Yöntemli her türlü mülk deÄŸerlemesi

Anonim olarak mı satmak istiyorsunuz? Arazi için satın alma profilimizi buradan okuyun. Arazinin özel satışı birçok tehlike ve risk içerir, bu nedenle arazi satarken hatalar ortaya çıkar.

Mülk deÄŸerleme konusu hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz. Bir mülke nasıl deÄŸer biçersiniz? Bir mülkün piyasa deÄŸerini nasıl hesaplarsınız Bir mülke kimin deÄŸer biçmesine izin verilir? Standard zemin deÄŸeri hakkında kim bilgi veriyor? DeÄŸer faktörleri, konum, olanaklar, piyasa deÄŸeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu ÅŸekilde deÄŸer biçebilirsiniz.

DeÄŸerlendirme: durum, seçenekler ve geliÅŸim

Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk deÄŸerlemesi veya arazi deÄŸerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Gayrimenkullü veya gayrimenkulsüz mülkünüz için hangi fiyat uygun ve gerçekçi? Satın alma iÅŸlemi çok kısa bir süre önce yapılmışsa, o zamanki satın alma fiyatı ilk referans noktası olabilir. Bölgelerin çevrimiçi tekliflerinden karşılaÅŸtırılabilir araziler de belirsiz bir tahmin saÄŸlayabilir.

Mülkü satarken, “algılanan değer” en uygun temel değildir.

Değer çok yüksekse, mülk “yanabilir” çünkü piyasada çok uzun süre kalır ve mülkle ilgili bir şeyler yanlış görünür.

Genellikle fiyat düşürülür, bu da mülkün gerçek gelir potansiyelinin kaybolduğu anlamına gelir – iyi parayı kaçırırsınız. Bu durum, tasarruf bankaları tarafından FlowFact AG ve IIB Dr. Hettenbach Enstitüsü ile işbirliği içinde yürütülen bir araştırmayla da kanıtlanmıştır. Pazarlama süresi, satış fiyatı ve pazarlama fiyatı arasında bir korelasyon bulunmuştur. Çalışma, mülkün değerlemesi yapılırken gerçekçi bir değerlendirmeye dayanılması halinde elde edilen gelirin daha fazla ve pazarlama süresinin daha kısa olduğunu doğrulamıştır.

Bu nedenle, sorunsuz bir satış işlemi için mülkün piyasa değeri konusunda uzmanların profesyonel değerlendirmesi şiddetle tavsiye edilir.

• DeÄŸerleme uzmanı veya uzman (emlakçı) tarafından deÄŸerleme
• Reklamın çok uzun olması durumunda fiyat indirimi nedeniyle kaybedilen gelir potansiyeli

Piyasa değeri, ipotek kredi değeri ve varlık değeri

Bir değerleme farklı mülk değerlerine dayanır. Bunlardan en önemlileri piyasa değeri, ipotek kredisi değeri ve varlık değeridir. Prensip olarak, piyasa değeri olarak da adlandırılan adil piyasa değeri, bir mülk değerlemesinde veya gayrimenkul ekspertizinde belirlenir.

Yaygın olarak kullanılan değerleme yöntemlerini dikkate alın:

• Gerçek deÄŸer
• İpotek kredisi değeri
• Birim değer
• Standard zemin değeri
• Arazi değeri

Mülküm için hangi deÄŸerleme yöntemi? Emlak + gayrimenkul

Mülkün değerinin uzmanlar ve değerleme uzmanları tarafından belirlenmesi için üç standard yönteme izin verilmektedir: Karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi. Hangi yöntemin ne zaman uygun olacağı mülke göre değişir. Eğer bir arsa ise, bir binaya kıyasla başka değerleme yöntemleri kullanılır. Sahibi tarafından kullanılan ve kiralanan mülkler için de farklı değerleme yöntemleri kullanılmaktadır. Zorunlu açık artırmaya çıkarılan mülkler söz konusu olduğunda, mülklerin ekspertizleri yetkili bölge mahkemelerinde – genellikle çevrimiçi olarak – görülebilir. Bu durumda, mal sahibinin rızası gerekmez ve ilgili herhangi bir taraf böyle bir uzman görüşünü ücretsiz olarak görebilir.

