Malzeme deÄŸeri hesaplaması – en önemli ipuçlarıyla basitçe açıklanmıştır

Maddi varlık değeri için binalar ve açık hava tesisleri değerlenir. Varlık değeri yöntemi öncelikle kira piyasasında işlem görmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Mülk sahibi tarafından kullanılan müstakil evler için maddi değerler belirlenirken, mülk ayrıca karşılaştırmalı değer yöntemi kullanılarak değerlenir.

Hesaplamada ilk olarak arazinin piyasa değerini belirlemek için standard arazi değeri kullanılmakta, ardından gerçek bina değeri eklenmektedir.

Gerçek bina değeri, bina üretim maliyetlerinden yaş indirimlerinin çıkarılmasıyla hesaplanır. Arazinin gerçek değeri (arazinin piyasa değeri) ve binanın gerçek değeri toplanır ve bir gerçek değer faktörü ile çarpılır.

Gerçek değer faktörünün hesaplanması bina tipine, ön gerçek değere ve standard arazi değerine dayanmaktadır. Bu şekilde belirlenen toplam gerçek değer, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları gösterir.

Hesaplama örneÄŸi: Malzeme deÄŸeri

Bir mülkün maddi değerinin hesaplanması için örnek olarak aşağıdaki verileri varsayıyoruz:

• Arazi değeri: 100,000 Euro
• Binanın gerçek deÄŸeri: 150,000 Euro
• Malzeme deÄŸer faktörü: 0,5

Bu da aşağıdaki hesaplamaya yol açar:

Ayni değer = (100.000 avro + 150.000 avro) * 0,5 = 125.000 avro

Varlık deÄŸeri yöntemi en çok ne zaman uygulama alanı bulur?

Varlık değeri yöntemi, sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuller için en sık kullanılan değerleme yöntemidir. Varlık değeri yöntemi ile mülkün değeri ve arazinin ilgili payının değeri, sahibi tarafından kullanılan apartman daireleri, müstakil evler ve iki aileli evler için ayrı ayrı belirlenir. En karmaşık prosedürlerden biridir, çünkü hasar veya yenileme ihtiyacı gibi özel durumlar da varlık değerinin belirlenmesine dahil edilir ve değeri buna göre azaltır. Arazi değeri, ilgili bölgenin standard arazi değeri tablosu kullanılarak belirlenir.

Gayrimenkul satışı için deÄŸerleme

Gayrimenkul satarken deÄŸerlemeler hakkında bilmeniz gereken tüm önemli bilgilerin bir özeti: Bir mülke deÄŸer biçme.

Gelir yaklaşımı: Piyasa deÄŸeri ve bina gelir deÄŸerinin dökümü

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değerine ve bina gelir değerine böler.

Arazi değeri faizi = yüzde 7 * 100.000 avro = 7.000 avro

Bina gelir değeri = 5.600 Euro * 12,50 (çarpan) = 70.000 Euro

Buna kira geliri, bakım masrafları ve arazi ile binanın yönetim masrafları dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim giderleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi: Benzer mülklerin karşılaÅŸtırılması

Karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle sahibi tarafından kullanılan daire ve evlerin satışı için kullanılır. Karşılaştırmalı değer gelişmemiş arazi için de belirlenebilir.

Karşılaştırılabilir mülkün metrekare başına fiyatı = 300.000 avro / 100 metrekare = metrekare başına 3.000 avro

Değerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı = 3.000 avro * 200 metrekare = 600.000 avro

Karşılaştırmada yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planına sahip mülkler dikkate alınmıştır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden gelmelidir. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçeğe yakın olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğu için mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer prosedürü

Değer tespiti (maliyetler)

Gayrimenkul için ekspertizleri kim hazırlar? Bir ev ekspertizinin maliyeti nedir? Eski binalar için bir ekspertiz ne kadara mal olur? Yasal düzenlemeler bir uzman atanmasını gerektirmediği sürece, bir gayrimenkul değerlemesi mülkünüzün bölgesel ve ulusal pazarda gerçekçi bir şekilde değerlendirilmesini sağlayacaktır. Arazi, konut ve ticari mülkler için zamanında ve doğru değerlemeler sağlıyoruz.

Ancak, değerleme mahkemede sunulacaksa, örneğin bir boşanma durumunda, ücret karşılığında bir uzman çağrılmalıdır. Konut veya kiralık mülk yerinde denetlenir. Kural olarak, değerlemenin hem yazılı hem de dijital bir kopyası düzenlenir.

