Kat mülkiyeti mi? Düz mü? Ev mi? – Kararlar

Bir mülk satın almaya karar verdiniz. Bir eve mi yoksa bir daireye mi yatırım yapmalısınız? Hangisinin yeniden satış değeri daha yüksektir? Binlerce soru var, bu nedenle aşağıda yatırım yapmanız gereken mülk türü hakkında bilmeniz gereken en önemli gerçekleri özetliyoruz. Bununla birlikte, aşağıda yanıtladığımız bazı önemli sorular vardır.

Bir mülk mü satın alıyorsunuz? Unutmayın…

• Arazi devir vergisi maliyetleri

<

Gayrimenkul yatırımımda yaşamak istiyor muyum?

Ya da teknik bir dille: yatırım amaçlı mı yoksa mülk sahibi tarafından mı kullanılıyor? Bir gayrimenkule yatırım yaptığınızda, onu kâr amacıyla mı kullanmak istediÄŸinizi (örneÄŸin kiraya vererek, dönüÅŸtürerek, iyileÅŸtirerek vb.) yoksa içinde kendiniz mi yaÅŸamak istediÄŸinizi (yani mülk sahibi olarak) bilirsiniz. Bu ayrım, ne tür bir mülke yatırım yapmak istediÄŸinize karar verirken önemlidir. ÖrneÄŸin, bir evi çevirmek için satın alırsanız, bu, onu ana konutunuz olarak kullanmanızdan farklı vergiler anlamına gelir. Bu önemli bir faktördür ve bu nedenle daha sonra sık sık bahsedilecektir. Yatırımcılar için en önemli fark, müstakil evler (örneÄŸin bir ev) veya çok aileli evler (örneÄŸin bir apartman binası) arasındaki farktır. Yatırım amaçlı gayrimenkuller için ipotek gibi yollarla finansman saÄŸlamanın daha az kazançlı ve daha zor olduÄŸunu unutmayın.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller için finansman daha zordur!

Ne tür gayrimenkuller var?

4 farklı gayrimenkul türü vardır: konut, ticari, endüstriyel ve arazi. Burada sadece konut amaçlı gayrimenkullere odaklanıyoruz. Bu, genellikle farklı bölgelerde farklı isimlere sahip olan birçok bina türünü içerir. Listemiz 4 ana tür üzerinden gidecektir:

1. Ev
2. Departman
3. Düz
4. Şehir Evi

Yaşayacağınız yere karar verdiğinizde, doğal olarak şehirde bir apartman dairesinde mi yoksa banliyöde bir evde mi yaşamak istediğinizi bilirsiniz. Aşağıda hangi tür mülkün en karlı olduğuna odaklanıyoruz.

Mülkümü kiraya vermeli miyim?

Bu, emin olamayabileceğiniz bir sorudur. Bir mülk satın aldıktan sonra iki ana seçeneğiniz vardır: Sat ya da kiraya ver. Elbette, onarım masraflarından kaçınmak ve daha sonra değer kazanmanın veya diğer şeylerin faydalarından yararlanmak için mülkü boş bırakabilirsiniz, ancak en popüler oldukları için burada satma veya kiralama seçeneklerine odaklanacağız. Her iki tarafın da avantajları ve dezavantajları vardır ve sorunun cevabı birkaç faktöre bağlıdır.

Finansman

Kiraya vermek için bir mülk satın almanın farklı vergi sonuçları ve ayrıca ipoteğiniz üzerinde farklı etkileri vardır. Neredeyse her yerde yatırım amaçlı gayrimenkuller sübvanse edilmekte ve vergi indirimlerinden yararlanmaktadır. Bu, kiraladığınız mülklerden elde ettiğiniz gelir üzerinden alınan vergilerin, bunları sattığınız zamankinden daha düşük olduğu anlamına gelir. Kiralık mülklerde, mülk masraflarınızın çoğunu vergi beyannamenizden düşme hakkına sahipsiniz. Onarım hizmetleri, ev ofisi masrafları, sigorta ve ipotek sigortasının tümü düşülebilir. Ancak en büyük avantaj, bir mülkün sürekli azalan değerini vergilerinizden düşebileceğiniz amortisman yöntemidir.

• En büyük avantaj: amortisman!

