Bir yeraltı otoparkı satmak [yıl]: DeÄŸer, broker ve süreç

İlk kez satış yapacaklar için en önemli sorulardan biriyle başlayalım: Yeraltı otoparkımın değeri nedir? 3 merkezi faktörden sonra, belgelerden, acentenin sorusuna, satın alma sözleşmesine ve devir teslimine kadar sizin ve yeraltı otoparkınızın satışı için de geçerli olan gayrimenkul satışının tüm adımlarını bulacaksınız.

En önemli 3 değer faktörü ile başlayalım:

1. Konum (ÅŸehir, ilçe ve cadde)
2. Yeraltı otoparkının durumu
3. Kısa vadeli, uzun vadeli kiracılar / boş pozisyonlar

Konum: şehir, cadde ve dalgalanma

Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya genelinde, yeraltı otoparkınızın konumu ne kadar iyi olursa, park yerlerini uzun ve/veya kısa süreli park edenlere kiralamak o kadar kolay olacaktır. BoÅŸluk oranını mümkün olduÄŸunca düÅŸük tutmak için deÄŸerlemede ilk baktığımız ÅŸey konumdur.

Değerlemedeki durum (mevcut ve perspektif):

• Makro perspektif – Hangi şehirde satış yapıyorsunuz?
• Mezoperspektif – Hangi bölge?
• Mikroperspektif – Hangi sokak ve ev numarası?

Ä°ster küçük bir kasaba, ister orta büyüklükte bir ÅŸehir veya metropol alanı olsun, ÅŸehir merkezlerinde her yıl daha fazla araba bulunmaktadır. Dalgalanma ne kadar yüksek ve lokasyondaki rakip teklifler ne kadar az olursa, yatırımcıların getirisi için de o kadar iyidir.

Bir sonraki adım, alıcıların (onların bakış açısını bilmek önemlidir) yeraltı otoparkınızın durumunu değerlendirmesidir.

Yeraltı otoparkınızın durumu

Çok az yatırımcı kapsamlı bir yeraltı garajı tadilatı yapmak ister. Elbette, çok çok ucuza satın almak isteyen ve bu nedenle eski veya bakımsız mülkler arayan belirli bir yüzde var. Yeraltı otoparkınızın değerlemesinde konumun yanı sıra durum da merkezi bir rol oynar.

Somut bir değerlendirme için mevcut durumun ve hedef durumun belirlenmesi gerekmektedir.

İlk on yılların tipik eksiklikleri şunlardır:

• Yeraltı otopark katı
• Zemin kaplamaları
• Beton onarımı
• Çatlak sızdırmazlığı
• Tavanların sızdırmazlığı
• …

Bazen de, örneÄŸin mal sahipleri derneÄŸinin yenileme konusundaki anlaÅŸmazlıkları nedeniyle bir yenileme birikimi söz konusudur.

Şimdiden önemli, bu sadece bir örnektir:

Çok katlı otoparkların bakım maliyetleri, durumlarına bağlı olarak büyük dalgalanmalar gösterir

Çok eski yeraltı otoparkı: 40+ yaşında

İşte bir örnek, yaklaşık 100 park yeri olan gerçekten eski bir yeraltı otoparkı:

Diyelim ki yeraltı otoparkı artık 40-50 yaşlarında ve gerçekten de ömrünü tamamlamış durumda. Bu nedenle, yeni yeraltı otoparkı sahibi için dönüştürme ve yenileme maliyetleri kaçınılmazdır.

Yeraltı otoparkındaki her bir park yeri için, 100 park yeri büyüklüğünde ~ 6.000 Euro (toplam proje olarak) ödemeyi bekleyebilirsiniz.

Sadece bir yeraltı otoparkı katının iyileştirilmesi yaklaşık 1,4 milyon avroya mal olacaktır. Bunun da ötesinde, betonun yenilenmesi yaklaşık 1,1 milyon avroya mal olacaktır.

