Her öğrenci apartmanı değerlidir

Neredeyse tüm Alman üniversite şehirlerinde yapısal konut eksikliği mevcuttur — Moses-Mendelssohn Enstitüsü’ne göre, en iyi 30 üniversite şehirlerinde kalıcı olarak binlerce öğrenci konutu eksik. Tam olarak burada yatırımın yeri. Üniversite yakınında küçük daireler veya kiralık odalar (üniversitelerle birlikte harita) sürekli talep görmektedir, büyük bir başlangıç sermayesi olmadan da bir giriş imkanı sunar ve stres olmadan bir konut yönetimi ile kolayca işletilebilir.

Sürekli kiracı değişimi bir avantajdır

Öğrenciler daha sık taşınır, yeni bir semestere başlar ya da şehir değiştirir. Siz yatırımcı olarak bu durumun anlamına gelmesi: Her kiracı değişikliğinde kira, piyasa koşullarına göre yeniden ayarlanabilir — uzun vadeli kira sözleşmelerinde olduğu gibi indeksli ya da basamaklı kira ile sınırlı bir ayarlamaya sahip olmazsınız. Böylece boşluk korkusu değil, dinamik bir kira gelişimi oluşur.

Kompakt boyut = Metrekare başına yüksek verim

20 ila 30 metrekarelik bir daire, satın alma ve bakım maliyetleri açısından daha ucuza gelir — ve mobilyalı ve dahili mutfaklı olmasından dolayı sık sık 18–25 €/m² kira getirirken, aynı konumda 70 metrekarelik mevcut daireler sadece 11–14 €/m² getirir. Mikrolocalarda metrekare kolu en güçlüdür.

Dış yönetimde az çaba

Kendi kiralama sözleşmelerini, ek maliyet hesaplarını ve küçük onarımları yönetmek yerine, bir konut yönetimi ile görevlendirirsin — tek bir konut için tipik olarak ayda 25–40 € (özel yönetim). Yeni başlayanlar veya mesleki yatırımcılar için idealdir.

• Yıl boyunca yüksek talep — özellikle semestr başı
• Üst ortalama metrekare getirisi ile kompakt nesneler
• Her değişimin kira ayarlaması mümkün
• Yönetim tamamen devredilebilir

En iyi konumlar: Öğrenci konutlarının gerçekten değerli olduğu yerler

Her üniversite şehri yatırım açısından iyi değildir. Münih veya Heidelberg’de satın alma fiyatları bu kadar yüksektir ki, yüksek kira oranlarına rağmen net getiri hemen hemen 3%’i geçmez. İlginç olan B ve C şehirleridir, burada büyük öğrenci nüfusu ve orta metrekare fiyatları vardır.

A şehirleri: Yüksek güvenlik, zayıf getiri

Münih, Hamburg, Frankfurt, Köln: değer artışları stabil, ancak 30+ olan satın alma fiyat faktörü nakit akışını neredeyse imkânsız hale getirir. Burada temel olarak değer artışı üzerine yatırım yaparsınız, getiri üzerine değil.

B şehirleri: Tatlı nokta

Leipzig, Dresden, Münster, Bochum, Aachen, Kiel — iyi bir fiyat, kira talebi ve değer kararlılığı karışımı. Burada 4–6 % arası net getiri gerçekçi, avantajlı mikro konumlarda daha da fazla olabilir.

C Şehirleri: Yüksek getiri, yüksek kümelenme riski

Magdeburg, Chemnitz, Cottbus, Siegen, Paderborn — 7 %’den fazla getiri elde edilebilir, ancak: Eğer üniversite küçülür veya bir bölüm taşınır, talep çökebilir. Üniversite kümelenme riskine dikkat edilmelidir.

Örnek Hesaplama: B Şehirinde 25 m²’lik daire

Damı deyip kuru bir şekilde yüzme zorunda kalmayın, Leipzig veya Bochum gibi bir B şehrindeki tipik bir öğrenci apartmanı için tam bir hesaplama aşağıda yer alıyor.