Katılım

Bir emlak kralı olma hayali pasif geliri içerir. Bu, bir iÅŸi yürütme veya ofise gitme baskısı olmadan yatırımınızdan kar elde edebileceÄŸiniz anlamına gelir. Buna pasif gelir deniyor ve kulaÄŸa oldukça rahat geliyor (elbette gerçekte olduÄŸundan daha rahat). Bu, (mülk yöneticinizin ilgilendiÄŸi) onarımlar dışında, kendinizin çok az ÅŸey yapması veya hiçbir ÅŸey yapmamanız gereken kiralamalarda sahip olduÄŸunuz türden bir gelirdir. Pasifin tam tersi olan aktif gelir, çoÄŸu insanın günlük iÅŸlerinde yaptığı ÅŸeydir, aldığınız her kuruÅŸ için çalışırsınız. Mülkünüzü satmayı planlıyorsanız, süreçte çok daha aktif olmanız muhtemeldir. Evinizi çevirmeyi, yani satın almayı, yenilemeyi ve tekrar satmayı planlıyorsanız, çok daha istikrarlı bir çalışma gerektirdiÄŸi için bunu günlük bir iÅŸ olarak düÅŸünebilirsiniz.

Riskler

Bir mülkü kiraya vermek istiyorsanız, elbette kiracı bulamama riski vardır. Öte yandan, evi satın alma fiyatına (yani mülkü satın alma ve yenileme maliyetine) satamazsanız benzer bir risk vardır. Her halükarda, bir gayrimenkul yatırımı ancak satın alma kararı kapsamlı bilgi edinilmeden verilirse risklidir.

Ne tür bir gayrimenkule yatırım yapmalıyım?

Tüm bunları açıklığa kavuşturduğumuza göre, şimdi farklı mülk türlerine ve her birinin avantajlarına geçelim.

Ev

Sözde müstakil ev. Bu herkesin bildiği bir şeydir ve tanıtıma ihtiyacı yoktur. Bir ev satın aldığınızda, genellikle toplam fiyatın belirli bir yüzdesini peşin olarak ödersiniz (peşinat) ve ardından her ay fiyatın geri kalanını ödersiniz (ipotek).

Avantajlar

Daha düÅŸük ön maliyetler, satın alırken diÄŸer mülk türlerine göre daha az para yatırmanız gerektiÄŸi anlamına gelir. Ayrıca, bir yapı kooperatifinin ensenizde olması konusunda endiÅŸelenmenize gerek kalmadan oldukça özgürce dekore edebileceÄŸiniz veya yenileyebileceÄŸiniz bir faktör de var. Bir baÅŸka büyük avantaj da, evinizle aynı zamanda bir arsa da satın almanızdır. Ev olmasa bile arazinin deÄŸeri artar. Ve tabii ki sonunda evi kâr amacıyla satabilirsiniz.

• Özgürlük ve Gizlilik

Dezavantajlar

Sorumlu kişi sizsiniz. Bu yolun avantajları olduğu gibi dezavantajları da vardır. Onarım, bakım ve benzeri işleri yapmak zorundasınız. Elbette bir de fiyatı var. İyi bir konut kredisi bulabilseniz bile, evler elbette dairelerden çok daha pahalıdır. Konum – evler genellikle banliyölerde olduğundan – önemli etkinliklere veya şehir merkezi yaşamına uzaklık anlamına gelir. Bu elbette genç aileler gibi bazıları için arzu edilen bir durumdur.

• Sorumluluk ve Çalışma

Departman

Daireler genellikle ilk kez ev alacaklar için ilk adımdır. Daire, daha büyük bir apartman binası içinde yer alan herhangi bir konut ÅŸeklidir. Her zaman en geniÅŸ konutlar olmasalar da nispeten ucuzdurlar ve banliyöler yerine ÅŸehirde yaÅŸamak isteyenler için iyi bir seçenek sunarlar. Ä°nsanlar genellikle sadece daire kiralamanın mümkün olduÄŸunu düÅŸünürler ve bu kesinlikle en yaygın seçenek olsa da, bir daire satın almak ve bir daire satmak da mümkündür.

