Bir apartman binası satmak [yıl]: Nasıl çalışır

Kısa tanım: Kiralık bir ev veya apartman, bir mal sahibine ait kiralık bir mülktür (apartman, iki aileli ev, ayrıca tek aileli bir ev) – yani bir ev sahipleri derneği değildir. Bu, potansiyel alıcıların genellikle daha kapsamlı bir projeye yatırım yaptıkları anlamına gelir. Bu nedenle, “Bir apartmanı satmak” konusunda sizin için bu küçük, ekstra kılavuzu yazdım.

Herkesin gayrimenkul ve apartman satışı konusunda deneyimi yoktur, bazıları da ilk gayrimenkul satışıyla karşı karşıyadır, genellikle çok uzakta olan veya baÅŸka nedenlerle satılacak olan böyle bir mülkün yönetiminden bunalan mirasçılar. Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya’nın her yerinde, ilk satıştan önce, elbette (önemli) deÄŸerlemeden baÅŸlayarak bilinmesi gereken çok ÅŸey var! Temel bilgileri buradan öÄŸrenin.

Ev sahiplerine satış yapmazlar. Kiralık evlere yatırım yapan yatırımcılar ve sermaye sahipleri temel rakamları hesaplar ve karşılaştırır. Satışa ne kadar iyi hazırlanırsanız, o kadar fazla kâr elde edebilirsiniz.

Apartmanlar için 3 merkezi faktör geçerlidir:

• Mülkünüzün konumu: konum ve geliÅŸim
• Apartmanın durumu: onarım ve yenileme
• Kiracılar, kira sözleÅŸmeleri ve boÅŸ pozisyonlar

Mülkünüzün konumu: konum ve geliÅŸim

Satıcıların pek çok sorusu vardır, ancak çoğu kişi için en önemlilerinden biri “kiralık evimin değeri ne kadar”? Nihayetinde emlak piyasası, diğer tüm piyasalar gibi arz ve taleple ilgilidir. Bu nedenle, değerleme bir yandan mülkün kendisini (satış nesnesi) ve diğer yandan talep tarafını (potansiyel alıcılar) içerir.

Konum kontrolü: Şehir, ilçe, sokak, ev numarası

Konum (şehir, bölge ve sokak) – en önemli husus, ister çok aileli bir ev, ister tek aileli bir ev veya iki aileli bir ev şeklinde bir apartman binası olsun, mülkünüzün konumu, mülk fiyatı ve dolayısıyla evinizin genel değerlemesi üzerinde en büyük etkiye sahiptir.

Arazi fiyatları

Bu ne anlama geliyor? Basit bir örnek: Kötü bir C lokasyonundaki (örneÄŸin NRW’deki Duisburg) bir apartman binası, alıcılar için iyi bir B lokasyonundaki mülkten (NRW’deki Essen) daha az ilgi çekicidir. Buna baÄŸlı olarak, C lokasyonlarında emlak fiyatları daha düÅŸüktür. B-lokasyonlarında talep ve emlak fiyatları çok daha yüksektir. Mülkün konumu hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz.

Münih ve Duisburg hesaplama örneğinde bu konuya birazdan daha fazla değineceğiz.

Satış süresi

A-lokasyonlarındaki (Hamburg gibi) apartmanlar, gerçekçi bir deÄŸerleme ve iyi bir aÄŸ saÄŸlandığında hızlı bir ÅŸekilde satılmaktadır. Özellikle Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Münih, Stuttgart ve üniversitelerin, kolejlerin ve genel geliÅŸimin iyi olduÄŸu diÄŸer ÅŸehirlerde. EÄŸer “fiyat” uygunsa B lokasyonlarında da durum aynıdır. C-lokasyonlarındaki apartmanlar için satış süreci biraz daha uzun sürebilir.

