Çin’de gayrimenkul, yatırım ve ekonomi

Öncelikle en önemli soru, emlak piyasası nasıl bir performans gösteriyor? Önce iyi haber: çok iyi. Örnek: Başkent Pekin’de satın alma fiyatları (konut fiyat endeksine göre) 47,2 puan (+ %47,2) arttı. İyi bir mülk getirisi. Buna karşılık Almanya’da konut fiyat endeksi aynı dönemde 32,3 puan artmıştır. Çin ileriye doğru daha fazla adım atıyor.

Sadece satın mı alayım? Tabii ki yapamazsın. Kimin aklına gelirdi ki, Çin’de sadece Çin vatandaşlarının gayrimenkul sahibi olmasına izin veriliyor. Ve evet, daha sonra iş modelleri ve vergilerle ilgili bölümde öğreneceğiniz gibi, Çin’de yalnızca Çin vatandaşlarının gayrimenkul sahibi olmasına izin verilmektedir.

Küçük bir analiz olarak, geçmiş yıllara bakarak, ekonomi, nüfus, yaş yapısı ve ayrıca emlak fiyatlarının gelişimi ile ilgili en önemli rakamları özetlemek istedik. Çünkü… Yakında dünyanın en büyük ekonomisi olarak ABD’nin yerini almış olabilir. Chongqing, Şangay, Pekin, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan ve Tianjin gibi milyonlarca mega şehirle. İşte IMF’den gelen son rakamlar:

Yurt dışında para yatırmak, hatta yerel bir şirket/şube kurup burada yaşamak isteyen herkes, her şeyden önce tek bir şey arıyor:

Tesis Güvenliği

Piyasalar dalgalanmalara maruz kalır, bu dalgalanmalar ne kadar aşırı olursa sermaye için risk de o kadar yüksek olur. 10 yıl önce emlak piyasası yukarıya doğru büyük sıçramalar yaparken aynı zamanda aşağıya doğru da inmekteydi, trendler giderek istikrar kazanıyor, uç noktalar küçülüyor. Bu doğrultuda, öncelikle Çin emlak sektörüne ve alım fiyatlarının gelişimine bir göz atalım.

Çin’de konut fiyatları: Pekin’den görünüm

Pekin, Çin’de konut fiyatları – Çin Ulusal İstatistik Bürosu (NBSC) tarafından sağlanan konut fiyat endeksine bakıyorsunuz. NBSC verileri Ocak 2011’e kadar uzanmaktadır. 2015’ten bu yana konutların yanı sıra arazi fiyatları da her yıl artmaktadır.

Konut fiyat endeksi ne diyor?

Konut fiyatları son yıllarda neredeyse tüm illerde istikrarlı bir şekilde artmıştır. Bu durum, 2015 yılından itibaren (endeks = 100) 2020 yılında yaklaşık 47,2 puan olan NBSC’den temin edilebilen konut fiyat endeksi ile gösterilmektedir. Bu da fiyatların 2015 baz yılına kıyasla yüzde 47,2 oranında arttığı anlamına gelmektedir.

Elbette başkent Pekin yabancı yatırımcılar için en gözde yer. Hemen görebileceğiniz gibi, ülke geneline kıyasla

Bu durum Avrupa, ABD, BAE ve Asya’nın dört bir yanından Çin’e gelen yatırımcıların ilgisini giderek daha fazla çekmektedir.

Kaynak: Global Property Guide

Arazi fiyatları: Çin için fiyat endeksi

Bu istatistik Uluslararası Ödemeler Bankası’ndan alınmıştır (Çin için Gerçek Konut Mülkiyet Fiyatları [QCNR628BIS]). Buradaki baz 2016 yılıdır; bu da fiyatların 2016’dan bu yana yaklaşık 9,9 puan arttığı anlamına gelmektedir.

KarşılaÅŸtırma: Çin / Almanya: Konut fiyatlarının geliÅŸimi

Şimdi pek çok kişi kendisine Almanya’daki gelişmelerin nasıl olduğunu soracaktır. Gayrimenkule yatırım yapmaya değer mi? Burada Almanya’daki konut fiyatlarının 2000-2019 yılları arasındaki gelişimini (2015 = Endeks 100) ve Pekin’deki konutlarla ilgili önceki istatistikleri görebilirsiniz.

