberleştirmiştik. BGH, ev sahibi tarafından kullanılan kiracılık sözleşmelerinin feshinin genellikle yasal olduğuna hükmetmiştir. Bu haftanın diğer yeni manşetleri ise “Milyarder Ortega ABD’de emlak üzerine bahis oynuyor: En zengin İspanyol – tekstil milyarderliğinden emlak patronluğuna” başlıklı, ABD’de yetişen bir girişimciyle ilgili çok ilginç bir makale:

• Birçok durumda ev sahibi tarafından kullanılan kiracılık yasaldır: Ev sahibi tarafından kullanılan kiracılık nedeniyle fesih bildirimi – BGH ev sahiplerinin haklarını güçlendiriyor
• Milyarder Ortega ABD’de gayrimenkul yatırımı yapıyor: En zengin İspanyol – tekstil milyarderliğinden emlak krallığına
• Dünyanın zirvesi: Berlin ve Frankfurt’ta lüks gayrimenkullerin fiyatı bu kadar hızlı artıyor

Çevrenin daha da fazla korunmasına odaklanın – Milyonlar dönüÅŸüm tehdidi altında mı?

Mevcut iklim tartışmaları pek çok fikri besliyor. Şu anda Çevre Bakanı bacalar ve bacalar için yönetmelikleri sıkılaştırmayı planlıyor. Focus Online blogunda ayrıca “Fesih için yeni engeller: Ev sahipleri için BGH’nin kendi kullanımlarına ilişkin kararı büyük bir risktir” . Daha fazla haber ve güncel yasalar:

• Reformun en önemli cevapları: Scholz’un yeni emlak vergisi planı: Åžimdi kim daha fazla kira ödemek zorunda kalacak?
• Çevre Bakanı daha sıkı düzenlemeler istiyor: Bir milyon hane, baca ve bacaların pahalı bir ÅŸekilde dönüÅŸtürülmesiyle karşı karşıya
• Fesih için yeni engeller: Ev sahipleri için BGH’nin kendi kullanımlarına iliÅŸkin kararı büyük bir risk

Frankfurter Allgemeine satın alma için uygun zaman görüyor

Bu haftaki Frankfurter Allgemeine’de “Anayasa hukukçusu Schorkopf: AB hukuku kamulaştırmaya karşı koruma sağlıyor mu?” ve “Alman emlak piyasası: Ev almak için en iyi zaman sona erdi” gibi heyecan verici makaleler yer alıyor. Geçtiğimiz günlerden daha fazla haber:

• Anayasa hukukçusu Schorkopf: AB hukuku kamulaÅŸtırmaya karşı koruma saÄŸlıyor mu?
• Seestadt Aspern: Viyana’nın artık bir sahil şeridine sahip olduğu yer
• Almanya emlak piyasası: Daire satın almak için en iyi zaman sona erdi

Bei Eigenbedarf hat der Mieter normalerweise schlechte Karten. Es sei denn, er beruft sich auf einen Härtefall. Der Bundesgerichtshof entscheidet heute über zwei solcher Eigenbedarfskündigungen. https://t.co/sfxWrlCcLa zeigt die Hintergründe auf. https://t.co/LGSye9brAg

— FAZ Immobilien (@FAZ_Immobilien) May 22, 2019

Handelsblatt kira endeksi eleÅŸtirisi üzerine

Başlangıçta da belirtildiği üzere, kira endeksi eleştirilmektedir. Ayrıca kiraların en yüksek olduğu şehirlerden biri olan Münih’te. Burada TV haberini de görebilirsiniz:

Handelsblatt’ta daha fazla manşet:

• Bir örnek reform – kira endeksi eleÅŸtirildi
• Gayrimenkul şirketi Garbe sonbaharda borsa kotasyonu arayacak
• Kendi kullanımı için fesih? BGH daha hassas inceleme istiyor

Kira endeksini nasıl hesaplıyorsunuz?