Gerçekçi bir satış fiyatıyla:

• Hamburg gibi A lokasyon – hızla satıldı
• Essen gibi B lokasyonu – Nispeten hızlı satıldı
• Duisburg gibi C lokasyonu – Nispeten uzun (fiyatın üzerinde satış)

Hızlı ideal olarak, geçerli bir alıcı ile 2-3 hafta içinde noterde olacağınız anlamına gelir.

İpucu: Potansiyel alıcılardan finansman onayı

İşte size bir ipucu: Potansiyel alıcılara çok fazla “zaman” ayırmadan önce, bankalarından bir finansman onayı göstermelerini isteyin. Bu durumda, X nesnesi için X tutarındaki finansman banka tarafından önceden onaylanmıştır.

Bölge ve geliÅŸim

Makro duruma baktıktan sonra mezo duruma, yani belirli bir bölgeye bakıyoruz. Elbette sadece şehrin durumu/gelişimi (nüfus gelişimi, demografi, ekonomi, …) rol oynamaz, aynı zamanda ilçenin gelişimi de değerlemede dikkate alınır.

Son adım, mülkünüzün belirli bir sokağı ve ev numarası olan mikro konumdur.

Bu nedenle, kiralık mülkünüzün değerlemesini üçüncü bir kişinin uzmanlığıyla yapmak istiyorsanız, adresi ifşa etmeniz gerekecektir – bu nedenle referansları olan güvenilir ortaklar arayın.

Değerleme sadece adres (konum) + inceleme (durum) ile mümkündür

Sadece işlek bir ana yol üzerindeki bir apartman ile sadece 200 metre ileride, kentsel yeşil alan üzerindeki apartman arasındaki farkı düşünün.

Aynı cadde, farklı kalite ve arazi fiyatları

İşte küçük, ilginç bir karşılaştırma:

Münih / Leipzig / Duisburg’da satış fiyatı – karşılaÅŸtırma!

Konumun apartmanın değeri üzerindeki etkisi de buna bağlı olarak büyüktür. Örnek olarak, benzer inşaat yılı ve koşullarında 400 metrekare yaşam alanına sahip bir apartmanı karşılaştıralım. 400 m² Duisburg (NRW) gibi C lokasyonlarında, Leipzig (Saksonya) B lokasyonlarında ve Münih (Bavyera) A lokasyonlarında.

Münih:

• Bölge: Lehel
• Teklif fiyatı: 6,671,000 Euro
• Leipzig farkı: + 4,8 m / + 259 %.
• Fark Duisburg: + 6 m / + 871 %.

Leipzig

• Bölge: Lindenau
• Teklif fiyatı: 1,860,000 Euro
• Fark Münih: – 4,8 m
• Duisburg Farkı: -1,2 Mio.

Duisburg

• Bölge: Hochemmerich
• Teklif fiyatı: 687,000 Euro
• Fark Münih: – 6 m
• Leipzig Farkı: – 1,2 m

Bu nedenle Münih’teki (A-konumu) bir apartman ile Duisburg’daki (C-konumu) bir apartman arasındaki fark + 871 %’dir.

Konumun ardından apartmanlarına yakından bakılıyor.

Apartmanın durumu: onarım ve yenileme

Bir mülk ne kadar çok iş görürse, yatırımcılar o kadar az harcama yapmak ister. Ne kadar az iş, o kadar fazla yatırımcı ödemeye hazırdır – basit ve mantıklı bir kural.

Buna göre, ikinci önemli deÄŸer faktörü apartmanınızın durumudur. Her ÅŸeyin bakımı yapıldı mı ya da eski apartmanda belki de birikmiÅŸ bir tadilat var mı? Onarım önlemlerinin ne kadar kapsamlı olduÄŸuna baÄŸlı olarak, bunun teklif fiyatına dahil edilmesi gerekir.

Mevcut eski mülkler – Ä°ster 1920, ister 1930 veya 1960 yılında inÅŸa edilmiÅŸ olsun, eski mülklerin yeni binalara kıyasla kendilerine özgü kusurları ve dezavantajları vardır. Bina dokusu, duvarcılık, ısı ve ses yalıtımı ve mal sahibi olarak hangi onarım ve kusurları beklemeniz gerektiÄŸi hakkında her ÅŸey.