Ardından, yeraltı otoparkı tavanının sızdırmazlığına bir göz atıyoruz. Damlayan suya karşı yeni yalıtım için 0,5 milyon avro daha bekleyebilirsiniz (kaynak: DZ Online). Kalemler daha küçüktür, ancak toplamda önemsiz deÄŸildir. Buna ek olarak, ÅŸehir içi ve yerleÅŸim alanlarında artan elektrikli otomobil sayısı gibi artan pazarları da beraberinde getirebilmek için duman tahliyesi, havalandırma ve hatta elektrik tesisatının yenilenmesi söz konusu olacaktır.

Kısa vadeli, uzun vadeli kiracılar / boş pozisyonlar

Sahadaki kısa vadeli kiracılara ek olarak, değerlendirme uzun vadeli kiracılara ve boş pozisyonlara da göz atmaktadır. Sonuç olarak, değerlendirme kısa/uzun vadeli kiracılara ve otoparkın gelecekteki olası potansiyeline (yenileme, geliştirme, pazarlama) dayanmaktadır.

Uzun süreli kira sözleşmeleri elbette ideal durumdur ve boş pozisyonlar bunun tam tersidir. Değerlemenin gerçekçi olmasını ve daha sonraki ilgili tarafların genel bir bakış açısına sahip olmasını sağlamak için kiracılarınızdan bilgi toplanır. Buna ek olarak, iyi A konumlarında, örneğin reklam için ticari alan kiralaması (araba yolu, park alanları ve cepheler) gibi birçok küçük parametre de dikkate alınır.

Bu size değeri belirlemek için 3 merkezi faktör verir:

1. Konum (ÅŸehir, ilçe ve cadde)
2. Yeraltı otoparkının durumu
3. Kısa vadeli, uzun vadeli kiracılar / boş pozisyonlar

Bana doÄŸrudan satış mı? Bireysel park yeri / tüm yeraltı otoparkı

Tek bir saha da satın alıp almayacağıma dair tekrar tekrar sorular alıyorum. Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt veya Münih gibi metropoller dışında cevap neredeyse her zaman hayırdır.

Tek bir satış yapmak isterseniz size küçük bir tavsiyem ya da ipucum olacak: Ortak sahiplerinize yazın. Listeyi WEG yönetiminden alabilirsiniz. Bir ilan asın. Park yeri iyi kiralanmışsa, özellikle de enflasyonun ve bankadan gelen paranın (faiz) az olduğu bu zamanlarda, park yerinizi tutmayı bile düşünebilirsiniz.

Adım adım: Satış kontrol listesi

Yeraltı garajlarının satışı, basit bir park yeri, otopark veya bireysel garaj satışından çok daha özeldir. Birçok yeraltı garajı da emlak portalları üzerinden değil, genellikle iyi ve deneyimli emlakçılar tarafından kişisel ağlar üzerinden satılmaktadır.

Bununla birlikte, iyi hazırlanabilmeniz ve deneyimli bir emlakçı bulabilmeniz için satışı bilmek önemlidir.

Hazırlık: komisyoncu, belgeler ve değerleme

Bir mülkü hazırlamak ve satmakla ilgili en önemli şeyler.

• Finansal planlama ve satış zamanlaması
• Emlakçı kiralayın
• Kayıtlar ve belgeler
• Mülk deÄŸerini artırın
• Teklif fiyatını belirleyin
• İfşa oluşturun

Satış aÅŸaması: aÄŸ kurma ve müzakere

İkinci aşama, yeterli kredibiliteye sahip alıcılar ve yatırımcılar bulmak için mülkünüzü pazarlamakla ilgilidir.

• Pazar mülkü
• Potansiyel alıcılarla iletişim
• Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
• Kredi kontrolü
• Görüntüleme tarihleri
• Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı

Satış işlemleri: Komple transfer

Satın alma sözleşmesinden devir teslimine kadar.

• Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin
• Noter randevusu
• Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
• Mülkün teslim edilmesi
• Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
• Vergi ödeyin

Kısmi mülkiyetli yeraltı otoparkı: Tek park yeri?