Kira hukukunda doğru bilinen 5 yanlış hakkında Star

Stern’in blogunda “Surf Shack: Bu rüya gibi kulübe bir karton kutu içinde geliyor ve meslekten olmayanlar tarafından inşa edilebilir” ve “Yenileme, uyku zamanı, kiraya verme: Bilebilir miydiniz? Kiracılık hukukunda beş yaygın yanılgı” . Haftanın diğer haberleri:

• Tadilat, öÄŸle arası dinlenmesi, kiraya verme: Bilebilir miydiniz? Kiracılık hukukunda beÅŸ yaygın yanılgı
• Sörf Kulübesi: Bu rüya gibi kulübe bir kutu içinde geliyor ve meslekten olmayanlar tarafından monte edilebiliyor
• Müstakil ev: iklim açısından nötr ve modern: Bu müstakil ev hurda metalden yapılmıştır

Haufe Vonovia’nın imaj ekimi üzerine

Juso liderinin eleştirileri ve kamuoyunun ve medyanın büyük ilgisinin ardından Vonovia doğal olarak kendi imajını iyileştirmeye çalışıyor. Bu nedenle Haufe bu hafta şirkete yakından bakıyor. Haufe’den bu hafta gelen yeni haberler arasında “İmaj ekimi: Vonovia “iyi adamlardan” biri olmak istiyor” ve “Kendi hesabımıza: Haufe ve d.velop işbirliği yapıyor” yer alıyor. Kiracılar, alıcılar ve satıcılar için daha fazla emlak haberi:

• Resim yetiÅŸtirme: Vonovia ‘iyi adamlardan’ biri olmak istiyor
• Hamburg: Güney Überseequartier için 640 daire planlanıyor
• Kendi hesabımıza: Haufe ve d.velop işbirliği yapıyor

Kira sözleÅŸmesinde T-Online: Önemli ve geçersiz maddeler

Bu hafta T-Online’da “Soğuk kira, şehir bölgesi – Münih belirli kira endeksi verilerini açıklamalıdır” ve “Hizmet bedeli beyanlarını daha iyi kontrol edin – Bu hatalar tekrar tekrar oluyor” gibi konular yer alıyor. Haftanın yeni konuları:

• Kira, depozito, onarımlar – Kira sözleÅŸmesi – Önemli kurallar ve geçersiz maddeler
• Hizmet bedeli beyanını kontrol etseniz iyi olur – Bu hatalar tekrar tekrar meydana geliyor
• SoÄŸuk kira, ÅŸehir bölgesi – Münih belirli kira endeksi verilerini açıklamalıdır

Süddeutsche Zeitung da FAZ gibi fiyatların yükseldiÄŸini görüyor

Süddeutsche Zeitung’un bu haftaki blogunda “Fiyatlar tavan yapıyor” ve “Hotel Mama efsanesi hakkındaki gerçek ne? Gazeteden güncellemeler ve haberler:

• Fiyatlar tavan yaptı
• Mahkemeler kiracılık sözleÅŸmelerini feshederken zor durum hallerini daha yakından incelemelidir
• “Hotel Mama” efsanesinde ne var?

Federal Gazete Seehofer’in enerji tasarruflu bina yenileme hamlesini yazdı

Bu hafta Bundesanzeiger’de, diğerlerinin yanı sıra, “Emlak vergisi koalisyon komitesi: ZIA anlaşmada ısrar ediyor” ve ayrıca “Mietpreisbremsengesetz: Mieter nicht gegen Vermieter ausspielen”. Yeni makaleler, başlıklar ve trendler:

• Kira Kontrol Yasası: Kiracıları ev sahipleriyle karşı karşıya getirmeyin
• Emlak vergisi koalisyon komitesi: ZIA anlaşma konusunda ısrarlı
• Enerji verimli bina yenileme: ZIA Seehofer’in girişimini memnuniyetle karşılıyor

Berlin.de tefeci reklamlara karşı uyarı hakkında

Berlin.de’de bu hafta yer alan yeni makale ve yazılar arasında “Maliye Bakanı: Emlak vergisi reformunu hızla başlatın” ve “Kiracı dernekleri: tefeci reklamlar için ev sahiplerini uyarabilir” yer alıyor. Haftanın diğer manşetleri:

• Maliye Bakanı: Emlak vergisi reformu hızla başlatılsın
• Berlin Maliye Senatörü Kollatz: Hisse anlaÅŸmaları hızla engellenmeli
• Kiracı dernekleri: ev sahipleri tefeci reklamlar için uyarıda bulunabilir

