29 Nisan 2026’da federal kabinette, 2015’te uygulamaya konulan Mietpreisbremse yasasından beri Almanya kiralama hukukuna yönelik en kapsamlı müdahale olan Miete-II yasasını onayladı. Bu yasa dört temel alana odaklanıyor: Mobilyalı ekstra ücretler, endeksleme kiralama ayarlamaları, kısa süreli kiralamalar ve modernleştirme çalışmalarları.

Kiralayanlar ve yatırımcılar için bu paket, belirli alanlarda bazı kısıtlamalar getirirken, aynı zamanda daha önce bürokratik engellerle karşılaşılan modernleşme çalışmalarını kolaylaştırmak amacıyla bazı yerlerde yeni basitleştirmeler sunar.

Mobil cihazlarda ek ücret: En fazla yüzde 10 — bir hata yuvasının sonu

Şu ana kadar mobilyalı konut kiralamaları kira freninin etrafını atlamayı sağladı. Kiralayanlar, belirli bir “mobilyalama ek ücreti” üzerinden, yerel karşılaştırmalı kira seviyesinin çok üstüne kira talep edebiliyordu.

Kira-II Yasası bu ek ücreti yerel ortalama kira seviyesinin en fazla 10 katına sınırlıyor. Bu özellikle etkileyenler:

• Frankfurt, Münih ve Berlin’deki yurtdışından gelenler için konutlar (önceki dönemlerde karşılaştırmalı kira 40–80% üzerindeydi)
• Kira üstü getiri modeli ile çalışan mobilyalı servis apartmanları
• Platform bazlı orta vadeli kiralamalar (Wunderflats, Spotahome vs.)

Kendi getirilerini mobilyalı premium kiralamalarla optimize eden yatırımcılar için bu durum doğrudan gelir sınırlaması anlamına geliyor. Nakit akımına olan etkisi, mevcut kiranın 110% sınırının ne kadar üstünde olduğuna bağlı olarak değişiyor.

İndeksli kira: Enflasyonun yüksek olduğu dönemde ayarlamaların yarıya inmesi

İndeksli kiralama sözleşmeleri, kira ücretini tüketiciler fiyat endeksi (CPI) ile bağlar. 2022–2023 tarihli enflasyon dalgasında birçok kiracı, bu bağlamayı yasal olarak doğru ancak siyasi olarak tartışmalı 7–8 porsentajlık önemli kira artışları için kullandı.

Kira-II Kanunu müdahale etti: Tüketicici fiyat endeksi (Destatis) yıllık %3 enflasyon sınırını aştığında, endeksli kira ayarlaması CPI artışının yarısına sınırlanır. %4 CPI durumunda ise maksimum %2 kira artışına izin verilir.

İndeksli kiralama sözleşmeleri olan kiracılar için bu, kira enflasyon koruması yalnızca normal piyasa dönemlerinde tam olarak işler. Gerçek enflasyon dönemlerinde ise bu geçiş kesilir. Bu durum, bu düzenlemeye tabi olmayan merdivenli kiralama sözleşmelerine göre indeksli kiralama sözleşmelerinin cazibesini azaltır.

Kısa vadeli kiralamalar: 6 ay sınırı ve onay zorunluluğu

Yeni geçici kiralamaya ilişkin düzenlemeler doğrudan Airbnb piyasasını etkiliyor. Gelecekte konutlar, idare onayı olmadan yılda en fazla 6 ay süreyle kısa süreli kiralamaya açılamayacak. Bu süreyi aştığında idarelerin kısıtlayıcı şekilde onay vermesi gerekecek.

İşletmelerin konaklama tesisleri (oteller, konaklama evleri) ve sahibinin kendi kullanımında olan ana konutlar bu kuralın dışında kalacaktır. Konutları kısa süreli kiralamayla işleten yatırımcılar için hesaplamalar temelde değişecektir.

Yenileme kolaylaştırması: 20.000 Euroya kiracı onayı olmadan

Diğer yandan yasalama, uzun süredir talep edilen bir kolaylık getiriyor: enerji açısından gerekli veya konut değerini kanıtlayarak artırıcı olan bir konut birimi başına 20.000 Euroya kadar olan yenileme çalışmaları, gelecekte kiracının yazılı onayı olmadan da yapılabilir.

Daha önce birçok anlamlı yeniden yapılanma önlemi, kiracı direnişi veya aşırı karmaşık duyurma prosedürleri nedeniyle başarısız olmuştu. Bu basitleştirme özellikle bireysel önlemlerde faydalıdır: pencere değiştirme, ısıtma modernizasyonu, banyo yenileme.

Tarihi bina yatırımları bağlamında bu düzenleme özellikle önemlidir, çünkü modernizasyon maliyetleri vergisel olarak cazip hale getirilir ve yeni sınır, süreci açıkça basitleştirir.

Yatırımcılar için genel değerlendirme: Ne avantaj sağlar?

Kira-II Kanunu, mülkiyet haklarına temel bir müdahale değil, ancak belirli sektörlerdeki dengesizlikleri düzenleyen bir düzenlemedir. Değerlendirme konuları:

• Standart kiralama: Çok az etkilenir. Uzun vadeli normal kiralama yapanlar neredeyse hiçbir şey hissetmez.
• Eşyalı premium kiralama: Doğrudan etkilenir — 10% tavan, fazla kârı etkiler.
• Kısa vadeli kiralama olarak yatırım: Belirgin kısıtlamalar. Modeli inceleyin.
• Modernizasyon yapanlar: 20.000 Euro basitleştirmesinden faydalanır.

Kimse konut yatırım olarak uzun vadeli emlak tutar ve geleneksel olarak kiralarsa, reformdan büyük ölçüde etkilenmez. Yapısal olarak 1,4 milyon eksik konut bulunan konut talebinin aşıldığı durum, hâlâ öncelikli yatırım argümanıdır.