Türkiye: Ekonomi ve Devlet

Yatırımcılar için altyapı, siyasi gelişme, enflasyon ve diğer konular. Bir yatırım yeri olarak Türkiye’ye kapsamlı bir bakış.

Özetle: Rakamlarla Ä°stanbul

• 2013-2018 yılları arasında Türkiye’de gerçekleÅŸen toplam konut satışı sayısı: 8 milyon.
• Türkiye’de 2018 yılında toplam konut stoku: 34,2 milyon.
• 2013-2018 yılları arasında Türkiye’de yabancılara yapılan toplam konut satışı sayısı: 134.000
• İstanbul’da 2019 yılında A sınıfı ofis alanı: 5,7 milyon metrekare
• Türkiye genelinde alışveriÅŸ merkezlerinde 2019 yılında brüt aktif kiralanabilir alan: 14,5 milyon metrekare
• İstanbul’da 2019 yılında toplam lojistik gayrimenkul stoku: 4 milyon metrekare

Kaynak: Türkiye Cumhuriyeti CumhurbaÅŸkanlığı Yatırım Ofisi

Altyapı: havaalanları, demiryolu hatları, köprüler

İstanbul’a yatırım yaparsanız, kısa sürede şehirde olursunuz. Türkiye uzun süredir altyapısını geliştirmek için büyük miktarlarda yatırım yapmaktadır. 1990 ve 2000 yılları arasında ülkede birçok yeni havalimanı inşa edilmiştir. 2010 yılında Türkiye’de 99 aktif havalimanı bulunmaktaydı.

Yukarıda büyük yatırımlardan da görülebileceği gibi, karayolu ve havacılık sektörlerindeki yatırımlar önümüzdeki yıllarda da devam edecektir. Ulaştırma Bakanlığı’na göre, Erdoğan hükümeti altyapı sektöründeki politikalarını yeniden dengelemek ve en az 10.000 kilometrelik yüksek hızlı demiryolu hattı inşa etmek istiyor gibi görünüyor.

Özellikle Çinli ÅŸirketler projelerin finansmanına yardımcı oluyor. Ankara ile Ä°stanbul ve Ankara ile Konya arasında çift hatlı demiryollarının yapımı devam etmektedir.

Altyapı sektöründe büyük öneme sahip olan İstanbul, Avrupa ve Asya’yı birbirine bağlayan üçüncü bir köprünün inşasının bile karmaşık trafik sorununu çözemeyeceği bir “sonsuz şehir” haline gelmiştir.

Altyapıya kesinlikle ihtiyaç var, sonuçta Türk devleti sürekli büyüyor.

Nüfus: Tahmin 2024

İstikrar genellikle nüfusun yeniden üretiminde de görülür. İşte bu noktada nesiller arası sözleşme devreye giriyor. Burada 1980’den 2018’e toplam Türkiye nüfusunu ve 2024’e kadar olan tahminleri (milyon kişi olarak) görebilirsiniz.

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Siyasi gelişim: parti ve liderlik

Türkiye anayasal olarak laik bir cumhuriyettir. Aslında. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın “Adalet ve Kalkınma Partisi” (AKP) İslamcı bir gündem oluşturarak demokrasiyi parça parça erozyona uğrattı.

Erdoğan 2018 seçimlerinden sonra gücünü daha da pekiştirerek Milliyetçi Hareket Partisi ile AKP koalisyonunun tek kamaralı Millet Meclisi’nin kontrolünü elinde tutmasını sağladı. Erdoğan ise ikinci dört yıllık cumhurbaşkanlığı dönemi için az bir farkla zafer kazandı.

Yüzde 25’i hala tarımda çalışıyor

Türkiye’nin büyük ölçüde piyasa temelli ve çeşitlendirilmiş ekonomisi sanayi ve hizmet sektörleri tarafından yönlendirilmektedir, ancak geleneksel tarım hala istihdamın yaklaşık yüzde 25’ini oluşturmaktadır.

Ekonomi geçmişte dayanıklılığını kanıtlamış olsa da, siyasi istikrarsızlık gerekli reformları engellemiş ve 2018’de yaşanan döviz krizi ve resesyon ülkeyi ciddi bir baskı altına sokmuştur. Türk ekonomisinin dayanıklılığı, sağlam kamu maliyesi, iyi sermayelendirilmiş bankalar ve dinamik ve çeşitlendirilmiş bir özel sektörden kaynaklanmaktadır.

2018 yılına kadar ekonomik büyüme her zaman olduÄŸu gibi istikrarlıydı. Ta ki bir döviz ve borç krizi ekonomiyi durgunluÄŸa sürükleyene kadar.

Enflasyon oranı: Tahmin 2021

1980’den 2019’a kadar enflasyon oranı ve 2021’e kadar tahminler (bir önceki yıla kıyasla).