Immobilien Zeitung, Blackstone hakkında: 200 milyar avro kırıldı

Ä°nÅŸaat hala popüler ve birçok Alman kendi evlerine yatırım yapmaya devam ediyor. Sadece konut inÅŸaatçıları deÄŸil, elbette özellikle ÅŸirketler de pazara dahil oluyor. ElveriÅŸli faiz oranları, iyi ve saÄŸlam bir ekonomi, gayrimenkule yatırım ve sermaye yatırımı için en iyi temel. Ayrıca dergide “Blackstone 200 milyar avroluk ses duvarını kırdı” ve “Wiesbaden villaları ortalama 1,7 milyon avroya mal oluyor” gibi daha birçok ilginç konu yer alıyor. Yazılara ve daha fazla ipucuna buradan ulaÅŸabilirsiniz:

• Blackstone 200 milyar Euro’luk ses duvarını aştı
• Ä°nÅŸaat sektöründeki patlama devam ediyor
• Wiesbaden villaları ortalama 1,7 milyon avroya mal oluyor

IM Immobilienmanager Bir Sistem ile Rehabilitasyon Üzerine

Sistematik yeniden geliştirme, işte bu haftanın Immobilienmanager’ı bununla ilgili. IM Immobilienmanager’da bu hafta, diğerlerinin yanı sıra, “RETT engelleyicisi ve gayrimenkul sektörü için sonuçları” ve “The Grounds: Magdeburg’da planlanan şehir mahallesi için imar planı 2020’de tamamlanacak” konulu makaleler yer alıyor. Daha fazla habere buradan ulaşabilirsiniz:

• Yenilikçi: bir sistemle yenileme
• The Grounds: Magdeburg’da planlanan kentsel bölge için imar planı 2020’de tamamlanacak
• RETT engelleyicisi ve emlak sektörü için sonuçları

Spiegel manÅŸetleri: “Kârı artırmak için dava mı açıldı?”

Elbette Almanya’nın önde gelen medya kuruluşlarından biri olan Spiegel de kişisel nedenlerle işten çıkarma konusunu ele alıyor. Ancak, Focus ve Manager Magazin’den çok daha kritiktir. Spiegel zaten başlıkta “Kâr artsın diye dava açıldı” diyor. Makalede editörler, BGH kararının getirdiği güncel değişiklikleri tartışıyor ve kiracılar ve ev sahipleri için sonuçlarını belirtiyor. Ayrıca bu hafta Der Spiegel’de “Ölen soul efsanesi Aretha Franklin: Koltuk minderinin altında mı kalacak?”. İlginç bir Pazar günü için ihtiyacınız olan her şey:

• Mahkeme kararı: Önceki kiracının demirbaÅŸ ve teçhizatları kira artışını haklı kılabilir
• Kendi kullanımı nedeniyle iÅŸten çıkarmalar: Kârı artırmak için dava mı açıldı?
• Merhum ruh efsanesi Aretha Franklin: Koltuk minderinin altında mı kalacak?

https://ihrhausverkauf.de/mietrecht-auszug-kundigung-rechte/

Kiralık Evlerde Evkâbîn Kuralları – Haklar, Yükümlülükler ve Hukuki Güvenli Yapı

Bir konut binasında, farklı yaşam alışkanlıkları bir araya gelir — özellikle merkezi kullanım alanları gibi merdivenler, bodrum, bulaşık makinesi veya bahçe gibi alanlarda. Konut yönetmelikleri, anlaşmazlıkları önlemek amacıyla bağlayıcı kurallar belirleyerek bu durumu yönetmeye çalışır. Ancak her maddesi yasal olarak geçerli değildir: Birçok konut yönetmelikleri, mahkeme denetimine dayanamayan ifadeler içerir. Bir emlak olarak yatırım yapan veya bir çok aileli konut satın almak isteyen kişi, yasal kuralları detaylı şekilde bilmelidir.

Konut yönetmeliklerinin iki türüne genel bakış

Yasal olarak iki tür konut yönetmeliği arasında net bir ayrım yapılır — ve bu fark, ihlallerin cezalandırılıp cezalandırılmayacağına karar verir.

