Satış görüÅŸmeleri yapmak: Rehber Kitap

Daha önce de belirtildiği gibi, bir mülkün mümkün olduğunca kârlı bir şekilde satılması için organizasyon yeteneği, müzakere becerileri ve doğru argümanlar şarttır. Bu çok fazla psikoloji gerektirir. Potansiyel alıcı ilgi çekici mi? 2,3 çocuklu genç bir aile mi yoksa bekar bir girişimci mi? Görüşme randevusuna ve olası müzakerelere hazırlanmak için önemli sorulardan biri şudur: Karşımda duran kişinin gayrimenkul satın alma konusunda deneyimi var mı, yok mu?

Yaklaşan satış görüşmeleri için önemli olan hususlar:

• Organizasyonel yetenek
• İkna
• Müzakere becerileri
• Çok iyi bir hazırlık

Burada size satış konuşmalarında nasıl puan kazanabileceğinizi gösteriyoruz – daha önce hiç deneyiminiz olmasa bile!

İyi bir hazırlık savaşın yarısıdır!

Gerçek şu ki: her alıcı fiyatı aşağı çekmeye çalışır. Ve en iyi argüman cephe, pencere, zemin, banyo, mutfak vb. alanlardaki kusurlardır. Bu nedenle zorlu sorulara hazırlıklı olun ve uygun cevapları hazır bulundurun. Ayrıca bu noktada tüm belgeleri bir arada bulundurmalısınız ki her ifadeyi kanıtlayabilesiniz. Ayrıca, ne kadar iyi hazırlanırsanız, görünüşünüz o kadar kendinden emin ve rahat olacaktır! Ve bu da son derece önemlidir. Sonuçta, alıcıyı ikna etmek istiyorsunuz!

Özetle:

• Zorlu sorular için hazırlanın
• İyi cevaplarınız hazır olsun
• Önemli belgeleri hazırlayın

Önemli: Mülk deÄŸerlemesi teklif fiyatını belirler

Bir fiyat pazarlığı stresli olsa bile, en önemli argümanınızı unutmayın: mülkün değerlemesi. Sonuçta, talep ettiğiniz fiyatı duygusal olarak belirlemediniz, profesyonel bir değerleme yaptınız. Bu nedenle her zaman mülk değerlemesinin sonucuna bakın.

Fiyat pazarlığı: strateji ve ipuçları

Sonuçta, teklif fiyatı ile satın alma fiyatı her zaman farklılık gösterir. Bu nedenle, mümkün olan en iyi fiyatı almanıza yardımcı olmak için üç farklı strateji öneriyoruz.

İşte genel bakış:

1. Gerçekçi emlak fiyatı
2. Çok yüksek teklif fiyatı
3. Çok düÅŸük teklif fiyatı

Şimdi tek tek stratejilere birlikte bakalım:

Pazarlığa açık gerçekçi satın alma fiyatı

En güvenli yol şu yöntemi kullanmaktır: Gerçekçi bir satın alma fiyatı belirleyin ve üzerine yaklaşık %5 ila %10 ekleyin. Sonunda, alıcı yine de fiyatı aşağı çekecek ve ikiniz de bir uzlaşma üzerinde anlaşmak zorunda kalacaksınız. Bu strateji sayesinde, hedeflediğiniz satın alma fiyatından uzaklaşmamanız garanti altına alınır.

Satın alma fiyatı + %10

Büyük ölçüde ÅŸiÅŸirilmiÅŸ satış fiyatı

Piyasaya oldukça şişirilmiş bir satış fiyatıyla girmek de faydalı olabilir. Ancak burada dikkatli olunması tavsiye edilir, çünkü bu yeterince gerekçelendirilmezse, birçok potansiyel alıcıyı da korkutabilir. Bu nedenle, bu strateji yalnızca halihazırda çok geniş bir ilgili taraflar grubu varsa faydalı olacaktır. O zaman her zaman pazarlık yapabilirsiniz.

Satın alma fiyatı + %30

Çok düÅŸük satış fiyatı

Neden çok düşük bir satış fiyatından satın almalısınız? Buna değer mi? Deneyimlerimiz gösteriyor ki: Kesinlikle! Çok düşük bir satış fiyatıyla, önce birçok potansiyel alıcıyı çekersiniz. Çünkü: Herkes pazarlığı sever – emlak alıcıları bile! Ne kadar çok potansiyel alıcıya ilham verebilirseniz o kadar iyi. En yüksek teklifi veren evinizi veya dairenizi iade edeceğinden, muhtemel alıcıların birbirlerini geride bırakması ve böylece satın alma fiyatını artırması gerekir.

Satın alma fiyatı – %10

Fiyat pazarlığı başarılı oldu ve alıcı evinizi veya dairenizi satın almak mı istiyor? Tebrikler! O zaman şimdi gayrimenkul satışında son aşamaya geçiyoruz: uzlaşma!

13. adıma devam edin: Noterde satın alma sözleÅŸmesini düzenleyin

Satın alma görüşmeleri başarılı olmuş ve bir alıcı bulunmuştur. Tebrikler! Şimdi sadece satın alma sözleşmesinin hazırlanması ve işlemin başlaması kaldı. Anahtar sayısı, devir teslim, ekipman & Co. – burada satın alma sözleşmesine hangi noktaların dahil edilmesi gerektiğini öğrenin.

• Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin

Adım 11’e geri dönün: Görüntüleme randevularını organize edin ve gerçekleÅŸtirin

Bir görüntüleme randevusu özenle hazırlanmalıdır. Sonuçta, mülkünüzle kimin gerçekten ilgilendiğine ve alıcı olarak kimin dışarıda kalacağına genellikle burada karar verilir. Görüntüleme ne kadar iyi planlanır ve uygulanırsa, mülkünüz o kadar çekici olacaktır.

• Görüntüleme randevularını organize etmek ve yürütmek

Konstanz Gölü’ndeki en pahalı yol

Konstanz’daki sokakları tek tek incelemeden önce, şimdi Konstanz’daki en pahalı sokaklara genel bir bakış elde edeceksiniz. Metrekare başına satın alma fiyatı yaklaşık 10.000 Euro’dur.

• Alpsteinweg

Alpsteinweg

Alpsteinweg, Konstanz’daki en pahalı yol olarak kabul edilmektedir. Ve sebepsiz değil. Konstanz Gölü kıyısındaki ideal konumu, geniş arazileri ve sakin konumu metrekare başına fiyatları yükseltmektedir.

Burada metrekare başına fiyat 10.000 € / metrekare

Maksimum fiyat 10.000 €/m²’ye kadar

Alpenstein Patikası’nın haritası ve konumu:

Almanya’nın en pahalı caddeleri: mülkler, semtler ve metrekare başına fiyatlar

Berlin, Münih, Sylt & Co: Almanya’nın metropolleri en lüks mülklerden bazılarına ev sahipliÄŸi yapıyor. Berlin’deki Inselstraße, Münih’teki Königinstraße ve Starnberg Gölü’ndeki Südliche Seestraße – sadece parası olanlar burada yaşıyor! Burada bir mülk satın almak ister misiniz? Almanya’nın en seçkin caddeleri hakkında her ÅŸeyi, onları bu kadar özel kılanın ne olduÄŸunu ve hepsinden önemlisi: burada bir metrekarenin ne kadar olduÄŸunu öÄŸrenin.

• Almanya’nın en pahalı caddeleri: mülkler, semtler ve metrekare başına fiyatlar – Liste

Bavyera’da göl manzaralı bir yaÅŸam

Bazen büyük ÅŸehrin renkli koÅŸuÅŸturmacasına ara vermek isteyenler Tegernsee Gölü’nde bunu bulacaktır. Göl, Münih ‘in güneyinde yer almaktadır ve arabayla kolayca ulaşılabilir. Bu nedenle Tegernsee Gölü çevresindeki topluluklar pastoral manzaraları, yüksek düzeyde saÄŸduyuları ve nefes kesici doÄŸalarıyla ilham vermektedir. Tegernsee Gölü ve komÅŸu vadilerin nefes kesen manzarası Leerberg’in cazibesini oluÅŸtururken, Gmund, Wiessee ve Rottach beldeleri de göl kıyısına yakınlıklarıyla dikkat çekmektedir. Tegernsee Gölü’nde metrekare başına fiyatlar Bavyera’daki en yüksek fiyatlar arasındadır. Bu nedenle burada düzenli olarak en yüksek fiyatlar elde edilebilir.

Liste: En pahalı yerler ve sokaklar

Tegernsee’deki sokaklara daha yakından bakmadan önce, şimdi size göl çevresindeki en pahalı sokaklar ve konumlar hakkında genel bir bilgi vereceğiz. Metrekare başına satın alma fiyatı 12.500 ila 15.000 Avro arasındadır.

• Bad-Wiessee
• Gmund
• Rottach-Egern

Rottach-Egern

En popüler yerleÅŸim bölgelerinden biri Tegernsee Gölü’nün güneyinde yer alan Rottach’tır. Leerbach ile karşılaÅŸtırıldığında buradaki villalar, apartmanlar ve müstakil evler en iyi göl manzarasına sahip olmamakla birlikte, köy merkezine ve göl kıyısına yakınlıklarıyla ilham vermektedir. DaÄŸda yaÅŸamaktan hoÅŸlanmayan bireyler Rottach’a yerleÅŸmekten özellikle mutlu olurlar. Buradaki emlak fiyatları metrekare başına yaklaşık 15.000 avrodur.

Burada metrekare başına fiyat € / metrekare

Maksimum fiyat €/m²’ye kadar

Rottach-Egern’in haritası ve konumu:

Kendiniz görün ve Rottach-Egern’i sanal bir şekilde keşfedin.

Sokak görünümü Rottach-Egern:

Bad-Wiessee

Bad Wiessee, Yukarı Bavyera’nın Miesbach bölgesinde bir belediyedir ve Tegernsee Gölü’nün batı kıyısında yer almaktadır. Tegernsee Gölü’nün nefes kesen manzarasına ek olarak, topluluk tipik Bavyera cazibesiyle büyülüyor. Burada yaygın bir ev veya daire satın almak istiyorsanız, cebinizin derinliklerine inmeniz gerekecektir. GeniÅŸ araziler, güzel manzaralar ve çok sayıda yeÅŸil alan, belediyenin sokaklarını Almanya’nın en pahalı sokakları haline getiriyor.