Çin 2015 / 2019 Geliştirme:

• 48,1 puan (+)

Almanya 2015 / 2019 Geliştirme:

• 28,1 puan (+)

Emlak fiyatları istikrar kazanıyor: 10 yıllık analiz

Kaynak: CEIC Verileri

Tıpkı Çin ekonomisi gibi emlak piyasası da istikrar kazanıyor. Dalgalanmanın uç noktaları giderek küçülmektedir. Dolayısıyla, siyasetten bağımsız olarak Çin, uzun vadeli yatırım yapmak isteyen yatırımcılar için de giderek daha istikrarlı bir pazar haline geliyor. Riskler azalıyor.

Çin inşa ediyor ve inşa ediyor.

Özetle – Çin’in son 5 yıldaki emlak piyasası? Genel fiyat endeksi 9,9 puan, hatta Pekin gibi mega şehirlerde 47,2 puan arttı. Bu da bizi Çin’deki ekonomiye, gayrisafi yurtiçi hasılaya ve satın alma gücüne bakmaya getiriyor. Bundan sonra, Çin’deki farklı şirket türleri hakkında bilgi edineceksiniz.

Çin’de ekonomi: GSYÄ°H ve satın alma gücü

Kaynak: Socialmediaone.de(Marketing China)

Aşağıda Çin ekonomisine hızlı bir bakış yer almaktadır. Daha detaylı analiz için kaynak linkine bakınız. Bu infografik ilginç çünkü 10 yıl önce herkes Çin’in 2014 yılında ABD’yi geçeceğini düşünüyordu. Bugün bildiğimiz gibi, bu yanlış bir değerlendirmeydi. ABD hala Çin’in önünde!

Åžu anda Amerikan ekonomisi, özellikle ABD baÅŸkanının birçok ABD vergisini düÅŸürmesinin ardından, muhteÅŸem bir performans sergiliyor.

İpucu: Gayrimenkul ile vergiden tasarruf edin (ABD)

2025 yılına kadar ABD, ekonomi olarak Çin’in önünde olmaya devam edecektir. Mevcut IMF tahminine göre, burada satın alma gücüne göre düzeltilmiş gayrisafi yurtiçi hasıla (GSYH) bazında, 2019-2021 yılları arasında (milyar ABD doları cinsinden) görülmektedir.

Kaynak: Statista.

Büyüme tahmini (IMF): 2025

Şanghay’daki Oriental Pearl Kulesi’nden görünüm.

Nüfus: 2025 yılına kadar tahmin

Çin sadece büyük oyunculardan biri olmakla kalmayıp, burada da görüldüğü gibi, 1980’den 2018’e kadar olan toplam nüfus ve 2025’e kadar olan projeksiyonlarda, 2025’te bir buçuk milyara yaklaşacak olan nüfusuyla büyümeye devam etmektedir.

• 2025 – 1.417 milyar +%0,9
• 2020 – 1.404 milyar +%2,18
• 2015 – 1.374 milyar + %2,53
• 2010 – 1.340 milyar + %5,76
• 2000 – 1.267 milyar + %10,84
• 1990 – 1,143 milyar dolar.
• 1980 – 987.05 m
• …

Her geçen gün daha fazla insan daha fazla para kazanıyor. 2006/2008 yıllarından bu yana gayri safi yurtiçi hasıla neredeyse önlenemez bir şekilde artmaktadır. İstatistikler bin kelimeye bedel olduğundan, işte 1980’den 2019’a kadar cari fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla (GSYH) ve yine 2025’e kadar olan tahminler (milyar ABD doları cinsinden).

• 2025 – 23.029 milyar $ + %54,97
• 2020 – 14.860 milyar dolar + %33,71
• 2015 – 11.113 milyar $ + %84,20
• 2010 – 6.033 milyar $ + % 163,44
• 2005 – 2.290 milyar $ + %90,04
• 2000 – 1.205 milyar dolar
• 1990 – 396 milyar dolar
• 1980 – 303 milyar dolar
• …

Burada 1980’den 2019’a kadar gayrisafi yurtiçi hasılanın (GSYH) reel büyümesini ve 2025’e kadar olan tahminleri (bir önceki yıla kıyasla) bir kez daha görebilirsiniz.

Bu kişi başına ne anlama geliyor? GSYH’yi bireyler arasında bölerseniz, Çin’deki bireylerin satın alma gücünün arttığını ve yükseldiğini gösterir. Çin’i mevcut ve gelecekteki satış pazarlarından biri yapan bir başka gösterge.

