Alıcı tarafı: Alıcılar bir mülkü nasıl deÄŸerlendirir?

İlk olarak benim deneyimlerime göre mülklerin alıcılar tarafından nasıl değerlendirildiğine dair kişisel bir değerlendirmeye gelelim – bu yüzden önce alıcıların tarafına bakalım.

Faktörler: Yapı kumaşı, mobilya & co.

Alıcıların bir mülk için ödemeye razı oldukları satış fiyatının %95 ila %98’i somut gerçeklere bağlıdır: Bina dokusu, mobilyalar, arsa alanı, yaşam alanı, oda sayısı / yerleşim düzeni vb.

95 ila %98 = Sert gerçekler

Bu kriterler alıcı için önemlidir:

• Yapı kumaşı
• Ekipman
• Arazi alanı
• Yaşam alanı
• Oda sayısı
• Oda düzeni
• …

KiÅŸisel ilgi: Konut ve Çevresi

Kişisel olarak gerekçelendirilmiş satın alma fiyatının daha küçük bir oranı, en fazla %2 ila %5, bir mülkteki kişisel çıkardır. Basit bir örnek mi? Bazı insanlar doğayı sever, ancak işleri nedeniyle şehir merkezinde sıkışıp kalırlar. Buna göre, çatı terasları gibi yeşil alanlara sahip mülkler için çok daha fazla ödeme yapmaya hazırlar. Gerçi Almanya gibi ülkelerde bu alanı yılda sadece birkaç ay etkin bir şekilde kullanabiliyorlar.

2 ila %5 = Kişisel faiz

Sonuç: Konum da belirleyicidir!

<%0,1’den daha azının bir mülkle son derece kişisel bir ilgisi vardır. Münih veya Berlin’in ortasında, birinci sınıf bir konumda bir apartman dairesi düşünün. Burada alıcılar bazen kendi fiyatlarını yükseltiyor. Ama bu bir istisnadır.

Bu nedenle mülkünüz için sağlam ve hesaplanmış bir fiyat belirlemeniz gerekir.

Satıcı tarafı: Mülkünüze nasıl deÄŸer biçersiniz?

Bir mülkün değerlemesi için her şeyden önce somut gerçekleri de ortaya koymanız gerektiğini öğrendiniz.

Faktörler: Konum, Mülk ve Ekstralar

Bu, konumu, çevrede hangi altyapının olduğunu içerir? Bir sonraki adım mülkün kendisiyle ilgili, hangi alan (arsa, yaşam alanı) mevcut, oda düzeni nasıl? Daha sonra, garajlardan balkonlara, kış bahçelerine, teraslara ve yüzme havuzlarına kadar ekstralar ve ekipmanlar gelir.

3 faktör: Gayrimenkul değerleme

1. Konum – yakınlardaki altyapı
2. Gayrimenkul – alan ve içerik
3. Ekstralar – Ekipman

Elbette bunun için yöntemler ve prosedürler var. Bunları sizin için burada kısa bir genel bakışla özetledim.

Gayrimenkul değerleme: Piyasa değerini belirleme

Artık mülkün değerini hangi faktörlerin etkilediğini biliyoruz, ancak tam olarak istenen fiyatı belirlemek için bir mülk değerlemesine ihtiyacımız var. Burası piyasa değerinin hesaplandığı yerdir – buna aynı zamanda Piyasa değeri. Üç prosedür arasında seçim yapabilirsiniz.

1. AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi
2. Gerçek deÄŸer yöntemi
3. KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi

İşte kısa bir açıklama:

Gelir kapitalizasyonu yöntemi: Bina gelir deÄŸeri ve piyasa deÄŸeri

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi özellikle halihazırda kiraya verilmiş olan mülkler için uygundur. Burada, arsa değeri faiz oranı ve bina gelir değeri birbirine eklenir. Kira geliri, mülkün yönetim masrafları ve bakım masrafları da dahildir.

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi

Maddi deÄŸer yöntemi: Standard arazi deÄŸeri ve gerçek deÄŸer

Varlık değeri yöntemini kullanmaya karar verirseniz, bunun yerine arsa değeri ile bina değerini toplayın. Yeni bir bina durumunda potansiyel olarak ortaya çıkan maliyetler ve modernizasyon önlemleri için maliyetler buraya dahil edilmiştir.

• Gerçek deÄŸer yöntemi

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi: Benzer mülklerle karşılaÅŸtırma

Çoğu zaman piyasada sizin mülkünüzle fiyat açısından karşılaştırabileceğiniz benzer mülkler zaten vardır. Bir kat mülkiyeti veya ev satıyorsanız, bu prosedürü sıklıkla tavsiye ediyoruz. Karşılaştırmalı değer yönteminde, inşaat yılı, mülkün büyüklüğü ve konumu belirleyici faktörlerdir.

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi

DeÄŸerlendirme için diÄŸer kriterler: konum, büyüklük & Co.

Konum, mülk tipi ve mobilyalara ek olarak, mülkünüzün değerini etkileyen başka faktörler de vardır. Kusurlar, piyasadaki benzer mülkler ve bunların satın alma fiyatları ile hedef kitlenin mali durumu da mülkünüzün değerini etkiler.

Daha fazlasını buradan okuyun: Bir mülke deÄŸer biçmek

Mülk değerleme kriterleri:

• Gerçek deÄŸer, aktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç deÄŸeri ve karşılaÅŸtırmalı deÄŸerin hesaplanması yoluyla deÄŸerleme
• Nesnenin kusurlarının bir listesini oluşturun
• Mevcut finansmanı dahil edin
• Hedef grubun mali durumu
• Müzakere için yer belirleyin

Bir emlakçı bulundu, mülk hazırlandı ve teklif fiyatı belirlendi mi? O halde geriye kalan tek şey ifşanın hazırlanmasıdır.