Alım fiyatı ve alım ek maliyetleri

Kira gelirleri ve sürekli maliyetler

Getiri hesaplaması

Brüt getiri: 5.880 € / 105.000 € = 5,6 %
Net getiri: 4.260 € / 121.100 € = 3,5 %
Azaltılmış alım ek maliyetleri (Doğrudan satın alma makler olmadan) ve daha yüksek ikametgah kirası ile B bölgelerde 4,5–5,5 % net ulaşılabilir — C şehirlerinde bazı durumlarda 7 %’yi geçebilir.

El kitabında kural: Alım fiyatı faktörü 20’nin altı = getiri elde edilebilir. 25’in üstü = öncelikle değer artış yatırımıdır.

Alım sırasında dikkat etmen gerekenler

Öğrenci apartmanında konumun önemi büyüktür. Merkeze yakın alan alanlar, daha fazla kira elde eder ve yeni kiracı bulmak daha kolaydır. Aynı zamanda, satın alma ek maliyetlerini kontrol altında tutman ve net getirini bilmek, sadece Exposé‘den gelen brüt rakamdan fazlasıdır.

İnce konum, yeniden kiralanabilirliği belirler

Klasik örnek: en fazla 15 dakika yürüme mesafesindeki küçük bir düz ya da doğrudan tramvay/hattı bağlantısı olan bir konum. Ek olarak kontrol et: market, ekmekçi, yemekhane ve kütüphane çevresinde. Öğrenciler duygusal olarak kiralar — analitik değil.

Alış fiyatı: Mevcut binalar yeni inşaat apartmanlarına göre daha avantajlıdır

Çoğu “öğrenci apartmanı” inşaatçı tarafından, yatırım ürünü olarak pazarlandığı için %30–40 fazla fiyatlandırılır. Sanat, piyasa değeri altında dayanıklı bir var olan binayı bulmaktır — örneğin, basit bir durumda, renk, yeni mutfak ve mobilyalarla değerlenebilecek bir durumda.

Finansman: Her banka iş yapmaz

Önemli ancak sıkça göz ardı edilen bir nokta: 30 m²’ye kadar olan daireler birçok banka tarafından daha az kredi alımına elverişlidir — bazıları hiç kredi vermezken, diğerleri ise genellikle 10–15 % yerine 20–30 % kendi sermaye ile finanse eder. Satın almadan önce net bir finansman teklifi alın, sadece genel bir tahmin değil.

WEG risklerini inceleyin

Sadece öğrenci apartmanları olan binalarda genellikle 80’den fazla sahibin ortak karar vermesi gerekir — bu da yüksek konut harcı, onarım tartışmaları ve özel çoğunluklara yol açabilir. Son üç sahiplik toplantısı protokolleri ve bakım yedek fonunu inceleyin.

Gayrimenkul alırken avantajlı olmak istiyorsanız, Los Angeles’dan ipuçlarım: Gayrimenkul avantajlı şekilde satın alın (Akquise)

Konut yönetimi baştan planlanmalı

Sık sık kiracı değişimi durumunda, iş yükü birikir. Özel konut yönetimi, ilanlar, gösteri, kiralama sözleşmeleri, teslim protokolleri, faturalar ve iletişim gibi işleri üstlenir — genellikle ayda 25–40 € artı değişim ücreti.

İmzaya geçmeden önce satın alma kontrol listesi

• Üniversiteye uzaklık en fazla 15 yürüme dakikası veya 5 ulaşım durakları
• Alım faktörü 22’nin altı (kira × faktör = alım fiyatı)
• Toplam konut harcamaları 4 €/m²’nin altı, bunun içinde yedek fon en az 0,80 €/m²
• Son üç yol projesi okundu — büyük onarım projeleri yok
• Finansman onayı konut boyutuna göre ayrıntılı olarak incelendi
• Kira tarifesi ve mobilyalı daireler için karşılaştırmalar araştırıldı
• Yerleşim alanı riski üniversitenin etrafında incelendi (öğrenci sayısı trendi, program geçişleri)
• Konutlarda asansör ve enerji verimliliği kabul edilebilir seviyede
• Araba park yeri ve bisiklet deposu durumu netleştirildi

Daha fazla kira, hedefli donanımla

Standart fiyatın üzerinde kira elde etmek istiyorsan, hedefli olarak donanıma yatırım yap — bu da kendi mobilya veya mutfağını düzenlemek istemeyen öğrencilere hitap eder. “Anahtar teslim” bir daire, metrekare bazında %15–25 daha yüksek kira elde etmeni sağlar.