Gayrimenkul DeÄŸerleme YönetmeliÄŸi (ImmoWertV)

1988 yılına kadar gayrimenkul değerlemesi Değerleme Yönetmeliğine (WertV) dayanmaktaydı. 2010 yılında bunun yerini Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği (ImmoWertV) almıştır. Yeni yasa ile değerlemenin daha da standardlaştırılması amaçlanmaktadır. Yasa koyucu yeni yönetmeliği kabul ederken yabancı yatırımcıları da göz önünde bulundurmuştur. ImmoWertV, özel olarak görevlendirilen ve kamu tarafından atanan değerleme uzmanları için bağlayıcı şartları ve prosedürleri düzenler. Aynı zamanda gayrimenkul değerlemesi için uzman komiteler için de bağlayıcıdır.

Gayrimenkul Değer Yönetmeliği aşağıdakiler arasında ayrım yapmaktadır:

• Gayrimenkulün deÄŸerlemesi ve
• Binaların değerlemesi

Gelişmiş ve gelişmemiş arazi

IPV’nin karşılaştırmalı değeri ile teklif fiyatı daha kesin bir şekilde belirlenebilir. Emlakçı tarafından hazırlanan karşılaştırmalı değerin aksine, piyasa değeri bir mülkün belirli bir tarihte getirmesi beklenebilecek kesin fiyattır. Piyasa değerine nelerin dahil olduğu İnşaat Kanunu’nda (BauGB) düzenlenmiştir. Bir mülkün piyasa değerini belirlemek için, mülkün konumu, durumu, donanımı (inşa edilmiş durumda) ve aynı zamanda yasal koşullar dikkate alınır. Piyasa değeri terimi eş anlamlı olarak kullanılmaktadır.

Arazi değeri, bir arazi değerlemesi sırasında belirlenir. Arsa değerinin belirlenmesi, karşılaştırmalı değer yöntemine ve uygun standard arsa değerlerinin kullanılmasına dayanmaktadır. İnşaat Kanunu’na (BauGB) göre, arazi değerlerinin hesaplanması için uzman komiteler oluşturulmalıdır. Bu uzman komiteleri bağımsız uzmanlardan ve vergi makamlarının bir çalışanından oluşmaktadır.

Standard değerler, belirli bir yerde bir metrekare arazinin ortalama ne kadara mal olduğunu gösterir. Ancak arazinin somut özellikleri standard arazi değerlerine dahil edilmemiştir. Değerleme için yalnızca bölgesel konumun bir ortalaması kullanıldığından, standard arazi değerleri arazinin gerçek değerinden büyük ölçüde sapabilir.

Bina arsası ve tapu kaydı özeti

Bina arsasının değerini belirlemek için, tapu sicilinden alınan ekstrenin incelenmesi gerekmektedir. Tapu sicilinden elde edilebilen bu ekstre, arsa için tüm tapu kayıtlarını içerir ve arsanın bir geçmişine karşılık gelir.

Ancak, sadece satıcı tapu sicilinden belge talep etme hakkına sahiptir.

Tapu sicilinden alınan belge, satıcının mülk üzerinde ilgili haklara sahip olmasını ve bunları fiilen satabilmesini sağlar. Birden fazla lehtarın kayıtlı olması halinde, bunlar yalnızca kendi hisselerini satabilirler.

Mülkün kullanımına ilişkin mevcut kısıtlamalar da tapu siciline işlenir (örneğin, mülk üzerine yalnızca konut amaçlı inşaat yapılabilir). Alıcılar ve satıcılar için, tapu sicilinden alınan belge, arazinin veya mülkün değerinin belirlenmesi, bölünmesi veya satılması için vazgeçilmezdir.

Değerlemede bir diğer önemli nokta da arazinin veya mülkün konumudur. Değerleme için kriterler şunlardır:

• Makro konum, yani bölge veya mahalle
• Mikro konum, mülkün yakın çevresi

Örneğin, mahallenin sosyal ortamı ve altyapısı değerlemeye dahil edilir. Alışveriş, okul ve sanayi bölgelerine iyi ulaşım bağlantıları sadece gelecek için planlanmış olsa bile, bunun mülk değerlemesi üzerinde şimdiden bir etkisi olabilir.

Gayrimenkul değerlemesi yatırımcıların odağında

Yatırımcılar için, standard değerlemeye ek olarak, bir arsanın veya mülkün karlılığı özellikle ilgi çekicidir.