Burada metrekare başına fiyat 15.000 € / metrekare

Maksimum fiyat metrekare başına 15.000 €’ya kadar

Bad-Wiessee belediyesinin haritası ve konumu :

Kendiniz görün ve Bad-Wiessee’yi sanal bir şekilde keşfedin.

Bad-Wiessee Sokak Görünümü:

Gmund

Gmund Belediyesi, Yukarı Bavyera’daki Tegernsee Gölü’nün kuzey kıyısında, eyalet başkenti Münih’e sadece 46 km uzaklıkta yer almaktadır. Tegernsee Gölü’ne doğrudan erişim, güzel doğa ve tipik Bavyera mimarisi Gmund’u yaşamak için pahalı ve popüler bir yer haline getirmektedir. Doğrudan kıyıdaki veya merkezin çevresindeki mülklerin metrekare fiyatı 12.500 Euro’ya kadar çıkmaktadır.

Burada metrekare başına fiyat 12.500 € / metrekare

Maksimum fiyat metrekare başına 12.500 €’ya kadar

Bavyera Gmund belediyesinin haritası ve konumu:

Kendiniz görün ve Gmund’u sanal bir şekilde keşfedin.

Streetview Gmund:

Almanya’daki en pahalı konut caddeleri: Åžehirlere göre

Kaynaklar: Resim / Engel und Völkers / Lukinski

Almanya’nın en pahalı caddeleri: mülkler, semtler ve metrekare başına fiyatlar

Berlin, Münih, Sylt & Co: Almanya’nın metropolleri en lüks mülklerden bazılarına ev sahipliÄŸi yapıyor. Berlin’deki Inselstraße, Münih’teki Königinstraße ve Starnberg Gölü’ndeki Südliche Seestraße – sadece parası olanlar burada yaşıyor! Burada bir mülk satın almak ister misiniz? Almanya’nın en seçkin caddeleri hakkında her ÅŸeyi, onları bu kadar özel kılanın ne olduÄŸunu ve hepsinden önemlisi: burada bir metrekarenin ne kadar olduÄŸunu öÄŸrenin.

• Almanya’nın en pahalı caddeleri: mülkler, semtler ve metrekare başına fiyatlar – Liste

Konum, mülk tipi ve geliÅŸtirme: Yatırım amaçlı mülk

Sermaye yatırımının türü söz konusu olduÄŸunda, öncelikle elinizin altında çeÅŸitli daire ve ev türleri vardır. Ancak daha da önemlisi, tüm gayrimenkul yatırımcılarının bildiÄŸi gibi, mülkün konumudur. Dolayısıyla, emlak arayışınızda esnek davranıyorsanız ve Almanya’da, bölgeden bağımsız olarak iyi ve kârlı bir sermaye yatırımı arıyorsanız, rehberimizi burada bulabilirsiniz.

Ä°pucu! Almanya’daki tüm ÅŸehirler, yatırımcılar için bir derecelendirme. A-D konumları: Derecelendirme Almanya

Rehberde, Almanya’nın en önemli şehirlerini tek tek semtleri, avantajları ve dezavantajlarıyla birlikte bulacaksınız. Ayrıca, burada sunduğumuz şehir bölgelerindeki emlak fiyatlarına genel bir bakış sunuyoruz.

Bu ilk rehberde Almanya’ya genel bir bakış bulacaksınız. Burada ayrıca federal baÅŸkent Berlin ‘den dünyaca ünlü Bavyera baÅŸkenti Münih‘e kadar her bir ÅŸehir için daha fazla bilgi edinebilirsiniz.

Rehber kitap şunları içerir:

• Mülk türleri (ev ve daire)
• Almanya’daki tüm büyük ÅŸehirler hakkında bilgiler ve rakamlar
• Åžehrin önemli bölgelerine daha fazla baÄŸlantı
• Artıları / eksileri ile bölge bilgileri
• Emlak fiyatları
• Gayrimenkul istatistikleri ve gelişimi
• Almanya’da şirket kuruluşu
• Yasal formlar (gayrimenkule referans)
• Almanya’daki büyük gayrimenkul ÅŸirketleri (borsa)

Hangi mülk en iyisidir?

Yatırım türüne karar verirken sadece kendi tercihlerinizi değil, aynı zamanda hedef kitleyi de göz önünde bulundurmanız gerekir. Mülkünüzü kendi kullanımınız için değil de kiralamak için satın alıyorsanız, potansiyel yeni kiracıların istekleri de bir rol oynayacaktır.

Ne kadar tipik olursa, kiralamak o kadar kolay olur (60-120 metrekare, 2-5 oda).

Elbette Almanya’da kiralanması en kolay daireler “tipik” kesime sahip olanlardır. Burada 60 ila 120 metrekare arasında, iki, üç, dört veya beş odalı tipik bir daireden bahsediyoruz. Bu tip daireler, ya da ev formatında olanlar, kiraya verilmesi en kolay olanlardır. Bu tür daireler bekarların yanı sıra çiftler ve aileler tarafından da kullanılabilmektedir.

Paranızı lüks segmente yatırmak istiyorsanız, standard elbette oldukça farklıdır. Berlin’de 1,5 odalı 260 m²’lik bir çatı katı oldukça sıra dışıdır ve yalnızca bekarlar ya da en fazla çiftler için uygundur. Kira yüksek, odalar paylaşılmıyor.

Yani tipik kesimi kiralamak daha kolay, çok daha kolay. Özel daire tipleri, ev tipleri için önce doÄŸru kiracıyı bulmaları gerekir. Daha özel, daha zor. Ä°pucu. “Klasik veya egzotik yatırımlar” konulu bu röportajı okuyun: Hangi gayrimenkule yatırım yapmalıyım?

Mülk arama ve seçme:

• Kendi tercihleri (bölge, mülk tipi)
• Kendi kullanımınız veya kiralama
• Gelecekteki hedef grupların tercihleri (kiracılar)
• Tipik, ideal kesim: 40-100 metrekare, 2-4 odalı daire / ev

Nereye yatırım yapmalı? Lukinski Değerlendirme

Gayrimenkulün konumu – Konum, getiri için yatırım yapmak (doÄŸrudan gelir, çoÄŸunlukla B ve C konumları) veya bir yatırım mülküne yatırım yapmak (deÄŸer kazanma üzerine “spekülasyon”, A konumları) arasındaki farkı yaratır. Almanya’da 40.000’den fazla nüfusa sahip ÅŸehirlerin çekiciliÄŸine iliÅŸkin güncel Lukinski Derecelendirmesi 09/21. Bundan sonrası ilginçleÅŸiyor, çünkü Lukinski A+ reytingi ve D- re ytingi ile daha yüksek riske sahip gizli ÅŸampiyonlara göz atıyoruz.

• Nereye yatırım yapmalı? – Şehirler, konum ve derecelendirmeler

Ev tipleri: Teraslı ev, müstakil ev, villa

Müstakil ev, teraslı ev, yarı müstakil ev veya hatta tasarım villa, mimari ve inÅŸaat olanakları o kadar çeÅŸitlidir ki, burada farklı ev biçimleri konusunda ayrı bir rehber yazdık. Bu özellikle ilk evinizi satın alırken önemlidir, çünkü her ev tipinin kendine özgü avantajları ve dezavantajları vardır.

Bir bakışta avantajlar, dezavantajlar ve farklılıklar:

• Ev tipleri

Daire tipleri: En üst kat, eski bina, çatı katı

Çok sayıda ev türü olduÄŸu gibi, farklı daire türleri de vardır. Çatı katı, büyükanne dairesi, maisonette ve hatta çatı katı ve çatı katı. Yatırım yapabileceÄŸiniz farklı daire türleri hakkında buradan bilgi edinebilirsiniz. Bir daire seçerken, dairenizin Alman pazarı için “çok özel” olmaması için yukarıdaki ipuçlarına dikkat edin.

Daire tiplerinin karşılaştırılması:

• Düz tipler

Bir gayrimenkul yatırımcısı olarak hangi hedef kitleye hitap etmek istediğinize bağlı olarak, Almanya’daki daire ve evlerinizi satın alırken (inşa ederken de) bunların “pazarlanabilirliğine” önceden dikkat etmelisiniz. Mülklerinizin boşluk oranını bu şekilde düşük tutabilirsiniz.

Ancak bazen kıtlık da doğru talebi yaratır! Buna göre, duruma geri dönüyoruz.

Almanya: Åžehirler, Gerçekler ve Rakamlar

Şimdi Almanya’nın en büyük 4 şehri olan Berlin, Hamburg, Münih ve Köln’den oluşan Alman “Büyük 4 “lüsüne geçelim. İpucu! Sermaye yatırımınız için Frankfurt am Main gibi diğer ilginç bölgeleri burada bulabilirsiniz:

• Almanya’da gayrimenkul

Berlin: Doğu Almanya’nın Başkenti

Başkent Berlin, kültür, iş dünyası ve siyaset söz konusu olduğunda Almanya’nın merkezi konumundadır. Avrupa’da da Berlin, Paris ve Londra ile birlikte kültürel, ekonomik ve siyasi açıdan ağır toplardan biridir.

1989’daki yeniden birleÅŸmeden bu yana Berlin, daha önce hiç olmadığı kadar büyük bir emlak patlaması yaÅŸadı. O zamandan beri Berlin’de emlak fiyatları her geçen yıl artıyor. Bu arada iÅŸ o kadar ileri gitti ki, kentin politikacıları emlak piyasasındaki “baskıyı” ve “kira frenini” ortadan kaldırmak için kendi yasalarını çıkardılar.

İki taraf için de iyi zamanlar: Gayrimenkul alıcıları ve satıcıları. Alıcılar iyi bir satış fiyatı elde edebilir, satıcılar da şimdi ve gelecekte iyi getiriler bekleyebilir. Peki Berlin’de hangi semtler kendi yatırımınız için ilgi çekici? İşte Almanya’nın başkenti Berlin ve ilçelerindeki emlak fiyatlarına bir bakış:

• Berlin

Berlin (harita), Doğu Almanya’daki konum:

Hamburg: Liman kenti ve kuzeydeki metropol

Hamburg özellikle Alman ünlülerin uğrak yeridir. Burada Berlin’in koşuşturmacasından nispeten uzakta yaşıyorsunuz. Temiz deniz havası, hızlı bir sürüşle başkente sadece iki saat uzaklıkta, ayrıca Almanya’nın en güzel villaları.