Adım 6’ya devam edin: İfşa oluşturun

Gayrimenkul ifşası en önemli adımlardan biridir. Hangi belgelere ihtiyacınız olduğunu ve profesyonel fotoğrafları nasıl çekeceğinizi buradan öğrenebilirsiniz.

• İfşa oluşturun

Adım 4’e geri dönün: Mülk deÄŸerini artırın

Mülkünüzün reklamını yapmadan önce, her zaman değerini artırmayı düşünmenizi öneririz. Sonuçta, yenileme, tadilat ve benzeri işlemler satın alma fiyatını artırmanın etkili yollarıdır.

• Mülk deÄŸerini artırın

Mevcut gayrimenkulün deÄŸerlemesi: bir faktör olarak inÅŸaat yaşı ve yılı

Eski mülkler büyüleyicidir – buna ÅŸüphe yok! Eski binalardaki daireler yüksek tavanlarıyla, geçmiÅŸ inÅŸaat yıllarından kalma villalar ise hayranlık uyandıran mimarileriyle caziptir. Bir mülkün yaşı da mülk deÄŸerlemesinde belirleyici bir faktördür. Sonuçta, farklı ev ve daire tiplerinin, inÅŸaat yılına baÄŸlı olarak kendi bireysel kusurları vardır. Peki mevcut eski mülklerin avantajları ve dezavantajları nelerdir?

Eski mülklerin avantajları ve dezavantajları

Eski mülklerin çok açık bir avantajı, uygun satın alma fiyatıdır. Birçok yatırımcı mülkü düÅŸük bir fiyata satın alır, yeniler ve tadilattan geçirir ve büyük bir kârla tekrar satar. Eski mülklerin dezavantajı bakım maliyetleridir. Bunlar yeni inÅŸaatlara kıyasla oldukça yüksektir. Sonuçta, geçtiÄŸimiz on yıllarda ısı ve ses yalıtımına veya sürdürülebilirliÄŸe çok az dikkat edilmiÅŸtir.

• Avantaj: Uygun satın alma fiyatı
• Dezavantaj: Yüksek bakım maliyetleri

Yatırımcılar ve ev sahipleri için ipuçları

Bir mülkün yapım yılı ve yaşı hem sermaye yatırımcıları hem de mülk sahipleri için önemlidir. Yatırım stratejinize bağlı olarak, avantajlar ve dezavantajlar sizi farklı şekilde etkileyebilir.

Sahibi tarafından kullanılmak üzere eski mevcut mülk: KiÅŸisel tercih

Ev sahibi olarak sizin refahınız her ÅŸeyden önce gelir. KiÅŸisel tercihleriniz ve bireysel zevkleriniz için de benzer bir durum söz konusu: Modern yeni bir daireyi mi, yoksa alçı ve yüksek tavanlı güzel bir eski binayı mı tercih edersiniz? Eski ÅŸehirde bir apartman dairesi mi, banliyöde teraslı bir ev mi, kırsalda bir kır evi mi?

Mükemmel mülkünüzü düşünürken, inşaat yılına bağlı olarak ortaya çıkabilecek kusurları göz önünde bulundurun ve satın almadan önce, rehberdeki kontrol listelerini kullanarak mülkleri kontrol edin.

• Mülk Ä°nÅŸaat yılı: Kontrol listeleri

Bir yatırım olarak eski mevcut mülk: getiri ve nakit akışı

Eski mülklerin satın alma fiyatı daha düÅŸük olabilir, ancak getirileri artar ve böylece satın alma sonrasında hızlı ve verimli bir nakit akışı saÄŸlarlar. Ancak burada da dikkatli olunması gerekmektedir: Yapım yılına baÄŸlı olarak, muazzam bakım ve onarım maliyetlerini hesaba katmanız gerekir. Sonuçta, bir mülkün deÄŸeri üzerinde sadece kötü bir konumun deÄŸil, aynı zamanda kötü bina dokusunun da olumsuz bir etkisi vardır.

Sonuç: Bir mülk kaç yaşında olabilir?

Bu soruya genel bir yanıt vermek mümkün değildir. Bu, mülkün yaşına ve ilgili kusurlarının yanı sıra kişisel tercihlerinize ve hedeflerinize de bağlıdır. Her durumda kesin olan bir şey vardır: Bir evin veya dairenin yaşı, mülk değerlemesinde mülkün değerini her zaman etkiler. Yeterli rezerv ve bakım ile burada neredeyse hiçbir sınır yoktur.

Bir mülk satın almak ister misiniz? Burada A’dan Z’ye her şeyi öğrenin: ev sahibi olmak veya kiralamak, kat mülkiyeti finansmanı, daire arama, emlak portalları, aracılar, değerleme, satın alma fiyatları, pazarlıklar ve vergiler. Uzmanlardan bilgi ve deneyim, tek bir rehberde.

✓ Bir rehber kitap
✓ Tüm gerçekler
İçeriden ipuçları
✓ Satın alma kontrol listeleri

Daire satın alma sürecini ve içeriden birçok ipucunu adım adım öÄŸrenin!