Bir mülkün karlılığı, gelecek yıllardaki geliÅŸimini ifade eder. Bir mülkün marjinal parametreleri ve referans tarihte yapılan deÄŸerleme kısa sürede deÄŸiÅŸebileceÄŸinden, beklenen karlılığın sadece tahmini mümkündür. Bu tahminde “konum” faktörüne de özel bir ağırlık verilmiÅŸtir.

Welt, yaptığı bir çalışmada 2030 yılına kadar Almanya’nın tüm bölgelerinin makro konumlarının geliÅŸimini deÄŸerlendirdi. Gelecekteki deÄŸer geliÅŸiminde bir diÄŸer kilit faktör de, ortalamanın üzerinde bakım önlemleri beklendiÄŸi ölçüde “yenileme birikimi “dir. Mülkünüzün pazarlanması özellikle yatırımcılara yönelik olacaksa, yatırım teklifini deÄŸerlendirmek için daha fazla kriter gereklidir.

Uzman deÄŸerlendirmesi için iyi nedenler

Mülkün deÄŸeri ilgi çekiyorsa, piyasa deÄŸeri belirlenmelidir. Mülk satılacaksa, boÅŸanma davası devam ediyorsa veya miras meseleleri söz konusuysa, mülkün piyasa deÄŸeri esas alınır. Piyasa deÄŸeri aynı zamanda kredi verilirken ve diÄŸer mülk paylaşım biçimlerinde müzakere edilecek deÄŸerin de temelini oluÅŸturur. Gayrimenkul varlıklarının bölünmesi durumunda (boÅŸanma, mirasçılar topluluÄŸu), bir fiyat aralığı uygun deÄŸildir. Bu nedenle, adil piyasa deÄŸeri deÄŸerlendirmesinin bir parçası olarak mülk deÄŸerlemesinde belirli bir meblaÄŸ belirtilmelidir. Bu piyasa deÄŸeri, ekspertizde belirlenen zaman noktasını ifade eder.

Bir arazi satışında, kesin değer daha az belirleyicidir ve genellikle belirlenen arazi değeri bir fiyat aralığı ile ölçülür. Arazi ve bina satışlarında bölgesel pazarın yanı sıra arz ve talep de önemli bir rol oynamaktadır.

Satış stratejisine bağlı olarak, belirlenen karşılaştırmalı veya piyasa değeri ile farklı prosedürler izlenir. Sabit bir fiyattan satış ile mülkün bir ihale sürecinde satılması arasında temel bir ayrım yapılır. Hiçbir durumda mülkün “algılanan değeri” pazarlama esasına dahil edilmemelidir. Satış fiyatı piyasa değerinden yüksekse, alıcı gerekenden çok daha fazla öz sermaye sağlamak zorundadır.

Burayı daha önce okumuştum:

• Standard zemin değeri
• Standard arazi değer haritası
• Piyasa değeri

Arazi satıyorum: Kontrol Listesi

Süreç, imar kanunu, emlakçı, noter, masraflar ve vergiler hakkında her şey:

• Arazi satmak

Bir bakışta yıllık beyan: Kat mülkiyetinin gelir bilançosu

• Bir mülkün ortak mülkiyet, bakım ve onarım maliyetleri kaydedilir ve muhasebeleÅŸtirilir.
• Yönetici tarafından hazırlanır ve kat malikleri kurulu tarafından karara baÄŸlanır
• Saf gelir/gider tablosu şeklinde hazırlanır
• Her zaman bir mülkün alıcısı için belgelerin bir parçası

Wiki’ye dönelim: Emlak SözlüÄŸü

Kiralama yoluyla satın alma neden gayrimenkul kredisine bir alternatiftir?

Gayrimenkul finansmanına başvurmak için, genellikle satın alma fiyatının yüzde 10 ila 20’sini öz sermaye olarak katkıda bulunmanız gerekir. Banka için mevcut sermaye riski azaltır; ayrıca, yan maliyetler ortak finanse edilmez ve sizin tarafınızdan ayrıca ödenmelidir. Tabii ki, gayrimenkulü tamamen finanse eden kurumlar da var. Ancak, tam finansman için faiz oranları ve gereksinimler önemli ölçüde daha yüksektir.