Son olarak, en küçük birimde: Bir yeraltı park yerini ayrı olarak da satabilir misiniz? Yeraltı park yerlerinin bireysel satışı mümkündür. Ancak bu, park alanının ayrı bir mülk mü yoksa özel bir kullanım hakkı mı olduğuna bağlıdır. Aradaki fark, kendi tapu kayıt sayfası (özel mülkiyet) olan bir park alanınız varsa, satışın basit olmasıdır. Kat mülkiyetine ait özel bir kullanım hakkı söz konusu olduğunda, özel kullanım hakkı yalnızca başka bir ortak malike satılabilir.

Bir yeraltı otoparkındaki park yerlerinin bireysel satışı hakkında daha fazla bilgi edinin:

• Satış konuşması

Konum, konum, konum! Emlak piyasası

Almanya’nın birçok noktasında park yeri sıkıntısı yaÅŸanıyor. Bu nedenle ilk iyi haber, otoparkınızı gerçekçi bir fiyata satabileceÄŸinizdir. Çünkü sadece geçen yıl 2,92 milyon yeni araç tescili yapıldı. KBA ‘ya (Kraftfahrt-Bundesamt – Federal Motorlu Taşımacılık Kurumu) göre, Almanya’daki araç sayısı bir önceki yılın raporlama tarihine kıyasla tam 1,1 milyon artarak Almanya’da kayıtlı yaklaşık 66,9 milyon araca ulaÅŸtı ve bu da %1,6’lık bir artış anlamına geliyor.

Almanya’da 66,9 milyon kayıtlı araç

Doğru alıcı ve yatırımcı ağıyla, genellikle başarılı anlaşmalar yapan deneyimli brokerlar aracılığıyla, yeraltı otoparkınızı nispeten hızlı bir şekilde satabilirsiniz.

İşte büyük şehirlerdeki genel emlak satışlarına özel bir bakış:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Köln
• Münih
• Stuttgart

Gizli, anonim satış: Alışveriş merkezi

Muhtemelen alışveriş merkezinizi gizlice ve anonim olarak satışa çıkaracak saygın bir ofis veya emlakçı arıyorsunuz.

Herkesin satıştan ve varlık artışınızdan haberdar olmasını mı istiyorsunuz?

Anonim satış, uzmanlaşmış bir emlak acentesi ile piyasa dışı satış anlamına gelir.

Bu, kapalı pazarda özellikle özel yatırımcılara ve alıcılara, tanınmış ailelere, onların aile ofislerine, Almanya’daki ve yurtdışındaki gayrimenkul fonlarına hitap ettiğiniz anlamına gelir. Alıcı grubuna veya özel teklifin en ilginç olduğu belirli alıcıya bağlı olarak.

İlk adımda sadece bir kişi satıştan haberdar olur. Böylece mülklerin çoğu, başka hiçbir kişi ya da kurumun haberi olmadan derhal, gizlice ve anonim olarak satılmaktadır. Bunun temeli elbette her zaman sağlam bir değerlemedir.

Kredibilite, finansal kanıt, satın alma teklifi, tüm bunlar genellikle 14 ila 30 gün içinde mevcuttur.

Bu şekilde, tipik apartman daireleri, teraslı evler ve müstakil evlerin satıldığı klasik emlakçılardan tamamen farklı bir şekilde emlak acentesi olarak hareket ediyoruz.

Bizde pazarlama geniş çaplı değil, son derece spesifik olarak kişisel ağdan tanınan kişilere yöneliktir.

Bu, gayrimenkul satışını son derece hızlandırır. Özellikle de arz sıkıntısı nedeniyle. Bu ayrıcalık aynı zamanda müzakerelerde yeni bir hareket alanı sağlamaktadır.

Konum, konum, konum: A, B veya C

Gayrimenkul satarken önemli olan konumdur. Bu durum elbette alışveriÅŸ merkezleri için de geçerlidir. Bu nedenle bir mülk deÄŸerlemesi, örneÄŸin bir ev veya apartman binası için olduÄŸu kadar basit ve tipik deÄŸildir.

Alışveriş merkezlerinin satışında başka faktörler de rol oynamaktadır. Örneğin, mülk için merkezi ve önemli bir değer faktörü, mikro konum ve makro konum açısından konumun gelişimi ve tahminidir. Konum bu haliyle ve daha da geliştirilmesi halinde ne gibi fırsatlar sunuyor?