Yerleşik mutfağın: Kiralanabilir standart, lüks değil

Birincil, kiralanabilir bir yerleşik mutfak, buzdolabı, fırın, havalandırma ve sağlam bir çalışma yüzeyi ile birlikte, kurulum dahil gerçekçi olarak 1.500–2.500 € maliyeti olur. Böylece standarttan ayrılmış olursunuz — ve ayda 30–50 € daha fazla soğuk kira artışı ve eşyalama ek ücreti elde edersiniz.

Yerleşik mutfak yatırımı: 2.000 € | Ayda fazladan kira: 40 € | Amortizasyon: Vergi etkisi olmadan 50 ay — amortisman 10 yıl boyunca ve reklam giderleriyle çok daha hızlı.

Önemli: Yerleşik mutfakta meydana gelen hasarları kiracıya genel olarak yansıtamazsınız. Hukuki olarak küçük onarım maddesi ile çalışmalısınız (her onarım için maksimum 100 €, yıllık kira tutarının %8’ine kadar sınırlandırılmış) ve üç soğuk kira tutarına eşit bir teminat ile.

Eşyaları kiralamak: Eşyalarla ilgili ek ücreti doğru şekilde hesaplamak

İç bilgi: Mobilya ek ücreti, kullanım süresi ve faiz dahil zaman değeri üzerinden hesaplanır. Örnek: Mobilya yatırım 2.500 € / Kullanım süresi 10 yıl / 12 ay = 21 €/ay net amortisman, hesaplamalı faiz eklendiğinde yaklaşık 30–40 €/ay. Kiralama sözleşmesinde mobilya ek ücreti ayrı ayrı belirtilmelidir — aksi takdirde kira fiyat freni toplam tutarı etkiler.

Parlak boyama, dayanıklı zemin

Parlak bir boyama büyük fark yaratır. Temiz duvarlar ve dayanıklı vinil ya da laminat zemin modern bir görünüm sağlar, temizlikten az miktarda emek gerektirir ve sık sık kiracı değişikliklerini kolayca atlatır. Harcama az, etki büyük — ve aralarındaki kiralama dönemleri arasında yeniden boyama masraflarından kurtulursunuz.

Yaz mevsimi boşluklarını önle

Yaz aylarında birçok üniversite şehrinde kritik dönemdir. Üç strateji:

• En az 12 ay süren kiralama sözleşmeleri (Eylül-Eylül)
• Uzun vadeli yaz kiralama, stajyerlere, derslerine gidenlere ve birinci sınıf öğrencilere
• Donatılmış konutları Wunderflats, Mr. Lodge veya Homelike gibi platformlarda pazarlamak

Vergi avantajları: Neden öğrenci apartmanları özellikle caziptir

Küçük yatırımlarda vergi seviyesi sıklıkla unutulur — ancak bu, etkili getirinin %3 ve %5 arasında fark yaratabilir.

AfA: Doğrusal amortisman nakit akışını güvence altına alır

Var olan konutlar, 50 yıl boyunca %2 oranında doğrusal olarak amortismana tabi tutulur (%3 ise 2023 yılından itibaren yeni inşa edilen binalar için, kontrol edin!). 100.000 €’lık bir alım fiyatı (bina payı 80.000 €) için bu 1.600 € yıllık AfA — kiralarınızın vergiye tabi fazlasını azaltır veya ortadan kaldırır.

10 yıl boyunca sürebilen eşyaların amortismanı

Mobilyalar ve entegre mutfaklar

Nasıl akıllıca yatırım yapabilirsiniz?

