Gayrimenkul yatırımını sıfırdan öÄŸrenmek

Başlangıç: Gayrimenkul yatırımlarını ilk araştırmaya başladığımda benim için ne kadar bunaltıcı olduğunu hala hatırlıyorum. Getiri hesaplamaları, değerlemeler ve tüm bu teknik terimler – gerçekten göz korkutucu olabilir. Ancak Lukinski size en başından itibaren rehberlik ediyor ve bu büyüleyici dünyaya girmek için bilmeniz gereken her şeyi açıklıyor.

Hızlı değerlendirme ve edinim

Gayrimenkul yatırımının önemli bir parçası, mülkleri hızlı bir şekilde değerlendirme ve akıllı satın alma stratejileri geliştirme becerisidir. İşte Lukinski size tam da bunu gösteriyor! Gayrimenkulleri nasıl hızlı bir şekilde değerlendireceğinizi ve en iyi yatırım fırsatlarını nasıl belirleyeceğinizi öğreneceksiniz.

KiÅŸisel içgörüler ve B2B stratejileri

Lukinski’de özellikle sevdiğim şey kişisel görüşler. Deneyimlerini ve stratejilerini paylaşan başarılı yatırımcılarla tanışıyorsunuz. Bu, ağırlığınca altın değerinde! Ayrıca emlak sektöründe B2B ilişkilerinin nasıl başarılı bir şekilde kurulacağına dair ipuçları ve püf noktaları da var.

Benim görevim! Almanya’da kendi fazlalığını arttırmak

Yeni YouTube Kanalı ile misyonum, Almanya’da emlak dünyasına girmeyi mümkün olduğunca kolaylaştırmak.

Ülkemizde insanların sadece yüzde 42,1’i kendi daire veya evlerine sahipken, yaklaşık yüzde 57,9’u kiralık konutlarda yaşamaktadır.

Buna karşılık, ABD’de yüzde 62,9 ve Avrupa’da yüzde 70,0 gibi yüksek bir oran kendi evine sahiptir.

Amacım, emlak piyasasının karmaşık ve ulaşılmaz olduğu efsanesini yıkmaktır. Bu takım elbise ve kravatlarla ilgili değil, pratik, anlaşılması kolay bilgilerle ilgili. Kanalımda gayrimenkule nasıl yatırım yapılacağını adım adım öğrenebilirsiniz. Getiri hesaplama, mülk edinme, finansman seçenekleri ve çok daha fazlası gibi konuları ele alacağız.

Birlikte gayrimenkul yatırım dünyasını keşfedecek ve zarafetten ödün vermeden sunabileceği fırsatları keşfedeceğiz!

Emlak Gurusu Uygulaması

Oh evet ve…

Daha da fazla başarı için küçük bir bonus!

Ama hepsi bu kadar değil! Lukinski’nin tek başına harika olduğunu düşünüyorsanız, size Real Estate Guru uygulamasından bahsetmeme izin verin. Burada gayrimenkul yatırımlarınızda size yardımcı olacak 50’den fazla hesap makinesi ve araç bulacaksınız. Getiri hesaplamalarından finansmana kadar bu uygulamada her şey var!

#Dünyanın 1 Numaralı Gayrimenkul Yatırım EÄŸitimi

Ve pastanın üzerindeki krema, inanılmaz 70 ayrı ders ile dünyanın ilk gayrimenkul yatırım eğitimi. Burada gerçek bir emlak gurusu olmak için eğitileceksiniz!

Bu gerçek bir işti!

Çevrimiçi ve ücretsiz, her yerden!

En iyi kısmı mı? Lukinski ve Immobilien Guru uygulamasını çevrimiçi olarak tamamen ücretsiz kullanabilirsiniz. Köln’de, Berlin’de, Los Angeles’ta veya başka bir yerde olsanız da, bu kaynaklar size açıktır. Değerli bilgi ve içgörülere her yerden erişebilirsiniz.

Hiçbir ÅŸeyi kaçırmayın – abone olun ve uygulamayı kullanın

Gayrimenkul yatırımı dünyasına dalmak veya sadece bilginizi derinleştirmek istiyorsanız, Lukinski abone olmanız gereken kanaldır. Ve başarınız için daha fazla araca sahip olmak için Real Estate Guru uygulamasını indirmeyi unutmayın.

Peki, ne için bekliyorsunuz? Kanala abone olun, ilham alın, uygulamayı kullanın ve gayrimenkul yatırım yolculuğunuza başlayın! Eminim siz de benim kadar heyecanlanacaksınız.

Lukinski YouTube: Verim, Yatırım & Co.

