Yöntemli her türlü mülk deÄŸerlemesi

Anonim olarak mı satmak istiyorsunuz? Arazi için satın alma profilimizi buradan okuyun. Arazinin özel satışı birçok tehlike ve risk içerir, bu nedenle arazi satarken hatalar ortaya çıkar.

Mülk deÄŸerleme konusu hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz. Bir mülke nasıl deÄŸer biçersiniz? Bir mülkün piyasa deÄŸerini nasıl hesaplarsınız Bir mülke kimin deÄŸer biçmesine izin verilir? Standard zemin deÄŸeri hakkında kim bilgi veriyor? DeÄŸer faktörleri, konum, olanaklar, piyasa deÄŸeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu ÅŸekilde deÄŸer biçebilirsiniz.

DeÄŸerlendirme: durum, seçenekler ve geliÅŸim

Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk deÄŸerlemesi veya arazi deÄŸerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Gayrimenkullü veya gayrimenkulsüz mülkünüz için hangi fiyat uygun ve gerçekçi? Satın alma iÅŸlemi çok kısa bir süre önce yapılmışsa, o zamanki satın alma fiyatı ilk referans noktası olabilir. Bölgelerin çevrimiçi tekliflerinden karşılaÅŸtırılabilir araziler de belirsiz bir tahmin saÄŸlayabilir.

Mülkü satarken, “algılanan değer” en uygun temel değildir.

Değer çok yüksekse, mülk “yanabilir” çünkü piyasada çok uzun süre kalır ve mülkle ilgili bir şeyler yanlış görünür.

Genellikle fiyat düşürülür, bu da mülkün gerçek gelir potansiyelinin kaybolduğu anlamına gelir – iyi parayı kaçırırsınız. Bu durum, tasarruf bankaları tarafından FlowFact AG ve IIB Dr. Hettenbach Enstitüsü ile işbirliği içinde yürütülen bir araştırmayla da kanıtlanmıştır. Pazarlama süresi, satış fiyatı ve pazarlama fiyatı arasında bir korelasyon bulunmuştur. Çalışma, mülkün değerlemesi yapılırken gerçekçi bir değerlendirmeye dayanılması halinde elde edilen gelirin daha fazla ve pazarlama süresinin daha kısa olduğunu doğrulamıştır.

Bu nedenle, sorunsuz bir satış işlemi için mülkün piyasa değeri konusunda uzmanların profesyonel değerlendirmesi şiddetle tavsiye edilir.

• DeÄŸerleme uzmanı veya uzman (emlakçı) tarafından deÄŸerleme
• Reklamın çok uzun olması durumunda fiyat indirimi nedeniyle kaybedilen gelir potansiyeli

Piyasa değeri, ipotek kredi değeri ve varlık değeri

Bir değerleme farklı mülk değerlerine dayanır. Bunlardan en önemlileri piyasa değeri, ipotek kredisi değeri ve varlık değeridir. Prensip olarak, piyasa değeri olarak da adlandırılan adil piyasa değeri, bir mülk değerlemesinde veya gayrimenkul ekspertizinde belirlenir.

Yaygın olarak kullanılan değerleme yöntemlerini dikkate alın:

• Gerçek deÄŸer
• İpotek kredisi değeri
• Birim değer
• Standard zemin değeri
• Arazi değeri

Mülküm için hangi deÄŸerleme yöntemi? Emlak + gayrimenkul

Mülkün değerinin uzmanlar ve değerleme uzmanları tarafından belirlenmesi için üç standard yönteme izin verilmektedir: Karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi. Hangi yöntemin ne zaman uygun olacağı mülke göre değişir. Eğer bir arsa ise, bir binaya kıyasla başka değerleme yöntemleri kullanılır. Sahibi tarafından kullanılan ve kiralanan mülkler için de farklı değerleme yöntemleri kullanılmaktadır. Zorunlu açık artırmaya çıkarılan mülkler söz konusu olduğunda, mülklerin ekspertizleri yetkili bölge mahkemelerinde – genellikle çevrimiçi olarak – görülebilir. Bu durumda, mal sahibinin rızası gerekmez ve ilgili herhangi bir taraf böyle bir uzman görüşünü ücretsiz olarak görebilir.