Elbette her zaman gayrimenkule yatırım yapmayı öneriyorum. Ama farklı şeyler denemek de iyidir. Gayrimenkul, hisse senedi veya ETF’lerin sağlıklı bir karışımı, artı belki sanat, araba veya saat? Sizce hangisi mantıklı?

Bir yatırım olarak el çantaları

Sıra dışı bir şeye göz atalım: El çantaları. Gerçek bir lüks hayranı ve Hermès çantalarında deneyimli bir yatırımcı olan JTT Wong, ExpressVPN ile yaptığı röportajda düşüncelerini paylaşıyor:

“Bekleme listesinde olsam bile, süreci hızlandırmak için prim ödemeye hazırım. Nerede olursa olsun bir çanta satmak isteyen bir satış elemanıyla karşılaştığımda, modeli veya kişisel tercihim ne olursa olsun bu fırsatı kaçırmıyorum. Frankfurt veya Tokyo havalimanları gibi gümrüksüz satış yerleri özellikle verimli oldu.”

Ve şöyle bir şey var: bunun gibi el çantalarının değeri son 10 yılda %74 oranında arttı. Bu gerçekten dikkat çekici, değil mi?

El çantaları, sanat ve diğerleri hakkında daha fazla bilgi birazdan. Ama önce 1. sıraya: Nadir viski.

Diğer heyecan verici yatırımlar

Yatırım yapılabilecek daha pek çok ilginç şey var. “Lüks Yatırım Endeksi “ ne bir göz atın!

Yatırım ortamı sürekli değişiyor ve son 10 yılda şaşırtıcı bir şey yaşandı. Belirli bir şey gayrimenkul, sanat ve lüks arabalar gibi geleneksel yatırımları geride bıraktı. Şaşırtıcı bir şekilde, bu hemen şüpheleneceğiniz bir şey değil. Ünlü bir emlak danışmanlık şirketi olan Knight Frank’e göre, nadir bulunan viskiler şaşırtıcı derecede iyi bir getiri sağladı ve hatta emlak piyasasından daha iyi performans gösterdi.

Viski neden bu kadar popüler? 373 deÄŸer artışı

Nadir viskilere olan talep birçok nedenden dolayı artmıştır. Sınırlı şişeler nadir ve imrenilen ürünlerdir ve koleksiyoncuların ve yatırımcıların ilgisi fiyatları yükseltmektedir. Buna ek olarak, iyi olgunlaştırılmış viski, cazibeyi artıran bir ayrıcalık havasına sahiptir.

ÇeÅŸitlilik neden önemlidir?

Nadir viskinin bu kadar başarılı olması, farklı şeylere yatırım yapmanın ne kadar önemli olduğunu gösteriyor. Elbette, geleneksel yatırımların avantajları vardır, ancak geleneksel olmayan yatırımları eklemek piyasa dalgalanmalarına karşı koruma sağlayabilir ve büyük getiriler getirebilir.

Şişeden varlığa

Sotheby’s gibi müzayede evlerinin nadir viski ticaretinde büyük bir rol oynaması güzel bir şey.“The Macallan The Reach” gibi 81 yıllık tek malt şişeler, müzayedede inanılmaz fiyatlar getiren aranan hazineler haline geliyor. Viski bir içecekten değerli bir koleksiyon parçasına dönüştü – heyecan verici bir değişim!

Peki, ne üzerine bahis oynayacaksınız? Gayrimenkul, hisse senedi ya da belki bir şişe viski karışımı mı? Yatırım dünyası pek çok heyecan verici olasılık sunuyor!

Sanat: Son 10 yılda %91 değer artışı

Sanat heyecan verici bir yatırımdır ve %91 getiri sağlar. Son 10 yılda sanat eserleri %91 gibi etkileyici bir getiri sağlamıştır. Örneğin, “Andy Warhol Shot Sage Blue Marilyn, 1964” Christie’s’de 195 milyon $ gibi inanılmaz bir fiyata satılmıştır. Jean-Michel Basquiat, Pablo Picasso ve Banksy gibi sanatçıların eserleri de yüksek fiyatlara alıcı bulmuştur.