Ayrım örneği

Kiralık sözleşmesi şu şekilde belirtilmiştir: “Kiracı, merdivenlerin temizliğini yapmakla yükümlüdür.” Dış ev yönetmelikleri bu yükümlülüğü daha spesifik hale getirir: “Merdivenler her hafta, cumartesileri saat 18:00’a kadar nemli silinmelidir.” Dış ev yönetmelikleri, kiralık sözleşmesindeki yükümlülüğü sadece spesifikleştirebilir – genişletemez. Evi kiralayan, dış ev yönetmelikleriyle ek yükümlülükler getirmeye çalışırsa (örneğin ekstra pencere temizliği), bu yükümlülükler geçersizdir.

Evi yönetmek neyin kontrolünü sağlayabilir – neyin kontrolünü sağlayamaz?

Evi yönetmek, birden fazla tarafın bir arada yaşamını düzenler. Belirli konular standarttır, diğerleri ise mevcut yasaya aykırı olduğu için yasaktır.

İzin verilen düzenlemeler

• Temizlik ve düzen – Ortak alanların temizliği, atık atma
• Gürültü ve sessizlik saatleri – Öğle ve gece sessizliği, müzik çalmak
• Güvenlik düzenlemeleri – Yangın güvenliği, çıkış yollarının açık tutulması
• Ortak alanların kullanımı – Bulaşık makinesi, kurutma odası, bodrum
• Isıtma ve havalandırma – Küf önleme önerileri
• Kış hizmeti – Tuz ve kar temizleme yükümlülüğü (sadece kiralama sözleşmesinde devredildiğinde)
• Kent alanlarında hayvan barınakları – Merdivenlerde bağlamak zorunluluğu

Geçersiz maddeler (mahkemelerde düzenli olarak iptal edilir)

• Bebekler ve küçük çocukların seslerinin yasaklanması
• Isıtma yapabileceği bir zaman konusunda bir kural – sıcak konut talebi tüm yıl geçerlidir
• Gece saatlerinde genel duş yasağı (maksimum normal süre izin verilir, BGH)
• Genel ziyaret yasağı veya gecekondu yasağı
• Hayvan barınmasının genel yasaklanması (BGH VIII ZR 168/12)
• Belirlenmiş zamanlarda havalandırma yapma zorunluluğu
• Kısa bir alternatif yoksa, merdivenlerde bebek arabası bırakmanın yasaklanması

Kiralama sözleşmesinde geçersiz maddeler kullanan kiracı, sadece bu maddelerin geçersizliğini değil aynı zamanda tazminat taleplerini de risk altına alır. Kiralama hukuku ve kiralamaya dair daha fazla terim Emlak Sözlüğü‘nde bulabilirsiniz.

İhlallerin sonuçları – Uyarı, fesih, tahliye

Bir ev sahipliği sözleşmesinde etkili bir konut düzeniyle ilgili olarak yapılan bir ihlal, basamaklı sonuçlarla karşı karşıya kalınması gereken bir durumdur.

İhlallerde Eskalasyon Seviyeleri

1. Sözlü Uyarı – Formal olmayan bir şekilde uygulanmaya çağrı
2. Yazılı Uyarı – Belirli bir ihlal, süre, kovuşturma tehdidi
3. Düzenli Kovuşturma – Tekrarlı uyarılar sonrasında, kiralama süresine göre 3–9 ay süre
4. İlkel ve süreksiz bir soruşturma – özellikle ciddi bir ihlal durumunda (Hukuk Muhakemesi Kanunu Madde 543)
5. Kovuşturma davası – kiracı isteyerek çıkmazsa

Konflikt durumunda tipik mali riskler

• Avukat uyarısı: 150–400 €
• Kovuşturma davası, 12 aylık kira değeri: 2.500–5.000 € proses maliyeti
• İdare memuru tarafından kovuşturma: 1.500–4.000 € avans
• Dava süresince kira kaybı: genellikle 6–12 ay soğuk kira

Für Vermieter heißt das: Eine wasserdichte Hausordnung ist nicht Bürokratie, sondern aktiver Vermögensschutz. Zur Renditebetrachtung Ihrer Immobilie hilft der Cashflow Rechner sowie der Vergleich mit dem Kaufpreisfaktor berechnen.