• Daire satın al

Eski mülkler: eski yıllardan daire ve ev

Almanya’da 2.650.000’den fazla konut 1919 yılından önce inşa edilmiştir. Ve bir süre sonra yüzyılın ortalarında neredeyse 7.500.000 ev bile vardı! Tabii ki o zamanlar inşaat teknolojisi farklıydı. Ancak on yıllar içinde inşaat endüstrisi hızla öğrenmiş ve sadece daha verimli yapı malzemelerine başvurmakla kalmamış, aynı zamanda ses ve ısı yalıtımının yanı sıra yangından korunma konularına da odaklanmıştır.

İşte kısa bir genel bakış:

• 1919’dan önce inÅŸa edilenler: 2.655.042
• 1919 – 1949 inşa edilen: 2,374,762
• 1950 – 1979 yapımı: 7,357,255
• 1980 – 1989 yapımı: 2,090,142
• 1990 – 1999 inşa edilen: 2,490,829
• 2000 – 2011 yapımı: 1,954,588

Her on yıl farklı avantajlar ve dezavantajlar getirmiştir. 1940’ta inşa edilmiş bir apartman dairesine yatırım yapmak ister misiniz? Ya da 1967 yılında inşa edilmiş bir apartmanı yatırım olarak satın almak mı? Farklı kusurlara geçmeden önce, bu tür eski bir mülkün avantaj ve dezavantajlarını burada bulabilirsiniz:

Mevcut mülk: özetlenen avantaj ve dezavantajlar

Gelir getiren bir mülke yatırım yapmak istiyorsanız, eski yıllardan kalma mevcut bir mülkün çok açık avantajları vardır: Satın alma fiyatı düÅŸük ve kira getirisi yüksektir. Yan satın alma maliyetleri ve yatırılacak öz sermaye de limitler dahilinde tutulmaktadır. Aynı zamanda bakım maliyetleri de nispeten yüksektir.

B ve C konumlarındaki eski mevcut mülkler mükemmel getiri saÄŸlayan mülklerdir!

İşte avantaj ve dezavantajların bir özeti.

Eski bir mülk satın alırken avantaj:

• ÇoÄŸunlukla daha düÅŸük satın alma fiyatı
• Kusurların farkında olmanız halinde maliyetler hesaplanabilir
• Daha düÅŸük satın alma fiyatı genellikle daha iyi getiri saÄŸlar
• Olgun altyapıdaki konum

Eski bir mülk satın almanın dezavantajı:

• Bakım ve onarım için yüksek maliyetler
• Olası gizli kusurlar

Peki farklı inşaat yıllarına ait mülkleri birbirinden ayıran nedir? Ve beklemeniz gereken ilgili kusurlar nelerdir? Öyleyse kronolojik olarak başlayalım – 120 yıldan daha eski mülklerle.

1900’de inşa edilen gayrimenkuller

Duvarlardaki çatlaklar 1900’den önce inşa edilmiş eski mülkler için tipiktir. O zamanın eski bina teknolojisi nedeniyle, ısı yalıtımı ya hiç yoktur ya da yetersizdir. Pencereler genellikle tek camlıdır ve bu nedenle kışın soğuğun eve girmesine izin verirken, çatı katında ve kiler odalarında nem birikir. Banyolarda da bazı eksiklikler bulunabilir: 1971’den beri izin verilmeyen kurşun borular burada sıklıkla bulunabilir ve genellikle satın alındıktan sonra acilen değiştirilmeleri gerekir.

120+ yıllık mülkler için tipik bir durum: enerji yeterliliği o zamanlar bir sorun değildi!

1900’den önce taşınmazların kusurları

İşte kısa bir genel bakış:

• Sıva ve duvar çatlakları
• Cephe, çatı ve pencerelerde ısı yalıtımı eksikliÄŸi
• Nemli bodrum odaları
• Eski teknoloji ve elektronikler
• Banyoda eskimiş kil ve kurşun borular

1900-1939 yılları arasında inÅŸa edilmiÅŸ mülkler

Benzer kusurlar 1900 ile 1939 yılları arasında inÅŸa edilmiÅŸ mülklerde de bulunabilir. Alt döÅŸemenin olmaması eve soÄŸuk ve nemin girmesine izin verir, ahÅŸap kiriÅŸli tavanlar mantar istilasına uÄŸrar ve genellikle çok ince inÅŸa edilen duvarlar küflenmeye meyillidir. Sadece tavan deÄŸil, merdivenler de ahÅŸaptan yapılmıştır – muazzam bir yangın riski!

Karakteristik: Geçmişte, bina inşa edilirken yangından korunmaya hiç dikkat edilmiyordu!

Kontrol Listesi: 1900-1939 yılları arasında gayrimenkul kusurları

Tüm eksiklikler bir bakışta kısaca özetlenmiştir:

• Eksik altlıklar
• Yoğuşma sorunları
• Sünger ve küf istilası
• Neredeyse hiç yangın koruması mevcut deÄŸil
• Eski kil ve kurşun borular
• Duvarda çatlaklar

1939 – 1945 yılları arasında inÅŸa edilen mülkler

1939-1945 yılları arasında inÅŸa edilen mülklerin tipik bir özelliÄŸi de zayıf yapı dokusudur. SavaÅŸ sırasında hammadde, zaman ve enerji savaÅŸa yatırıldı. Bu nedenle inÅŸaat hızlı ve düÅŸük maliyetliydi, bu nedenle hem bina dokusu hem de bazı mülklerin statiÄŸi zarar gördü. Ä°nÅŸaat molozu ve yazlık odun gibi uygun olmayan yapı malzemeleri de kullanılmıştır.