• Leonardo da Vinci’nin “Salvator Mundi” adlı eseri 450 milyon ABD dolarına satıldı
• Pablo Picasso’nun “Les Femmes d’Alger (Version ‘O’)” adlı eseri 179 milyon ABD dolarına satıldı
• Jean-Michel Basquiat’nın “İsimsiz” eseri – 110,5 milyon ABD dolarına satıldı
• Banksy’den “Devolved Parliament” – 12 milyon sterline satıldı

Saatler: Etkileyici %147 değer artışı

Bir yatırım olarak mücevherler ve %147 getirisi olan saatler. Saatler yalnızca saat değil, aynı zamanda değerli yatırımlardır. Son 10 yılda lüks saatler %147 gibi etkileyici bir getiri elde etmiştir. Bir örnek: “Gobbi Milano imzalı Patek Philippe Ref.2499” Sotheby’s’de 7,7 milyon ABD dolarına satıldı. Bu da saatlerin sadece şık olmadığını, aynı zamanda portföyünüze değer katabileceğini göstermektedir.

• “Patek Philippe Henry Graves Minute Repeater” – 4,5 milyon ABD dolarına satıldı
• “Rolex Paul Newman Daytona” – 5,4 milyon ABD dolarına satıldı
• “Patek Philippe Henry Graves Supercomplication” – 24 milyon ABD dolarına satıldı
• Pırlantalı “Audemars Piguet Royal Oak” – 51,4 milyon HKD’ye satıldı

El çantaları: DeÄŸer artışı %74

Bir yatırım olarak el çantaları tam %74 getiri sağlamaktadır. Yüksek kaliteli el çantaları sadece aksesuar değil, aynı zamanda iyi birer yatırımdır. Son 10 yılda bu tür çantaların fiyatları %74 oranında artmıştır. Sotheby’s’de 353.000 ABD dolarına satılan “Hermès Himalaya Crocodile Kelly” buna bir örnektir. Yani, şık çantalara düşkünlüğünüz varsa, bunlar size finansal mutluluk da getirebilir!

• Nil timsah derisi ve pırlantalı “Hermès Birkin Çanta” – 500.000 ABD Dolarına satıldı
• “Chanel Diamond Forever Classic Çanta” – 261.000 ABD Dolarına Satıldı
• Timsah Derisinden “Louis Vuitton Capucines Çanta” – 50.000 ABD Dolarına Satıldı
• Samur Kürklü “Fendi Selleria Çanta” – 223.000 ABD Dolarına Satıldı

Mobilya: Antika mobilyalarda +%34 değer artışı

Bir yatırım olarak mobilya sadece %34 getiri sağlıyor. Ming hanedanlığından kalma antika mobilyaların değeri son 10 yılda %34 oranında artış göstermiştir. Bu döneme ait özel bir sandalye Sotheby’s müzayedesinde 15,9 milyon ABD dolarına satılmıştır. Dolayısıyla, özel parçalardan hoşlanıyorsanız, antika mobilyalar ilginç bir yatırım olabilir.

• Ming Hanedanlığı Koltuğu – 15,9 milyon ABD Dolarına Satıldı
• Medici ailesinden “Badminton Dolabı” – 36 milyon ABD dolarına satıldı
• Ming Hanedanlığından “Ejderha Koltuğu” – 11,1 milyon ABD dolarına satıldı
• “Rothschild Fabergé Yumurtası” – 13,5 milyon £’a satıldı

Grandmaster Zil Ref. 6300A-010

1. sıra: Patek Philippe’in Grandmaster Chime Ref. 6300A-010 modeli 2019 yılında Christie’s’de (Cenevre) 31.194 milyon dolara satıldı Ekim 2014’te Patek Philippe, koleksiyoner dünyasının 25 yıldır beklediği seçkin lüks saatlerden oluşan bir koleksiyon sundu! Öne çıkan model ise 31 milyon dolar değerindeki Grandmaster Chime Ref. 6300A-010.