Benimle birlikte gayrimenkul yatırımının belirleyici faktörlerini, anahtar rakamlarını ve temellerini keşfedin. Diğer yatırım türleriyle karşılaştırıldığında gayrimenkul, sabit getiri ve uzun vadeli değer kazanma ile sermaye yatırımı için ‘daha güvenli’ bir yol sunar. Paranızı akıllıca değerlendirmek mi istiyorsunuz? Benim tavsiyem: Gayrimenkul, pasif gelir ve iyi bir yaşam.

• Lukinski YouTube

Emlak vergisi nedir?

Ev sahipleri, daire sahipleri, arsa sahipleri, hepsi Almanya’da emlak vergisine tabidir. Emlak vergisi yıllık olarak tahakkuk eder ve vergi daireleri, daha doğrusu Lagefinanzamt tarafından hesaplanır.

Sahipleri için emlak vergisi:

• Evler
• Kat Mülkleri
• Arazi

Emlak vergisini nasıl hesaplıyorsunuz?

3 adımda hesaplama – Bireysel bir mülkün emlak vergisi miktarını hesaplamak için 3 adımlı bir formül vardır. Öncelikle, mülkünüz için vergi dairesinden alınan ve basitçe ifade etmek gerekirse, takdir edilen değere ihtiyacınız vardır.

2. Adım emlak vergisi oranıdır, basitçe söylemek gerekirse, sahip olduğunuz mülkün türüne bağlı olarak değer daha yüksek veya daha düşük olacaktır. Örnek: Yarı müstakil bir evde emlak vergisi oranı, müstakil bir müstakil evden biraz daha düşüktür. 3. Adım, emlak vergisi değerlendirme oranıdır. Bu, her belediye tarafından ayrı ayrı belirlenir. Bu şekilde belediyeler, örneğin konut inşaatçıları ve sermaye yatırımcıları için de kendilerini daha cazip hale getirebilirler.

Formül:

• Belirlenen takdir edilen değer x emlak vergisi oranı x emlak vergisi değerlendirme oranı

Temel, değerlendirilen değerdir – mülkünüzün değerlendirilen değeri ne kadar yüksekse, belediyenizdeki diğer mülk sahiplerine kıyasla o kadar fazla emlak vergisi ödersiniz.

Emlak vergisi hızlı bir ÅŸekilde açıklandı

Emlak vergisini en önemli yönleriyle hızlıca tekrar özetleyelim.

Emlak vergisi hızlı bir şekilde açıklandı:

• Yıllık emlak vergisi
• Adım 1 – DeÄŸerlendirme esası = standard deÄŸer (mülkünüzün vergi dairesi tarafından deÄŸerlemesi)
• Adım 2 – Emlak vergisi oranı : Mülk tipi
• Adım 3 – Emlak vergisi değerlendirme oranı: Belediye değerlendirme oranı

Emlak vergisi reformu nedeniyle değişim

1. Yaklaşık 35 milyon mülkün yeniden deÄŸerlemesi
2. Federal hükümet tarafından tek tip deÄŸerlendirme
3. Yeni bir kategori olarak emlak vergisi C

Yaklaşık 35 milyon mülkün yeniden deÄŸerlemesi

Emlak vergisi, 1998 yılında yürürlüğe girmesinden bu yana her zaman tartışmalı olmuştur. Bunun nedeni, BewG’ye (Değerleme Yasası) göre değerlemenin temelinin 1964 (eski federal eyaletler) ve 1935 (yeni federal eyaletler) yıllarına ait eski değerler olmasıdır.

Bu nedenle 2018 yılında Federal Anayasa Mahkemesi, emlak vergisinde köklü bir reform yapılması gerektiğine karar verdi. Sözleşme 31 Aralık 2024 tarihine kadar uygulanacaktır. Bu nedenle, mülk sahipleri vergi dairelerinden mülklerinin yeniden değerlemesine ilişkin güncel verileri sunmalarını talep eden mektuplar almaktadır.

• 1964’ten (eski BL) ve 1935’ten (yeni BL) eski değerler

Değerlendirmenin metodolojisi hakkında daha fazla bilgiye buradan ulaşabilirsiniz:

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi
• Gerçek deÄŸer yöntemi

Federal hükümet tarafından tek tip deÄŸerlendirme

• Planlandı: Ülke çapında tek tip deÄŸerlendirme yöntemleri
• Güncel: Federal eyaletlerde farklı deÄŸerleme yöntemleri

Yeni bir kategori olarak emlak vergisi C

Halen 2 tür emlak vergisi bulunmaktadır: emlak vergisi A ve emlak vergisi B. Emlak vergisi “A”, tarım ve ormancılıkta kullanılan ya da kısaca tarımsal arazi için kullanılmaktadır. Emlak vergisi “B”, diğer gelişmiş ve geliştirilebilir mülkler, yani bina kullanımı olan her şey için kullanılır.