Hamburg’un sadece tarihi bile onu çok özel bir yer yapmaktadır. Limanı nedeniyle her zaman uluslararasılıkla karakterize olmuş bir şehir. Bu durum şehir manzarasına ve emlak sektörüne de yansımaktadır. Hamburg sadece Alman yatırımcılar için ilgi çekici değil, uluslararası yatırımcılar da Almanya’nın kuzeyine para yatırıyor. Peki Hamburglu olmayan ve şehri tanımayan yatırımcılar için hangi semtler değerlidir?

İşte şehre, ilçelerine, emlak fiyatlarına, avantajlarına ve dezavantajlarına bir bakış:

• Hamburg

Hamburg (harita), Kuzey Almanya’da yer:

Münih’e: Güneydeki “tipik Alman”

Yabancı yatırımcılara sorarsanız, Münih hemen hemen en “tipik” Alman şehridir. Bira gibi Bavyera ürünleri, Oktoberfest gibi etkinlikler, Lederhosen veya hatta 3 harfli büyük, uluslararası bir otomobil markası: BMW. Münih tüm dünyada tanınmakta ve özellikle Amerikalı ve Asyalı yatırımcılar tarafından rağbet görmektedir.

Münih’in ÅŸehir merkezi çok farklıdır, örneÄŸin Berlin veya Köln ile karşılaÅŸtırıldığında, burada çok düzenli, temiz ve doÄŸrudur. Bavyera’da güvenlik ve yasalar en önemli önceliklerdir. Münih’teki emlak fiyatları Almanya’daki en yüksek fiyatlar arasındadır.

İşte Münih’teki şehir, semtler ve emlak fiyatlarına daha yakından bir bakış:

• Münih

Münih (harita), Güney Almanya’daki konum:

Köln: Batı Almanya’da Medya Kenti

Köln önemli bir medya şehriydi ve hâlâ da öyle. Almanya’nın en büyük özel yayıncılarından biri (RTL) aracılığıyla ve aynı zamanda YouTube ve Instagram gibi sosyal ağlardaki influencer’lar (tanınmış kişiler) gibi modern etkiler aracılığıyla.

Şehri Berlin, Hamburg veya Münih gibi diğer şehirlerle kıyaslarsanız, Köln’de harika bir mimari bulamayacağınızı bilirsiniz. Şehir, İkinci Dünya Savaşı sırasında çok acı çektiği için nispeten hızlı bir şekilde inşa edilmiştir. 60’lar, 70’ler ve 80’lerden kalma hızlı binalar şehir manzarasını karakterize etmektedir.

Belirli koşullar altında, emlak fiyatları burada gelişmeye devam edeceğinden, bu finansal yatırımınız için ideal bir kaldıraçtır. Köln, Kuzey Ren-Vestfalya ve Düsseldorf, Bonn ve ayrıca Frankfurt am Main gibi yakın şehirlerde 20 milyondan fazla insanın yaşadığı, tüm Avrupa’nın en büyük ekonomik bölgesi olan NRW’de yer almaktadır.

İşte şehre, ilçelerine, avantajlarına ve dezavantajlarına bir bakış:

• Köln

Köln (harita), Batı Almanya’da yer:

Düsseldorf: Köln’ün yakın komÅŸusu

Köln’e bakarken, tabii ki Düsseldorf’a da hızlıca bir göz atalım. Köln’e sadece 20-30 dakika uzaklıkta olan şehir, aynı zamanda Avrupa Birliği’nin en büyük ekonomik bölgesi olan NRW’nin bir parçasıdır. Uzun vadede de mülkün getirisi ve değer gelişimi için avantajlar.

• Düsseldorf

“Mikro perspektiften” (şehirler ve ilçeler), Alman emlak piyasasına ilişkin “makro perspektife” geri dönelim.

İpucu! Bakım gayrimenkullerine ve bakım dairelerine yatırım

Şu anda Almanya’da bakıma muhtaç 4,1 milyon kişi bulunmaktadır. 731.000 kişiye tam yataklı bakım tesislerinde bakılmaktadır. Almanya dünyanın en pahalı sağlık sistemine sahip. Bakım amaçlı gayrimenkullere yatırım yaparken en büyük getiri faktörü elbette demografik yapının gelişmesinin yanı sıra, nihayetinde bakım sistemini ve finansmanını destekleyen bir ülkenin ekonomik kapasitesidir. Birçok zengin ya da varlıklı ülke gibi Almanya’nın nüfusu da giderek yaşlanıyor.

Yatırım olarak bakım amaçlı gayrimenkul satın almak mı?

Gayrimenkule yatırım yapmak isteyen çok az kişinin aklına ilk olarak huzurevi veya apartman dairesi gelir. Yine de bu tür bir yatırıma göz atmaya değer. Nüfus giderek yaşlandığı için sadece şehir merkezlerinde değil, Almanya’nın her yerinde huzurevleri açılıyor. Her bölgede yaşlılar için mülkler ve tesisler bulunmaktadır. Bu nedenle hem bölgesel yatırımcılar hem de bölgeler üstü yatırımcılar için uygun yatırım objeleridir. Almanya’da bakım mülkleri pazarı nasıl gelişiyor? Hangi tür / hangi konum getirili mülk olarak yatırım için ilginçtir?

Bu yatırım biçimine ilk bakışta 5 faktör belirledik.

• Bakım evlerine yatırım

Sayılar: İstatistikler, hisseler ve şirketler

Son olarak, konum ve uygun mülk türünden sonra, bölgenin gelişimi söz konusudur. Ayrı ayrı makalelerde tek tek şehirler ve ilçeler hakkında zaten çok şey öğrendiniz. Burada size Almanya’daki mevcut emlak istatistiklerine daha detaylı bir bakış sunmak istiyoruz.

Gayrimenkul piyasasındaki gelişmeler

Önce en önemli soruya, uzun vadeli perspektife, geçmişe ve geleceğe bakarak gelelim:

Almanya’daki emlak piyasası önümüzdeki birkaç yıl içinde nasıl gelişecek?

Almanya, gayrimenkul sektörü söz konusu olduğunda Avrupa’da 1 numaradır. İster inşaat sektörü, ister yönetim, isterse de emlak ticareti olsun. Son on yılların istatistiklerine bakarsanız, gitmenin tek bir yolu var: yukarı.

Ä°sterseniz, Almanya’nın emlak piyasası bugüne kadar tam olarak geliÅŸmedi. Köln‘deki 70’li, 80’li yıllara ait binaları hatırlayın. Elbette tarihsel faktörler de gayrimenkul stokunun bir parçasıdır. ÖrneÄŸin, DoÄŸu ve Batı Almanya’nın yeniden birleÅŸmesi.

Özellikle Almanya’nın doÄŸusunda, daha birkaç yıl öncesine kadar emlak fiyatlarının son derece ucuz olduÄŸu ve bugün bile eski Federal Cumhuriyet ÅŸehirleriyle, özellikle de Hamburg ve Münih‘teki emlak fiyatlarıyla kıyaslanamayacak kadar düÅŸük olduÄŸu bölgeler bulunmaktadır. Aynı zamanda, eski Federal Cumhuriyet hala Ä°kinci Dünya Savaşı’nın etkilerini taşımaktadır. BaÅŸka bir deyiÅŸle: Londra ve Paris gibi diÄŸer ÅŸehirlerde her sokakta heybetli binalar ve mimari varken, burada, örneÄŸin Berlin‘de, hala yeni, modern ve daha karmaşık bina konseptleriyle yavaÅŸ yavaÅŸ kırılan eski binalardan oluÅŸan bütün mahalleler var.

Almanya’da etkileyici bir ufuk çizgisi arıyorsanız, tek bir seçeneÄŸiniz var: Frankfurt am Main. ÇeÅŸitli faktörler, Avrupa bina yönetmelikleri ve aynı zamanda ÅŸehirlerin kendi yönetmelikleri nedeniyle, Almanya’da Frankfurt dışında yüksek katlı siluete sahip bir ÅŸehir yoktur. Alman ÅŸehirlerini karşılaÅŸtırdığınızda, burada bölgelerin ne kadar farklı olduÄŸunu hemen görürsünüz.

İstatistikler ve grafikler 1.000 kelimeden daha fazlasını söyler, burada karşılaştırma için en son ve daha eski istatistiklere ilişkin ayrıntılı ve geniş bir koleksiyon bulacaksınız. Tüm anketler, analizler ve değerlendirmeler resmi olup Almanya’daki Federal İstatistik Ofisi’nden alınmıştır:

• Emlak İstatistikleri

Alman borsasında gayrimenkul

Borsa, Alman emlak sektörünün nasıl geliÅŸtiÄŸine dair de bir fikir veriyor. Burada büyük ÅŸirketleri, hisse senedi ÅŸirketlerini ve GYO’ları bulabilirsiniz. Frankfurt am Main’da büyük yüksek binalar inÅŸa ediyorlar, Almanya’da milyonlarca insanın ev sahibiler, onlarca yıldır istikrarlılar. En tanınmış temsilcileri arasında Vonovia, Deutsche Wohnen ve Patrizia Immobilien yer almaktadır. Alman borsası, özellikle de emlak sektörü hakkında daha fazla bilgiye buradan ulaÅŸabilirsiniz:

• Gayrimenkul hisseleri

Almanya’da bir emlak şirketi kurmak

Son olarak, Almanya’da seçebileceğiniz şirket formlarına bir göz atalım. Aşağıdaki yasal formlar, Almanya’da bir şirket kurmak isteyen yabancı yatırımcılar için olduğu kadar, yerel olup kendileri de gayrimenkul yatırımcısı olmak isteyenler için de ilgi çekicidir. Çünkü Almanya’da, her yerde olduğu gibi, hissedar sayısına, şirketin amacına, sermayesine ve çok daha fazlasına bağlı olarak farklı yasal biçimler vardır.

Gayrimenkule yatırım yapabilir, örneÄŸin yaÅŸlılık yardımı için özel olarak bir ev kiralayabilirsiniz. Ancak birkaç mülkünüz varsa ve birkaç yatırım mülkü satın almak istiyorsanız, ÅŸirketler kurmanız gerekecektir. Evet, aynen öyle, çoÄŸunluk ÅŸirket kuruyor. Bu nedenle limited ÅŸirket ve daha spesifik olarak gayrimenkul limited ÅŸirketi ve aynı zamanda bir aile vakfı gibi formları tanımak önemlidir.

