KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi: Basitçe açıklamak gerekirse

Karşılaştırmada yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planına sahip mülkler dikkate alınmıştır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden olmalıdır.

Karşılaştırmalı değeri belirlemek için, karşılaştırmalı mülkün elde ettiği satın alma fiyatı yüzölçümüne bölünür. Satılan mülkün metrekare başına belirlenen fiyatı, değerlemesi yapılacak mülkünüze paylaştırılır.

Hesaplama örneÄŸi: KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer

Karşılaştırmalı mülk değerini hesaplamak için, örneğin iki mülkü karşılaştırırız. Satın alma fiyatı ve toplam yaşam alanı bilgilerini kullanarak mülkünüz için orantılı satın alma fiyatını hesaplayabiliriz.

Değerlemesi yapılacak mülkün detayları:

• DeÄŸerlemesi yapılacak mülkün alanı: 200 metrekare
• DeÄŸerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı: ?

Karşılaştırmalı mülkün detayları:

• KarşılaÅŸtırmalı mülkün alanı: 100 metrekare
• KarşılaÅŸtırmalı mülkün satın alma fiyatı: 300,000 Euro

Metrekare başına fiyat

Karşılaştırma yapılan mülkün metrekare başına fiyat oranının hesaplanması, aynı koşullar altında değerlemesi yapılacak mülk için uygun satın alma fiyatının belirlenmesi için mükemmel bir temel sağlar. İki satın alma fiyatı mülkünüzün değeri hakkında bilgi verir ve böylece iyi bir karşılaştırmalı değer oluşturur.

• KarşılaÅŸtırılabilir mülkün metrekare başına fiyatı = 300.000 avro / 100 metrekare = metrekare başına 3.000 avro

Metrekare başına fiyat bazında satın alma fiyatı

• DeÄŸerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı = 3.000 avro * 200 metrekare = 600.000 avro

Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçekçi olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğu için mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

Konutlar için de gerçekçi bir emlak fiyatı belirlemek için tercih edilen yöntemdir. Ancak, karşılaştırmalı değer gelişmiş bir mülk için belirlenmişse, daha fazla düzeltme yapılması gerekebilir. Ek özellikler olası satın alma fiyatını artırabilir, yapısal hasar veya yenileme birikimi belirlenen satış fiyatını düşürebilir.

Karşılaştırmalı değer yöntemi, piyasada ulaşılabilecek fiyatın son derece doğru bir yansımasıdır.

Gayrimenkul satışı için deÄŸerleme

Gayrimenkul satarken deÄŸerlemeler hakkında bilmeniz gereken tüm önemli bilgilerin bir özeti: Bir mülke deÄŸer biçme.

Gelir yaklaşımı: Piyasa deÄŸeri ve bina gelir deÄŸerinin dökümü

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değerine ve bina gelir değerine böler.

Arazi değeri faizi = yüzde 7 * 100.000 avro = 7.000 avro

Bina gelir değeri = 5.600 Euro * 12,50 (çarpan) = 70.000 Euro

Buna kira geliri, bakım masrafları ve arazi ile binanın yönetim masrafları dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim giderleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi

Maddi deÄŸer yöntemi: Bir mülkün yeni inÅŸası için deÄŸer

Hesaplamada ilk olarak arazinin piyasa değerini belirlemek için standard arazi değeri kullanılmakta, ardından gerçek bina değeri eklenmektedir.

Gerçek bina değeri, bina üretim maliyetlerinden yaş indirimlerinin çıkarılmasıyla hesaplanır. Arazinin gerçek değeri (arazinin piyasa değeri) ve binanın gerçek değeri toplanır ve bir gerçek değer faktörü ile çarpılır.

Ayni değer = (100.000 avro + 150.000 avro) * 0,5 = 125.000 avro

Gerçek değer faktörünün hesaplanması bina tipine, ön gerçek değere ve standard arazi değerine dayanmaktadır. Bu şekilde belirlenen toplam maddi varlık değeri, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları gösterir.

• Gerçek deÄŸer yöntemi

Değer tespiti (maliyetler)

Gayrimenkul için ekspertizleri kim hazırlar? Bir ev ekspertizinin maliyeti nedir? Eski binalar için bir ekspertiz ne kadara mal olur? Yasal düzenlemeler bir uzman atanmasını gerektirmediği sürece, bir gayrimenkul değerlemesi mülkünüzün bölgesel ve ulusal pazarda gerçekçi bir şekilde değerlendirilmesini sağlayacaktır. Arazi, konut ve ticari mülkler için zamanında ve kesin değerlemeler sağlıyoruz.