Reformlar: Ä°ÅŸgücü piyasası ve adalet

Dolayısıyla ekonomi, işgücü piyasasını daha rekabetçi hale getirecek reformlara ihtiyaç duymaktadır. Daha da acil olarak hükümetin, her ikisi de 2016 darbe girişiminin ardından yaşanan baskılardan zarar gören yargının etkinliğini ve yolsuzlukla mücadeleyi güçlendirmesi gerekecektir. Bu olay Almanya’da da büyük yankı uyandırdı.

En ünlü vaka muhtemelen gazeteci Deniz Yücel‘in tutuklanması ve hapsedilmesidir. Ancak Jan Böhmermann davası, Alman hukuk yasalarında yer alan ve bu dava ile ortadan kaldırılan “lèse majesté” nedeniyle de manÅŸetlere taşındı.

İşsizlik oranı

1980’den 2018’e işsizlik oranı ve 2021’e kadar tahminler:

Derecelendirme: Kırılgan Devletler Endeksi (FSI)

2010-2020 yılları arasında Kırılgan Devletler Endeksi’ne (FSI) göre derecelendirme.

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Uluslararası pazar konumu ve büyüme

Türkiye’nin büyük ölçüde serbest piyasa ekonomisi sanayi ve giderek artan bir şekilde hizmet sektörü tarafından yönlendirilmektedir, ancak daha önce de belirtildiği gibi geleneksel tarım sektörü hala istihdamın yaklaşık %25’ini oluşturmaktadır.

2017-2018 Küresel Rekabetçilik Endeksi’nde yer alan 137 ülke arasında Türkiye 53. sırada yer alarak 2016-2017’ye kıyasla iki sıra gerilemiş, ancak 2012’de 43. sırada yer aldığı tarihi düşük seviyenin üzerinde kalmıştır.

Liranın 2017 yılında devalüe edilmesi Türkiye’nin ihracatına yardımcı olmuş ve hükümet para ve maliye politikasını güçlendirerek iç talebi canlandırmıştır.

Hükümet bazı stratejik sektörlerde daha aktif bir rol oynamakta ve ekonomik kurumları ve düzenleyicileri siyasi muhalifleri hedef almak için kullanarak özel sektörün yargı sistemine olan güvenini sarsmaktadır.

Kredi notu: derecelendirme kuruluşları tarafından düşürülmesi

Temmuz 2016 ile Mart 2017 arasında üç derecelendirme kuruluşu, hukukun üstünlüğü ve ekonomik reformların hızına ilişkin endişeleri gerekçe göstererek Türkiye’nin kredi notunu düşürdü.

Krizin ekonomik etkileri

Türk-Alman ticari iliÅŸkileri

GSYÄ°H (gayri safi yurtiçi hasıla): Güncel

Türkiye İstatistik Kurumu’nun güncel rakamları ne diyor?

Büyüme oranı 2018’de kötüleşti, ancak 2019 rakamları da düşünmek için yiyecek veriyor. İstatistik ofisi tarafından Mart 2019’da açıklanan veriler, etkilerin devam ettiğini gösteriyor. Bir önceki çeyrekte yaşanan %3’lük keskin daralmanın ardından, katma değer inşaat sektöründe %8,7, sanayide %6,4, tarımda %0,5 ve hizmetlerde %0,3 oranında azalmıştır.

Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) 2017’de 851,5 milyar dolardan 2018’de 784,1 milyar dolara geriledi. 2018’in dördüncü çeyreğinde GSYH, 175,9 milyar dolara ulaştığı 2017’nin ilk çeyreğinden bu yana en düşük miktar olan 184,9 milyar dolar olurken, 2018’de cari değerle kişi başına düşen GSYH yaklaşık 960.000 dolar oldu.

GSYİH tahmini 2024

1980’den 2018’e kadar cari fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla (GSYH) ve 2024’e kadar tahminler (milyar ABD doları cinsinden).

Burada 1980’den 2019’a kadar reel gayrisafi yurtiçi hasıladaki (GSYH) büyümeyi ve 2021’e kadar olan tahminleri (bir önceki yıla kıyasla) görebilirsiniz.

KiÅŸi başına GSYÄ°H: YerleÅŸikler için reel büyüme

GSYİH genel ekonomi için en önemli göstergelerden biridir, ancak bireysel olarak yaşayanlar bundan ne elde ediyor? Kişi başına düşen GSYİH artıyor mu yoksa düşüyor mu? Burada 1980’den 2018’e kadar cari fiyatlarla kişi başına gayrisafi yurtiçi hasılayı (GSYH) ve 2024’e kadar tahminleri (ABD doları cinsinden) görebilirsiniz.