Kontrol Listesi: 1939-1945 yılları arasında gayrimenkul kusurları

Tipik eksiklikler şunlardır:

• Zayıf bina dokusu
• Yanlış yapı malzemesi nedeniyle haşere istilası
• Statik sorunlar
• Duvarda çatlaklar
• Eski gaz boruları
• Neredeyse hiç yangın koruması yok

1945 – 1959 yılları arasında inÅŸa edilen mülkler

Özellikle zayıf veya eksik ısı yalıtımı genellikle 1945 ve 1959 yılları arasında inÅŸa edilen konutlarda görülmektedir. Günümüzde ÅŸüpheli olarak sınıflandırılan yapı malzemeleri de sıklıkla kullanılmıştır. Bunlar arasında asbest, katran, formaldehit boyalar ve kurÅŸun boyalar bulunmaktadır. Hâlâ bir sorun var: yangından korunma eksikliÄŸi. SavaÅŸtan sonra evlerin hızlı ve verimli bir ÅŸekilde inÅŸa edilmesi gerekiyordu. Bu nedenle, itfaiye için genellikle eriÅŸim eksikliÄŸi vardır ve yangın kapıları neredeyse hiç mevcut deÄŸildir. O dönemde gürültüye karşı koruma da düÅŸünülmemiÅŸtir, bu nedenle bu döneme ait eski daireler genellikle çok hafiftir.

Kontrol Listesi: 1945-1959 yılları arasında gayrimenkul kusurları

Döneme ait mülklerin karakteristik özellikleri şunlardır:

• Åžüpheli yapı malzemelerinin kullanımı
• Yangın koruması eksikliği
• Ses yalıtımı eksikliği
• Isı yalıtımı eksikliği
• Sızdıran gaz boruları
• Duvarda çatlaklar

1960 – 1969 yılları arasında inÅŸa edilen mülkler

Yirminci yüzyılın ikinci yarısında inşaat yöntemi gelişti. Merdivenler ve tavanlar için artık ahşap kullanılmıyordu. Bunun yerine taş ve beton kullanılmış ve pencereler alüminyum ile yalıtılmıştır. Süzgeçler, nemin kiler ve tavan arasında küflenmeye neden olmasını önledi ve altlık döşendi. Artık ısı yalıtımına önem veriliyordu, ancak bu amaçla hala zararlı maddeler kullanılıyordu.

Kontrol Listesi: 1960-1969 yılları arasında gayrimenkul kusurları

İşte kısa bir genel bakış:

• Åžüpheli yapı malzemeleri
• Sağlığa zararlı izolasyon
• Beton hasarı
• Yalıtımsız çatı makasları

1970 – 1979 yılları arasında inÅŸa edilen mülkler

1970’lerde bina teknolojisi bir kez daha muazzam bir gelişme gösterdi. Ses yalıtımı konusunda yeni kabul edilen yönetmelikler daha verimli binalar yapılmasını sağlamaktadır. Artık kurşun borular değil, bakır su boruları döşeniyor ve inşaat ağırlıklı olarak betonla yapılıyor. Geliştirilmiş yapı malzemelerine rağmen, kışın yaşam alanlarına soğuk girmekte ve küflenmeye yol açmaktadır.

Kontrol Listesi: 1970-1979 yılları arasında gayrimenkul kusurları

Tipik eksiklikler şunlardır:

• Katran içeren parke yapıştırıcısı
• Yenilenmeye ihtiyacı var
• Yapı malzemesi olarak beton

İnşaat yılı 1980 – 1999 olan gayrimenkuller

Son 30 ila 40 yıl içinde inşa edilen konutlar genellikle modern inşaat teknolojileriyle öne çıkmaktadır. Bununla birlikte, burada da bazı eksiklikler bulunabilir. Bakım masrafları yüksektir, çatı bağlantıları kopmuştur ve 1985’ten önceki merkezi ısıtma sıklıkla sorunlara yol açmaktadır.

Kontrol Listesi: Mülkiyet kusurları 1980 – 1999 civarı

İşte yine 1980 – 1999 yılları arasındaki tipik kusurlar:

• Düz çatılar için baÄŸlantılar ve sonlandırmalar
• Merkezi ısıtma
• Pahalı bakım

Sonuç: Eski mülklere yatırım yapmalı mısınız?

Kabul ediyorum: Modern çağın yeni binalarıyla karşılaştırıldığında, eski yıllardan kalma mülklerin kendine has bir cazibesi vardır. Ve inşaat yılına bağlı olarak, kendi avantaj ve dezavantajlarını getirirler ve biraz sermaye ile bina hizmetleri, çatı ve duvarcılık da yenilenebilir.

Emlak alıcılarına yönelik yeni projemde (Immobilien-Erfahrung.de) inşaat yıllarına göre ilgili kusurlar hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz:

• Yapım yılı Mülk: kusurlar ve durum (harici)

Yeni! Özellikle gayrimenkul alıcıları için

A’dan Z’ye mülk satın almak: hazırlık, arama kriterleri, satın alma süreci ve tüm bunlar, uzmanlardan ücretsiz ve çevrimiçi.