Ancak, boşanma davasında olduğu gibi, değerleme mahkemede sunulacaksa, uzmanlar ücret karşılığında çağrılmalıdır. Konut veya kiralık mülk yerinde denetlenir. Kural olarak, değerlemenin hem yazılı hem de dijital bir kopyası düzenlenir.

• Değerleme raporu

Mülk deÄŸerini hesaplayın

Satın alma, yatırım, satış ve kiralama için ücretsiz! Rehberimiz: satış rehberi. Sahipler için formülerimizde daha fazlasını okuyun:

• Mülk deÄŸerini hesaplayın: Formüller

İşte alıcılar için birkaç ilk anahtar rakam ve formül:

Brüt getiri

Yüzde cinsinden brüt getiri, çarpanın karşılığıdır.

Brüt getiriyi bu şekilde hesaplarsınız:

Brüt getiri = yıllık soğuk kira x 100 / satın alma fiyatı

Örnek:

Los Angeles’taki daireleri yıllık 52.000 Euro’ya eşdeğer kira geliri getirmektedir, satın alma fiyatı ise 1.000.000 Euro’dur. Brüt getiri 5,2’dir:

• Brüt getiri = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

KarşılaÅŸtırın: Kira çarpanı (satın alma fiyatı faktörü)

Gayrimenkul tanıtımlarında neredeyse her zaman brüt getiri, bazen de kira çarpanı hakkında bilgi bulabilirsiniz. Kira çarpanı (satın alma fiyatı faktörü), farklı mülkleri hızlı bir bakışta karşılaştırmak için basit bir anahtar rakamdır.

Kira çarpanını bu şekilde hesaplarsınız:

Kira çarpanı = satın alma fiyatı / yıllık soğuk kira

Örnek:

Los Angeles’ta 1.000.000 avroya mal olan ve yıllık 52.000 avro kira geliri getiren bir dairenin kira çarpanı 19,2’dir:

Kira çarpanı = 100.000 Euro / 5.500 Euro = 19,2

Brüt kira getirisi

Brüt kira getirisini bu şekilde hesaplarsınız:

100 x yıllık net soğuk kira / mülk satın alma fiyatı = % cinsinden brüt kira getirisi.

Brüt kira getirisi için örnek hesaplama:

1. Adım: 3.000.000 avro satın alma fiyatı + 350.000 avro yan maliyetler = 3.350.000 avro
2. Adım: Yıllık net soğuk kira = 150.000
3. Adım: 150.000 Euro / 3.350.000 Euro x 100 = %4,47 brüt kira getirisi

Formüler

Mülk değerini hesaplayın – kiralayın, satın alın, yaşayın, burada bir mülk sahibi olarak sizin için tüm önemli formülleri bulacaksınız. Emlak formülü koleksiyonumuzda alım, satım ve kiralama için hesaplamalar ve örnekler bulacaksınız. Kira veya satın alma fiyatı çarpanı, brüt getiri, öz sermaye getirisi, mülk getirisi, bakım için rezervler ve çok daha fazlası.

• Mülk deÄŸerini hesaplayın: Formüller

Aşağıda sizin için uzmanlardan birkaç iyi video topladık! Satın alma, yatırım ve vergiler, işte bir sonraki yatırımınız için ipuçları:

Verim ne anlama geliyor? Basitçe açıklanmıştır (tanımlar)

Verim ne anlama geliyor? Basitçe açıklanmıştır (Gayrimenkul tanımları)

Youtube açıklaması: “Burada size emlak / gayrimenkul / gayrimenkul satın alma alanında getiri teriminin ne anlama geldiğini çok basit bir şekilde açıklıyorum. Belki de kendinize hiç “Verim nedir?” veya “Verim ne demektir?” veya “Verimin tanımı / açıklaması nedir?” sorusunu sormuşsunuzdur. […]”

Değerlendirme: 362 olumlu / 19 olumsuz

Daha büyük ölçekte yatırım mı yapmak istiyorsunuz?

Eğer “sadece” bir mülkten daha fazlasına yatırım yapmak istiyorsanız, Alex Fischer’a (videoda) göz atmanızı tavsiye ederim. Kendisi Düsseldorf’ta rağbet gören yerlerde 20.000 m²’den fazla alana sahip ve birkaç yıl önce video çekerek bilgilerini yazmaya başladı. Bilgi: Düsseldorf emlak. Burada gayrimenkul yatırımcıları için bir mülk inşa etmekten yatırım olarak satın almaya, şirket yapısına, vergi optimizasyonuna ve kiralamaya kadar yüzlerce ipucu var.