Faktör: Turizm

Tarım, sanayi, hizmetler, Türkiye’deki tüm önemli sektörler. Ülke geneline bakıldığında, özellikle bir sektör öne çıkmaktadır: turizm. Zaten Türkiye’nin GSYH’sinin büyük bir kısmını oluşturuyor. Ancak 2028 yılına gelindiğinde, burada da görüldüğü üzere, Türkiye’nin turizmden giderek daha fazla kopması beklenmektedir. Bu, Türk turizm sektörünün GSYH’ye doğrudan ve toplam katkısının 2012’den 2028’e kadar olan yıllardaki gelişimidir (milyarlarca avro olarak).

• 2012: 35,54 %
• 2018: 32,78 %
• 2028: 33,14 %

Gayrimenkul yatırımı: Fiyatlar

Monako’da 1 milyona sadece 16 m², New York’ta 25 m² ve Londra’da 28 m² satın alabilirken, bir yatırımcı olarak İstanbul’da aynı fiyata 98 m² alabilirsiniz. Karşılaştırma yapmak gerekirse, Berlin’de şu anda 77 m²’ye sahipsiniz. En önemli gerçekle başlayalım: Paramın karşılığında ne alıyorum?

Metrekare fiyatı

Burada dünya çapında metrekare başına güncel fiyatları görebilirsiniz. Asıl soru, örneğin 1.000.000 ABD doları karşılığında ne kadar yaşam alanı elde edeceğinizdir. “Big Mac Endeksi “ne benzer şekilde, bu hesaplama farklı şehirleri birbirleriyle karşılaştırmak için iyidir.

1 milyon ABD doları karşılığında:

• Monako – 16 m²
• New York – 25 m²
• Londra – 28 m²
• Berlin – 77 m²
• Ä°stanbul – 98 m²

Türkiye mali destekte zirvede

Türkiye’deki mülk sahiplerinin %70’i mülk finansmanı konusunda yardım almıştır. Burada 2012 yılında dünya genelinde seçilmiş ülkelerde mali yardım alan mülk sahiplerinin yüzdesini görebilirsiniz.

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Karşılaştırmalı fiyat seviyeleri: şehirde yaşamak

İstanbul’da yaşamak ne kadar ucuz ya da pahalı? Diğer metropollerle karşılaştırıldığında, İstanbul’da yaşamın sadece 66,3 puanla nispeten ucuz olduğunu hemen görebilirsiniz. Almanya’da fiyat seviyesi şu anda 73.8 (Münih) ve 72.6 (Frankfurt) seviyesindedir. Dünyanın en önemli metropollerindeki fiyat seviyesi (puan olarak):

• Oslo 103.0
• Zürih – 100.0
• Tokyo – 83,4
• New York – 74,1
• Londra – 73,9
• İstanbul – 66,3

Yeni yatırımlar! Gayrimenkulleri ÅŸimdi görüntüle

İyi günler – İşte şimdi yatırım yapabileceğiniz yeni mülklerimiz:

İstanbul, 41250: Kartepe’de Villa

1,810 SqFt Cardpe

• Emlak: İstanbul, 41250: Kartepe’de Villa

İstanbul, 34530: Kumburgaz’da Penthouse Loft

2,970 SqFt Kumburgaz – 570,000$

• Emlak: İstanbul, 34530: Kumburgaz’da Penthouse Loft

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı: hesaplama nasıl yapılır?

Kapitalize kazanç değeri yöntemi, gayrimenkulün kapitalize kazanç değerini belirler ve ekonomik getiri sağlaması beklenen gayrimenkulleri değerlemek için kullanılır. Kiralanan mülkler ve ticari mülkler için getiri hususları ön planda olduğunda aktifleştirilmiş kazanç değeri anlamlıdır. Özellikle sermaye yatırımcıları ve yatırımcılar, alternatif yatırım biçimlerini karşılaştırmak için kapitalize edilmiş kazanç değerini kullanabilir. Ticari olarak kullanılan veya kiralanan mülkler söz konusu olduğunda, aktifleştirilen kazanç değerinin belirlenmesi aynı zamanda mülkün ipotek kredisi değerinin de temelini oluşturur.

Arazinin piyasa değeri ve bina gelir değeri

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değerine ve bina gelir değerine böler. Buna kira geliri, bakım masrafları ve arazi ile binanın yönetim masrafları dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim giderleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

Hesaplama örneÄŸi: aktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç deÄŸeri – Lukinski ile basitçe hesaplanır

Mülkünüzün gelir değerini hesaplamak için örnek olarak aşağıdaki bilgileri varsayıyoruz. Bu bilgiler daha sonra brüt yıllık tutar ve yıllık net gelirin yanı sıra işletme maliyetlerinin değerlerini hesaplamak için kullanılabilir.

