Bir apartman binası satmak [yıl]: Nasıl çalışır

Kısa tanım: Kiralık bir ev veya apartman, bir mal sahibine ait kiralık bir mülktür (apartman, iki aileli ev, ayrıca tek aileli bir ev) – yani bir ev sahipleri derneği değildir. Bu, potansiyel alıcıların genellikle daha kapsamlı bir projeye yatırım yaptıkları anlamına gelir. Bu nedenle, “Bir apartmanı satmak” konusunda sizin için bu küçük, ekstra kılavuzu yazdım.

Herkesin gayrimenkul ve apartman satışı konusunda deneyimi yoktur, bazıları da ilk gayrimenkul satışıyla karşı karşıyadır, genellikle çok uzakta olan veya baÅŸka nedenlerle satılacak olan böyle bir mülkün yönetiminden bunalan mirasçılar. Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya’nın her yerinde, ilk satıştan önce, elbette (önemli) deÄŸerlemeden baÅŸlayarak bilinmesi gereken çok ÅŸey var! Temel bilgileri buradan öÄŸrenin.

Ev sahiplerine satış yapmazlar. Kiralık evlere yatırım yapan yatırımcılar ve sermaye sahipleri temel rakamları hesaplar ve karşılaştırır. Satışa ne kadar iyi hazırlanırsanız, o kadar fazla kâr elde edebilirsiniz.

Apartmanlar için 3 merkezi faktör geçerlidir:

• Mülkünüzün konumu: konum ve geliÅŸim
• Apartmanın durumu: onarım ve yenileme
• Kiracılar, kira sözleÅŸmeleri ve boÅŸ pozisyonlar

Mülkünüzün konumu: konum ve geliÅŸim

Satıcıların pek çok sorusu vardır, ancak çoğu kişi için en önemlilerinden biri “kiralık evimin değeri ne kadar”? Nihayetinde emlak piyasası, diğer tüm piyasalar gibi arz ve taleple ilgilidir. Bu nedenle, değerleme bir yandan mülkün kendisini (satış nesnesi) ve diğer yandan talep tarafını (potansiyel alıcılar) içerir.

Konum kontrolü: Şehir, ilçe, sokak, ev numarası

Konum (şehir, bölge ve sokak) – en önemli husus, ister çok aileli bir ev, ister tek aileli bir ev veya iki aileli bir ev şeklinde bir apartman binası olsun, mülkünüzün konumu, mülk fiyatı ve dolayısıyla evinizin genel değerlemesi üzerinde en büyük etkiye sahiptir.

Arazi fiyatları

Bu ne anlama geliyor? Basit bir örnek: Kötü bir C lokasyonundaki (örneÄŸin NRW’deki Duisburg) bir apartman binası, alıcılar için iyi bir B lokasyonundaki mülkten (NRW’deki Essen) daha az ilgi çekicidir. Buna baÄŸlı olarak, C lokasyonlarında emlak fiyatları daha düÅŸüktür. B-lokasyonlarında talep ve emlak fiyatları çok daha yüksektir. Mülkün konumu hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz.

Münih ve Duisburg hesaplama örneğinde bu konuya birazdan daha fazla değineceğiz.

Satış süresi

A-lokasyonlarındaki (Hamburg gibi) apartmanlar, gerçekçi bir deÄŸerleme ve iyi bir aÄŸ saÄŸlandığında hızlı bir ÅŸekilde satılmaktadır. Özellikle Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Münih, Stuttgart ve üniversitelerin, kolejlerin ve genel geliÅŸimin iyi olduÄŸu diÄŸer ÅŸehirlerde. EÄŸer “fiyat” uygunsa B lokasyonlarında da durum aynıdır. C-lokasyonlarındaki apartmanlar için satış süreci biraz daha uzun sürebilir.