Bir mülk ne kadar eskiyse, kusurların listesi de o kadar büyük olur. Aslında alıcılar için yazdığım bu rehberde, on yıllara göre listelenmiş tipik mülkleri bulacaksınız.

• Üretim yılı ve kusurlar

Bir apartmana deÄŸer biçmek: yöntemleri tanımak

Mülkünüzün piyasa değeri, değerlemesi ve satın alma fiyatı – Kiralık mülkünüzü satmak istiyorsanız, önemli olan tek bir şey vardır: İyi belirlenmiş, piyasa odaklı, gerçekçi bir satın alma fiyatı.

Konum, piyasa değeri, karşılaştırılabilir mülkler, bina dokusu ve benzeri konuların karmaşıklığı hakkında size ilk izlenimi vermek ve satış sırasında hatalardan kaçınmanıza yardımcı olmak için, apartman binalarını değerleme konusundaki bu kılavuzu sizin için yazdık. Değer faktörleri, konum, ekipman, piyasa değeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu şekilde değer biçebilirsiniz.

• Apartman dairesini değerlendirin

Leipzig’den 1A karşılaştırması, yenileme harcamaları (alıcı tarafı için) veya bakımlı mevcut mülk, fark çok büyük.

Kiracılar, kira sözleÅŸmeleri ve boÅŸ pozisyonlar

Faktör 1) konum, faktör 2) içerik, değerlemedeki üçüncü büyük ağırlık ise apartman binalarının satışı söz konusu olduğunda kiracılar ve kira sözleşmeleridir. Kiracı listesi ve kiracı geçmişi burada merkezi bir rol oynamaktadır. Evde hangi kiracılar var? Hangi koşullar kararlaştırıldı ve kiracılar ödeme yükümlülüklerini nasıl yerine getiriyor?

Her ev tamamen kiralanmış değildir, bazılarında boş yerler de vardır. Burada mülkün konumunun da etkisi vardır; bir C konumunda boşluk oranı doğal olarak iyi bir B konumundan veya yaşam alanının her zaman yetersiz olduğu mutlak birinci sınıf bir konum olan A konumundan daha yüksektir.

Kiracılarla ilgili olarak ve aynı zamanda mülkün durumuyla ilgili olarak, somut değerleme için bazen belgelere ve kayıtlara ihtiyaç duyulmaktadır. Çok deneyimli emlakçılar, yatırımcılar ve geliştiriciler, sadece evi incelemeye ihtiyaç duyarlar.

Birazdan, satış için 18 adım bölümünde bu konuda daha fazla bilgi edineceksiniz.

Son olarak, ilk kez satış yapacaklar için önemli bir soru:

Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış?

İlk kez satış yapacaklar için iyi ve deneyimli bir emlakçı şarttır.

Aslında, bir komisyoncu elinizden çok, gerçekten çok fazla iş alır.

Kiralık evinizle ilgili değil, basit bir kat mülkiyeti için satın alan alıcıları bulmak için bir emlak portalına koymak, buna karşılık gelen yüksek sayıda alıcı.

Kiralık evlerin kişisel ağlar, deneyimli emlakçılar, iyi bir itibara sahip olanlar ve yatırımcılardan oluşan iyi alıcı ağları arasında aracılık edilmesi daha olasıdır.

Aslında, özellikle büyük mülkler, apartmanlar ve hatta satılacak çok sayıda konut birimi olan yeni binalar söz konusu olduğunda, mülklerin büyük bir kısmı emlakçılar ile aracılık edilmektedir.