Gayrimenkul DeÄŸerleme YönetmeliÄŸi (ImmoWertV)

1988 yılına kadar gayrimenkul değerlemesi Değerleme Yönetmeliğine (WertV) dayanmaktaydı. 2010 yılında bunun yerini Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği (ImmoWertV) almıştır. Yeni yasa ile değerlemenin daha da standardlaştırılması amaçlanmaktadır. Yasa koyucu yeni yönetmeliği kabul ederken yabancı yatırımcıları da göz önünde bulundurmuştur. ImmoWertV, özel olarak görevlendirilen ve kamu tarafından atanan değerleme uzmanları için bağlayıcı şartları ve prosedürleri düzenler. Aynı zamanda gayrimenkul değerlemesi için uzman komiteler için de bağlayıcıdır.

Gayrimenkul Değer Yönetmeliği aşağıdakiler arasında ayrım yapmaktadır:

• Gayrimenkulün deÄŸerlemesi ve
• Binaların değerlemesi

Gelişmiş ve gelişmemiş arazi

IPV’nin karşılaştırmalı değeri ile teklif fiyatı daha kesin bir şekilde belirlenebilir. Emlakçı tarafından hazırlanan karşılaştırmalı değerin aksine, piyasa değeri bir mülkün belirli bir tarihte getirmesi beklenebilecek kesin fiyattır. Piyasa değerine nelerin dahil olduğu İnşaat Kanunu’nda (BauGB) düzenlenmiştir. Bir mülkün piyasa değerini belirlemek için, mülkün konumu, durumu, donanımı (inşa edilmiş durumda) ve aynı zamanda yasal koşullar dikkate alınır. Piyasa değeri terimi eş anlamlı olarak kullanılmaktadır.

Arazi değeri, bir arazi değerlemesi sırasında belirlenir. Arsa değerinin belirlenmesi, karşılaştırmalı değer yöntemine ve uygun standard arsa değerlerinin kullanılmasına dayanmaktadır. İnşaat Kanunu’na (BauGB) göre, arazi değerlerinin hesaplanması için uzman komiteler oluşturulmalıdır. Bu uzman komiteleri bağımsız uzmanlardan ve vergi makamlarının bir çalışanından oluşmaktadır.

Standard değerler, belirli bir yerde bir metrekare arazinin ortalama ne kadara mal olduğunu gösterir. Ancak arazinin somut özellikleri standard arazi değerlerine dahil edilmemiştir. Değerleme için yalnızca bölgesel konumun bir ortalaması kullanıldığından, standard arazi değerleri arazinin gerçek değerinden büyük ölçüde sapabilir.

Bina arsası ve tapu kaydı özeti

Bina arsasının değerini belirlemek için, tapu sicilinden alınan ekstrenin incelenmesi gerekmektedir. Tapu sicilinden elde edilebilen bu ekstre, arsa için tüm tapu kayıtlarını içerir ve arsanın bir geçmişine karşılık gelir.

Ancak, sadece satıcı tapu sicilinden belge talep etme hakkına sahiptir.

Tapu sicilinden alınan belge, satıcının mülk üzerinde ilgili haklara sahip olmasını ve bunları fiilen satabilmesini sağlar. Birden fazla lehtarın kayıtlı olması halinde, bunlar yalnızca kendi hisselerini satabilirler.

Mülkün kullanımına ilişkin mevcut kısıtlamalar da tapu siciline işlenir (örneğin, mülk üzerine yalnızca konut amaçlı inşaat yapılabilir). Alıcılar ve satıcılar için, tapu sicilinden alınan belge, arazinin veya mülkün değerinin belirlenmesi, bölünmesi veya satılması için vazgeçilmezdir.