Yukarıda sıralanan avantajlar elbette en ikna edici olanlardır. Buna bir de tesisat gibi işlerle ilgilenen mülk yöneticisi gibi kişileri ekleyin. Bu da siz sakinler için daha az sorumluluk anlamına gelir. Ayrıca, modern apartman binasında havuz veya spor salonu gibi olanaklar da bulunmaktadır. Son olarak, ortak alanlar komşularınızla etkileşim kurmanız için alan sağladığından çok daha az yalnızdır. Ancak, mali açıdan daireniz daha az değer kazanacaktır, bu da sattığınızda kar elde edemeyeceğiniz anlamına gelir.

Düz

Birçokları için kat mülkiyeti, daire ile ev arasında bir ara çözümdür. Müstakil bir eve sahip olmanın sorumluluÄŸu olmadan bir evin büyüklüÄŸünü ve göreceli mahremiyetini sunar. Apartman dairelerinde genellikle kapıcı ve güvenlik gibi görevler bulunur. Yine, bir daire kiralamak mümkündür, ancak bir kat mülkiyeti satın almak da mümkündür.

Dairelerde olduğu gibi, bu gayrimenkul türü de bir ev satın almaktan daha az risk ve taahhüt içerir. Genellikle (dairelerde olduğu gibi) onarımlar için ücret ödemeniz veya bunlar için mülk yöneticilerine ödeme yapmanız gerektiği gerçeği ihmal edilir. Bu “apartman aidatları” aylık 100 ila 700 dolar arasında değişmektedir. Bir diğer dezavantaj da komşulara olan yakınlıktır.

• Apartman aidatları: $100-$700 /ay

Şehir Evi

Şehir evi genellikle unutulan dördüncü seçenektir. Tıpkı bir evde olduğu gibi, mülkün, yani hem arazinin hem de içinde yaşadığınız binanın sahibi sizsiniz. Bu avantajlıdır çünkü zaman içinde öz sermaye oluşturmanıza olanak tanır. Peki bu ev ile normal bir ev arasındaki fark nedir? Şehir evleri genellikle komşu evlerle duvardan duvara bir sıra halinde yerleştirilir. Bu da daha az mahremiyet ve ortak sorunlar anlamına gelmektedir. Ancak bu nedenle – ve genellikle ortalama bir evden daha küçük oldukları için – şehir evlerini finanse etmek daha ucuz olabilir. Ayrıca, şehir merkezleri gibi daha kalabalık alanlarda daha fazla alan için harika bir seçenektir.

Bir kat mülkiyeti satın almayı düşünüyorsanız, dernekteki/geliştirmedeki diğer kat mülkiyeti sahipleriyle görüştüğünüzden emin olun. En az %90’ı ilgili mal sahibi tarafından kullanılmalıdır. Kiralıyor olsanız bile, etrafınıza sorun ve diğer ev sahiplerinin mali durumunun nasıl olduğunu öğrenin. Bir dernek, kiracıların önemli bir kısmının ödeme yapamaması veya ödeme yapmaması durumunda yükü üstlenmeniz gerektiği anlamına gelir. Yani ödeme yapmazlarsa, acı çekebilirsiniz.

• Kat mülkiyeti dairelerinin >%90’ı ev sahibi tarafından kullanılmalıdır

Yatırımlar, er ya da geç

Ne zaman yatırım yapmaya karar verirseniz verin. Gayrimenkul genellikle doğru seçimdir çünkü gerekli ayak işleri önceden yapılır. Bu da bilgilenmek, olasılıklar ve tüm bu seçeneklerin artıları ve eksileri hakkında bilgi edinmek anlamına gelir.

ABD’de gayrimenkul edinmeyi düşünüyor musunuz? Kapsamlı makalelerimiz size her şeyi açıklıyor:

• ABD’de Gayrimenkul Alımı – Vergiler
• ABD Emlak Vergileri – Emlak Vergileri

Bir bakışta soğuk kira: Hizmet bedeli olmadan kira

• Yan maliyetler dahil edilmeden kiralama fiyatı
• Temel kiraya ek olarak, genellikle yan masraflar için bir avans ödenmesi gerekmektedir.
• Tüketime baÄŸlı olarak, aradaki fark yıl sonunda ödenir.

Wiki’ye dönelim: Emlak SözlüÄŸü