Mülkünüzü satarken hata yaparsanız, bunun bedelini ağır ödersiniz. Profesyonelce sunulan mülkler en iyi ÅŸekilde satılır. Bu yüzden emlakçılar en yüksek satış fiyatlarına ulaşıyor. Ortalama olarak, tüm mülklerin %72’si emlakçılar aracılığıyla satılmaktadır (kaynak: Federal Ä°statistik Dairesi). Ä°ÅŸte büyük ÅŸehirlere bir bakış:

1. Aracı ile Berlin: %78,6
2. Broker ile Düsseldorf: %76,0
3. Komisyoncu ile Hamburg: %65,1
4. Broker ile Köln: %63,0
5. Aracı ile Stuttgart: %56,8
6. Broker ile Münih: %55,2
7. Broker ile Frankfurt: %53,3

Bununla birlikte, satıştaki adımları bilmek önemlidir, çünkü bu, satışınız için iyi ve deneyimli emlakçılar bulmanıza yardımcı olacaktır. Bu bilgiyle, örneğin gelecekte emlak piyasasına daha sık katılmayı düşünüyorsanız, kendi ağınızı da giderek daha fazla oluşturabilirsiniz.

Adım adım: Satış kontrol listesi

Artık kiralık evlerin (ve apartmanların) değeri veya değerlemesi hakkında çok şey öğrendiğinize göre, şimdi sıra bir evin gerçek satışında. Müstakil bir ev, yarı müstakil bir ev veya bir apartman binası olup olmadığına bakılmaksızın, tüm kiralık ev türleri nihayetinde aynı şekilde satılır ve bu da 18 adımdan oluşur – özel bir alıcı tanıdığınız yoksa ve böylece sergi, ilgili taraflarla iletişim ve görüntüleme gibi bireysel adımları atlayabilirsiniz.

Apartmanda 18 adımda bu şekilde satış yapıyorlar:

Hazırlık: Kiralamayı hazırlayın ve değerlendirin

Mülk hazırlama ve satış

• Finansal planlama ve satış zamanlaması
• Emlakçı kiralayın
• Kayıtlar ve belgeler
• Mülk deÄŸerini artırın
• Teklif fiyatını belirleyin
• İfşa oluşturun

Satış aşaması: Potansiyel alıcılar ve pazarlık

Mülkü pazarlayın ve alıcı bulun

• Pazar mülkü
• Potansiyel alıcılarla iletişim
• Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
• Kredi kontrolü
• Görüntüleme tarihleri
• Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı

Satış işlemleri: Bir apartmanın teslim edilmesi

Devir teslimine kadar satın alma sözleşmesi

• Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin
• Noter randevusu
• Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
• Mülkün teslim edilmesi
• Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
• Vergi ödeyin

Satışta iyi şanslar!

Sorularınız mı var, bizden satın alma opsiyonlu bir değerleme mi istiyorsunuz? Memnuniyetle, burada iletişim bilgilerimi bulacaksınız.

Der Beitrag Kiralık ev / satılık apartman dairesi: Konum, durum, değerleme, emlakçı, vergiler + Satıştaki tüm adımlar erschien zuerst auf ℄ Mülkiyet.

Bir bakışta eÄŸimli çatı

• Eğimli yan duvarlar
• Sınırlı kullanılabilir alan, yaşam alanı hesaplamasına yalnızca kısmen dahil edilir
• Görsel olarak daha büyük görünüm için renk efekti
• Ä°ngilizcede: “çatı eÄŸimi

Eğimli bir çatıya sahip bir oda için akıllı bir gardırop çözümünün yapımını burada görebilirsiniz:

Wiki’ye dönelim: Emlak SözlüÄŸü

Der Beitrag Eğimli çatı (sözlük) – mobilya, eşleşen renk efekti & İngilizce erschien zuerst auf ℄ Mülkiyet.