Şimdi Immobilien-Erfahrung.de’de

Daire satın almak mı, ev satın almak mı, ev sahibi olmak mı yoksa yatırım yapmak mı, getiri mi yoksa yatırım amaçlı gayrimenkul mü? Yeni projem Immobilien-Erfahrung.de’de artık baÅŸarılı bir mülk alımı için bilmeniz gereken her ÅŸeyi bulacaksınız! Gayrimenkul satın alırken hedef belirleme, lokasyon türleri(A, B ve C lokasyonları), gayrimenkul türleri, getirileri ve daha fazlası hakkında bilmeniz gereken her ÅŸeyi öÄŸrenin! Hepsi çevrimiçi ve ücretsiz! Daire aramaya baÅŸlamadan önce mutlaka dikkat etmeniz gerekenler. Åžimdi Immobilien-Erfahrung.de’de:

• Kriterler Daire Satın Al

Kontrol Listesi: Gayrimenkul yatırımınız için kriterler

11 maddelik kontrol listemiz ile gayrimenkul alımınız için iyi bir şekilde hazırlandınız:

Yatırım ve kişisel kullanım olarak gayrimenkul

BaÅŸlangıçta ÅŸu soru açıkça ortaya çıkıyor: Mülkünüzde kendiniz mi yaÅŸamak istiyorsunuz? Ya da dairenizi satın aldıktan sonra yatırım amaçlı olarak kiraya mı vermek istiyorsunuz? Bu, baÅŸlangıçta düÅŸünülmesi gereken bir konudur. Sonuçta bu sadece finansmanı etkilemekle kalmıyor. Mülk sahibi olarak, mülkü satın aldıktan sonra da iÅŸletme masraflarından sorumlu olmaya devam edeceksiniz. Ancak, yatırım amaçlı bir mülk ise, bu masraflar esas olarak kiracı ve vergi dairesi tarafından karşılanır.

• KiÅŸisel çıkar mı yoksa sermaye yatırımı mı? KarşılaÅŸtırma

Satın alma fiyatının tutarı: Faktörler

Kendiniz için maksimum bir satın alma fiyatı belirlemeniz de aynı derecede önemlidir. Burada birkaç faktörü göz önünde bulundurmalısınız. Bunlar arasında kredi deÄŸerliliÄŸiniz, mevcut öz sermayeniz ve ipotek kredisi deÄŸeriniz bulunmaktadır.

İpuçları ve püf noktaları da dahil olmak üzere önemli faktörler hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz:

• Maksimum satın alma fiyatı

Maksimum brüt kira getirisi: Formül

Yatırımın hem karlı olması hem de kiracı tarafından ödenmesi için gereken minimum kira getirisi nedir? Bunun için aÅŸağıdaki formülü öneriyoruz:

Formül: Yıllık kira / satın alma fiyatı * 100

Yatırımcılar tek bir temel hedefin, verimli servet birikiminin peÅŸindedir. Buna göre, gelir getiren bir mülkün brüt kira getirisinin yüksek olması gerekir. Daha fazlasını buradan öÄŸrenin:

• Minimum brüt kira getirisi

Kiralık mı yoksa kiralanmamış mı?

Elbette, halihazırda kiralanmış bir mülkü de kiralanmamış bir mülk gibi satın alabilirsiniz. Ancak, mülkü kendi kullanımınız için satın alıyorsanız, kiralanmamış bir mülk kesinlikle daha avantajlı olacaktır. Dairede halihazırda kiracınız varsa, mülkü kendi kullanımınız için satın aldıktan sonra kira sözleşmesini feshedebilirsiniz. Aynı durum sermaye yatırımcıları için de geçerlidir. Bir yandan kiracınız olduğu için zamandan tasarruf edersiniz ve yenilerini aramak zorunda kalmazsınız, ancak aynı zamanda kiraya da bağlı kalırsınız. Kiralık mı yoksa kiralanmamış mı satın almalısınız? Tüm avantaj ve dezavantajları burada bulabilirsiniz:

• Kiralanmış vs kiralanmamış

Konum, konum, konum!

Sadece şehir değil, mahalle de önemlidir. En yakın hastane nerede? Bağlantı nasıl? Mahallede çok fazla boş yer var mı? Peki mahalle ne kadar güvenli? Tüm bunlar yalnızca yerel yaşam deneyiminizi değil, aynı zamanda mülkün değerini ve satın alma fiyatını da etkiler. Peki A, B ve C konumu tam olarak ne anlama geliyor? Nasıl belirlenebilir ve satın alma fiyatını nasıl etkiler? Daha fazlasını buradan öğrenin!

• A-, B-, C-konumu

Mükemmel konum

Bir mülkü yatırım veya kişisel kullanım için arıyor olmanıza bağlı olarak, konumla ilgili talepler de farklılık gösterir. Peki kişisel yatırım hedefleriniz için iyi lokasyonlar hangileridir?

• Konum bulma

Yeni inÅŸa mı yoksa mevcut mülk mü?

Hem yeni hem de mevcut binaların kendilerine özgü avantaj ve dezavantajları vardır. Buradaki en önemli soru şudur: Mülkünüzü kendi kullanımınız için mi kullanıyorsunuz? Yoksa bir sermaye yatırımı olarak mı? Son olarak, mülkünüzün kullanımı da kararınızı etkiler. Mevcut ve yeni binalar arasındaki farkların yanı sıra ilgili avantaj ve dezavantajları burada bulabilirsiniz:

• Mevcut bina mı yoksa yeni bina mı?