Emlak vergisi reformuyla birlikte, emlak vergisi C olarak adlandırılan bir kategori daha ortaya çıkacaktır.

• Arazi vergisi “A” – tarımsal kullanım (tarım ve ormancılık kullanımı olan araziler)
• Emlak vergisi “B” – Bina kullanımı (diğer gelişmiş ve geliştirilebilir arazi)

“C” emlak vergisi, önceki “B” emlak vergisini 2 parçaya böler. “B” emlak vergisinde diğer tüm inşa edilmiş mülkler kalır. Emlak vergisi “C” sadece müstakil mülkler için olacaktır. Başka bir deyişle, üzerine inşaat yapılmamış ancak uzun süredir izin verilmiş olan arazi.

Emlak vergisi “C “nin amacı yeni bir yaşam alanı yaratmaktır. Böylece üzerine inşaat yapılması muhtemel boş arazilere kendi (daha da yüksek) vergi oranı verilebilir.

• Emlak vergisi “C” – müstakil bina arsaları

Bir bakışta satın alma sözleÅŸmesi: Bir mülkün önemli detayları

• Alıcının kiraya verenden hangi ÅŸeyi veya hangi hakkı hangi satın alma fiyatı üzerinden edindiÄŸinin tanımı
• Gayrimenkul satın alırken, satın alma sözleÅŸmesinde önemli ayrıntılar belirtilir
• Bir gayrimenkul satın alma sözleÅŸmesinin imzalanması noter huzurunda gerçekleÅŸir

Wiki’ye dönelim: Emlak SözlüÄŸü

Noter – sözleÅŸmelerin imzalanmasında yasal roller, görevler ve gereklilik

Noterler, avukatlardan farklı olarak, bir tarafın çıkarlarını desteklemeyen ve tarafsız davranan hukukçulardır. Çalışmalarının odak noktası, yasal işlemleri, vasiyet gibi yazılı irade beyanlarını ve aynı zamanda sözleşmeleri noter tasdik etmektir. Dolayısıyla, bağımsız ve gizli bir kamu görevinin sahipleridirler. Özel durumlarda noterler, örneğin satın alma bedelinin ödenmesi söz konusu olduğunda, fonları bir ‘noter emanet hesabı’ aracılığıyla emanet olarak da tutabilirler. Noter bu nedenle bir evin satışında önemli bir rol oynar.

Görevler – bu, bir evin satışında noterin rolüdür

Bir noterin görevi, tarafsız bir yasal otorite olarak gayrimenkul satışını tüm tarafları memnun edecek ve olası tüm anlaşmazlık noktalarını önleyecek veya baştan sona çözecek şekilde düzenlemektir. Noter, gerekli tüm yasal konuların şeffaf ve açık bir şekilde çözüldüğü bir kamu senedi (satış sözleşmesi) hazırlar. Noterin diğer görevleri şunlardır:

Gayrimenkul satın alma sözleÅŸmesi noter onaylı olmalıdır

Almanya’da Medeni Kanun (BGB) §311b, arazi, malvarlığı, mülk ve gayrimenkul ile ilgili tüm yasal sözleşmelerin zorunlu noter tasdiki gerektirdiğini öngörmektedir.

Noterler alıcı ve satıcının korunmasını sağlar

Alıcının yasal olarak korunması için, tapu sicilinde öncelikli bildirim olarak mülkü alıcı için ayırır, böylece satıcı mülkü kısa sürede başka birine satamaz. Satıcının yasal olarak korunması için noter, alıcı satın alma bedelini fiilen öder ödemez tapu sicilinde mülkiyetin nihai devrini düzenler.

Noterler, taleplerin derhal uygulanabilir olmasını sağlar

Bu, noter onaylı sözleşmelerde öngörülen taleplerin derhal uygulanabilir olduğu anlamına gelir. Bu nedenle, taleplerin yerine getirilmesi için artık bir mahkemeye ek bir dava açmak gerekmez, ancak bir icra memuru derhal görevlendirilebilir. Bu durum, örneğin satın alma bedelinin ödenmemesi halinde gerçekleşir.