• Değerleme raporu

Ev satarken sağduyu – başarının temeli

Çok ÅŸey çok ÅŸeye yardımcı olur: Bu, mülklerini yalnızca her bölgesel reklam dergisine deÄŸil, aynı zamanda ilgili tüm satış portallarına da yerleÅŸtiren çoÄŸu özel ev satıcısının sloganıdır. Diskret brokeri Sebastian Mathias‘ın gözünde bu ölümcül bir hata. Onun reçetesi, neredeyse halkı dışlayarak baÅŸarılı bir ÅŸekilde gayrimenkul satışı yapmaktır. ÇeliÅŸki gibi görünen bu durum daha yakından incelendiÄŸinde anlam kazanmaktadır. Çünkü saÄŸduyulu bir komisyoncu bu araçlarla çalışır:

• Diskret-Makler von Lukinski evinizi mutlak takdirle satıyor
• Lukinski’nin saÄŸduyulu brokerleri gayrimenkul teklifleri için alışılagelmiÅŸ internet portallarını kullanmıyor
• Diskret-Makler vonLukinski’nin ilgili taraflara ilişkin kapsamlı bir dosyası bulunmaktadır
• Lukinski’nin saÄŸduyulu brokerleri bu sayede mülkünüzün daha hızlı satılmasını saÄŸlar
• Lukinski’nin saÄŸduyulu brokerleri her tür ve büyüklükteki mülkü satıyor
• Lukinski’nin gizli aracıları, satıcı yurt dışında yaÅŸasa bile çalışır

“Gizli satış” ile – bu yöntem uluslararası emlak sektöründe uzun zamandır bilinmektedir – satıcı mülkü için en yüksek fiyatları elde edeceğinden de emin olabilir. Sağduyulu komisyoncunun odaklanmış yaklaşımı genellikle satışın hızlı bir şekilde sonuçlanmasını sağlar.

Gayrimenkul değerleme: Doğru ev değeri nasıl belirlenir?

Ev satışınızın başarısı büyük ölçüde doğru satış fiyatına bağlıdır. Fiyat çok yüksekse, olası alıcıları korkutacaktır. Potansiyel alıcıların, fiyatın mülkün bulunduğu bölge için çok ucuz olması durumunda şüpheci davranma olasılığı daha yüksektir. Gerçekçi bir satış fiyatının temeli bir konut değerlemesidir. Lukinski ile bu işlem basit, hızlı ve satıcı için ücretsizdir. Ancak gerçekçi bir satış fiyatına ulaşmak için emlak uzmanının birkaç önemli hususu göz önünde bulundurması gerekir. Bunlar arasında evin konumu ve mobilyaları da yer almaktadır. Zevk burada bir rol oynamaz. Doğru bir mülk değerlemesinde yalnızca gerçekler önemlidir.

Bir ev değerlemesi ne zaman mantıklıdır?

“Evimin değeri nedir?”, mülkünü satmak isteyen herkesin bilmek istediği şeydir. Bununla birlikte, profesyonel bir ev değerlemesi, mülk miras kalacaksa veya miras kaldıysa da özellikle yararlıdır. Bunun nedeni, veraset vergisi miktarının söz konusu olmasıdır. Mülkünüzün değerinin nasıl geliştiğini öğrenmek istiyorsanız, bir değerleme de yaptırabilirsiniz. Resmi istatistikler genellikle bölgedeki fiyat gelişiminin sadece kabaca bir özetini vermektedir. Erbenheim’daki değerleme için özellikle önemli: Otoyol ağına ve toplu taşıma araçlarına ulaşım bağlantılarının mülkün değeri üzerinde nasıl bir etkisi var? Ve: Frankfurt’tan gelen uçak gürültüsü değeri nasıl etkiliyor?

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Tüm bunlar bir evin deÄŸerini etkiler

1. Mülkün konumu Makro konum (bir bütün olarak bölge) ve mikro konum (doÄŸrudan konut çevresi, okullara, doktorlara, alışveriÅŸ tesislerine uzaklık).
2. Ekipman Hangi yapı malzemelerinin kullanıldığı; yaÅŸam alanının büyüklüÄŸü; arsanın büyüklüÄŸü; özel bir bahçenin varlığı; konut deÄŸerini artıran ekipman.
3. Genel olarak durum Enerji verimliliÄŸi sınıfı; bina hizmetlerinin modernizasyon derecesi; genel olarak evin iç ve dışının yenilenme derecesi.