İlk değer faktörleri:

• Konum, içerik, rakamlar ve kiralama
• Mikrolokasyon için geliÅŸtirme / tahmin
• Makro konum için geliÅŸim / tahmin

İpucu. Değer faktörü yeraltı otoparkı.

Yeraltı, yerüstü, mülk ve maddenin yanı sıra dikkate alınması gereken çeşitli faktörler vardır.

Buna göre, talep edilen fiyat her zamanki gibi konum, büyüklük ve yerleşim faktörlerinden hesaplanmamaktadır. Geleceğe yönelik tahminler de alışveriş merkezleri için bir değer faktörüdür. Tabii ki mevcut kiracı durumu, mevcut sözleşmeler vb. de öyle.

Dolayısıyla satış, bütünüyle daha karmaşıktır.

Gayrimenkul satışı: satıcılar için 1×1

İlk mülkünü, örneğin kendiliğinden miras yoluyla satanlar için, mülk satışını basit adımlarla özetleyen bir başka makale.

Prosedür, vergiler ve hatalar…

Bir mülk satışı tipik olarak nasıl ilerler? Bir alışveriÅŸ merkezine sahip olan herkes genellikle gayrimenkul ticaretine aÅŸinadır. Ancak bazen beklenmedik bir ÅŸekilde, örneÄŸin bir gayrimenkul mirası yoluyla gelir.

Herkes sevdiği birinin, hatta bazen tanımadığı bir kişinin ölümünü tahmin edemez. Eğer doğrudan bir torun yoksa, birçok kişi kardeşlerin veya daha yakın akrabaların çocuklarını seçer.

Detaylı gayrimenkul satışları

İlk kez satıcıların pek çok temel sorusu vardır:

• Gayrimenkul satışı için prosedür nedir?
• Ne ile başlıyorsunuz, neye ihtiyacınız var?
• Ne kadar sürer?
• Doğru irtibat kişisi kim?

Tüm bu soruların ve elbette çok daha fazlasının yanıtları bizde, örneÄŸin gayrimenkul satarken yapılan hatalar ve aynı zamanda satıcı olarak ödemeniz gereken vergiler. Konuyla ilgili büyük rehberimizi okuyun:

• Gayrimenkul satışı: prosedür, vergiler ve hatalar

Ticari mülk satışı

Bu küçük rehber biraz daha ileri düzeydedir. Burada ticari gayrimenkul hakkında birkaç temel bilgi ve tabii ki satışın çeşitli yönlerini öğreneceksiniz.

• Ticari mülk satışı

Bir bakışta yer altı otoparkı: Ek alan sayesinde yaşam kalitesinde artış

• Araçlar için yer altı park alanı
• Hava koşullarına ve hırsızlığa karşı korur
• Ek alan nedeniyle yoÄŸun nüfuslu bölgelerde önemli bir rol oynar
• Eski yeraltı garajlarında, SUV gibi daha büyük araçlar için çok küçük olabileceÄŸinden, park yerlerinin aralıklarına dikkat edilmelidir

Wiki’ye dönelim: Emlak SözlüÄŸü

Daha fazlasını buradan, rehber kitaptan okuyabilirsiniz:

• İşletme maliyetleri: paylaştırılabilir yan maliyetler

Bir bakışta işletme maliyetleri: Temel kiranın yan maliyetleri

• Mal sahibi tarafından karşılanacaktır
• DiÄŸer ÅŸeylerin yanı sıra: Elektrik ve ısınma maliyetleri. Su temini, çöp toplama vb.
• Kira sözleÅŸmesinde belirtilmelidir

Wiki’ye dönelim: Emlak SözlüÄŸü

Bir bakışta mesafe alanı: Bölgenin dışlanan geliÅŸimi

• Yangından korunmanın ve mülklerin görsel bütünlüÄŸünün saÄŸlanması
• Mülkler arasındaki bina mesafesi üzerinde kontrol
• Engelsizdir
• Sınır ölçümü ile mesafenin belirlenmesi
• Mesafenin sınır taşlarıyla işaretlenmesi

Wiki’ye dönelim: Emlak SözlüÄŸü