Mülkün yaşı: avantajlar ve dezavantajlar

Şu anda Almanya’da bulunan 2.650.000’den fazla konut 1919’dan önce, 5.000.000’u ise 1949’dan önce inşa edilmiştir. Bu mülklerden bazıları, daha sonra değer artırıcı önlemlerle satış fiyatı önemli ölçüde artırılabilecek gerçek kelepir mülklerdir. Peki eski bir mülk satın almanın avantajları ve dezavantajları nelerdir? İşte doğrudan bir karşılaştırma:

• Ä°nÅŸaat yılına göre kusurlar

Evin ve dairenin büyüklüÄŸü

Mülk ne kadar büyük olmalı? Bir mülkün konumu ve yaşının yanı sıra büyüklüğü de önemli bir rol oynar. Tek yatak odalı daire mi yoksa birkaç yatak odalı villa mı? Kilerli bungalov mu yoksa daha ziyade maisonette mi? Burada hem ev sahibi tarafından kullanılan hem de sermaye yatırımı için kullanılan yaşam alanlarını karşılaştırıyoruz. Özellikle mülklerini kiraya vermeyi planlayan yatırımcılar için oda düzeni ve metrekare sayısı önemlidir.

• Bir mülkün optimum büyüklüÄŸü

Leasehold? Evet ya da hayır

Bazı mülklerin zemin kiralaması vardır. Ama leasehold nedir? Masraflar vergiden düşülebilir mi, hatta kiracıya yansıtılabilir mi? Zemin kiralamaları, nasıl çalıştıkları, avantajları ve dezavantajları hakkında her şeyi öğrenin:

• Leasehold

Sosyal bağlayıcı mı? Evet ya da hayır

Zemin kirasına ek olarak, sosyal taahhüt konusuyla da karşılaşabilirsiniz. Düşük faizli krediler yoluyla yükümlülüklerinizden taahhüt sonrası döneme kadar her şey – Sosyal ve taahhüt sonrası bir mülk satın almak sizin için değerli mi?

• Evet mi, hayır mı? Sosyal bağlayıcılık

Ev değerlendirmesi

En önemli kriter konumdur. Gayrimenkul fiyatları bölgesel olarak, bazen önemli ölçüde farklılık gösterir. Bu nedenle, mülk karşılaştırmasına yalnızca civardaki mülkler dahil edilebilir. Rheinland-Pfalz ve Hessen bölgelerinde emlak satışı konusunda uzman olarak, emlak karşılaştırması yoluyla hızlı bir şekilde gerçekçi bir değerlendirme sağlayabiliriz. Mikro ve makro konumların yanı sıra mülkün yakın konumu da konut değerlemesinde eşit derecede önemlidir: arka plan gürültüsü, manzara ve ışık koşulları potansiyel alıcıları ilgilendirir ve mülk değerlerini ve ulaşılabilir fiyatı etkiler.

Konum, bina dokusu, piyasa değeri & Co. değerleme konusunu derinlemesine incelemeden önce, müşterilerimizle yaptığımız danışmanlık toplantılarında aldığımız temel 3 soruyla başlayalım:

• Bir eve nasıl deÄŸer biçebilirim?
• Bir evin piyasa değerini kim belirler?
• Banka bir eve nasıl deÄŸer biçer?

Elbette, gayrimenkul için kaba bir değerleme yöntemi arayan iki taraf her zaman vardır: Mülk satıcıları ve mülk alıcıları.

İlk olarak, satıcılar ve alıcılar için 2 doğrudan ipucu.

Satıcı – En Hızlı DeÄŸerleme Yöntemi

Değerlemeyi kendiniz yapın – Bunun için ilk göstergeleri kullanın, örneğin güncel arazi fiyatları için bu fiyat atlasını (harici) kullanın. Ancak, bu size yalnızca genel bir bakış sağlar. İyi ve kaba bir değerlemede başka birçok faktör rol oynar.

Bir profesyonel tarafından değerleme – Arazi, kat mülkiyeti, ev, apartman binası ve aynı zamanda özel mülkler için. Bu 6 faktör değerleme için sayılır: mülk tipi, konum, kat ve yaşam alanı, mülkünüzün yapım yılı. Aşağıdakiler de isteğe bağlıdır: satış nedeni (hızlı satmanız gerekiyorsa) ve mülkün resimleri.

• Puan alın

Alıcı – En Hızlı DeÄŸerleme Yöntemi

5 saniyede değerleme mi? Bu, kira getirisi ya da daha doğrusu brüt kira getirisi ile mümkündür. Küçük bir ayrıntı olarak, uzun vadeli yatırımlar için, çok fazla öz sermayeye sahip alıcılar için, satın alma fiyatı faktörü de vardır.

Peki, aradaki fark nedir ve bu süper hızlı değerleme nasıl çalışır? Gayrimenkule yeni başlayanlar ve acemiler, mülklerin değerlemesi söz konusu olduğunda genellikle iki teknik terim duyarlar: satın alma fiyatı faktörü ve brüt kira getirisi (kısaca kira getirisi). Her ikisi de farklı teklifleri karşılaştırabilmeniz için hızlı bir mülk değerlemesine yardımcı olur. Hatta görüşmeden önce, emlak portalındaki sergiye, teklife veya ilana bakarken.

5 saniye içinde değerlendirme:

• Kira getirisi (ve satın alma fiyatı faktörü)

Piyasa deÄŸerinin tanımı: Basitçe açıklanmıştır

Piyasa değeri, belirli bir zamanda çeşitli kriterlere göre hesaplanan ve işin olağan akışı içinde mülk için gerçekleştirilebilir olan fiyat olarak tanımlanır. Piyasa değerini belirlemek için birkaç başlangıç noktası vardır. Bunlar bir yandan yasal koşullarla, diğer yandan da mülkün gerçek özellikleriyle ilgilidir. Bu, yenileme durumu, mobilyalar, binadaki konum, enerji sertifikası ve çok daha fazlasını ifade eder.