Basit anlaşılabilir prensip

Kiralama yoluyla satın almada, mal sahibi ile bir kira sözleşmesi yaparsınız. Bu, kiralanan mülkün belirli bir zamanda sizin mülkünüz haline geleceğini belirtir. Ayrıca, ev veya daire için kararlaştırılan satın alma fiyatı yazılı olarak belirlenir. Kira, daha sonra satın almak üzere kesin olarak belirlenmiş bir tasarruf tutarını içerir. Kiralık satın alma ile mülke kiracı olarak taşınır ve birikim tutarı üzerinden mülk sahibi olursunuz. Mülkü satın aldığınızda, yalnızca tasarruf edilen miktar fiyattan mahsup edilir; önceki mal sahibi aylık ödemenin bir kısmını kira olarak alıkoyar.

Kiralık satın alma – aralarından seçim yapabileceÄŸiniz iki model

Bu prosedür için aşağıda açıklanan iki modelden birini seçebilirsiniz:

Klasik formda kiralama satın alma

Bu modelde, mülkün hangi koşullar altında ve ne zaman sizin mülkiyetinize geçeceğini siz ve mevcut mal sahibi belirlersiniz. Faiz dahil olmak üzere satın alma fiyatı ertelenir ve borçlarınızı aylık taksitlerle ödersiniz. Ya aylık taksitler o kadar yüksek belirlenmiştir ki, belirli bir süre sonra herhangi bir son ödeme yapmadan mal sahibi olursunuz. Ya da bir kiralama döneminden sonra kalan borcu bir kredi ile ödersiniz. Bu durumda, tasarruf edilen miktar finansman sağlayan banka için teminat (özkaynak) olarak kullanılabilir.

İşbirliği modeli

Kooperatiflerin sahip olduğu evler ve daireler söz konusu olduğunda, satın alma seçeneği sıklıkla kullanılır. Konutu satın alma opsiyonunu da içeren bir kira sözleşmesi imzalıyorsunuz. Satın alma durumunda, kooperatif ödenen kiranın bir kısmını satın alma fiyatından düşer. Kira sözleşmesini imzaladığınızda fiyat sabitlenir ve değiştirilmez. Kiracılığın sonunda satın almayı reddedebilirsiniz çünkü satın alma yükümlülüğü altına girmezsiniz. Ayrıca, klasik kiralama satın alma türünde, satın alma fiyatının yüzde 20’sini peşinat olarak ödemenizin gerekmesinin nadir olmadığını bilmenizde fayda var. Bu tutarı toplayamazsanız, peşinat taksitler halinde kiraya eklenir ve önemli ölçüde daha yüksek bir aylık yüke yol açar. Klasik bir kiralama satın alımında mal sahibi ile bağlayıcı bir sözleşme yaptığınız için, kalan satın alma tutarını kararlaştırılan zamanda hazır bulundurmanız gerekir. Kiralama yoluyla satın almada her zaman bir defaya mahsus olmak üzere bir imza ücreti ödenir.

Opsiyon satın alma

Opsiyonlu satın alımda bağlayıcı bir sözleşme yoktur, ancak opsiyon hakkınızın tapu siciline kaydedilmesi gerekir. Bu şekilde, belirtilen süre içinde satın alma hakkını güvence altına almış olursunuz. Ancak bu güvence, hem geri ödemeyi hem de faizi içeren nispeten yüksek kiralarla sonuçlanmaktadır. Kooperatifler, kiracılarını yüksek aylık ücretlerle satın almaya bağlamaktadır. Sadece çok az kooperatif sağlayıcı fesihlere izin vermekte ve birikim taksitlerini iade etmektedir.

Her zaman noter tasdikli kiralama satın alma

Klasik gayrimenkul alımına benzer şekilde, kiralama-satın alma sözleşmesi noter tarafından yapılmalıdır. Çaba daha da büyük çünkü iki sözleşme hazırlanması gerekiyor. Kira sözleşmesine ek olarak, mülkü satın almak için bir anlaşma hazırlanmalı ve her iki belge de noter tarafından onaylanmalıdır. Noter tasdiki olmadan yapılan her türlü kira-satın alma sözleşmesi geçersizdir. Opsiyonlu satın alma durumunda, noter tapu siciline bir giriş yapmakla görevlendirilmelidir. Bu ilk ret hakkı, kira sözleşmesinin feshedilmesiyle otomatik olarak sona erer, aksi takdirde sabit satın alma tarihine kadar geçerlidir. Not: Tercih edilen seçenek ne olursa olsun, kiralama-satın alma kararı vermeden önce bağımsız bir emlak uzmanından tavsiye almalısınız. Ne yazık ki, sektörde satılması zor mülklerinden sözde cazip kiralama-satın alma teklifleriyle kurtulmak isteyen kara koyunlar her zaman vardır. Sözleşmeyi imzalamadan önce, her iki taraf da olası iflas durumu hakkında notere danışmalı ve uygun hükümler üzerinde anlaşmalıdır.