Değerlemede bir diğer önemli nokta da arazinin veya mülkün konumudur. Değerleme için kriterler şunlardır:

• Makro konum, yani bölge veya mahalle
• Mikro konum, mülkün yakın çevresi

Örneğin, mahallenin sosyal ortamı ve altyapısı değerlemeye dahil edilir. Alışveriş, okul ve sanayi bölgelerine iyi ulaşım bağlantıları sadece gelecek için planlanmış olsa bile, bunun mülk değerlemesi üzerinde şimdiden bir etkisi olabilir.

Gayrimenkul değerlemesi yatırımcıların odağında

Yatırımcılar için, standard değerlemeye ek olarak, bir arsanın veya mülkün karlılığı özellikle ilgi çekicidir.

Bir mülkün karlılığı, gelecek yıllardaki geliÅŸimini ifade eder. Bir mülkün marjinal parametreleri ve referans tarihte yapılan deÄŸerleme kısa sürede deÄŸiÅŸebileceÄŸinden, beklenen karlılığın sadece tahmini mümkündür. Bu tahminde “konum” faktörüne de özel bir ağırlık verilmiÅŸtir.

Welt, yaptığı bir çalışmada 2030 yılına kadar Almanya’nın tüm bölgelerinin makro konumlarının geliÅŸimini deÄŸerlendirdi. Gelecekteki deÄŸer geliÅŸiminde bir diÄŸer kilit faktör de, ortalamanın üzerinde bakım önlemleri beklendiÄŸi ölçüde “yenileme birikimi “dir. Mülkünüzün pazarlanması özellikle yatırımcılara yönelik olacaksa, yatırım teklifini deÄŸerlendirmek için daha fazla kriter gereklidir.

Uzman deÄŸerlendirmesi için iyi nedenler

Mülkün deÄŸeri ilgi çekiyorsa, piyasa deÄŸeri belirlenmelidir. Mülk satılacaksa, boÅŸanma davası devam ediyorsa veya miras meseleleri söz konusuysa, mülkün piyasa deÄŸeri esas alınır. Piyasa deÄŸeri aynı zamanda kredi verilirken ve diÄŸer mülk paylaşım biçimlerinde müzakere edilecek deÄŸerin de temelini oluÅŸturur. Gayrimenkul varlıklarının bölünmesi durumunda (boÅŸanma, mirasçılar topluluÄŸu), bir fiyat aralığı uygun deÄŸildir. Bu nedenle, adil piyasa deÄŸeri deÄŸerlendirmesinin bir parçası olarak mülk deÄŸerlemesinde belirli bir meblaÄŸ belirtilmelidir. Bu piyasa deÄŸeri, ekspertizde belirlenen zaman noktasını ifade eder.

Bir arazi satışında, kesin değer daha az belirleyicidir ve genellikle belirlenen arazi değeri bir fiyat aralığı ile ölçülür. Arazi ve bina satışlarında bölgesel pazarın yanı sıra arz ve talep de önemli bir rol oynamaktadır.

Satış stratejisine bağlı olarak, belirlenen karşılaştırmalı veya piyasa değeri ile farklı prosedürler izlenir. Sabit bir fiyattan satış ile mülkün bir ihale sürecinde satılması arasında temel bir ayrım yapılır. Hiçbir durumda mülkün “algılanan değeri” pazarlama esasına dahil edilmemelidir. Satış fiyatı piyasa değerinden yüksekse, alıcı gerekenden çok daha fazla öz sermaye sağlamak zorundadır.

Burayı daha önce okumuştum:

• Standard zemin değeri
• Standard arazi değer haritası
• Piyasa değeri

Arazi satıyorum: Kontrol Listesi

Süreç, imar kanunu, emlakçı, noter, masraflar ve vergiler hakkında her şey:

• Arazi satmak

Bina kredisi mi yoksa gayrimenkul kredisi mi?