Konut yönetimi (WEG) içindeki ev kuralları

Bei einer Düz satın al-Entscheidung treten Sie automatisch einer Eigentümergemeinschaft bei. Die Hausordnung wird hier nicht vom Vermieter, sondern durch Beschluss der Eigentümerversammlung erlassen — in der Regel mit einfacher Mehrheit nach § 19 Abs. 1 WEG.

WEG-Hausordnung özellikleri

• Sahiblerin çoğunluğun kararı (oy ağırlıklarına dikkat edin)
• Yönetici, konut yönetmeliklerini uygular — sadece sahiplere karşı doğrudan
• Kiracılar karşısında bağlayıcı etkisi olmayan bir ev yönetimi düzenlemesi, kiracılık sözleşmesine dahil edilmelidir, aksi takdirde sözleşmeye bağlayıcı etkisi olmaz.
• Değişiklikler tekrar bir çoğunluk kararı gerektirir
• İtfaa maliyetleri topluluk tarafından karşılanır – konut ücreti hesapla etkiler

Yatırımcı olarak bir konutu kiralayan kişi, mutlaka WEG konut düzeninin kiralama sözleşmesinin bir parçası olup olmadığını kontrol etmelidir. Aksi takdirde bir kiracı WEG kararlarına uymak zorunda kalmaz – ve toplulukla çatışmalar önceden belirlidir. Ayrıca onarım rezervi bu ile dolaylı olarak ilişkilidir, çünkü ihlaller ortak mal zararına yol açabilir.

Konut düzeniyle ilgili en sık görülen anlaşmazlıklar

Tüm düzenlemelere rağmen zaman zaman çatışmalar yaşanır. Aşağıdaki konular, mahkemelerde istatistiksel olarak en sık anlaşmazlıklara neden olur.

Bina kapısının kilitlenmesi

Klasikseli uzun süreli tartışma: Güvenlik ihtiyacının karşılanması ile yangın güvenliği. Kiralayan, temel olarak gece boyu kapının kilitli olup olmamasını belirlemekten sorumludur. Dikkat: Yangın durumunda konutun terk edilmesini engelleyebilirseniz, “kilitlenme zorunluluğu” içeren bir maddelerin, Frankfurt Hukuk Mahkemesi gibi birkaç kararla geçersiz olduğu belirlenmiştir. Yargı, yangın güvenliği nedeniyle kapının açık bırakılmasını tercih etme eğilimindedir.

Ziyaretçiler ve Gecekonaklayanlar

Ziyaretlerin temel olarak yasaklanması mümkün değildir — hatta köpek ile veya gece geç kalması durumunda da değil. “22.00’den sonra ziyaret yasak” gibi kısıtlamalar geçersizdir. Kiralayan ise:

• Belirli bir ziyaretçiyi (uyuşmazlık, hasar) nedeniyle evden uzaklaştırmakta
• Ziyaretçilerin altı ila sekiz haftadan uzun süre kalmaları durumunda bilgilendirilmesini talep etmektedir
• Alt kiralamayı onaylama zorunluluğu getirebilir (BGB’nin 540. maddesi)

Uyku saatleri ve gürültü

Genel ev yönetmeliklerine göre standart uyku saatleri:

• Öğle uykusu: 13:00 – 15:00
• Akşam uykusu: 22:00 – 06:00 (Pazar günleri genellikle 08:00’a kadar)
• Güneş ve tatil günleri: tam gün sessizlik (normal ev sesleri hariç)

Önemli istisnalar:

• Çocuk sesleri ve bebek ağlaması genelde kabul edilir — gece saatlerinde bile
• Duş almak ve banyo yapmak gece saatlerinde de izin verilir (normal sürede)
• Müzik çalmak: dinlenme saatleri dışında günde 2–3 saat izin verilir (BGH V ZR 143/17)
• Yıkama makinesi: gece dinlenme saatleri dışında genellikle izin verilir, modern binalarda hatta gece de izin verilebilir
• Şişirme süpürge: iş günlerinde gün içinde izin verilir, pazar günleri genellikle izin verilmez

Balkon ve bahçede grillemek

Yazın klasik bir konusu. Genel kural: Komşular duman ve koku ile önemli ölçüde rahatsız edilmiyorsa, grillemek izinlidir. Konut yönetmelikleri balkonda grillemeyi kısıtlayabilir veya yasaklayabilir — bu tür bir maddeler geçerlidir (LG Essen 10 S 438/01). Odun kömürü ve açık alevler sıkça anlaşmazlık konusu olur; elektrikli griller genellikle açıkça izin verilir.