Endişelenmeyin – her şey ilk şirketle başlar. En iyisi hangisi? Farklılıklar nelerdir ve bireysel şirket formlarının avantajları ve dezavantajları nelerdir? Burada Almanya’daki olası yasal formlara ilişkin geniş bir genel bakış bulacaksınız:

• Yasal formlar

Eğer gerçekten ilk şirketinizi kuruyorsanız, işte size şirket kurma sürecine ilişkin çok temel bir kılavuz.

• Bir şirket kurdu

Sonuç: Almanya’da sermaye yatırımı

Her şeyi tek bir soruda özetleyelim:

Almanya’da Yatırım Yapmak: İyi Bir Fikir mi?

Avantaj: Emlak piyasasının gücü – Yukarıda da belirtildiÄŸi üzere, Almanya Avrupa’daki en güçlü emlak piyasasıdır. Gayrimenkul istatistikleri, büyümenin onlarca yıldır devam ettiÄŸini ve herhangi bir deÄŸer kaybının (enflasyon) çok üzerinde olduÄŸunu göstermektedir. Buna göre, farklı konut ve daire tipleri için getiriler istikrarlı ve diÄŸer Avrupa ülkelerine kıyasla çok caziptir.

Avantaj: Yasal kesinlik – Birçok yatırımcı Almanya’daki yasal kesinliği takdir etmektedir. Almanya’da her şey çok titiz ama net yasalar, yapılar ve prosedürler var. Bu nedenle dünyanın dört bir yanından çok sayıda yatırımcı Almanya’ya geliyor. Güvenlik, özellikle varlıklı alıcılar ve satıcılar için büyük bir unsurdur.

Almanya, gayrimenkul ve yatırımcılar için mükemmel bir yerdir.

Almanya’da iyi yatırımlar mı arıyorsunuz? Bizimle iletişime geçin.

• İletişim

Ä°pucu! Ä°lk mülk için çok az öz sermaye

Herkes kendi evini veya kat mülkiyetini satın almak için gerekli öz sermayeye veya nakit akışına (düzenli gelir) sahip deÄŸildir.

Kitle yatırımı: Sermaye yatırımı alternatifi

Kitlesel yatırımın birçok avantajı vardır. ÖrneÄŸin, az öz sermaye, yatırım fırsatı olarak çeÅŸitli mülkler, sermaye çeÅŸitlendirmesi yoluyla risk minimizasyonu ve kapsamlı katılım (sabit faiz oranı, kara baÄŸlı dağıtım ve satışa katılım). Gayrimenkul, enflasyona (paranın deÄŸer kaybetmesi) tabi olmadığı için emeklilik karşılığı olarak da son derece mantıklıdır. Bu nedenle en iyi yatırım alternatiflerinden biri kitle yatırımıdır, basitçe söylemek gerekirse: herkes için gayrimenkul yatırımı.

• Kitlesel emlak yatırımı

Konut satışı [yıl]: Kat mülkiyeti satmak

Gibi soruların cevaplarını öÄŸrenin: Evinizi satmak için ne zaman iyi bir zamandır? Bir emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı? Önceden hangi belgelere ihtiyacınız var? Henüz tamamen ödenmemiÅŸse dairenizi satabilir misiniz?

“Daire satma” konusunu adım adım derinlemesine incelemeden önce, ilk olarak mutlaka aÅŸina olduÄŸunuz (merkezi) deÄŸer faktörünü ele alalım. Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya genelinde A&O:

Konum, konum, konum

DeÄŸerleme faktörü konum ve satış fiyatı

Arsanızı, evinizi ya da apartmanınızı satıyor olmanızdan bağımsız olarak, konum mülkünüzün satış fiyatı için merkezi bir deÄŸerleme faktörüdür. Özel veya “ücretsiz” olarak ve bir emlakçı olmadan satış yapmak risk taşır ve satışı ve tüm iÅŸlemi(deÄŸerlemeden notere ve satın alma sözleÅŸmesine) hataya açık hale getirir. Ayrıca müzakereleri de düÅŸünün. Yetenekli alıcılar dairenizi çabucak çöpe atacaktır. Ä°nÅŸaat hataları burada, kusurlar orada. Yani satışın iki perspektifi var:

1. Makro perspektif (konumdan zemine)
2. Mikro-perspektif(konut tipi, mobilyalar)

Konumdan sonra mülkün kendisi, yani daire gelir. Berlin’de eski bir binada 150 m²’lik geniÅŸ bir daire mi, 60 m²’lik küçük bir çatı katı dairesi mi yoksa Hamburg‘da geniÅŸ bir çatı katı veya çatı katı mı satıyorsunuz?

İpucu! Devam eden bağlantılara (kalın işaretli) ve tekrar geri tıklayın, böylece gayrimenkul satışı için önemli olan her şeyi öğrenin!

İşte büyük şehirlere özel bir bakış daha:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Köln
• Münih
• Stuttgart

Sebepler: Yer değiştirme, miras, boşanma veya likidite

Bir kat mülkiyetini satmak için çeÅŸitli nedenler olabilir. Daireyi bir yatırım olarak satın aldınız ve finansal bir darboÄŸaz nedeniyle kat mülkiyetinden ayrılmak zorunda mı kaldınız? Yoksa dairede kendiniz mi yaÅŸadınız ve mesleki veya kiÅŸisel nedenlerle baÅŸka bir ÅŸehre mi taşınıyorsunuz? Sizi satış yapmaya motive eden sebep ne olursa olsun: Hızlı bir iÅŸlem ve beklentilerinize uygun bir satış fiyatı sizin için kesinlikle önemlidir.

Daireye çok duygusal bir baÄŸlılığınız varsa, örneÄŸin boÅŸanma sonucunda veya bir mülkün miras kalması gibi baÅŸka bir ciddi deneyimden sonra satıyorsanız, özel satışı dikkatlice düÅŸünmelisiniz.

Yeni sahipler kat mülkiyetinin ideal değerini değil (!) gerçek değerini öderler.

Duygusal bağlılıkla, gerçekçi değerleme yapmak zordur ve en geç satın alma fiyatını müzakere etmek söz konusu olduğunda sorunlarla karşılaşırsınız.

Duygusal baÄŸlılık vs gerçekçi deÄŸerlendirme

Bir daireyi satarken, konunun karmaşıklığının farkında olmalı ve ilk andan itibaren profesyonelce hareket etmelisiniz. Daireye çok duygusal bir baÄŸlılığınız varsa, örneÄŸin bir boÅŸanma sonucunda veya baÅŸka bir ciddi deneyimden sonra satıyorsanız, özel satışı dikkatlice düÅŸünmelisiniz.

Duygusal bağlılıkla, durumun, konumun, mobilyaların vb. gerçekçi bir şekilde değerlendirilmesi çok daha zordur ve en geç satın alma fiyatı konusunda pazarlık söz konusu olduğunda sorunlarla karşılaşırsınız. Yeni malikler kat mülkiyetinin ideal değerini değil, kendi bakış açılarına göre (ve ayrıca piyasa koşullarına göre) gerçek değerini öderler. Dolayısıyla, satıcı için ilk tuzaklar satış sürecinin bu erken noktasında zaten bekliyor.

Prosedür: Hızlı bir ÅŸekilde daire satmak

Az önce açıklanan duygusal baÄŸ, gerçekçi bir satın alma fiyatı, pazarlıklar, bunların hepsi emlakçıların iÅŸe alınmasının nedenleridir. Ve öncelikle çok sayıda görüntüleme randevusunu, potansiyel mülk alıcıları veya yatırımcılarla yapılacak görüÅŸmeleri ve önceden yapılması gereken kredi kontrollerini düÅŸünün.

Mal sahibinin soruları: Satıştan önce – kontrol listesi

Kat mülkiyetinizi satmadan çok önce düzenlemeler yapmanız gerekir. En önemli sorulardan biri, halihazırda (güvenli) bir takip mülkünüzün olup olmadığıdır. Dairelerin yenilenmesi, özellikle de eski binaların yenilenmesi, satıştan önce kat mülkiyetinizin deÄŸerini artırabilir. Yeniden geliÅŸtirme ve envanterden bahsetmiÅŸken, kadastro haritası, tapu kaydı özeti, kat planları ve enerji sertifikası gibi gerekli tüm belgeleri zaten topladınız mı? Ä°ÅŸte size dairenizi satmaya baÅŸlamadan önce sormanız gereken en önemli sorulara hızlı bir genel bakış.

Satmadan önce bir mal sahibi olarak kendinize sormanız gereken 9 soru:

1. Potansiyel bir takip mülkünüz var mı?
2. Dairenin yenilenmesine / tadilatına ihtiyaç var mı?
3. Tüm kayıtlar ve belgeler mevcut mu?
4. Erken geri ödeme cezaları ödenebilir mi?
5. Bölünme beyannamesi, bina sigortası, mal sahipleri toplantı tutanakları, elektrik faturaları, kira listesi vb. mevcut mu?
6. Kat mülkiyetinin bakımına iliÅŸkin listeler var mı (bakım masrafları)?
7. Envanter satılmalı mı?
8. İlk reddetme hakkı var mı?
9. Dairenin değeri?

Zaman Planlaması: Satış Aşaması – Kontrol Listesi

O zaman gerçekten bir daire satma konusuna giriyoruz. Burada, bir daireyi satarken risklerden ve hatalardan önceden kaçınmak için özellikle gayrimenkul alım satımındaki deneyimle ilgilidir. Aktif kısım da mülkün pazarlanmasıyla ilgilidir. Doğru platform bulunmalı ya da bulunmamalı, anahtar kelime piyasa dışı gayrimenkul. Buna ek olarak, hazırlıktan listelemeye, soruları yanıtlamaya, görüntüleme için randevu almaya, ilgilenen tarafın kredi itibarını kontrol etmeye, müzakerelere, satın alma sözleşmesine, vergilere ve çok daha fazlasına kadar satış için planlama zamanı vardır.

Daire satmak için 9 basit adım:

Bir daireye deÄŸer biçme: Satın alma fiyatının hesaplanması

Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk deÄŸerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Daire deÄŸerlemesi – Bir kat mülkiyetiniz var ve deÄŸerini mi öÄŸrenmek istiyorsunuz? Elbette bu soruyla doÄŸrudan bir deÄŸerleme uzmanına ve/veya emlakçıya gidebilirsiniz.

Ancak, kesin değerleme en geç daireyi satmak veya miras bırakmak istediğinizde önem kazanır. Değer, örneğin başka bir mülk satın almak istediğiniz için ipotek edilmesi durumunda da çok kesin olarak belirlenmelidir. İşte bu noktada uzman devreye girer.