Gerçekçi bir satış fiyatıyla:

• Hamburg gibi A lokasyon – hızla satıldı
• Essen gibi B lokasyonu – Nispeten hızlı satıldı
• Duisburg gibi C lokasyonu – Nispeten uzun (fiyatın üzerinde satış)

Hızlı ideal olarak, geçerli bir alıcı ile 2-3 hafta içinde noterde olacağınız anlamına gelir.

İpucu: Potansiyel alıcılardan finansman onayı

İşte size bir ipucu: Potansiyel alıcılara çok fazla “zaman” ayırmadan önce, bankalarından bir finansman onayı göstermelerini isteyin. Bu durumda, X nesnesi için X tutarındaki finansman banka tarafından önceden onaylanmıştır.

Bölge ve geliÅŸim

Makro duruma baktıktan sonra mezo duruma, yani belirli bir bölgeye bakıyoruz. Elbette sadece şehrin durumu/gelişimi (nüfus gelişimi, demografi, ekonomi, …) rol oynamaz, aynı zamanda ilçenin gelişimi de değerlemede dikkate alınır.

Son adım, mülkünüzün belirli bir sokağı ve ev numarası olan mikro konumdur.

Bu nedenle, kiralık mülkünüzün değerlemesini üçüncü bir kişinin uzmanlığıyla yapmak istiyorsanız, adresi ifşa etmeniz gerekecektir – bu nedenle referansları olan güvenilir ortaklar arayın.

Değerleme sadece adres (konum) + inceleme (durum) ile mümkündür

Sadece işlek bir ana yol üzerindeki bir apartman ile sadece 200 metre ileride, kentsel yeşil alan üzerindeki apartman arasındaki farkı düşünün.

Aynı cadde, farklı kalite ve arazi fiyatları

İşte küçük, ilginç bir karşılaştırma:

Münih / Leipzig / Duisburg’da satış fiyatı – karşılaÅŸtırma!

Konumun apartmanın değeri üzerindeki etkisi de buna bağlı olarak büyüktür. Örnek olarak, benzer inşaat yılı ve koşullarında 400 metrekare yaşam alanına sahip bir apartmanı karşılaştıralım. 400 m² Duisburg (NRW) gibi C lokasyonlarında, Leipzig (Saksonya) B lokasyonlarında ve Münih (Bavyera) A lokasyonlarında.

Münih:

• Bölge: Lehel
• Teklif fiyatı: 6,671,000 Euro
• Leipzig farkı: + 4,8 m / + 259 %.
• Fark Duisburg: + 6 m / + 871 %.

Leipzig

• Bölge: Lindenau
• Teklif fiyatı: 1,860,000 Euro
• Fark Münih: – 4,8 m
• Duisburg Farkı: -1,2 Mio.

Duisburg

• Bölge: Hochemmerich
• Teklif fiyatı: 687,000 Euro
• Fark Münih: – 6 m
• Leipzig Farkı: – 1,2 m

Bu nedenle Münih’teki (A-konumu) bir apartman ile Duisburg’daki (C-konumu) bir apartman arasındaki fark + 871 %’dir.

Konumun ardından apartmanlarına yakından bakılıyor.

Apartmanın durumu: onarım ve yenileme

Bir mülk ne kadar çok iş görürse, yatırımcılar o kadar az harcama yapmak ister. Ne kadar az iş, o kadar fazla yatırımcı ödemeye hazırdır – basit ve mantıklı bir kural.

Buna göre, ikinci önemli deÄŸer faktörü apartmanınızın durumudur. Her ÅŸeyin bakımı yapıldı mı ya da eski apartmanda belki de birikmiÅŸ bir tadilat var mı? Onarım önlemlerinin ne kadar kapsamlı olduÄŸuna baÄŸlı olarak, bunun teklif fiyatına dahil edilmesi gerekir.

Mevcut eski mülkler – Ä°ster 1920, ister 1930 veya 1960 yılında inÅŸa edilmiÅŸ olsun, eski mülklerin yeni binalara kıyasla kendilerine özgü kusurları ve dezavantajları vardır. Bina dokusu, duvarcılık, ısı ve ses yalıtımı ve mal sahibi olarak hangi onarım ve kusurları beklemeniz gerektiÄŸi hakkında her ÅŸey.