Hayvan barınması

BGH kararına (VIII ZR 168/12) göre genel hayvan barınması yasakları artık geçersizdir. İzin verilenler şunlardır:

• Küçük hayvanlar (hamster, kraliçe papagöz, süs balığı): her zaman izin alınmadan
• Köpekler ve kediler: Tekil durum değerlendirmesi, onay talebi yapılabilir
• Tehtitli hayvanlar (liste köpekleri, sürüngenler): Yasaklama yapılabilir

İş makinesi ve bebek arabası merdivenlerde

Farklılaştırılmış kurallar:

• Bebek arabaları, sandalyeler, rollatorlar: Diğer uygun bir alan bulunmaması ve taşımanın mümkün olmaması durumunda merdivenlerde durdurulabilir (BGH VIII ZR 165/08)
• İş makineleri: Genelde merdivenlerde değil, bisiklet deposunda, avluda veya dairede durdurulmalıdır
• Yangın güvenliği: Çıkış yolları tam genişlikte boş bırakılmalıdır — bu durumun aksaması yasaktır

Kar temizleme zorunluluğu ve kış hizmeti

Temizlik ve buz giderme yükü temel olarak sahiplikle (trafik güvenliği yükümlülüğü) ilişkilidir. Kiralama sözleşmesiyle kiracıya devredilebilir — ancak dış bir bina yönetmelikleriyle değil, açıkça kiralamaya ilişkin bir anlaşmayla. Hafta içi genellikle 07:00–20:00, Pazar günleri 09:00–20:00. Eğer sahibin buz giderme yükünü izlememişse, kaygan buz olaylarında sorumluluk sahibe aittir — hukuki koruma sigortası önerilir.

Kontrol listesi: Hukuka uygun bina yönetmelikleri oluşturun

• Kiralama sözleşmesine ilişkin yükümlülükler ve dış bina yönetmelikleri arasında net bir ayrım yapın
• ☐ Bina yönetmeliklerini kiralama sözleşmesine ek olarak bağlayıcı hale getirin (başvuru maddesi)
• ☐ Genel yasaklar (hayvan barındırma, ziyaret, müzik çalma) önleyin
• Dinlenme saatlerini açıkça belirtin, çocuk gürültüsü için istisnaları ekleyin
• Yangın güvenliğini öncelikli hale getirin (kaçış yolları açık, kapıcı kuralı)
• ☐ Temizlik yükümlülüklerini açıkça belirtin (sıklık, kapsam)
• Kış hizmeti yalnızca açıkça belirtilmiş bir kiralama sözleşmesiyle devredilebilir
• ☐ Cezaları kendi başınıza belirlemeyin (para cezaları vs. yasal değildir)
• Gayrimenkul bir konut sahipliği (WEG) ise: WEG bina yönetmeliklerini kiralama sözleşmesine dahil edin
• Konut kurallarını düzenli olarak (her 3–5 yılda bir) güncellemek

SSS – Konut kurallarıyla ilgili sık sorulan sorular

Kiralayan kişi konut kurallarını imzalamak zorunda mıdır?

Konut kurallarının tamamen bağlayıcı olması ancak kiralama sözleşmesinin açıkça bir parçası olması durumunda mümkündür — bu genellikle atıf ve ek olarak yapılır. Sadece merdiven boşluğunda asılı duran konut kuralları sadece bir düzenlenebilir kuraldır ve yükümlülükler oluşturamaz.

• Kiralama sözleşmesi + ek = bağlayıcı
• Konut koridorunda asılı duran = bağlayıcı değil
• Sonradan tek taraflı olarak değiştirilirse = sadece detaylandırma olarak geçerli

Kiralayan kişi konut kurallarını tek taraflı olarak değiştirebilir mi?

Hayır, eğer konut kuralları sözleşmenin bir parçasıysa. Kiralayanın yükümlülükleri