• Büyük ölçekte gayrimenkul yatırımı (harici): Gayrimenkul yatırımı

Bir yatırım olarak gayrimenkulün doÄŸru hesaplanması – getiri

Gayrimenkulü bir yatırım olarak doğru hesaplayın – 6 kolay adımda getiri ve daha fazlası | Bölüm 1 – Immocation tarafından

1. Kira geliri
2. Bankaya taksit (giderler)
3. Eşitlik
4. İşletme maliyetleri
5. Nakit akışı
6. Vergi

Satın alma ve yatırım konusunda video ipuçları

Youtube açıklaması: “Gayrimenkul yatırımında hesaplama çok önemli bir adımdır. Bu videoda size bir yatırım olarak gayrimenkulün getirisini hesaplarken nelerin önemli olduğunu açıklıyoruz. Örneğin vergi, mülk finansmanı, öz sermaye ve nakit akışı konularını tartışıyoruz. Ayrıca emlak için Excel ve bir Excel emlak hesaplayıcısı da sunuyoruz. […]”

Satın almadan önce doÄŸru hesaplayın

Video değerlendirmesi: 1.900 olumlu / 65 olumsuz

Satın almadan önce doğru hesaplayın Bölüm 2

Video değerlendirmesi: 1,100 olumlu / 24 olumsuz

Gayrimenkul getirileri – iÅŸte böyle doÄŸru hesaplanır!

Gayrimenkul getirileri – işte böyle doğru hesaplanır! – immlab’dan

Youtube açıklaması: “Yatırımlar söz konusu olduğunda, hedeflenen yatırımın getirmesi beklenen getiri elbette çok önemlidir. Bu durum elbette gayrimenkul yatırımları için de geçerlidir. Ancak soru, bu getirinin nasıl hesaplanabileceğidir, çünkü basitçe bir depozito yatırılması ve vade sonunda bir dağıtımın geri akması söz konusu değildir. Süreç biraz daha karmaşıktır, çünkü genellikle faiz uygulayan bir banka söz konusudur ve vergi dairesi de gayrimenkul yatırımıyla ilgilenmektedir. Bu videoda, gayrimenkul getirisinin hesaplanmasında hangi rakamların kullanıldığına ve hesaplamanın somut olarak neye benzediğine bir göz atmak istiyoruz.”

Bölüm 1

Değerlendirme: 140 olumlu / 10 olumsuz

Bölüm 2

Değerlendirme: 118 olumlu / 4 olumsuz

Getiriyi etkileyen faktörler nelerdir?

Sahip olduğunuz tüm maliyetler mülkün getirisini etkiler. Bunlar en önemli faktörleri içerir:

1. Satın alma fiyatı
2. Arızi satın alma maliyetleri (tapu devir vergisi, emlakçı ücretleri, noter ücreti)
3. Kira geliri
4. İdari maliyetler
5. Bakım giderleri
6. Faydalı ömür (planlanan elden çıkarmaya kadar geçen süre)
7. Değer artırımı
8. Vergiler (tasarruflar ve yükler)
9. Finansman maliyetleri

Gayrimenkulde %6,5 getiri hala mümkün mü?

Gayrimenkulde %6,5 getiri hala mümkün mü? – Dr. Florian Roski tarafından.

Youtube açıklaması: “Bana bugünlerde gayrimenkulle %6,5’lik getirilerin hala mümkün olup olmadığı soruldu. Bu videoda faiz oranı ile satın alma fiyatı, faiz oranı ile getiri ve gider ile getiri arasındaki ilişkilere değiniyorum.”

Değerlendirme: 155 olumlu / 8 olumsuz

Hesaplanmış satın alma veya kiralama: 3 pahalı düÅŸünme hatası

Finanztip’ten hesaplanmış satın alma veya kiralama: 3 pahalı düşünme hatası.

Youtube açıklaması: “Kendi evinizi mi satın alın yoksa kiralayın mı? Kira gerçekten sadece para kaybı mı? Bu tür popüler düşünce hataları size binlerce avroya mal olabilir. Saidi, bu büyük kararın mantıklı bir şekilde nasıl hesaplanacağını açıklıyor.”

Değerlendirme: 4,200 olumlu / 148 olumsuz

Değerlendirme: 1,100 olumlu / 29 olumsuz

Gayrimenkul ile vergiden tasarruf edin

Vergi danışmanı Martin Müller’den gayrimenkul ile vergi tasarrufu.

Değerlendirme: 1,200 olumlu / 42 olumsuz

Değerlendirme: 392 olumlu / 5 olumsuz

Değerlendirme: 412 olumlu / 3 olumsuz