Bir mülk ne kadar eskiyse, kusurların listesi de o kadar büyük olur. Aslında alıcılar için yazdığım bu rehberde, on yıllara göre listelenmiş tipik mülkleri bulacaksınız.

• Üretim yılı ve kusurlar

Bir apartmana deÄŸer biçmek: yöntemleri tanımak

Mülkünüzün piyasa değeri, değerlemesi ve satın alma fiyatı – Kiralık mülkünüzü satmak istiyorsanız, önemli olan tek bir şey vardır: İyi belirlenmiş, piyasa odaklı, gerçekçi bir satın alma fiyatı.

Konum, piyasa değeri, karşılaştırılabilir mülkler, bina dokusu ve benzeri konuların karmaşıklığı hakkında size ilk izlenimi vermek ve satış sırasında hatalardan kaçınmanıza yardımcı olmak için, apartman binalarını değerleme konusundaki bu kılavuzu sizin için yazdık. Değer faktörleri, konum, ekipman, piyasa değeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu şekilde değer biçebilirsiniz.

• Apartman dairesini değerlendirin

Leipzig’den 1A karşılaştırması, yenileme harcamaları (alıcı tarafı için) veya bakımlı mevcut mülk, fark çok büyük.

Kiracılar, kira sözleÅŸmeleri ve boÅŸ pozisyonlar

Faktör 1) konum, faktör 2) içerik, değerlemedeki üçüncü büyük ağırlık ise apartman binalarının satışı söz konusu olduğunda kiracılar ve kira sözleşmeleridir. Kiracı listesi ve kiracı geçmişi burada merkezi bir rol oynamaktadır. Evde hangi kiracılar var? Hangi koşullar kararlaştırıldı ve kiracılar ödeme yükümlülüklerini nasıl yerine getiriyor?

Her ev tamamen kiralanmış değildir, bazılarında boş yerler de vardır. Burada mülkün konumunun da etkisi vardır; bir C konumunda boşluk oranı doğal olarak iyi bir B konumundan veya yaşam alanının her zaman yetersiz olduğu mutlak birinci sınıf bir konum olan A konumundan daha yüksektir.

Kiracılarla ilgili olarak ve aynı zamanda mülkün durumuyla ilgili olarak, somut değerleme için bazen belgelere ve kayıtlara ihtiyaç duyulmaktadır. Çok deneyimli emlakçılar, yatırımcılar ve geliştiriciler, sadece evi incelemeye ihtiyaç duyarlar.

Birazdan, satış için 18 adım bölümünde bu konuda daha fazla bilgi edineceksiniz.

Son olarak, ilk kez satış yapacaklar için önemli bir soru:

Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış?

İlk kez satış yapacaklar için iyi ve deneyimli bir emlakçı şarttır.

Aslında, bir komisyoncu elinizden çok, gerçekten çok fazla iş alır.

Kiralık evinizle ilgili değil, basit bir kat mülkiyeti için satın alan alıcıları bulmak için bir emlak portalına koymak, buna karşılık gelen yüksek sayıda alıcı.

Kiralık evlerin kişisel ağlar, deneyimli emlakçılar, iyi bir itibara sahip olanlar ve yatırımcılardan oluşan iyi alıcı ağları arasında aracılık edilmesi daha olasıdır.

Aslında, özellikle büyük mülkler, apartmanlar ve hatta satılacak çok sayıda konut birimi olan yeni binalar söz konusu olduğunda, mülklerin büyük bir kısmı emlakçılar ile aracılık edilmektedir.