• 2025 – 16.284,03 $ + 50,22 %
• 2020 – 10.839,44 $ + 34,07 %
• 2015 – 8.084,80 $ + 79,67 %
• 2010 – 4.499,79 $ + 373,08 %
• 2000 – 951,15 $ + 174,21 %
• 1990 – 346,86 $
• 1980 – 307,00 $
• …

Kim satın alıyor? 1950’den 2020’ye kadar nüfusun ortalama yaşı ve 2050’ye kadar tahminler.

• 2050 – 47,6 yıl (+ 1,3 yıl)
• 2040 – 46,3 yıl (+ 3,7 yıl)
• 2030 – 42,6 yıl (+ 4,2 yıl)
• 2020 – 38,4 yıl (+ 3,2 yıl)
• 2010 – 35,2 yıl (+ 5,1 yıl)
• 2000 – 30,1 yıl
• …

İthal mi yoksa kendi üretiminiz mi? Çin: 2009’dan 2019’a kadar mal ithalatı (milyar ABD doları cinsinden).

• 2019 – 2.077,1 milyar $ + %23,67
• 2015 – 1.679,57 milyar $ + %20,29
• 2010 – 1.396,25 milyar dolar

Almanya’nın 2007’den 2019’a kadar Çin’e yaptığı ihracatın değeri (milyar Euro cinsinden).

• 2019 – 95,98 milyar dolar (+24,7 milyar dolar)
• 2015 – 71,28 milyar dolar (+ 17,49 milyar dolar)
• 2010 – 53,79 milyar dolar (+ 23,89 milyar dolar)
• 2007 – 29,9 milyar dolar

Büyük bir uluslararası finans topluluğuna sahip olan Şanghay şehir merkezi, Çin’de bir yer edinmek isteyen girişimciler için varış noktalarından biridir. Şimdi Çin’de (yabancılar için) mümkün olan farklı iş biçimlerine bir göz atalım.

Vergi: Çin’de kira geliri

Kaynak: Küresel Emlak Rehberi.

Her şeyden önce, Çin’de sadece Çin vatandaşlarının gayrimenkul sahibi olmasına izin verilmektedir!

Genel olarak, mülk kiralamak Bireysel Gelir Vergisine (IIT), İşletme Vergisine (BT) ve Emlak Vergisine (RET) tabidir. Bu 3 vergiye ek olarak, kira geliri üzerinde şehirden şehre değişen başka vergiler ve ek ücretler de olabilir. Bazı illerdeki yerel yönetimler vergilendirme konusunda büyük bir özgürlüğe sahiptir. Bu nedenle, vergi oranları ve vergiye tabi gelirin hesaplanması şehirden şehre değişmektedir.

• Bireysel Gelir Vergisi (IIT)
• İşletme Vergisi (BT)
• Emlak Vergisi (RET)

Gelir vergisi: Dairelerin kiraya verilmesi

Kira geliri de dahil olmak üzere yatırım gelirleri, brüt gelirin %20’si oranında sabit bir stopaj oranıyla vergilendirilmektedir.

Ticaret vergisi

Kira geliri elde eden yerleşik olmayanlar %3 işletme vergisine tabidir. Vergiye tabi gelir, brüt gelirden işletme vergisi, işletme maliyetleri, idari maliyetler ve finansal maliyetler düşülerek hesaplanır.

Emlak vergisi

Belediye emlak vergisi, yabancı yatırımcıları olan ÅŸirketler ve özel ÅŸahıslar için geçerlidir. Gayrimenkul sahipleri (arazi hariç), takdir edilen deÄŸerin %1,2’si oranında alınan bu vergiye tabidir. Mülk sahibi tarafından kiraya veriliyorsa, bunun için ödenecek vergi oranı %12’dir. Bu vergi oranı yıllık kira geliri üzerinden alınmaktadır. Konutların kiralanması için özel bir durum söz konusu olup, bu durumda da oran %4’e düÅŸürülebilmektedir. Ancak Global Property Guide‘a göre, geçerli vergi oranları yerel makamlar tarafından belirlendiÄŸinden, uygulama Çin içinde deÄŸiÅŸiklik gösterebilir.

Bu vergi yerel yönetimlere ödenir ve yıllık taksitler halinde ödenir.

Vergi: Sermaye kazançları

Çin’de sadece Çin vatandaşlarının toprak sahibi olmasına izin verilmektedir.

Gelir vergisi

Gayrimenkul satışından elde edilen kâr, %20’lik sabit bir oran üzerinden vergilendirilmektedir. Vergiye tabi gelir, brüt satış fiyatından satın alma maliyetleri ve ilgili makul giderler düÅŸüldükten sonra kalan tutardır. Gayrimenkul geliÅŸtirme maliyetleri için azami kesinti, gayrimenkul maliyetlerinin %10’udur.

