Alıcı tarafı: Alıcılar bir mülkü nasıl deÄŸerlendirir?

İlk olarak benim deneyimlerime göre mülklerin alıcılar tarafından nasıl değerlendirildiğine dair kişisel bir değerlendirmeye gelelim – bu yüzden önce alıcıların tarafına bakalım.

Faktörler: Yapı kumaşı, mobilya & co.

Alıcıların bir mülk için ödemeye razı oldukları satış fiyatının %95 ila %98’i somut gerçeklere bağlıdır: Bina dokusu, mobilyalar, arsa alanı, yaşam alanı, oda sayısı / yerleşim düzeni vb.

95 ila %98 = Sert gerçekler

Bu kriterler alıcı için önemlidir:

• Yapı kumaşı
• Ekipman
• Arazi alanı
• Yaşam alanı
• Oda sayısı
• Oda düzeni
• …

KiÅŸisel ilgi: Konut ve Çevresi

Kişisel olarak gerekçelendirilmiş satın alma fiyatının daha küçük bir oranı, en fazla %2 ila %5, bir mülkteki kişisel çıkardır. Basit bir örnek mi? Bazı insanlar doğayı sever, ancak işleri nedeniyle şehir merkezinde sıkışıp kalırlar. Buna göre, çatı terasları gibi yeşil alanlara sahip mülkler için çok daha fazla ödeme yapmaya hazırlar. Gerçi Almanya gibi ülkelerde bu alanı yılda sadece birkaç ay etkin bir şekilde kullanabiliyorlar.

2 ila %5 = Kişisel faiz

Sonuç: Konum da belirleyicidir!

<%0,1’den daha azının bir mülkle son derece kişisel bir ilgisi vardır. Münih veya Berlin’in ortasında, birinci sınıf bir konumda bir apartman dairesi düşünün. Burada alıcılar bazen kendi fiyatlarını yükseltiyor. Ama bu bir istisnadır.

Bu nedenle mülkünüz için sağlam ve hesaplanmış bir fiyat belirlemeniz gerekir.

Satıcı tarafı: Mülkünüze nasıl deÄŸer biçersiniz?

Bir mülkün değerlemesi için her şeyden önce somut gerçekleri de ortaya koymanız gerektiğini öğrendiniz.

Faktörler: Konum, Mülk ve Ekstralar

Bu, konumu, çevrede hangi altyapının olduğunu içerir? Bir sonraki adım mülkün kendisiyle ilgili, hangi alan (arsa, yaşam alanı) mevcut, oda düzeni nasıl? Daha sonra, garajlardan balkonlara, kış bahçelerine, teraslara ve yüzme havuzlarına kadar ekstralar ve ekipmanlar gelir.

3 faktör: Gayrimenkul değerleme

1. Konum – yakınlardaki altyapı
2. Gayrimenkul – alan ve içerik
3. Ekstralar – Ekipman

Elbette bunun için yöntemler ve prosedürler var. Bunları sizin için burada kısa bir genel bakışla özetledim.

Gayrimenkul değerleme: Piyasa değerini belirleme

Artık mülkün değerini hangi faktörlerin etkilediğini biliyoruz, ancak tam olarak istenen fiyatı belirlemek için bir mülk değerlemesine ihtiyacımız var. Burası piyasa değerinin hesaplandığı yerdir – buna aynı zamanda Piyasa değeri. Üç prosedür arasında seçim yapabilirsiniz.

1. AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi
2. Gerçek deÄŸer yöntemi
3. KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi

İşte kısa bir açıklama:

Gelir kapitalizasyonu yöntemi: Bina gelir deÄŸeri ve piyasa deÄŸeri

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi özellikle halihazırda kiraya verilmiş olan mülkler için uygundur. Burada, arsa değeri faiz oranı ve bina gelir değeri birbirine eklenir. Kira geliri, mülkün yönetim masrafları ve bakım masrafları da dahildir.

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi

Maddi deÄŸer yöntemi: Standard arazi deÄŸeri ve gerçek deÄŸer

Varlık değeri yöntemini kullanmaya karar verirseniz, bunun yerine arsa değeri ile bina değerini toplayın. Yeni bir bina durumunda potansiyel olarak ortaya çıkan maliyetler ve modernizasyon önlemleri için maliyetler buraya dahil edilmiştir.

• Gerçek deÄŸer yöntemi

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi: Benzer mülklerle karşılaÅŸtırma

Çoğu zaman piyasada sizin mülkünüzle fiyat açısından karşılaştırabileceğiniz benzer mülkler zaten vardır. Bir kat mülkiyeti veya ev satıyorsanız, bu prosedürü sıklıkla tavsiye ediyoruz. Karşılaştırmalı değer yönteminde, inşaat yılı, mülkün büyüklüğü ve konumu belirleyici faktörlerdir.

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi

DeÄŸerlendirme için diÄŸer kriterler: konum, büyüklük & Co.

Konum, mülk tipi ve mobilyalara ek olarak, mülkünüzün değerini etkileyen başka faktörler de vardır. Kusurlar, piyasadaki benzer mülkler ve bunların satın alma fiyatları ile hedef kitlenin mali durumu da mülkünüzün değerini etkiler.

Daha fazlasını buradan okuyun: Bir mülke deÄŸer biçmek

Mülk değerleme kriterleri:

• Gerçek deÄŸer, aktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç deÄŸeri ve karşılaÅŸtırmalı deÄŸerin hesaplanması yoluyla deÄŸerleme
• Nesnenin kusurlarının bir listesini oluşturun
• Mevcut finansmanı dahil edin
• Hedef grubun mali durumu
• Müzakere için yer belirleyin

Bir emlakçı bulundu, mülk hazırlandı ve teklif fiyatı belirlendi mi? O halde geriye kalan tek şey ifşanın hazırlanmasıdır.

Adım 6’ya devam edin: İfşa oluşturun

Gayrimenkul ifşası en önemli adımlardan biridir. Hangi belgelere ihtiyacınız olduğunu ve profesyonel fotoğrafları nasıl çekeceğinizi buradan öğrenebilirsiniz.

• İfşa oluşturun

Adım 4’e geri dönün: Mülk deÄŸerini artırın

Mülkünüzün reklamını yapmadan önce, her zaman değerini artırmayı düşünmenizi öneririz. Sonuçta, yenileme, tadilat ve benzeri işlemler satın alma fiyatını artırmanın etkili yollarıdır.

• Mülk deÄŸerini artırın