Mülkünüzü satarken hata yaparsanız, bunun bedelini ağır ödersiniz. Profesyonelce sunulan mülkler en iyi ÅŸekilde satılır. Bu yüzden emlakçılar en yüksek satış fiyatlarına ulaşıyor. Ortalama olarak, tüm mülklerin %72’si emlakçılar aracılığıyla satılmaktadır (kaynak: Federal Ä°statistik Dairesi). Ä°ÅŸte büyük ÅŸehirlere bir bakış:

1. Aracı ile Berlin: %78,6
2. Broker ile Düsseldorf: %76,0
3. Komisyoncu ile Hamburg: %65,1
4. Broker ile Köln: %63,0
5. Aracı ile Stuttgart: %56,8
6. Broker ile Münih: %55,2
7. Broker ile Frankfurt: %53,3

Bununla birlikte, satıştaki adımları bilmek önemlidir, çünkü bu, satışınız için iyi ve deneyimli emlakçılar bulmanıza yardımcı olacaktır. Bu bilgiyle, örneğin gelecekte emlak piyasasına daha sık katılmayı düşünüyorsanız, kendi ağınızı da giderek daha fazla oluşturabilirsiniz.

Adım adım: Satış kontrol listesi

Artık kiralık evlerin (ve apartmanların) değeri veya değerlemesi hakkında çok şey öğrendiğinize göre, şimdi sıra bir evin gerçek satışında. Müstakil bir ev, yarı müstakil bir ev veya bir apartman binası olup olmadığına bakılmaksızın, tüm kiralık ev türleri nihayetinde aynı şekilde satılır ve bu da 18 adımdan oluşur – özel bir alıcı tanıdığınız yoksa ve böylece sergi, ilgili taraflarla iletişim ve görüntüleme gibi bireysel adımları atlayabilirsiniz.

Apartmanda 18 adımda bu şekilde satış yapıyorlar:

Hazırlık: Kiralamayı hazırlayın ve değerlendirin

Mülk hazırlama ve satış

• Finansal planlama ve satış zamanlaması
• Emlakçı kiralayın
• Kayıtlar ve belgeler
• Mülk deÄŸerini artırın
• Teklif fiyatını belirleyin
• İfşa oluşturun

Satış aşaması: Potansiyel alıcılar ve pazarlık

Mülkü pazarlayın ve alıcı bulun

• Pazar mülkü
• Potansiyel alıcılarla iletişim
• Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
• Kredi kontrolü
• Görüntüleme tarihleri
• Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı

Satış işlemleri: Bir apartmanın teslim edilmesi

Devir teslimine kadar satın alma sözleşmesi

• Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin
• Noter randevusu
• Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
• Mülkün teslim edilmesi
• Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
• Vergi ödeyin

Satışta iyi şanslar!

Sorularınız mı var, bizden satın alma opsiyonlu bir değerleme mi istiyorsunuz? Memnuniyetle, burada iletişim bilgilerimi bulacaksınız.

Çin’de gayrimenkul, yatırım ve ekonomi

Öncelikle en önemli soru, emlak piyasası nasıl bir performans gösteriyor? Önce iyi haber: çok iyi. Örnek: Başkent Pekin’de satın alma fiyatları (konut fiyat endeksine göre) 47,2 puan (+ %47,2) arttı. İyi bir mülk getirisi. Buna karşılık Almanya’da konut fiyat endeksi aynı dönemde 32,3 puan artmıştır. Çin ileriye doğru daha fazla adım atıyor.

Sadece satın mı alayım? Tabii ki yapamazsın. Kimin aklına gelirdi ki, Çin’de sadece Çin vatandaşlarının gayrimenkul sahibi olmasına izin veriliyor. Ve evet, daha sonra iş modelleri ve vergilerle ilgili bölümde öğreneceğiniz gibi, Çin’de yalnızca Çin vatandaşlarının gayrimenkul sahibi olmasına izin verilmektedir.