Mal sahibinin kişisel koşulları dikkate alınmaz. Dolayısıyla, piyasa değeri açısından mal sahibinin satıştan elde edilecek paraya ne kadar acil ihtiyaç duyduğunun bir önemi yoktur. Öte yandan, ilgili mülk türüne yönelik genel talebin piyasa değeri üzerinde etkisi vardır. Avrupa hukukunda piyasa değeri terimi kullanılmama eğilimindedir. Burada uzun zamandır piyasa değerinden bahsediliyor.

Madde, verim veya karşılaÅŸtırmalı deÄŸere göre deÄŸerleme

Bir mülkün değerinin belirlenmesi için üç farklı prosedür tanımlanmıştır. Bir konutun değerlemesi, örneğin maddi değer yöntemi, kapitalize kazanç değeri yöntemi ve karşılaştırmalı değer yöntemi kullanılarak gerçekleştirilir. Tüm değerleme yöntemlerinde mülkün maddi değeri ilk belirleyici faktördür. Değerleme yöntemleri ayrı ayrı veya birlikte kullanılır. Yöntem seçimi öncelikle konutun kullanımına bağlıdır. Örneğin, kapitalize kazanç değeri yöntemi genellikle kiralık daireler için, karşılaştırmalı değer yöntemi ise ev sahibi tarafından kullanılan daire ve evler için kullanılır.

Şu anda trafik değerleri özellikle güneyde güçlü bir şekilde artmaktadır:

Statista‘da daha fazla infografik bulabilirsiniz

Piyasa deÄŸerine etki eden faktörler

Bir mülkün piyasa değeri, nihayetinde piyasada elde edilebilecek satış fiyatıdır. Ancak uygulamada, bir evin veya dairenin piyasa değeri büyük ölçüde arz ve talebin gerçekçi bir değerlendirmesine dayanır: bir arsa veya mülke olan talep ne kadar yüksekse ve buna karşılık gelen arz ne kadar azsa, mülkün piyasa fiyatı ve dolayısıyla piyasa değeri o kadar yüksek olur.

Sahanın deÄŸerini standard arazi deÄŸerine göre belirleyin

Mülkün konumunu belirlemenin en kolay yolu standard arazi değerini kullanmaktır. Standard arazi değerleri Almanya’daki her bir arazi için ayrı ayrı belirlenmektedir. Ancak, arazi değeri de sadece bir kılavuz değerdir, çünkü sadece sabit ortalama değer dikkate alınmaktadır. Belirli bir arsanın gerçek özellikleri – avantajlı ve daha az avantajlı – standard arsa değerine yansıtılmaz. Standard değer, diğer arazi satışlarından elde edilen hesaplanmış bir değerdir. Standard arazi değeri, karşılaştırmalı değer prosedüründe merkezi bir rol oynamaktadır.

Bina değeri nasıl belirlenir?

Tam bir mülk değerlemesi için, arazi değerine ek olarak mevcut bir binanın piyasa değeri de dikkate alınır. Binanın değeri, potansiyel kullanım alanlarına göre belirlenir. Kiralanmış bir bina söz konusu olduğunda, yıllık kira geliri ile aynı süre boyunca katlanılacak bakım maliyetleri karşılaştırılır. Örneğin, sadece çok düşük bir kira elde edilebiliyorsa, örneğin yerel kira endeksine göre, mülkün gelir potansiyeli de sınırlıdır. Bu da piyasa değerine dahildir.

Değerleme maliyetleri

Hesaplama için önce kaba bir değerleme yapılır. Bu nedenle nihai değerleme fiyatı, çoğu durumda, değerlemesi yapılacak mülkün tahmini değerine dayanmaktadır.

Mülkün değeri 150.000 Avro sınırının altında ise, yaklaşık 1.500 Avro tutarında bir masrafla karşılaşabilirsiniz. Değeri 1 milyon avronun üzerinde olan lüks mülkler veya apartmanlar için tahmini ücret 3.000 avroya çıkmaktadır.

• 150.000 Euro değerinin altında, yaklaşık 1.500 Euro
• DeÄŸeri 1.000.000 avronun üzerinde, yaklaşık 3.000 avro

Kaynak: Federal Uzmanlar Birliği

Ev değerlemesinde nelere dikkat edilir?

Kiralanmayan binalar söz konusu olduğunda, arsa değerine ek olarak aşağıdaki kriterler de konut değerlemesine dahil edilir:

• Konum
• Ev tipi – müstakil ev, apartman, teraslı ev, villa, yarı ahÅŸap ev, vb.
• Ekipman
• Bina kalitesi
• Boyut, yerleÅŸim ve oda sayısını içeren bina planları

İnşaat kalitesi ve zemin kaplamalarının, banyonun, mutfağın ve çatının durumu da piyasa değerinin belirlenmesinde kriterlerdir. Şömine, güzel peyzajlı bir bahçe, kış bahçeleri, yerden ısıtma, yüzme havuzu veya güvenlik ve akıllı teknoloji gibi mülkü çevredeki diğer mülklerden ayıran diğer özel özellikler fiyat belirlemeyi etkiler. Konutlar da büyük ve modern banyoların yanı sıra düzenli yenileme önlemleri nedeniyle ilgi çekici hale geliyor.