Bir dairenin değerini ne etkiler?

Ama önce “başparmakla pi değeri” denilen, yani çok kaba bir değerlemeye bağlı kalalım. Dairenizin değerini belirlemek için öncelikle bir dizi “yumuşak” etki faktörü rol oynar.

Konum, bina dokusu, piyasa değeri ve benzerlerinin değerlemesi konusunu derinlemesine incelemeden önce, müşterilerimizle yaptığımız görüşmelerde aldığımız temel 3 soruyla başlayalım:

• Bir mülkü nasıl deÄŸerleyebilirim?
• Bir mülkün piyasa deÄŸerini kim belirler?
• Banka bir mülke nasıl deÄŸer biçer?

Konum, konum, konum: deÄŸer artırma ve satış argümanı

Bu, görebildiğiniz ancak doğrudan parasal veya başka bir değere dönüştüremeyeceğiniz her şeyi ifade eder. Her şeyden önce bu, örneğin dairenin mikro ve makro konumu, yani yakın ve bölgesel çevrenin görünümü anlamına gelir. Dairenizin işlek bir caddede mi yoksa sakin bir banliyöde mi olduğu, dairenizin çevresinin daha orta sınıf mı yoksa sosyal açıdan dezavantajlı mı olduğu – tüm bu “yumuşak” koşullar dairenizin değerini etkiler.

• Düz oran

Her zaman talep gören: şehir merkezi.

Satışın planlanması ve hazırlanması

Bir kat mülkiyeti satışı planlanırken, bazı özel özellikler dikkate alınmalıdır.

Belgeler ve eklemeler

Dairenin ev sahibinin oturduğu evden farklı olmadığı klasik belgelere (tapu kaydı, kat planı vb.) ek olarak, başka belge ve kanıtlar da gereklidir. Bu, özellikle bir kat mülkiyeti sahipleri derneği veya yatırım olarak kiralanan bir kat mülkiyeti için geçerlidir.

Mülk sahipleri birliği veya sermaye yatırımı olarak kiralanmış bir kat mülkiyeti

Bir kat mülkiyeti satışı planlanırken, bazı özel özellikler dikkate alınmalıdır. Dairenin ev sahibinin oturduğu evden farklı olmadığı klasik belgelere ek olarak, başka belge ve kanıtlar da gereklidir. Bu, bir mal sahibi derneği veya yatırım olarak kiralanan bir kat mülkiyeti olması durumunda geçerlidir.

Mülkiyet, kalan geri ödeme ve vergiler

Her durumda düzenlenmesi gereken önemli belgeler arasında, mülkiyetiniz hakkında netlik sağlayan tapu sicilinden alınan belge de yer almaktadır. Öte yandan, dairenin taksitlerini ödemeye devam ediyorsanız ve banka tapu kaydında yer alıyorsa, planlanan satıştan önce bir anlaşmaya varmalı ve kalan geri ödemeyi ayrıntılı olarak görüşmelisiniz. Bir kat planı zorunludur ve yangın sigortası belgesi, bina şartnamesi ve enerji sertifikası da alınmalıdır.

Kat planına göre tapu kaydı alıntısı

Her durumda düzenlenmesi gereken önemli belgeler arasında, mülkiyetiniz hakkında netlik sağlayan tapu sicilinden alınan belge de yer almaktadır. Öte yandan, dairenin taksitlerini ödemeye devam ediyorsanız ve banka tapu kaydında yer alıyorsa, planlanan satıştan önce bir anlaşmaya varmalı ve kalan geri ödemeyi ayrıntılı olarak görüşmelisiniz.

Bir kat planı zorunludur ve yangın sigortası belgesi, bina ÅŸartnamesi ve enerji sertifikası da alınmalıdır. Daireyi satması için bir emlakçı tutarsanız, mevzuata göre komisyonu alıcının ödemesi konusunda ısrar edebilirsiniz. Kiralama durumunda, mal sahibi olarak masrafları üstlenirsiniz, bu da kat mülkiyetini satmak ve kiraya vermek arasındaki kararı kolaylaÅŸtırır.

Tuzak: Vazgeçilen vergi tasarrufları nedeniyle mali kayıp

Özel bir satışta bile, dışarıdan profesyonel destek almadan yapamazsınız. Kural olarak, satın alma sözleşmesini hazırlamak ve yürütmek için bir avukata veya notere ihtiyacınız olacaktır.

Bir vergi danışmanı, bugüne kadar kat mülkiyetini kiraya vermiş ve şimdi vergi gelirindeki değişiklikler hakkında bilgi sahibi olmak isteyenler için yararlı olabilir. Satış sırasında objektif bir piyasa değeri değerlendirmesi de önerildiğinden, bir değerleme uzmanına veya ekspere de ihtiyacınız olacaktır. Tüm bu hizmetlerin bir bedeli vardır – sizin bedeliniz!

Sonuç olarak, kat mülkiyeti satışı için ayrı ayrı alınan hizmetlerin maliyeti, doğrudan bir komisyoncu ile işbirliği yapmanız ve tüm hizmetleri tek bir kaynaktan almayı tercih etmenizden daha yüksektir. Kat mülkiyeti satışını avantajlı bir şekilde planlayın ve en iyi nasıl tasarruf edebileceğinizi, en az zamanı nasıl harcayabileceğinizi ve her hizmet için farklı bir irtibat noktasını ziyaret etmek zorunda kalmayacağınızı hesaplayın.

Bunu hatırladığınızdan emin olun:

Emlakçı sadece satın alma işlemi mükemmel olduğunda masraf yapar.

Aracılık masraflarını kim ödüyor?

Daireyi satmak için bir emlakçı kullanırsanız, mevzuat komisyonu alıcının ödemesi konusunda ısrar etmenize izin verir. Kiralama durumunda, mal sahibi olarak masrafları siz üstlenirsiniz, bu da kat mülkiyetini satmak ile kiraya vermek arasındaki kararı kolaylaştırır.

Mal sahibi taraflar ve yeni mal sahipleri

Kendi mülkünüzdeki bir daireyi satarsanız, bu sorun ortaya çıkmaz. Ancak, başkaları tarafından yönetilen veya birden fazla mal sahibine ait mülkler söz konusu olduğunda, Kat Mülkiyeti Kanunu, tüm mal sahibi tarafların satışınızı ve yeni mal sahibini kabul etmesini şart koşar.

Elbette kendinize sorduğunuz ilk şey, diğer dairelerin sahiplerinin neden sizin satışınızda söz sahibi olduklarıdır. Her kat mülkiyeti kompleksinde özel alanların yanı sıra ortaklaşa yönetilen çeşitli tesisler ve alanlar bulunduğundan, yasa bunu öngörmektedir.

Birden fazla sahibi mi var?

Yıllar önce, birkaç malik tarafından yönetilen bir mülkte bir kat mülkiyeti satın aldınız. Yoksa satın alma sırasında iletişim kurduğunuz ve onaya karar veren kişi bir yönetici mi? Eğer öyleyse, kat mülkiyetinin satışı daha büyük zorluklara yol açabilir.

Mal sahibi derneklerinde satış

Özel bir satış karmaşık, neredeyse çözülemez bir görev haline gelebilir. Öte yandan, kat mülkiyetini kat mülkiyeti derneklerine aşina olan ve yönetilen komplekslerdeki kat mülkiyeti satışında uzun yıllara dayanan deneyime sahip yerel bir komisyoncu aracılığıyla satmak.

Sahipler toplantısı

Mirasçılar topluluğuna ait bir mülkteki bir daireyi satıyorsanız, mülkiyetin netleştirilmesi de gereklidir. Tapu kaydında tüm kompleksin tek sahibi olmadığınız her yerde, bir daireyi satarken dikkate alınması gereken özel özellikler vardır. Çoğu durumda, mal sahipleri toplantısında yapılacak bir sunum yararlı olabilir ve diğer mal sahiplerinin satma ve yeni bir mal sahibini kabul etme niyetinizi ne ölçüde anladıkları konusunda sizi bilgilendirebilir. Makul ret nedenlerini görmezden gelemezsiniz, ancak emlak acentesi ve mal sahipleri derneği ile karşılıklı olarak kabul edilebilir bir çözüm aramalısınız.

Evet, öyle:

Yönetici dairenin satışını kabul etmezse ne yapmalı?

Kat mülkiyeti satışı konusunda uzman ve bilgi birikimine sahip bir emlak acentesi olarak, bu konuda size güvence verebiliriz. Genel bir satış reddi genellikle mümkün değildir, bu nedenle dairenizi satabilirsiniz.

Yeni mal sahipleri: ret, ödeme gücü ve ret gerekçeleri

Redde ilişkin temel hususlar yalnızca teklif ettiğiniz ve bir mal sahipleri toplantısında sunduğunuz yeni mal sahibiyle ilgilidir. Potansiyel yeni mal sahibinin ödeme gücüne ilişkin satın alma fiyatını aşan haklı şüpheler varsa, ret gerekçelidir ve sizin tarafınızdan kabul edilmelidir.

İznin reddedilmesine ilişkin bir diğer gerekçe de mülkün kullanımına ilişkin planlarla ilgilidir. Örneğin, potansiyel alıcı kat mülkiyetinin ticari olarak kullanılmasını öngörüyorsa ve bu durum topluluk kurallarıyla çelişiyorsa, yönetici, malikler topluluğu veya mirasçılar topluluğu da reddedebilir.

Reddetme gerekçeleri:

• Ödeme gücüne iliÅŸkin ÅŸüpheler – Okuma ipucu: Kredi deÄŸerlendirmesi
• Mülk kullanım planları

Hatalardan ve risklerden kaçınmak mı?

Kat mülkiyetinizi satmak ve bu tuzaklardan en baştan kaçınmak istiyorsanız, doğrudan bir emlak acentesiyle iletişime geçin. Emlakçılar, olası alıcıları kontrol eden ve mal sahipleri toplantısında bir tavsiyede bulunmadan önce bile kredibiliteleri hakkında bilgi edinen uzman kişilerdir.

İlgili taraflarla yapılan kişisel bir görüşmede, kullanım niyetini öğrenirler ve bu ret nedenini de önceden ortadan kaldırabilirler.

Emlakçılar tarafından size yapılan tavsiyeler, apartman kompleksi, topluluk kuralları ve diğer mal sahiplerinin iddiaları hakkında edindikleri bilgilere dayanmaktadır.