Noter, bir gayrimenkul satışında çözülmemiÅŸ tüm yasal konuları açıklar

Noter, tüm yasal ve hukuki konuları tüm sözleşme taraflarına kapsamlı, anlaşılır ve yeterli bir şekilde açıklamalıdır, böylece her iki tarafın gerçek iradesinin belgesel bir kaydı mümkün olur. Kamu görevlerinden dolayı bunu yapmakla yükümlüdürler.

Noterler her zaman aynı fiyata mal olur

Noter ücretleri Mahkeme ve Noter Ücretleri Kanunu’nda (Gerichts- und Notarkostengesetz, GnotKG) tüm Almanya’da aynı şekilde düzenlendiği için noter tarafından yapılan masraflar her zaman aynıdır. Bir noterin masrafları farklı bir şekilde düzenlemeye çalışması halinde, bu kanunen yasak olduğundan, bu etkisizdir. Bu hem maliyet düşüşleri hem de maliyet artışları için geçerlidir.

Satın alma sözleÅŸmesi – yasal konular, tapu kaydı, yasal koruma ve kontrol listesi

Satın alma sözleşmesi, bir konut satışının üzerine inşa edildiği yasal temeldir. Duruma bağlı olarak, bir satın alma sözleşmesi her zaman farklı görünür ve tarafların neyi kabul ettiğine bağlı olarak daha fazla veya daha az düzenleme içerir. Satış sözleşmesi, birçok yasal belirsizlik ve aynı zamanda bazı kişiler için tuzaklar içeren karmaşık ve kapsamlı bir sözleşmedir. Uygulama da oldukça zaman alabilir. Bazen sözleşmenin noterde imzalanması ile tapu sicilinde mülkiyetin devredilmesi arasında 8 haftaya kadar zaman geçmektedir. Satın alma bedelinin transferi, mülkiyetin ve dolayısıyla intifa hakkı ve takyidatların değişimi ile nihai mülkiyet değişimi ve devir arasındaki bu eşitsizlik, bir evin satışında, satın alma sözleşmesinde ayrıntılı olarak düzenlenmesi gereken başka yasal sorunları ortaya çıkarmaktadır.

Adım adım satın alma sözleÅŸmesi – Ne zaman ne olur?

Satış sözleşmesi çok karmaşıktır ve sıklıkla yeniden gözden geçirilir. Tüm taraflar, satın alma sözleşmesinin neler içerdiğini ve burada hangi düzenlemelerin yer aldığını bilmelidir. Şimdi adım adım, nelere dikkat edilmesi gerektiği açıklanmaktadır.

Adım 1 – Satın alma sözleÅŸmesinden önce ne olur ve neleri göz önünde bulundurmanız gerekir?

Her iki tarafın da kabul etmesi halinde, noter huzurunda gayri resmi bir ön görüşme düzenlenir. Noter, kişisel verilerin kaydedilmesi ve işlerin durumu gibi resmi konuları açıklığa kavuşturur ve ilk yasal soruları yanıtlar. Ayrıca mülkün tapu kaydını kontrol eder ve bir satın alma sözleşmesi hazırlamaya başlar. Satış sözleşmesi, olası bir toplantıda açık soruların önceden netleştirilebilmesi ve herkesin satış sözleşmesini kabul etmesi için resmi noter tasdik tarihinden en az iki hafta önce her iki tarafa da gönderilmelidir. Noter sözleşme hakkında yasal bilgi vermekle yükümlüdür, bu nedenle soru sormaktan çekinmeyin.

Adım 2 – Satın alma sözleÅŸmesi sırasında neler olur ve nelere dikkat etmeniz gerekir?

Satın alma sözleşmesinin noter tarafından onaylanması sırasında, noter satın alma sözleşmesini her iki tarafa da okur. Bu süre zarfında her bir nokta hakkında sorular sorulabilir ve gerekirse sözleşme metni değiştirilebilir. Tüm taraflar sözleşmeden memnun kaldığında, sözleşme imzalanır ve noter tarafından onaylanır. Alıcı, sözleşmeyi imzalayarak satın alma bedelinin tamamını ödemeyi kabul eder ve noter tarafından onaylandıktan sonra sözleşmeden cayamaz. Bu nedenle bankadan alınacak bir finansman taahhüdü her zaman bu tarihten önce hazır olmalıdır.

Adım 3 – Satın alma sözleÅŸmesinden sonra ne olur ve nelere dikkat etmeniz gerekir?