Varlık deÄŸeri yöntemi: varlık deÄŸeri bu ÅŸekilde hesaplanır

Piyasa odaklı karşılaştırmalı değer tespitinin aksine, kamu tarafından atanan veya yeminli değerleme uzmanları varlık değeri yöntemini kullanarak mülkün içsel değerini hesaplar. Sadece standard arazi değeri ve mülkün üretim maliyetleri dikkate alınır. Bununla birlikte, deneyimli emlakçılar tarafından yapılan bir değerleme ile mümkün olan en iyi satın alma fiyatının belirlenmesine de güvenebilirsiniz. Hangi konumların ve özelliklerin özellikle arandığını biliyoruz. Satın alma fiyatını belirlerken, emlak piyasasındaki mevcut durumu dikkate alıyoruz. Değerleme prosedürümüz, mülkünüzün gerçekleştirilebilir piyasa değeri hakkında kesin sonuçlara varılmasını sağlar. Kullanılan karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkün maddi değerine değil, karşılaştırılabilir konumlardaki benzer mülk tekliflerinin gerçekte ulaştığı satış fiyatlarına odaklanmaktadır.

• Gerçek deÄŸer yöntemi

Her zaman önemli: enerji verimliliÄŸi

Satıcı yasal olarak muhtemel alıcıya daire veya bina için bir enerji sertifikası vermekle yükümlüdür. Düşük enerji gereksinimi, gayrimenkulde son derece aranan bir özelliktir ve mülk değerlemesi üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir. Temel kural: Enerji verimliliği ne kadar yüksek olursa, alıcı için enerji maliyetleri (ısıtma, elektrik) o kadar düşük olur. Bu arada, idealist nedenler de gayrimenkul satın alırken enerji verimliliğinde önemli bir rol oynamaktadır: modern gayrimenkul müşterileri iklim değişikliğinden yalnızca mümkün olan en küçük ölçüde sorumlu olmak istemektedir.

Katma deÄŸer yaratmak: Ä°laveler, dönüÅŸümler ve yenilemeler

Mülkün yaşam konforunu, kalitesini ve donanımını artırmaya katkıda bulunan yenileme veya dönüştürme çalışmaları mülkün değerini ayrıca artırabilir. Tadilat faturalarını saklayın ve mümkünse çevrimiçi değerleme sırasında ibraz edin. Örneğin yüzme havuzunun profesyonel kurulumu, fiyat, yapım yılı ve kullanılan bileşenlerin ayrıntılarıyla birlikte, gelecekteki alıcıları mülkün katma değeri konusunda ikna edecektir.

Mülkün durumu söz konusu olduğunda pencereler, çatı ve cephe ön plana çıkmaktadır. Modası geçmiş veya eskimiş tesisatları değiştirmek için yenileme çalışmaları yapıldıysa, bu kesinlikle mülkün değerini artıracaktır. Eksperler ayrıca “yenileme birikimi” terimi altında mülkün durumuna ilişkin faktörleri de dikkate alır: Gelecekteki mal sahibi ilerleyen yıllarda ne gibi masraflar bekleyebilir? Yeni ve enerji tasarruflu ısıtma sistemleri, yenilenmiş banyo armatürleri, kapı kolları veya ek ısı yalıtımı, bir mülke değer katan diğer önlemlerdir.

Tapu kayıt özeti gönderin

Tapu kaydı özeti, mülk ve mülk gelişimiyle ilgili geçmiş ve güncel olayları içerir: Mülk ne zaman kime aitti, hangi tarihte hangi binalar inşa edildi veya değiştirildi? Yerel bölge mahkemesindeki tapu sicil dairesi, bölgedeki tüm tapu kayıtlarını yönetir ve talep üzerine tapu kayıt özetini mal sahibine verir.

• Arazi kayıt özeti

Kira sözleÅŸmeleri deÄŸerlemeye dahil edilmiÅŸtir

Kiralanmamış mülkleri pazarlamak genellikle daha kolaydır, çünkü birçok alıcı kendi satın aldıkları yeni eve veya daireye taşınmak ister. Mülklerin kiraya verilmesi durumunda, satış gelirleri bu koşullar altında bir miktar daha düşük olmaktadır. Öte yandan, yatırımcılar için bir dairenin doluluk oranı satın alma niyetinde belirleyici bir faktördür.

Kiralanan mülklerin değerlemesi için mevcut kira sözleşmeleri çok önemlidir. Potansiyel alıcı mülkün satın alınmasıyla bir getiri elde edebiliyorsa, kiralanmış bir konut kesinlikle yatırımcıların ilgisini çekebilir ve fiyatı artırabilir. Kira sözleşmeleri, kiracıların evde veya dairede ne kadar süredir yaşadıkları ve aylık net kiranın ne kadar olduğu hakkında bilgi verir. İyi emlakçılar, kiralanmış bir mülkün satın alınmasının gerçekte nasıl karşılandığını belirlemek için kapitalize kazanç değeri yöntemini kullanır.

Almanya’da konut fiyatları: YükseliÅŸ eÄŸilimi

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Kesin satın alma fiyatı

Değerleme prosedürü ne olursa olsun, satın alma fiyatı nihai olarak piyasa olaylarından etkilenir. Alıcı açısından bakıldığında, şu anda talep edilen satın alma fiyatları birçok kişiye çok yüksek görünmektedir. Öte yandan satıcı, emlak fiyatlarının mevcut gelişimi ile önemli bir avantaja sahiptir: – elbette konuma bağlı olarak – şu anda ulaşılabilir fiyatlar nedeniyle, birçok mülk sahibi şu anda mülklerini gerçek piyasa değerinin önemli ölçüde üzerinde satabilir.