Miras, veraset, ev ve daire istatistikleri

Daha fazla çalışma ve istatistik Federal İstatistik Ofisi’nin ve bizim web sitelerimizde bulunabilir:

• Emlak İstatistikleri
• Yatırım istatistikleri
• Hava durumu istatistikleri

Miras ve hediyeler

Burada Almanya’daki mirasları ve hediyeleri görebilirsiniz. AraÅŸtırma 2008 ile 2018 yılları arasını kapsıyor ve her yıl 110.000’den fazla mirasın dağıtıldığını gösteriyor. Mirasçılar topluluÄŸunun anlaÅŸamaması halinde büyük bir anlaÅŸmazlık potansiyeli vardır.

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Ne kadar para miras kaldı?

Özellikle Hamburg, 2014 yılından bu yana Almanya’da zirvede yer almaktadır. Hamburg şu anda 167,80 Euro ile zirvede yer alıyor. Başka hiçbir şehirde bu kadar çok miras yoktur. Almanya genelindeki %2,19’luk nüfus payıyla (82,79 milyonda 1,82 milyon) yıllık toplam 305.731.600 avroluk bir hacim miras kalmaktadır.

• Nüfus payı Hamburg %2,19
• Almanya’da miras (karşılaştırma yılı) 109.635; Hamburg’da istatistiksel olarak 2.401 miras
• Toplam miras (Hamburg / yıl) 305.731.600 Euro

Miras mı satıyorsunuz? Almanya’da konut fiyatları

Burada, 2010 ve 2018* yılları karşılaştırmasında kat mülkiyeti için metrekare başına en yüksek fiyatlara sahip şehirleri görebilirsiniz (metrekare başına Euro cinsinden).

1. Münih (Bavyera) metrekare başına 8.342 avro; 2014’te metrekare başına 6.737 avrodan; 4 yılda metrekare başına 1.695 avro artış.
2. Stuttgart (Baden-Württemberg) metrekare başına 5.925 Euro; 2014’te metrekare başına 4744 Euro’dan; metrekare başına 1.181 Euro artış
3. Frankfurt am Main (Hessen) metrekare başına 6.060 avro; 2014’te metrekare başına 4.373 avro iken; metrekare başına 1.687 avro artış
4. Freiburg im Breisgau (Bavyera) metrekare başına 4.943 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.740 avrodan; metrekare başına 203 avro artış
5. Ingolstadt (Bavyera) metrekare başına 4.969 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.287 avrodan; metrekare başına 682 avro artış

KarşılaÅŸtırmalı olarak Almanya: DiÄŸer ülkelerde miras

Veraset vergisi eleÅŸtirileri: Almanlar ne düÅŸünüyor?

Almanlar miras ve vergiler konusunda ne düşünüyor? Soru: “Veraset vergisini eleştirenlerin, miras kalan varlıkların yaşamınız boyunca zaten vergilendirilmiş olduğu yönündeki argümanını haklı buluyor musunuz?”

Tek tip veraset vergisi – Anket

Miras vergisi için tek tip ancak düşük bir vergi oranı getirilmeli mi?

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Aile şirketini bağışlayın – Anket

Aile şirketlerinin mirasçıları gelecekte de vergiden büyük ölçüde muaf tutulmaya devam etmeli mi?

Veraset vergisi ve değerleme kanunu reformu

Federal Meclis üyelerinin veraset vergisi ve değerleme yasası reformuna ilişkin yasa tasarısı hakkındaki oylaması

Mirasların vergilendirilmesinin kaldırılması

Mirasların vergilendirilmesi genel olarak kaldırılmalı mı?

Veraset vergisinin kaldırılmasına karşı ve artırılmasından yana mısınız?

Eğer veraset vergisinin kaldırılmasına karşıysanız, veraset vergisinin artırılmasından da yana mısınız?

DiÄŸer çalışmalar ve istatistikler Federal Ä°statistik Ofisi ‘nin ve bizim web sitelerimizde bulunabilir:

• Emlak istatistikleri
• Para yatırımı / sermaye yatırımı
• Almanya’da hava durumu

Der Beitrag Almanya’da Miras ve Veraset: Gayrimenkul İstatistikleri & Araştırmalar erschien zuerst auf ℄ Mülkiyet.