Ev değerlemesi şu şekilde yapılır

• Mülkünüzü tanımlayın. Müstakil bir ev mi yoksa bir apartman mı? Mülkün yerleÅŸim planı nasıl? Arsa büyüklüÄŸü ve yaÅŸam alanının yanı sıra inÅŸaat yılı ve geçmiÅŸ tadilatların tarihi de önemlidir. Dikkat: Faturaları hazırlayın!
• Yerinde bir randevu ayarlayın. Lukinski’nin emlak uzmanları bilgilerinizi deÄŸerlendirecek ve yerinde kiÅŸisel bir randevu ayarlayacaktır. Bu, mülkün kapsamlı bir görünümünü elde etmenin tek yoludur.
• Kapsamlı bir fiyat analizinden sonra, mülkünüz için piyasa ile uyumlu en uygun satış fiyatını içeren bir dosya alacaksınız.

Ev deÄŸerlemeleri kendiniz mi yoksa emlakçı tarafından mı yapılıyor?

Prensip olarak, her ev sahibi mülkünün değerini kendisi belirleyebilir. Bunu bir uzmana yaptırma zorunluluğu yoktur. Evin neden değerleneceği, doğru yolun seçilmesinde önemli bir rol oynar.

“Tam bilirkişi raporu” sadece resmi olarak atanmış ve yeminli bir bilirkişi tarafından hazırlanabilir. Örneğin, mahkeme işlemleri, zorunlu açık artırmalar veya bir sigorta talebi için mülkiyet durumunun açıklığa kavuşturulması gerekiyorsa bu durum söz konusu olabilir. Boşanmalar veya ayrılıklar da genellikle tam bir ekspertizde bir değerlemeye yol açar. Bankalara kredi verme bağlamında veya vergi dairesi ile vergi konularında, gayrimenkul değerlemesi için genellikle resmi bir uzman da gereklidir. Maliyetler, belirlenen değerin yaklaşık %0,5’i kadardır.

Mimarlar veya inşaat mühendisleri de gayrimenkul değerleyicisi olarak kullanılabilir. Ancak, değerleme için hangi masrafların talep edileceğinin önceden netleştirilmesi önemlidir. Öte yandan, bir emlakçı tarafından yapılan değerleme ücretsizdir. Ancak ev başarılı bir şekilde satıldığında, sözleşmede emlakçı tarafından önceden kararlaştırılan prim ödenir. Şu ana kadar alıcı primin ya tamamını ya da yarısını ödemiştir.

Mülkünüze kendiniz deÄŸer biçmek istiyorsanız, birkaç ÅŸeyi göz önünde bulundurmanız gerekir. Her ÅŸeyden önce, mal sahibinin mülküyle duygusal bağı vardır. Bu genellikle bir deÄŸerin çok yüksek ayarlanmasına neden olur. Yakın çevredeki emlak satışları, evin deÄŸerine iliÅŸkin bir ilk tahmin elde edilmesine yardımcı olabilir. Mülkünüzü satmak gibi somut bir niyetiniz olmadan, sadece mülkünüzün deÄŸeri hakkında bir fikir edinmek istiyorsanız, kendi deÄŸerlemeniz genellikle yeterli olacaktır. Satın alma ve kiralama fiyatları hakkında ortalama bilgiler içeren bir emlak pusulası da burada yardımcı olabilir.

Sonuç: Fiyatlar yükseldiÄŸinde uzman deÄŸerlendirsin

Belki de Wiesbaden-Erbenheim’da da ev fiyatlarındaki artış yakında sona erecek. Evi satmak için doğru zamanın ne zaman olduğuna yalnızca satıcının kendisi karar verir. Ancak, Lukinski’den deneyimli bir emlak uzmanının tavsiyesi her zaman doğru satış fiyatının belirlenmesine yardımcı olur. Özellikle emlak fiyatlarında muazzam artışların yaşandığı bölgelerde, emlakçının hedefi aşmamak için soğukkanlı olması gerekir. Sonuçta, uzman aynı zamanda tüm bölgenin fiyatlarını bilir, evin durumu konusunda uzman bir göze sahiptir ve olası alıcıların isteklerini bilir. Bu şekilde, her ev satıcısı, mülküne değer biçildiğinde gerçekten en uygun değeri alacağından emin olur.