1. Üretici: Patek Philippe
2. Model: Grandmaster Chime Ref. 6300A-010
3. Tip: Bilek
4. Fiyat: $31.194m
5. Açık artırma tarihi: 9.11.2019
6. Müzayede Evi: Christie’s
7. Yer: Cenevre

Henry Graves Süper Komplikasyon

İkincilik: 2014 yılında Sotheby’s (Cenevre) tarafından 23.983 milyon dolara satılan Patek Philippe Henry Graves Supercomplication.

Dünyanın en önemli cep saati olan Patek Philippe Henry Graves Supercomplication’a bakıyorsunuz. İlk olarak 1925’te hizmete giren Supercomplication’ın şaşırtıcı 24 mekanizması vardır. Bu, onu bilgisayar teknolojisinin yardımı olmadan bir saatçi tarafından şimdiye kadar yapılmış en karmaşık saat yapıyor! Bu saat 11 Kasım’da Cenevre’deki müzayedede 23,9 milyon dolara satıldı.

1. Üretici: Patek Philippe
2. Model: Henry Graves Supercomplication
3. Tür: Cep saati
4. Fiyat: $23.983m
5. Açık artırma tarihi: 11.11.2014
6. Müzayede Evi: Sotheby’s
7. Yer: Cenevre

Paslanmaz Çelik Ref. 1518

Üçüncülük: 2016 yılında Phillips Müzayede Evi’nde (Cenevre) 11.137 milyon dolara satılan Patek Philippe Paslanmaz Çelik Ref. 1518.

1. Üretici: Patek Philippe
2. Model: Paslanmaz Çelik Ref. 1518
3. Tip: Bilek
4. Fiyat: $11.137m
5. Açık artırma tarihi: 12.11.2016
6. Müzayede evi: Phillips
7. Yer: Cenevre

Canlı Müzayede: Paslanmaz Çelik Ref. 1518

Gobbi Milan “Heures Universelles” Ref. 2523

4. sıra: Patek Philippe imzalı Gobbi Milan “Heures Universelles” Ref. 2523, 2019 yılında Christie’s (Hong Kong) tarafından 8,967 milyon dolara satıldı.

1. Üretici: Patek Philippe
2. Model: Gobbi Milan “Heures Universelles” Ref. 2523
3. Tip: Bilek
4. Fiyat: 8.967 milyon dolar.
5. Açık artırma tarihi: 23.11.2019
6. Müzayede Evi: Christie’s
7. Yer: Hong Kong

Beş yıl önce saatin değeri 2,9 milyon dolardı. Bu da Patek Philippe’in değerinin +%309,2 oranında arttığı anlamına gelmektedir.

Paslanmaz Çelik Ref. 5016A-010

5. sıra: 2015 yılında Phillips’te (Cenevre) 7.259 milyon dolara satılan Patek Philippe üretimi Paslanmaz Çelik Ref. 5016A-010.

1. Üretici: Patek Philippe
2. Model: Paslanmaz Çelik Ref. 5016A-010
3. Tip: Bilek
4. Fiyat: $7.259m
5. Açık artırma tarihi: 7.11.2015
6. Müzayede evi: Phillips
7. Yer: Cenevre

Titanyum Ref. 5208T-010

6. sıra: 2017 yılında Christie’s (Cenevre) tarafından 6,226 milyon dolara satılan Patek Philippe Titanyum Ref. 5208T-010.

1. Üretici: Patek Philippe
2. Model: Titanyum Ref. 5208T-010
3. Tip: Bilek
4. Fiyat: $6.226m
5. Açık artırma tarihi: 11.11.2017
6. Müzayede Evi: Christie’s
7. Yer: Cenevre

Altın Kronograf Ref. 1527

7. sıra: 2010 yılında Christie’s’de (Cenevre) 5.709 milyon dolara satılan Patek Philippe imzalı Altın Kronograf Ref. 1527.

1. Üretici: Patek Philippe
2. Model: Altın Kronograf Ref. 1527
3. Tip: Bilek
4. Fiyat: 5.709 milyon dolar
5. Açık artırma tarihi: 10.5.2010
6. Müzayede Evi: Christie’s
7. Yer: Cenevre