Bir emlak acentesinin hizmetiyle, uzun pazarlıkları ve reddedilen alıcıları ekarte edersiniz, böylece kat mülkiyeti için derhal bir satın alma sözleşmesi hazırlayabilir ve devir işlemini başlatabilirsiniz.

Kontrol Listesi – Daire satışı için belgeler

Bir emlak ilanı vermeden önce aşağıdaki belgeler zaten mevcut olmalıdır. Enerji sertifikası zorunludur. Diğer belgeleri temin etmenize de yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız.

İpucu. Dairenin satışı için tüm önemli belgeleri saklayan bir dosya hazırlayın. Görüntüleme randevusunda sadece soruları yetkin bir şekilde yanıtlamakla kalmaz, aynı zamanda bilgileri sertifikalar ve resmi kanıtlarla da doğrulayabilirsiniz.

Kat planı

Bu plan, balkon, daire ve yardımcı odaların metrekareleri ile birlikte kat mülkiyeti alanını gösterir. Odaların düzeni kat planında da görülebilir.

• Kat planı

Bölünme beyanı

Bu, daire satılmadan önce alıcının alması gereken bir noter senedidir, çünkü noter sözleşmesinin temelini oluşturur. Bölünme beyannamesi, kat mülkiyeti sahiplerinin iç ilişkilerini düzenler.

• Bölünme beyanı

Arazi kayıt özeti

Tapu sicilinden güncel ve eksiksiz bir özet alabilirsiniz. Daire, ev ve arsanın yasal ayrıntılarına aşina olmak için özeti iyice okuyun. Yangın sigortası sertifikası: Bu genellikle daireyi finanse etmek için buna ihtiyaç duyan alıcı tarafından talep edilir. Almanya’da yangın sigortası zorunludur.

• Arazi kayıt özeti

Mal sahipleri toplantı tutanakları

Son 3 protokol genellikle yeterlidir. Bunları mülk yönetiminden de talep edebilirsiniz. Mal sahibi tutanakları, alıcıya mal sahipleri birliğinin kararları ve planları hakkında daha fazla bilgi sağlar. Konut ödeneği beyanı / ekonomik plan / rezervler: Son konut ödeneği beyanı, konut ödeneği giderlerinin aylık bileşimini, yılda ne kadar tasarruf edildiğini ve çok daha fazlasını gösterir.

• Mal sahipleri toplantı tutanakları

Bina açıklaması

Evin inşaat döneminden kalma bir bina tanımı hala varsa, piyasa fiyatı belirlenirken ve bilgi olarak alıcıya sunulabilir.

Enerji sertifikası

Kural olarak, enerji sertifikasını mülk yönetiminden alacaksınız. Bu enerji sertifikası dairenin satışı için zorunludur.

• Enerji sertifikası

Ayrıca apartman binalarının satışı için:

Kat mülkiyeti için deÄŸerleme

Yeni binalarda olduğu kadar eski binalarda da, bir kat mülkiyetinin satışında piyasa değeri esas alınır. Analizler, kendi arazisi üzerinde tek başına duran bir eve göre daha kapsamlıdır.

İstenen fiyat belirlenirken dairenin büyüklüğü ve mobilyalarının yanı sıra mülkün tamamını etkileyen faktörler de dikkate alınır. Bunlar arasında, örneğin, ortak tesislerin durumu, binadaki konut sayısı ve diğer dairelerin mülkiyeti yer almaktadır.

Bu diğer dairelerden de karşılaştırma fiyatları belirlenir ve sizin mülkünüzle karşılaştırılır. Çünkü çok yüksek bir satın alma fiyatı satış süresini belirgin şekilde uzatacak ve çok düşük bir fiyat size acı verici kayıplar getirecektir.

• Kılavuz: Bir daireye deÄŸer biçme

Satış fiyatı çok mu düÅŸük?

Çok düşük belirlenen bir fiyat, mal sahipleri toplantısında memnuniyetsizliğe yol açacak ve sizin için yüksek kayıplarla sonuçlanacaktır. O zaman ödediğiniz satın alma fiyatını mevcut hesaplamanız için temel olarak kullanmamalısınız. Mülkün değeri genellikle kat mülkiyeti talebi gibi artmıştır, böylece satıştan cazip bir getiri elde edebilirsiniz.

Profesyonel değerleme size kat mülkiyeti için ne kadar para istediğinizi ve ne kadar pazarlık payı bırakabileceğinizi söyleyecektir. Acil satışlar söz konusu olduğunda, aşağıya doğru biraz boşluk bırakmanız ve bize pazarlık yapma fırsatı vermeniz faydalı olacaktır. Piyasa değerini esas alıyor, piyasa analizleri ile karşılaştırmalı fiyatları belirliyor ve Lukinski ile kat mülkiyetiniz için istediğiniz satış fiyatına ulaşmanızı sağlıyoruz.

Alman ÅŸehirlerinde kat mülkiyeti için metrekare başına fiyatlar

Burada, 2010 ve 2018* yılları karşılaştırmasında kat mülkiyeti için metrekare başına en yüksek fiyatlara sahip şehirleri görebilirsiniz (metrekare başına avro cinsinden).

1. Münih (Bavyera) metrekare başına 8.342 avro; 2014’te metrekare başına 6.737 avrodan; 4 yılda metrekare başına 1.695 avro artış.
2. Stuttgart (Baden-Württemberg) metrekare başına 5.925 Euro; 2014’te metrekare başına 4744 Euro’dan; metrekare başına 1.181 Euro artış
3. Frankfurt am Main (Hessen) metrekare başına 6.060 avro; 2014’te metrekare başına 4.373 avro iken; metrekare başına 1.687 avro artış
4. Freiburg im Breisgau (Bavyera) metrekare başına 4.943 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.740 avrodan; metrekare başına 203 avro artış
5. Ingolstadt (Bavyera) metrekare başına 4.969 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.287 avrodan; metrekare başına 682 avro artış

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Bir dairenin değerini ne etkiler?

Ama önce “başparmakla pi değeri” denilen, yani çok kaba bir değerlemeye bağlı kalalım.

Değerin belirlenmesi için “yumuşak faktörler”

Evinizin değerini belirlemek için öncelikle bir dizi “yumuşak” etki faktörü rol oynar. Bunların hepsi görebildiğiniz ancak doğrudan parasal veya başka bir değere dönüştüremeyeceğiniz şeylerdir. Her şeyden önce bu, örneğin dairenin mikro ve makro konumu, yani yakın ve bölgesel çevrenin görünümü anlamına gelir. Dairenizin işlek bir caddede mi yoksa sakin bir banliyöde mi olduğu, dairenizin çevresinin daha orta sınıf mı yoksa sosyal açıdan dezavantajlı mı olduğu – tüm bu “yumuşak” koşullar dairenizin değerini etkiler.

Değerin belirlenmesi için “zor faktörler”

Mikro konumun “zor” faktörleri arasında yine doktorlara, kamu tesislerine veya kültürel mekanlara yakınlık yer almaktadır. Çünkü burada koşullar en azından mesafeler ve mevcut tesislerin sayısı açısından ölçülebilir.

Buradaki temel kural şudur:

Kamusal yaşama ne kadar yakınsa, bu faktörler o kadar değer artırıcıdır

Evinizin toplu taşıma araçlarına yakınlığı da – ve kesinlikle giderek artan bir ÅŸekilde – bir artıdır. Ne de olsa otobüsler ve trenler, iklim tartışmaları baÄŸlamında ÅŸehirde ve ülkede giderek önem kazanıyor. Elbette, kendinize ait bir park yerinizin veya hatta bir yeraltı otoparkınızın olması da dairenin deÄŸeri üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir.

Mahallenizdeki suç oranını biliyor musunuz? Bu, konut değerlemesinde sert ve yumuşak gerçek bir “karma faktör”. Bir yandan, bu “sabit” oran rakamlar aracılığıyla tespit edilebilir, ancak diğer yandan, bir mahallenin oranı mülkünüzün hemen sokağındaki konum için geçerli olmak zorunda değildir. Özellikle bu bölgede çok fazla “algılanan” güvenlik veya güvensizlik var.

• Daha fazlasını okuyun: Düz oran
• İpucu: Emlak istatistikleri

Kredi itibarını kontrol edin veya ettirin?

Kredi kontrolü satışın merkezinde yer alır. Ve bu karmaşık ve zaman alıcı bir görevdir Özel özellikler ve reddedilme nedenleri bölümünde belirtildiÄŸi gibi, potansiyel alıcıların ödeme gücü kontrolü büyük özen gerektirir. Ä°yi bir kredi notu ve daire alımı için finansman güvencesi, mal sahibi dernekleri ve yönetilen kat mülkiyeti kompleksleri için yeterli deÄŸildir.

Güvenli, yüksek gelir ve tasarruf

Güvenli ve yüksek bir gelirin yanı sıra tasarruflar da karar üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir ve ortak sahiplere, alıcının ortaya çıkan onarımları karşılayabileceğini ve kompleksin ortak giderlerine katkıda bulunabileceğini gösterir.

Risk: Kredi değerlendirmesi karmaşıktır

Muhtemel alıcıların incelenmesi karmaşık ve zaman alıcıdır. Büyük meblağlar söz konusu olduğundan, örneğin bir kat mülkiyeti satın almak için kredi kontrolü, skorun, yani potansiyel sözleşme ortağının risk değerlendirmesinin anlaşılmasını gerektirir. Riskin şeffaf bir şekilde ve gerçeğe uygun olarak değerlendirilebilmesi için veriler profesyonelce okunmalı ve değerlendirilmelidir.

Bir emlak ajansı olarak, evinizin satışı sırasında bu görevi üstleniyor ve mal sahipleri derneğinin koşullarını yerine getiren ve böylece reddedilmeyeceği garanti edilen ilgili tarafların belgelerini size iletiyoruz. Ayrıca satış sürecinde de size eşlik ediyor ve alıcı ile aranızdaki arabirimi oluşturuyoruz.

Özel satışın dezavantajı: riskler, duygusal baÄŸlılık ve düÅŸük satın alma fiyatı

Bir daireyi satmanın karmaşıklığı nedeniyle, bunu özel olarak yapmanız yalnızca halihazırda deneyiminiz varsa ve önünüzdeki engelleri bilgi birikimiyle aşabiliyorsanız tavsiye edilir. Aksi takdirde, satış uzun sürecek, potansiyel alıcılar tarafından reddedilecek veya düşük bir satın alma fiyatı nedeniyle zarara yol açacaktır. Potansiyel alıcıları tarıyor ve kat mülkiyetinizi satma konusunda size kapsamlı bir hizmet sunuyoruz.