Finansman planınıza göre ev kredisi seçin – Finansman yöntemleri benzerdir, ancak yine de finansman planınız için önemli olan bazı farklılıklar vardır. Klasik bir inşaat kredisi ile yeni bir inşaat projesini uygun bir oranla finanse edebilirsiniz.

Kredinin tek seferde değil, inşaat aşamasına göre taksitler halinde ödeneceğini unutmamalısınız. Bu nedenle inşaat kredisi mevcut bir mülkün satın alınması için uygun değildir, bu nedenle başka bir ev finansmanı şekline ihtiyacınız olacaktır.

Finansman planınıza göre ev kredisi seçin

Danışmanlık görüşmelerinde sıkça sorulan sorular özellikle şunlardır:

• Nasıl ev kredisi alabilirim?
• Ev finansmanına ne kadar öz sermaye koymalıyım?
• Bir evi finanse ederken nelere dikkat etmeliyim?
• Ev finansmanı için ne tür destekler mevcut?

Anüite kredisi, vadeli kredi veya kombine finansman

Mülkünüzü bir anüite kredisi, bir vadeli kredi veya özellikle düşük faizli bir KfW kred isi içeren bir kombine finansman ile finanse etme seçeneğiniz vardır. Belirleyici faktör, ilk kez mi yoksa takip eden bir finansör mü olduğunuz, bir ev satın almanın ne zaman gündeminizde olduğu ve tam geri ödemeli bir kredi mi yoksa özkaynaklı gayrimenkul finansmanı mı istediğinizdir. Her potansiyel ev sahibi için herkese uyan tek bir ev finansmanı çözümü yoktur.

Bu nedenle, endişelerinizle ilgili olarak uzmanlarla iletişime geçmenizi ve konut finansmanı konusunu fikirleriniz, istekleriniz ve olanaklarınız temelinde tartışmanızı öneririz. Finansman planlarınıza bağlı olarak, evinizi uygun bir oranda ve size en uygun ev kredisi ile finanse etmenizi sağlayacak bir teklif sunacaklardır.

Ä°pucu! Bir bakışta tüm gayrimenkul kredileri & karşılaÅŸtırma

Kendi evinize, bir apartman dairesine, bir arsaya veya ticari bir mülke sahip olma hayalinizi gerçekleştirmek mi istiyorsunuz? Bu durumda doğru gayrimenkul kredisi seçimi, faiz yükünün ve dolayısıyla gayrimenkul kredinizin toplam maliyetinin ne kadar yüksek olacağını belirler. Bir gayrimenkul kredisi seçerken bile, potansiyel bir alıcı olarak klasik bir rant finansmanı mı yoksa başka bir finansman şekli mi seçmeniz gerektiği gibi birçok soru ve düşünceyle karşı karşıya kalırsınız. Takip finansmanı da çeşitli şekillerde mümkündür. Sonuçta, uzun ve sabit bir borç faiz oranıyla mı yoksa esnek bir gayrimenkul kredisiyle mi daha iyi durumda olacağınız sorusuyla karşı karşıya kalırsınız.

• Gayrimenkul kredileri

Yeni inÅŸa edilen veya mevcut mülkler

Yeni bir bina satın alıyorsanız, modernizasyon veya enerji tasarruflu yenileme için ek bir kapsam olmaksızın sabit bir konut kredisi almanız tavsiye edilir. Burada, yeni inşa edilen mülkün değerine bağlı olarak, bir arazi ücreti ile teminat altına alınan bir yıllık kredi alabilirsiniz. Sabit bir aylık taksitle, bu sağlam ev finansmanı ile iyi bir şekilde tavsiye edilirsiniz ve sabit borçlanma oranı süresince herhangi bir değişiklik olmaması gerçeğinden faydalanırsınız.

Daha esnek bir şekilde finansman sağlamak ve ev satın alırken uzun vadeli bir faiz oranına bağlı kalmamak istiyorsanız, başka ev finansmanı seçenekleri de vardır. Bir teklifin cazibesi, finansman ile geri ödeme ve sabit faiz oranlarına ilişkin fikirleriniz ve kişisel istekleriniz arasındaki uyuma göre belirlenir.