Ticaret vergisi

Satışın kendisi de ticaret vergisine tabidir. Bu, net kârın %5’idir.

Satıştan önceki beş yıl boyunca sahibi tarafından kullanılan mülkler muaftır. Pekin’de zaman sınırı bir yıldır.

Arazi Büyüme Vergisi

Arazi artış vergisi, Çin’de devlete ait arazilerin kullanım haklarının devri üzerinden alınan bir işlem vergisidir. Net kâra dayanır ve artan oranlarda uygulanır. Vergiye tabi kâr, gayrimenkul satışından elde edilen hasılattan arsa edinme maliyeti, geliştirme maliyetleri, tamir ve bakım maliyetleri, ilgili vergi ödemeleri ve vergi makamları tarafından indirilebileceği düşünülen diğer tutarların düşülmesiyle belirlenir.

Vergi oranları %30’dan başlamaktadır. Ancak bu oran %60’a kadar çıkabilmektedir. Bu, toplam kesintilerle birlikte net kârın değerlemesi olan vergi matrahına bağlıdır.

Çin’de “gayrimenkul limited ÅŸirketi”?

Yabancılar için doğrudan mülk sahipliği mümkün olmadığından, Çinli ortaklarla birlikte girilebilecek olası iş modellerine bir göz atalım. Çin’de şirket kurmaya ilişkin ipuçları için, şirket kurma konusunda çok daha derinlemesine bilgi içeren harici bir siteye başvurmak istiyorum.

Bu soru, Çin’e açılmak isteyen yatırımcıların karşısına nispeten daha sık çıkıyor. Almanya’da birçok kiÅŸi bir gayrimenkul ÅŸirketi ya da bir aile vakfı kurmayı tercih ediyor. Amerika’da olduÄŸu gibi Avrupa’da da insanlar yerel pazarda faaliyet göstermek üzere bir ÅŸirket kurmanın nispeten kolay olmasına alışkındır. Ancak Çin’de bir yabancı ne zaman bir ÅŸirket kursa, Çinli bir ortağın da iÅŸin içinde olması gerekiyor.

Şirket modelleri hakkında daha fazla bilgiye buradan ulaşabilirsiniz (harici).

Şirketlerin listesi:

• Temsilcilik Ofisi
• Münhasıran yabancı katılımlı ÅŸirket (WFOE)
• Dış Ticaret Şirketleri (FICE)
• Ortak girişim – ortak girişim
• Yabancı ortaklı ortaklıklar (Yabancı Sermayeli Ortaklıklar)
• Şubeler

Alternatif: Hisse senetlerine yatırım yapmak

Çin’e yatırım yapanların sayısı giderek artıyor, tabii ki borsaya da. Tencent, Xi ve Niu (elektrikli araba) gibi yeni hisseler her geçen ay deÄŸer kazanıyor. Bu doÄŸrultuda, Çin’de yatırım amaçlı gayrimenkul edinmeyi düÅŸünenlerin sayısı giderek artıyor. Bireysel hisse senetlerinden ETF ‘lere ve döviz ticaretine kadar.

İşte heyecan verici bulduğum holdinglerin bir listesi:

Veri: Global X ETF’leri

İpucu! Almanya’da gayrimenkul hisseleri

Alman Menkul Kıymetler Borsası’nda hangi şirketler işlem görmektedir? İşte Almanya’daki en iyi 30 gayrimenkul hissesi hakkında bir fikir:

• Gayrimenkul hisseleri: Almanya

Üst düzey dairelere genel bakış

• Erişilebilirlik ve iyi erişilebilirlik
• Artan talep
• Masrafların üstlenilmesi için konut hak sahipliÄŸi belgesi
• YaÅŸlılar için konutlar, çok kuÅŸaklı evler, yaÅŸlılar için ortak daireler ve destekli yaÅŸam
• İngilizce – “senior flat

Wiki’ye dönelim: Emlak SözlüÄŸü

Bir bakışta hoÅŸgörü yükümlülüÄŸü

• Alman Medeni Kanunu’na (BGB) dayanmaktadır
• KomÅŸu, mülk üzerindeki belirli tecavüzleri tolere etmelidir, örneÄŸin inÅŸaat vinci veya üst yapı
• Kiracılar modernizasyon veya yenilemeye tolerans göstermelidir

Wiki’ye dönelim: Emlak SözlüÄŸü