Kiralama yoluyla satın almanın avantajları ve dezavantajları

Her iki modelin de mal sahibi ve kiracı (sonraki mal sahibi) için avantajları ve dezavantajları vardır. Aşağıdaki hususlar avantajlı görünmektedir:

• Satıcı tarafından verilen kredi, ev sahibi olmaya kolay eriÅŸim saÄŸlar, ancak kira bedeli geleneksel kiralık mülklerden çok daha yüksektir
• Satın alma sırasında nadiren kredi alınması gerektiÄŸinden, kiralama söz konusu olduÄŸunda bankalar soÄŸukta kalmaktadır
• Ekonomik olarak, mülk hemen kiracının mülkü haline gelir, çünkü kira ödemeleriyle tasarruflara da katkıda bulunur.
• KararlaÅŸtırılan taksitler faiz oranlarındaki geliÅŸmelerden bağımsızdır ve tüm dönem boyunca sabit kalır.
• Opsiyonlu satın alma modeli, kiracının evde veya dairede bir süre yaÅŸamasına ve daha sonra satın alıp almayacağına karar vermesine olanak tanır.
• Ev sahibi yerel kira endeksine baÄŸlı deÄŸildir, daha yüksek kira talep edebilir ve sözleÅŸme iptal edilirse herhangi bir geri ödeme yapmak zorunda deÄŸildir

Ekonomik hayattaki her işlemde olduğu gibi, kiralama yoluyla satın almanın da olumlu yanlarının yanı sıra olumsuz yanları da vardır. Madeni paranın arka yüzü şu şekildedir:

• Sonuçta, kiracı olarak mülkü doÄŸrudan satın almanızdan çok daha fazla ödeme yaparsınız
• Geleneksel bir gayrimenkul kredisi ile karşılaÅŸtırıldığında, koÅŸullar genellikle daha kötüdür. Kira, karşılaÅŸtırılabilir yerel kiradan önemli ölçüde daha yüksektir ve ayrıca kapanış ücretleri ve diÄŸer masraflar da vardır.
• Her durumda, yüksek kiraları ve tasarruf katkı paylarını ödeyebilmek için ortalamanın üzerinde ve güvenli bir gelire sahip olmanız gerekir.
• Ödemeleriniz genellikle satıcının iflas etmesi ve planlanan satın alma iÅŸleminin gerçekleÅŸmemesi durumunda kaybolur
• Geleneksel gayrimenkul alımları için mevcut olan sübvansiyonlar kiralama yoluyla satın alımlar için mevcut deÄŸildir.
• Kira süresi boyunca onarım ve modernizasyon için orantılı olarak ödeme yapmanız gerekmesine raÄŸmen, genellikle daha büyük ölçekli inÅŸaat önlemlerinde herhangi bir söz hakkınız yoktur.
• Uzmanlar, kiralama yoluyla satın alma için aylık taksit bazında en az yüzde 80’lik bir geri ödeme oranı tavsiye etmektedir.

Sonuç: Bir kredi alternatifi olarak kiralama satın alma

Kiralama yoluyla satın alma, genellikle kişinin kendi dört duvarını finanse etmek için aceleyle seçilen bir seçenektir. Bunun için gereken yüksek gelirle birlikte, banka yoluyla tam finansman mümkün hale gelir ve mantıklı görünür. Öz sermaye olmadan finansmanın biraz daha yüksek faiz oranları, özellikle genç aileler için devlet hibeleri ve sübvansiyonları ile dengelenmektedir. Kiralama yoluyla satın almaya karar vermeden önce yetkin bir tavsiye almalı ve klasik gayrimenkul finansmanı yolunu göz önünde bulundurmalısınız.