Küçük bir analiz olarak, geçmiş yıllara bakarak, ekonomi, nüfus, yaş yapısı ve ayrıca emlak fiyatlarının gelişimi ile ilgili en önemli rakamları özetlemek istedik. Çünkü… Yakında dünyanın en büyük ekonomisi olarak ABD’nin yerini almış olabilir. Chongqing, Şangay, Pekin, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan ve Tianjin gibi milyonlarca mega şehirle. İşte IMF’den gelen son rakamlar:

Yurt dışında para yatırmak, hatta yerel bir şirket/şube kurup burada yaşamak isteyen herkes, her şeyden önce tek bir şey arıyor:

Tesis Güvenliği

Piyasalar dalgalanmalara maruz kalır, bu dalgalanmalar ne kadar aşırı olursa sermaye için risk de o kadar yüksek olur. 10 yıl önce emlak piyasası yukarıya doğru büyük sıçramalar yaparken aynı zamanda aşağıya doğru da inmekteydi, trendler giderek istikrar kazanıyor, uç noktalar küçülüyor. Bu doğrultuda, öncelikle Çin emlak sektörüne ve alım fiyatlarının gelişimine bir göz atalım.

Çin’de konut fiyatları: Pekin’den görünüm

Pekin, Çin’de konut fiyatları – Çin Ulusal İstatistik Bürosu (NBSC) tarafından sağlanan konut fiyat endeksine bakıyorsunuz. NBSC verileri Ocak 2011’e kadar uzanmaktadır. 2015’ten bu yana konutların yanı sıra arazi fiyatları da her yıl artmaktadır.

Konut fiyat endeksi ne diyor?

Konut fiyatları son yıllarda neredeyse tüm illerde istikrarlı bir şekilde artmıştır. Bu durum, 2015 yılından itibaren (endeks = 100) 2020 yılında yaklaşık 47,2 puan olan NBSC’den temin edilebilen konut fiyat endeksi ile gösterilmektedir. Bu da fiyatların 2015 baz yılına kıyasla yüzde 47,2 oranında arttığı anlamına gelmektedir.

Elbette başkent Pekin yabancı yatırımcılar için en gözde yer. Hemen görebileceğiniz gibi, ülke geneline kıyasla

Bu durum Avrupa, ABD, BAE ve Asya’nın dört bir yanından Çin’e gelen yatırımcıların ilgisini giderek daha fazla çekmektedir.

Kaynak: Global Property Guide

Arazi fiyatları: Çin için fiyat endeksi

Bu istatistik Uluslararası Ödemeler Bankası’ndan alınmıştır (Çin için Gerçek Konut Mülkiyet Fiyatları [QCNR628BIS]). Buradaki baz 2016 yılıdır; bu da fiyatların 2016’dan bu yana yaklaşık 9,9 puan arttığı anlamına gelmektedir.

KarşılaÅŸtırma: Çin / Almanya: Konut fiyatlarının geliÅŸimi

Şimdi pek çok kişi kendisine Almanya’daki gelişmelerin nasıl olduğunu soracaktır. Gayrimenkule yatırım yapmaya değer mi? Burada Almanya’daki konut fiyatlarının 2000-2019 yılları arasındaki gelişimini (2015 = Endeks 100) ve Pekin’deki konutlarla ilgili önceki istatistikleri görebilirsiniz.

Çin 2015 / 2019 Geliştirme:

• 48,1 puan (+)

Almanya 2015 / 2019 Geliştirme:

• 28,1 puan (+)

Emlak fiyatları istikrar kazanıyor: 10 yıllık analiz

Kaynak: CEIC Verileri

Tıpkı Çin ekonomisi gibi emlak piyasası da istikrar kazanıyor. Dalgalanmanın uç noktaları giderek küçülmektedir. Dolayısıyla, siyasetten bağımsız olarak Çin, uzun vadeli yatırım yapmak isteyen yatırımcılar için de giderek daha istikrarlı bir pazar haline geliyor. Riskler azalıyor.

Çin inşa ediyor ve inşa ediyor.

Özetle – Çin’in son 5 yıldaki emlak piyasası? Genel fiyat endeksi 9,9 puan, hatta Pekin gibi mega şehirlerde 47,2 puan arttı. Bu da bizi Çin’deki ekonomiye, gayrisafi yurtiçi hasılaya ve satın alma gücüne bakmaya getiriyor. Bundan sonra, Çin’deki farklı şirket türleri hakkında bilgi edineceksiniz.