Emlakçı ve uzmanlar aracılığıyla avantajlarınız

Uzun yıllara dayanan deneyime sahip emlak acenteleri, yeni veya mevcut mülk satın alma projenizi mümkün olan en iyi şekilde finanse etme ve endişesiz ve maliyet açısından güvenli bir vadeyi tercih etme avantajı sunar.

Kalbiniz büyüleyici bir mevcut mülk için atıyorsa ve modernizasyon ihtiyacı yaygınsa, size bağlı bir modernizasyon kredisi ile ev finansmanı konusunda tavsiyede bulunmaktan mutluluk duyacaklardır. Neredeyse başka hiçbir kredi türü gayrimenkul finansmanı kadar geniş bir kapsam sunmamaktadır. Ev sahibi olma hayalinizi gerçekleştirmek istiyor ve finansman seçenekleri ormanında yardıma ihtiyaç duyuyorsanız, iyi emlakçılar ile doğru yoldasınız demektir. Doğru finansman yöntemini bulmanıza ve kişiye özel konut finansmanı avantajıyla ev satın alma kararınızı destekleyen bir tekliften yararlanmanıza yardımcı olacaklardır.

Ev finansmanı: Ne kadar öz sermaye tavsiye edilir?

Ev finansmanınıza mevcut öz sermayenizi dahil etmenizi öneririz. Yüzde 20 ila 30 arasında bir öz sermaye oranı ile bazı faiz oranı avantajları elde edebilirsiniz.

Özkaynak oranı yüzde 20 ila 30 arasında

Öz sermayeniz net kredi tutarını ve vadesini düşürür, bu da kendi sermaye yatırımınızla çok daha hızlı bir şekilde “borçsuz” olacağınız anlamına gelir. İyi bir kredi notu ve diğer teminatlarla, hiç özkaynak olmadan bir evi tamamen finanse etmek mümkündür.

Kendi finansal taahhüdünüz olmadan ev finansmanının sizin için uygun olup olmadığını bir ilk danışma görüşmesi sırasında öğrenmekten mutluluk duyacağız. Gayrimenkul finansmanı için fiyat teklifi talep ederek projenizi hangi koşullar altında konut kredisi ile destekleyebileceğimize dair ilk genel bakışı edinebilirsiniz.

Özkaynak daha iyi faiz anlamına gelir

Kendi paranız varsa, daha iyi bir faiz oranı için tam geri ödemeyi zorlamamalı ve bu şekilde daha uzun ve daha fazla ödeme yapmamalısınız. Müşterilerimizin birçoğunun öngörülemeyen onarımlar veya satın almalar için küçük bir miktar özsermaye tutması anlaşılabilir ve bir istektir.

Mevcut mülkün satın alınması ve modernizasyonu

Mevcut bir mülkü satın alıyor ve modernize etmeyi planlıyorsanız veya daha fazla enerji verimliliği sağlamak istiyorsanız, istediğiniz el sanatları hizmetleri kapsamında bir ev finansmanı için doğrudan bizden talepte bulunabilirsiniz. Deneyimlerimizden biliyoruz ki, bu tür bir kombine konut finansmanı, özkaynak olmadan çok daha yüksek bir faiz oranıyla başvurduğunuz bir gayrimenkul kredisinden sizin için daha uygundur.

Hesaplayıcı: taksit, geri ödeme oranı, kalan borç

Planladığınız inşaat finansmanının size maliyeti ne olacak? Ancak günlük yaşam için çok daha önemli olan, aylık yükünüz ne kadar yüksek olacak ve daha sonra geri ödeme oranı değişirse ne olacak? Sabit faiz döneminin sonunda kalan borç ne kadar yüksek olacak? Birçok soru, bu taksit hesaplayıcı size taksit, geri ödeme oranı ve kalan borç hakkında tüm önemli cevapları verir.

• Oran hesaplayıcı