• Alan: 200 metrekare
• Fiyat: Metrekare başına 7 Euro
• İşletme maliyetleri: %25
• Mülk faiz oranı: yüzde 7
• Arazi değeri: 100,000 Euro
• Bina hasarı: 3,000 Euro
• Son kullanma tarihi çoÄŸaltıcı: 12,50

Yıllık brüt tutar, yıllık net gelir ve iÅŸletme maliyetlerinin hesaplanması

• Yıllık brüt kar = 200 metrekare * 7 Euro / metrekare * 12 ay = 16.800 Euro
• Ä°ÅŸletme maliyetleri = 16.800 avro * yüzde 25 = 4.200 avro
• Yıllık net gelir = 16.800 Euro – 4.200 Euro = 12.600 Euro

Yani masraflar düşüldükten sonra yıllık kira gelirinden geriye 12.600 avro kalıyor. Diğer başvurular:

• Arsa deÄŸeri faizi = yüzde 7 * 100.000 avro = 7.000 avro
• Ön aktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç deÄŸeri = 12.600 Euro – 7.000 Euro = 5.600 Euro

Hesaplama: Bina gelir değeri ve gelir değeri

Bina gelir değeri için, geçici gelir değeri bir çarpan ile çarpılır. Çarpan, mülk faiz oranından ve kalan faydalı ömürden hesaplanan önemli bir rakamdır. Binanın kalan faydalı ömrü ne kadar uzunsa, çarpan o kadar yüksek olur. Gelir değerini belirlemek için, herhangi bir yapısal hasar bina gelir değerinden düşülür ve arazinin piyasa değeri eklenir.

• Bina gelir deÄŸeri = 5.600 Euro * 12,50 (çarpan) = 70.000 Euro
• Kazanılmış değer = 70.000 avro – 3.000 avro + 7.000 avro = 74.000 avro

Bırakın matematiği profesyoneller yapsın

Yatırımcı ekibimiz, hayalinizdeki mülk için getiri hesaplamaları yapmaktan mutluluk duyacaktır. Potansiyel alıcılar iyi getiriler konusunda ikna edilebilir. Talep üzerine, hesaplama için gerekli veriler hakkında sizi bilgilendireceğiz. Belgeleri aldıktan sonra, kapitalize edilmiş değeri belirleyecek ve size ilk tahmini getiriyi vereceğiz.

Gayrimenkul satışı için deÄŸerleme

Gayrimenkul satarken deÄŸerlemeler hakkında bilmeniz gereken tüm önemli bilgilerin bir özeti: Bir mülke deÄŸer biçme.

Maddi deÄŸer yöntemi: Bir mülkün yeni inÅŸası için deÄŸer

Hesaplamada ilk olarak arazinin piyasa değerini belirlemek için standard arazi değeri kullanılmakta, ardından gerçek bina değeri eklenmektedir.

Gerçek bina değeri, bina üretim maliyetlerinden yaş indirimlerinin çıkarılmasıyla hesaplanır. Arazinin gerçek değeri (arazinin piyasa değeri) ve binanın gerçek değeri toplanır ve bir gerçek değer faktörü ile çarpılır.

Ayni değer = (100.000 avro + 150.000 avro) * 0,5 = 125.000 avro

Gerçek değer faktörünün hesaplanması bina tipine, ön gerçek değere ve standard arazi değerine dayanmaktadır. Bu şekilde belirlenen toplam gerçek değer, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları göstermektedir.

• Gerçek deÄŸer yöntemi

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi: Benzer mülklerin karşılaÅŸtırılması

Karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle sahibi tarafından kullanılan daire ve evlerin satışı için kullanılır. Karşılaştırmalı değer gelişmemiş arazi için de belirlenebilir.

Karşılaştırılabilir mülkün metrekare başına fiyatı = 300.000 avro / 100 metrekare = metrekare başına 3.000 avro

Değerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı = 3.000 avro * 200 metrekare = 600.000 avro

Karşılaştırmada yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planına sahip mülkler dikkate alınmıştır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden gelmelidir. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçeğe yakın olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğu için mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer prosedürü

Değer tespiti (maliyetler)

Gayrimenkul için ekspertizleri kim hazırlar? Bir ev ekspertizinin maliyeti nedir? Eski binalar için bir ekspertiz ne kadara mal olur? Yasal düzenlemeler bir uzman atanmasını gerektirmediği sürece, bir gayrimenkul değerlemesi mülkünüzün bölgesel ve ulusal pazarda gerçekçi bir şekilde değerlendirilmesini sağlayacaktır. Arazi, konut ve ticari mülkler için zamanında ve kesin değerlemeler sağlıyoruz.

Ancak, değerleme mahkemede sunulacaksa, örneğin bir boşanma durumunda, ücret karşılığında bir uzman çağrılmalıdır. Konut veya kiralık mülk yerinde denetlenir. Kural olarak, değerlemenin hem yazılı hem de dijital bir kopyası düzenlenir.

• Değerleme raporu