Çin’de ekonomi: GSYÄ°H ve satın alma gücü

Kaynak: Socialmediaone.de(Marketing China)

Aşağıda Çin ekonomisine hızlı bir bakış yer almaktadır. Daha detaylı analiz için kaynak linkine bakınız. Bu infografik ilginç çünkü 10 yıl önce herkes Çin’in 2014 yılında ABD’yi geçeceğini düşünüyordu. Bugün bildiğimiz gibi, bu yanlış bir değerlendirmeydi. ABD hala Çin’in önünde!

Åžu anda Amerikan ekonomisi, özellikle ABD baÅŸkanının birçok ABD vergisini düÅŸürmesinin ardından, muhteÅŸem bir performans sergiliyor.

İpucu: Gayrimenkul ile vergiden tasarruf edin (ABD)

2025 yılına kadar ABD, ekonomi olarak Çin’in önünde olmaya devam edecektir. Mevcut IMF tahminine göre, burada satın alma gücüne göre düzeltilmiş gayrisafi yurtiçi hasıla (GSYH) bazında, 2019-2021 yılları arasında (milyar ABD doları cinsinden) görülmektedir.

Kaynak: Statista.

Büyüme tahmini (IMF): 2025

Şanghay’daki Oriental Pearl Kulesi’nden görünüm.

Nüfus: 2025 yılına kadar tahmin

Çin sadece büyük oyunculardan biri olmakla kalmayıp, burada da görüldüğü gibi, 1980’den 2018’e kadar olan toplam nüfus ve 2025’e kadar olan projeksiyonlarda, 2025’te bir buçuk milyara yaklaşacak olan nüfusuyla büyümeye devam etmektedir.

• 2025 – 1.417 milyar +%0,9
• 2020 – 1.404 milyar +%2,18
• 2015 – 1.374 milyar + %2,53
• 2010 – 1.340 milyar + %5,76
• 2000 – 1.267 milyar + %10,84
• 1990 – 1,143 milyar dolar.
• 1980 – 987.05 m
• …

Her geçen gün daha fazla insan daha fazla para kazanıyor. 2006/2008 yıllarından bu yana gayri safi yurtiçi hasıla neredeyse önlenemez bir şekilde artmaktadır. İstatistikler bin kelimeye bedel olduğundan, işte 1980’den 2019’a kadar cari fiyatlarla gayrisafi yurtiçi hasıla (GSYH) ve yine 2025’e kadar olan tahminler (milyar ABD doları cinsinden).

• 2025 – 23.029 milyar $ + %54,97
• 2020 – 14.860 milyar dolar + %33,71
• 2015 – 11.113 milyar $ + %84,20
• 2010 – 6.033 milyar $ + % 163,44
• 2005 – 2.290 milyar $ + %90,04
• 2000 – 1.205 milyar dolar
• 1990 – 396 milyar dolar
• 1980 – 303 milyar dolar
• …

Burada 1980’den 2019’a kadar gayrisafi yurtiçi hasılanın (GSYH) reel büyümesini ve 2025’e kadar olan tahminleri (bir önceki yıla kıyasla) bir kez daha görebilirsiniz.

Bu kişi başına ne anlama geliyor? GSYH’yi bireyler arasında bölerseniz, Çin’deki bireylerin satın alma gücünün arttığını ve yükseldiğini gösterir. Çin’i mevcut ve gelecekteki satış pazarlarından biri yapan bir başka gösterge.

• 2025 – 16.284,03 $ + 50,22 %
• 2020 – 10.839,44 $ + 34,07 %
• 2015 – 8.084,80 $ + 79,67 %
• 2010 – 4.499,79 $ + 373,08 %
• 2000 – 951,15 $ + 174,21 %
• 1990 – 346,86 $
• 1980 – 307,00 $
• …

Kim satın alıyor? 1950’den 2020’ye kadar nüfusun ortalama yaşı ve 2050’ye kadar tahminler.