Nihayetinde, bu sadece bir teklifin reklamını yapmakla ilgili değildir. Bir dairenin satışı birçok soruyu da beraberinde getirir. Değerleme ile ilgili temel olanların yanı sıra ayrıntılı olanlar da var:

• Bir daireyi satmak için hangi belgelere ihtiyacınız var? Ä°pucu: Daha sonra belgeler için kontrol listesine sahip olacağız!
• Bir kat mülkiyeti ne kadara mal olur?
• Yönetici onayı nedir?
• Özel mülkiyet ile ne kastedilmektedir? Ayrıca aÅŸağıdaki gibi daha spesifik sorular:
• Ayrı mülkiyet nedir ve ortak mülkiyet nedir?
• Su borusu kat mülkiyeti mi?
• Balkon kat mülkiyeti mi?
• … ve çok daha fazlası

Komisyoncu ile satış: pazarlık, satış fiyatı

Bir sonuca varalım: Şimdiye kadar bir şeyi fark etmişsinizdir: Gayrimenkul satmak için gereken çabayı ve zamanı hafife almayın! Deneyim eksikliği ve çok yüksek veya çok düşük bir satış fiyatı, satışı kesin olarak engelleyebilir. Sadece birkaç adımda, kat mülkiyetinizin satış şansını bizimle gerçekçi bir şekilde değerlendirebilirsiniz. Sahibi olduğunuz veya daha önce kiraladığınız kat mülkiyetini satmayı mı düşünüyorsunuz? O halde ulusal bir emlak acentesinin uzmanlığına yatırım yapın. Görevinizi ücretsiz olarak üstlenecek ve ardından derhal bir alıcı bulacaklardır.

Hizmet portföyümüz, tüm belgelerin düzenlenmesini, kompleksin diğer sahipleriyle veya yönetimle iletişimin yanı sıra olası alıcıların görüntülenmesini ve kontrol edilmesini içerir. Kat mülkiyeti satışı çok fazla zaman ve sinir gerektirir, çünkü masraflar müstakil bir evin satışından çok daha yüksektir.

Kendinizi tuzaklardan ve mali kayıplardan koruyun

Bir değerleme yaparak ve yeni bir sahip için gereksinimleri kontrol etmemize izin vererek kendinizi tuzaklardan ve mali kayıplardan koruyun.

Güvenlik

Mülkünüzün ücretsiz değerlemesinden kredi kontrolüne kadar her şeyle biz ilgileniyoruz.

Zaman tasarrufu

Düzenli müşteriler ve medyadaki varlığınız sayesinde gayrimenkulünüz daha kolay erişilebilir olacaktır.

İyi satış fiyatı

Alıcılar ve piyasa hakkında bilgi sahibi olan emlak acentelerimiz sizin için iyi bir satış fiyatı elde edecektir.

Karşılaştırma: Almanya’da emlak fiyatları

Satılık apartman daireleri için iyi zamanlar – Konut piyasasında fiyatlar kesinlikle iyi. Şu anda, Ren-Main bölgesindeki kırsal yerlerde bile kat mülkiyeti avantajlı bir şekilde satılabilmektedir. Bölgesel pazarın nasıl geliştiğini size anlatmaktan mutluluk duyacağız. Bunu yapmak için, karşılaştırılabilir konumlardaki benzer mülkleri karşılaştırarak en uygun piyasa değerini belirleyeceğiz. Ancak o zaman dairenin satışının istenip istenmediğine karar verin.

Karşılaştırma yapmak için Almanya’daki çeşitli emlak fiyatlarını burada bulabilirsiniz. Tek tek federal eyaletlerin büyük şehirlerine odaklanmıştır.

Emlak fiyatları:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Köln
• Hamburg
• Hanover
• Münih
• Stuttgart

Tecrübeler: En önemli 6 hata

Daha önce de gördüğünüz gibi, bir evi özel olarak satmak zorlu olabilir. Ancak daha da kötüsü, özel bir satışta ortaya çıkabilecek riskler ve hatalardır. Nihayetinde daha düşük bir satış fiyatına ve dolayısıyla satıcı olarak sizin için doğrudan mali kayıplara yol açan hatalar. Bir daireyi satarken yapılan en yaygın hatalar:

Zaman baskısı altında satış, zayıf hazırlık

Bir daireyi satmak için harcanan çaba ve kapsam genellikle hafife alınır. Sıklıkla ortaya çıkan bir sonuç, satış fiyatı üzerinde olumsuz bir etkiye sahip olan zaman baskısıdır. Satış hazırlığındaki hataların sadece mali değil, geniş kapsamlı sonuçları da olabilir. Sonuçta alıcının da verilen bilgiler ve sunulan belgelerle bankasından finansman sağlaması gerekiyor. Yeterli hazırlık yapılmazsa, satış projesi herhangi bir aşamada başarısız olabilir.

İpucu: Hiçbir şeyi şansa bırakmayın. Daire satışınızı hazırlamak için yeterli zaman ayırın.

Hedefleri belirleyin ve satış adımlarını öngörü ile planlayın. Profesyonel hizmetimiz, evinizin hedeflenen ve mümkün olan en iyi şekilde satılması için size destek olsun.

Satış fiyatını gerçekçi bir ÅŸekilde tahmin edin

Dairenin değeri kesin olarak belirlenmelidir. Mal sahiplerinin kişisel değerlendirmeleri genellikle bundan çok farklıdır: Satış fiyatı çok yüksek veya çok düşük tahmin edilmiştir. Her iki durumda da mali bir kayıp söz konusudur ve alıcı konutu finanse edemeyebilir. Piyasa ile uyumlu değerlememiz çeşitli faktörlerden oluşmaktadır. Yalnızca sizinkiyle karşılaştırılabilir mülkleri dikkate alıyoruz. Bu, mülkün türünün yanı sıra konumu ve mobilyaları için de geçerlidir. Satın alma fiyatının belirlenmesi, bir dairenin başarılı bir şekilde satılmasında çok belirleyici bir unsurdur.

İpucu: Sürecimiz, bölgenizdeki satılmış mülkleri değerlendirir ve böylece piyasa ile uyumlu gerçekçi bir satış fiyatı belirler. Para vermeyin.

Eksik dokümantasyon

Satış ve daire ile ilgili belgelerin alınması ve sunulması her aşamada gereklidir. Potansiyel alıcılar, yetkililer, ofisler ve bankalar belgeleri talep eder veya düzenler. Gerekli tüm belgeleri mümkün olduğunca erken derleyin. Güncel tapu kayıt örnekleri yerel mahkeme tarafından düzenlenmiştir ve konut kompleksi için taksim beyanları da önemlidir. Bina planları, tapu kayıtları ve vaziyet planlarından elde edilen mülkle ilgili tüm temel veriler, ciddi potansiyel alıcı tarafından en geç görüntüleme randevusunda talep edilecektir. Enerji geçişi veya önemli belgeler erken bir aşamada mevcut değilse, potansiyel alıcılar ilgilerini kaybedebilir veya satış daha sonraki bir tarihte başarısız olabilir – örneğin, bankanın eksik belgelere veya çok yüksek bir satın alma fiyatına itiraz etmesi durumunda.

İpucu: Dilerseniz, gerekli belgelerin birçoğunu sizin için temin edebiliriz.

Adil piyasa değerini belirlemek için tüm bilgiler değerlememize dahil edilmiştir. Eksiksiz belgeler ve mülk hakkında gerçekçi bir açıklama ile gelecekteki alıcı da satın alma için tüm yasal adımları değerlendirebilir ve tamamlayabilir.

Mülkünüzü deÄŸerinin altında sunmayın

Ä°ster boÅŸanma, ister ayrılık ya da miras olsun, günümüzde gayrimenkuller internet üzerinden satılmaktadır. Potansiyel alıcılar, uygun daireler için sosyal medyada ve internetin çevrimiçi veri tabanlarında arama yapmaktadır. Mülkünüzü en iyi ÅŸekilde ve hedef kitleye göre sunun.

İpucu: Görüntüleme randevusundan ve hatta ilk fotoğraf çekiminden önce, satılık mülk bakımlı ve sade görünmelidir.

Mülkünüzün içini ve dışını en iyi duruma getirme fırsatını kaçırmayın.

• Onarım ve bakım işlerini daha fazla ertelemeyin.
• Dağınıklığı giderin ve net bir izlenim yaratın.
• TemizliÄŸi ve sade ve çekici bir atmosferi saÄŸlayın.

Sözde “ev dekorasyonu” işe yarıyor. Bu amaçla, mülk, potansiyel olarak ilgilenen tarafların kendilerini hemen evlerinde hissedecekleri ve daireye aşık olacakları şekilde hazırlanmıştır. Size tavsiyelerde bulunmaktan mutluluk duyarız. Ev dekorasyonu hakkında bazı ipuçları:

• Görüntüleme randevusundan önce kiÅŸisel eÅŸyalarınızı çıkarın.
• Daireyi görsel ve duygusal olarak geliÅŸtirin.

FotoÄŸraflar: Gün ışığı, açık alan ve çeÅŸitlilik

Ancak muhtemelen en önemli faktör resimlerdir. Bir alıcı doğal olarak mülkün kendisi için bir şey olup olamayacağına dair bir fikir edinmek için mülkü mümkün olduğunca çok görmek ister.

Mülkünüzün harika fotoğraflarını çekmek için göz önünde bulundurmanız gereken birkaç şey var. Her şeyden önce odalar düzenli ve temiz olmalıdır. Potansiyel alıcılar resimlere bakarken kendilerini o evde yaşarken hayal etmek isteyeceklerinden, dağınık bir evin resimleri kimsenin ilgisini çekmez.

Fotoğrafları mutlaka gün ışığında çekmelisiniz ki odalar gerçekten iyi görülebilsin ve alıcılar odalara ne kadar gün ışığı düştüğünü değerlendirebilsin. Kapak fotoğrafınız en etkileyici fotoğraf olmalı ve dairenizle ilgili en iyi şeyi temsil etmelidir.