Noterden randevu alındıktan sonra noter, yürütmeyi başlatmak için taraflar adına sonraki adımları atmaya yetkilidir. İlk olarak, noter tapu siciline “öncelikli devir bildirimi” olarak adlandırılan bir kayıt yapar. Bu, tabiri caizse, tapu sicilinde bir rezervasyondur ve mülkiyetin satıcıdan alıcıya geçtiğini ilan eder. Rezervasyon ayrıca alıcıyı mülkün iki kez satılmasına karşı korur. Bu işlem tamamlanır tamamlanmaz, noter satın alma sözleşmesini vergi dairesine gönderir. Sadece tapu devir vergisi, tüm masraflar (noter ücretleri ve tapu sicili) ve genellikle doğrudan satıcının hesabına geçen satın alma fiyatı ödendikten sonra, noter tapu sicilinde mülkiyetin devri için başvuruda bulunur. Satın alma bedelinin ödenmesi ile alıcının tapu siciline kaydedilmesi arasında iki aya kadar bir süre geçebileceğinden, mülkiyetin ve anahtarların devri genellikle daha erken, genellikle satın alma bedelinin ödenmesine yakın bir zamanda gerçekleşir.

Bir satın alma sözleÅŸmesi neleri içermelidir? En önemli noktalar için kontrol listesi

• Hangi satın alma nesnesi satılıyor?
• Kim kime satıyor?
• Bununla ne satılıyor? ( Hazır mutfak, mülk,… )
• Nasıl satılıyor?
• Ödeme nasıl yapılır? ( Nakit, banka havalesi, … )
• Devir teslim tarihi ne zaman?
• Yardımcı ve bakım maliyetlerinin dökümü nedir?
• GeliÅŸtirme maliyetleri nasıl düzenlenir?
• Herhangi bir olası garanti talebi var mı?
• Nesnenin durumu nedir?
• Nesnenin kusurları var mı?
• Hangi izinler mevcut ve hangileri eksik?
• Maliyetlerin tahsisi
• Noterlik bürosunun yetkilendirilmesi

Satın alma sözleÅŸmesinin kontrol edilmesi – gayrimenkul satın alma sözleÅŸmesinde bulmanız gerekenler ÅŸunlardır

Gayrimenkul satın alma sözleşmesini, noter tasdik tarihinden en az iki hafta önce noterden alacaksınız. Daha sonra sözleşmeyi dikkatlice okumalı ve tüm önemli soruları açıklığa kavuşturmalı ve içindeki bazı şeyleri bulmalısınız. Öncelikle tüm isimlerin, adreslerin, … olup olmadığını kontrol etmelisiniz. doğru yazılmıştır. Satış sözleşmesinde satın alma nesnesine ilişkin verileri de bulmalısınız. Bu, sahibini, konumu, mülk tanımını ve bina tanımını bulabileceğiniz tapu sicilinden bir alıntı içerir. Ayrıca, satılan her şeyin tam olarak ne olduğu da listelenmelidir. Buna mobilyaların yanı sıra zemin veya tenteler de dahildir. Bir sonraki nokta nasıl satıldığı olmalıdır. Bu, satış fiyatını, paranın aktarılacağı banka hesabını ve taksitle veya benzer bir şekilde ödeme yapılmasının kararlaştırılıp kararlaştırılmadığını içerir. Sözleşmede ayrıca devir tarihi ve zilyetliğin devri de belirtilmelidir, çünkü bu aynı zamanda hakları, yükümlülükleri ve masrafları alıcıya aktarır.

Yasal koruma – bir satın alma sözleÅŸmesi için hangi seçenekler var?

Bir satın alma sözleşmesinde kendinizi yasal olarak korumanın çeşitli yolları vardır. Bunlardan biri geçici satın alma sözleşmesidir. Bu, örneğin alıcı henüz finansmanın tam onayını almamışsa veya bir inşaat izni eksikse kullanılır. Ardından, alıcının sözleşmeden cayabileceği istisnai durumların düzenlendiği geçici bir satın alma sözleşmesi imzalanır. Bununla birlikte, sözde cayma hakkı talep etmek de mümkündür. Alıcı yükümlülüklerini yerine getirmezse bu gereklidir, çünkü o zaman satıcı satın alma sözleşmesinden çekilebilir.

Bir diğer yasal koruma seçeneği de hacizdir. Bu, alıcının tüm varlığıyla bir satın alma ve ödeme yükümlülüğüne girdiği için gerçekten ödeme yapmasını sağlar. Son yasal koruma seçeneği ise sözleşmeye dayalı cezalardır. Bunlar alıcıyı korur, çünkü örneğin satıcı zilyetliğin devri tarihine uymazsa, zararlardan sorumlu olacak ve kararlaştırılan sözleşme cezalarını ödemek zorunda kalabilecektir.