• 2050 – 47,6 yıl (+ 1,3 yıl)
• 2040 – 46,3 yıl (+ 3,7 yıl)
• 2030 – 42,6 yıl (+ 4,2 yıl)
• 2020 – 38,4 yıl (+ 3,2 yıl)
• 2010 – 35,2 yıl (+ 5,1 yıl)
• 2000 – 30,1 yıl
• …

İthal mi yoksa kendi üretiminiz mi? Çin: 2009’dan 2019’a kadar mal ithalatı (milyar ABD doları cinsinden).

• 2019 – 2.077,1 milyar $ + %23,67
• 2015 – 1.679,57 milyar $ + %20,29
• 2010 – 1.396,25 milyar dolar

Almanya’nın 2007’den 2019’a kadar Çin’e yaptığı ihracatın değeri (milyar Euro cinsinden).

• 2019 – 95,98 milyar dolar (+24,7 milyar dolar)
• 2015 – 71,28 milyar dolar (+ 17,49 milyar dolar)
• 2010 – 53,79 milyar dolar (+ 23,89 milyar dolar)
• 2007 – 29,9 milyar dolar

Büyük bir uluslararası finans topluluğuna sahip olan Şanghay şehir merkezi, Çin’de bir yer edinmek isteyen girişimciler için varış noktalarından biridir. Şimdi Çin’de (yabancılar için) mümkün olan farklı iş biçimlerine bir göz atalım.

Vergi: Çin’de kira geliri

Kaynak: Küresel Emlak Rehberi.

Her şeyden önce, Çin’de sadece Çin vatandaşlarının gayrimenkul sahibi olmasına izin verilmektedir!

Genel olarak, mülk kiralamak Bireysel Gelir Vergisine (IIT), İşletme Vergisine (BT) ve Emlak Vergisine (RET) tabidir. Bu 3 vergiye ek olarak, kira geliri üzerinde şehirden şehre değişen başka vergiler ve ek ücretler de olabilir. Bazı illerdeki yerel yönetimler vergilendirme konusunda büyük bir özgürlüğe sahiptir. Bu nedenle, vergi oranları ve vergiye tabi gelirin hesaplanması şehirden şehre değişmektedir.

• Bireysel Gelir Vergisi (IIT)
• İşletme Vergisi (BT)
• Emlak Vergisi (RET)

Gelir vergisi: Dairelerin kiraya verilmesi

Kira geliri de dahil olmak üzere yatırım gelirleri, brüt gelirin %20’si oranında sabit bir stopaj oranıyla vergilendirilmektedir.

Ticaret vergisi

Kira geliri elde eden yerleşik olmayanlar %3 işletme vergisine tabidir. Vergiye tabi gelir, brüt gelirden işletme vergisi, işletme maliyetleri, idari maliyetler ve finansal maliyetler düşülerek hesaplanır.

Emlak vergisi

Belediye emlak vergisi, yabancı yatırımcıları olan ÅŸirketler ve özel ÅŸahıslar için geçerlidir. Gayrimenkul sahipleri (arazi hariç), takdir edilen deÄŸerin %1,2’si oranında alınan bu vergiye tabidir. Mülk sahibi tarafından kiraya veriliyorsa, bunun için ödenecek vergi oranı %12’dir. Bu vergi oranı yıllık kira geliri üzerinden alınmaktadır. Konutların kiralanması için özel bir durum söz konusu olup, bu durumda da oran %4’e düÅŸürülebilmektedir. Ancak Global Property Guide‘a göre, geçerli vergi oranları yerel makamlar tarafından belirlendiÄŸinden, uygulama Çin içinde deÄŸiÅŸiklik gösterebilir.

Bu vergi yerel yönetimlere ödenir ve yıllık taksitler halinde ödenir.

Vergi: Sermaye kazançları

Çin’de sadece Çin vatandaşlarının toprak sahibi olmasına izin verilmektedir.