En güzel oda, çatı terası, açık mutfak veya belki de manzaralı cumba. İlk resim, muhtemel alıcıyı etkilemeli ve daireyi görmek istemesini sağlamalıdır. Tüm odaların ve varsa bahçe/balkon/terasın resimleri, dış görünüm ve hepsinden önemlisi bir kat planı asla eksik olmamalıdır.

Kat planı asla eksik olmamalıdır, çünkü potansiyel alıcılara odaların birbirlerine göre oranları hakkında bir izlenim verir ve odaların düzenini görmeyi kolaylaştırır. Bir video da mümkündür ve görüntüleme randevusunun yerini almasa da, potansiyel alıcıya iyi bir genel bakış sağlar.

Bir bakışta fotoğraf ipuçları:

• Odalar temiz ve düzenli
• Gün ışığı (aydınlık odalar için konuÅŸur)
• İlk resim en iyi fotoğraf olmalıdır
• Tüm odaları ve yüzeyleri kaplayın
• Kat planı

Exposé oluÅŸturma: video eÄŸitimi

Görseller ve metinler mülkünüzü satar. Çok sayıda çevrimiçi tekliften, ilk bakışta potansiyel alıcılara hitap etmelidir. Bunu yapmak için hem fotoğrafların hem de açıklamaların profesyonel ve yetkin görünmesi gerekir. Dairenizle hangi alıcı grubunun ilgilendiğini göz önünde bulunduruyor ve hem fotoğrafları hem de tanıtım metnini buna göre tasarlıyoruz.

İpucu: Satış sunumunu hazırlarken profesyonellerin çalışmalarını küçümsemeyin. Bölgesel konut piyasalarını çok iyi tanıyoruz ve hangi özelliklerin ve mülklerin talep gördüğünü ve hangi alıcı gruplarının bu konularda uzmanlaştığını biliyoruz.

Görüntüleme randevusu için yetersiz hazırlık

Potansiyel alıcıların görüntüleme randevularında önemli soruları vardır. Mülkü ve çevresini tanımak için zamana ihtiyaçları vardır. Yapısal sorular söz konusu olduğunda, yetkin ve profesyonel olarak sağlam bilgiler beklenir. Kat mülkiyeti satıldığında, ortak mülkiyet hakkında ayrıntılı sorular sorulur, çünkü bu hisseler de daire ile birlikte satın alınır.

İpucu: Görüntüleme randevusunda olası sorular için yardım sağlıyoruz. Muhtemel alıcıların seçimi sırasında zaten bir ön seçim yapıyoruz, böylece ne zaman ne de çaba boşa harcanıyor.

Satış görüşmelerini sizin için biz üstleniyoruz. Yılların deneyimiyle, bir dairenin satışı için müzakereleri çok başarılı bir şekilde yürütebiliriz. Emlakçılar olarak tarafsızlığımızı koruyor ve karar vermemiz için baskı yapılmasına izin vermiyoruz.

• Görüntüleme randevusu ipuçları

Bir daireyi satmak için adım adım: Sonuç

Özetle, kat mülkiyeti satışı iyi hazırlık gerektiren bir projedir. Sabır ve müzakere becerileri satış aşaması için çok önemlidir. Satın alma fiyatını belirlerken uzmanın değerlemesine güvenin. Fiyatı çok yüksek veya çok düşük belirlemeyin. Tahmini piyasa değerine göre satış için doğru zaman olup olmadığına karar verin. İşte bir daireyi satmak için en önemli kilometre taşları.

Kat planı ve tapu kaydı – Dairenizi satmadan önce, ilgili kat planını, tapu kaydından bir özeti ve diğer gerekli belgeleri edinin.

Komisyoncu komisyonu – Federal eyalete bağlı olarak, bir satışta komisyoncu komisyonu ödeneceğini göz önünde bulundurun – ancak bu, satış projesinin tüm aşamalarında karşılığını verir.

Veraset vergisi – Miras kalan bir evi satarken, ödenmesi gerekebilecek veraset vergisini göz önünde bulundurmalısınız. Miras kalan konutunuzun kullanımı veya satışı konusunda size tavsiyelerde bulunmaktan memnuniyet duyarız. Mal sahibi olarak nelere dikkat etmeniz gerekiyor? Miras kalan bir mülkün satışı hakkında daha fazla bilgi

BoÅŸanma- BoÅŸanmadan sonra bir daire veya ev satarken de dikkate alınması gereken çok sayıda ayrıntı vardır. Uzmanlarımız, boÅŸanma durumunda hacizli satış durumunda bile yasal tuzakları ve sorunları biliyor. Aklınızda tutmanız gerekenler nelerdir? BoÅŸanma sonrası mülk satışı hakkında daha fazla bilgi

Kredi – Henüz geri ödenmemiÅŸ bir krediye raÄŸmen bir daire satılabilir, ancak dikkate alınması gereken çeÅŸitli yasal konular vardır. Genellikle bir kredi gelecekteki alıcı tarafından devralınabilir. Uzmanlarımız, kredilerin itfası ve üstlenilmesine iliÅŸkin temel koÅŸulları bilmektedir. Gayrimenkul kredileri hakkında daha fazla bilgi

Vergiler – Bir dairenin satışında vergiler gibi belirli maliyetler de söz konusu olabilir. Beklenen maliyetler hakkında size bir ön tahmin verebiliriz.

Anahtarların teslimi

Anahtarlar, nihai satın alma sözleşmesinin imzalandığı gün teslim edilir. Alıcı satın alma bedelini ödemiş ve satıcı da karşılığında anahtarları teslim etmiştir. Bu sembolik jest “mülkiyet ve zilyetliğin devrini” tamamlar.

Alıcı, satın alma sözleÅŸmesinin imzalandığı gün mülkün sahibi olur. Ä°steyen içinde yaÅŸayabilir ya da dilediÄŸi gibi kiraya verebilir. Bu aynı zamanda tüm riskleri ve arızi masrafları da transfer eder. Mülk için sigorta yaptırmak mülk sahibine baÄŸlıdır (su hasarı, yangın, hırsızlık…). Buna ek olarak, ödenmesi gereken yerel vergiler, harçlar ve ortak mülkiyet iÅŸleri vardır.

Kiraladığınız dairenin anahtarlarını teslim ederken kendinizi yasal olarak korumak için dikkat etmeniz gereken birkaç nokta vardır. Gereksiz yenileme masraflarıyla baş başa kalmak istemezsiniz herhalde?

• Devir teslimle ilgili iyi ipuçları (harici): Anahtarların teslimi

Anahtarların erken teslimi (geçici satın alma sözleÅŸmesi)

Birçok alıcı, ön satın alma sözleÅŸmesini imzalarken zaten anahtarları almak istiyor. ÖrneÄŸin, mülk üzerinde inÅŸaat çalışmalarına baÅŸlamak, maÄŸaza donanımları vb. Anahtarların bu ÅŸekilde erken teslim edilmesi, alıcıların zamandan tasarruf etmesi veya kolaylık saÄŸlaması açısından avantajlıdır. Ancak, satın alma sözleÅŸmesinin imzalanmasını beklemeden anahtarları erken teslim etmek, satıcı olarak sizin için riskler içerir:

Satıcının bakış açısından

Satış gerçekleşmezse, satıcı olarak kendi mülkünüzde hiçbir hak veya mülkiyet iddiası olmayan bir işgalciniz olabilir. Bununla birlikte, şüphe durumunda, yine de uzun süre mülkte kalabilir. Bu durum, örneğin alıcının ipotek almaması, belediyenin ilk ret hakkını kullanması veya alıcının ölmesi halinde söz konusu olabilir.

Alıcı büyük işler yapmışsa, mülk özünde zayıflamış olabilir. Bazen alıcı, işin yürütülmesi sırasında bir inşaat kusurunun varlığını keşfeder ve artık mülkü satın almak istemediğine karar verir. Bu durumda, alıcı kendini aldatılmış hissettiğinden, yapılan iş için satıcıdan tazminat talep etmeye çalışabilir.

Anahtarlar satıştan önce alıcıya verilmişse ve bir felaket meydana gelirse (yangın, su hasarı vb.), bu genellikle sigorta şirketi ile sorunlara ve felaket için teminat talebine yol açar.

Satıcılar için anahtarların erken devredilmesi birçok dezavantajı beraberinde getirir

Emlakçı ve irtibat kiÅŸisi: ETW

Dairenizi satarken acele etmeyin. Lukinski olarak kat mülkiyetinizin satışında önemli yardımlar sağlıyoruz. Mülkünüzü satarken zamandan ve paradan tasarruf ediyoruz. Konutunuzun kısa sürede ve sorunsuz bir şekilde satılması için değer tespitinden tapu ve belgelerin sunumuna ve teşhir hazırlığına kadar önemli ve satışı teşvik edici işlevleri üstleniyoruz. Satış müzakerelerindeki deneyimlerimize güvenin – karşılığını alıyorsunuz!

Emlak ekibimizle ve kat mülkiyeti için irtibat kişimizle iletişime geçin – sorularınızı bekliyoruz!

• Broker / Kat Mül kiyeti – Ä°lgili kiÅŸi
• Daire deÄŸerlemesi – ipuçları, hesaplama ve hatalar

Emlak satmak: XXL Kılavuzu + Kontrol Listeleri

Prosedür, maliyetler ve ipuçları – hepsi mülk, daire, ev, villa, apartman binası için büyük bir ücretsiz makalede. Bir mülkün nasıl satılacağını adım adım öÄŸrenin: mülk satışı.

Kat mülkiyeti satışı: 3 aÅŸamalı kontrol listesi

Bir mülkü satmanın 3 aşamasını zaten biliyor musunuz?

1. Hazırlık: Mülk hazırlama ve satış
1. Finansal planlama ve satış zamanlaması
2. Emlakçı kiralayın
3. Kayıtlar ve belgeler
4. Mülk deÄŸerini artırın
5. Teklif fiyatını belirleyin
6. İfşa oluşturun
2. Satış aÅŸaması: mülkün pazarlanması ve alıcıların bulunması
1. Pazar mülkü
2. Potansiyel alıcılarla iletişim
3. Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
4. Kredi kontrolü
5. Görüntüleme tarihleri
6. Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı
3. Satış iÅŸlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleÅŸmesi
1. Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin
2. Noter randevusu
3. Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
4. Mülkün teslim edilmesi
5. Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
6. Vergi ödeyin

Bu kılavuzda tüm adımları adım adım öğreneceksiniz. İlk mülkünü satanlar için mükemmel.

• Mülk satmak