Gelir vergisi

Gayrimenkul satışından elde edilen kâr, %20’lik sabit bir oran üzerinden vergilendirilmektedir. Vergiye tabi gelir, brüt satış fiyatından satın alma maliyetleri ve ilgili makul giderler düÅŸüldükten sonra kalan tutardır. Gayrimenkul geliÅŸtirme maliyetleri için azami kesinti, gayrimenkul maliyetlerinin %10’udur.

Ticaret vergisi

Satışın kendisi de ticaret vergisine tabidir. Bu, net kârın %5’idir.

Satıştan önceki beş yıl boyunca sahibi tarafından kullanılan mülkler muaftır. Pekin’de zaman sınırı bir yıldır.

Arazi Büyüme Vergisi

Arazi artış vergisi, Çin’de devlete ait arazilerin kullanım haklarının devri üzerinden alınan bir işlem vergisidir. Net kâra dayanır ve artan oranlarda uygulanır. Vergiye tabi kâr, gayrimenkul satışından elde edilen hasılattan arsa edinme maliyeti, geliştirme maliyetleri, tamir ve bakım maliyetleri, ilgili vergi ödemeleri ve vergi makamları tarafından indirilebileceği düşünülen diğer tutarların düşülmesiyle belirlenir.

Vergi oranları %30’dan başlamaktadır. Ancak bu oran %60’a kadar çıkabilmektedir. Bu, toplam kesintilerle birlikte net kârın değerlemesi olan vergi matrahına bağlıdır.

Çin’de “gayrimenkul limited ÅŸirketi”?

Yabancılar için doğrudan mülk sahipliği mümkün olmadığından, Çinli ortaklarla birlikte girilebilecek olası iş modellerine bir göz atalım. Çin’de şirket kurmaya ilişkin ipuçları için, şirket kurma konusunda çok daha derinlemesine bilgi içeren harici bir siteye başvurmak istiyorum.

Bu soru, Çin’e açılmak isteyen yatırımcıların karşısına nispeten daha sık çıkıyor. Almanya’da birçok kiÅŸi bir gayrimenkul ÅŸirketi ya da bir aile vakfı kurmayı tercih ediyor. Amerika’da olduÄŸu gibi Avrupa’da da insanlar yerel pazarda faaliyet göstermek üzere bir ÅŸirket kurmanın nispeten kolay olmasına alışkındır. Ancak Çin’de bir yabancı ne zaman bir ÅŸirket kursa, Çinli bir ortağın da iÅŸin içinde olması gerekiyor.

Şirket modelleri hakkında daha fazla bilgiye buradan ulaşabilirsiniz (harici).

Şirketlerin listesi:

• Temsilcilik Ofisi
• Münhasıran yabancı katılımlı ÅŸirket (WFOE)
• Dış Ticaret Şirketleri (FICE)
• Ortak girişim – ortak girişim
• Yabancı ortaklı ortaklıklar (Yabancı Sermayeli Ortaklıklar)
• Şubeler

Alternatif: Hisse senetlerine yatırım yapmak

Çin’e yatırım yapanların sayısı giderek artıyor, tabii ki borsaya da. Tencent, Xi ve Niu (elektrikli araba) gibi yeni hisseler her geçen ay deÄŸer kazanıyor. Bu doÄŸrultuda, Çin’de yatırım amaçlı gayrimenkul edinmeyi düÅŸünenlerin sayısı giderek artıyor. Bireysel hisse senetlerinden ETF ‘lere ve döviz ticaretine kadar.

İşte heyecan verici bulduğum holdinglerin bir listesi:

Veri: Global X ETF’leri

İpucu! Almanya’da gayrimenkul hisseleri

Alman Menkul Kıymetler Borsası’nda hangi şirketler işlem görmektedir? İşte Almanya’daki en iyi 30 gayrimenkul hissesi hakkında bir fikir:

• Gayrimenkul hisseleri: Almanya