Aile evini satarken önemli olan nedir?

Emlakçının harekete geçebilmesi için bazı temel gerçeklerin açıklığa kavuÅŸturulması gerekir. Yalnızca tapu sicilinde kayıtlı olan ve dolayısıyla ebeveynlerin evinin yasal sahibi olan kiÅŸiler satış yapabilir. ÇoÄŸu durumda, her iki ebeveyn de tapu sicilinde mal sahibi olarak listelenir, böylece ölüm durumunda hayatta kalan ebeveyn tek mirasçı olarak sayılır ve mülkle nasıl baÅŸa çıkılacağına karar verir. Ebeveynlerin her ikisi de vefat etmiÅŸse, çocuklar olarak bir sonraki mirasçı sizsiniz ve anlaÅŸma olması koÅŸuluyla ebeveynlerin evini satmaya karar verebilirsiniz.

Öncesinde, tapu kaydında bir değişiklik yapılması gereklidir, çünkü ebeveynlerin evinin satışı için temel ön koşul sizin düzenli mülkiyetinizdir. Ebeveynlerden biri halihazırda vefat etmişse ve diğer ebeveyn artık yasal olarak ehliyet sahibi değilse durum çok karmaşık hale gelir. Bu durumda genel bir vekaletname yoksa ve hayatta kalan ebeveyn mülkün satılmasını istemiyorsa, satışa yalnızca vesayet mahkemesi karar verebilir.

Ayarlamaları zamanında yapın!

Bu tür düzenlemeleri ebeveynlerinizin ve mülk sahiplerinin yasal olarak ehil oldukları bir zamanda yapmanızı tavsiye ederiz. Noter vekaleti ya da evin yaşamınız boyunca size hediye edilmesi, ebeveynlerinizin evini satmanız ve elde edilen geliri örneğin ebeveynlerinizin bir huzurevinde kalmasını finanse etmek için kullanmanız gerektiğinde harekete geçmenizi kolaylaştırır. Gerekli tüm hususlar önceden netleştirildikten sonra, ebeveynlerinizin evini sizin adınıza hızlı bir şekilde ve gerçek piyasa değerinden satabiliriz.

Ailenin evini mi satıyorsun? Ayrıntılı süreç

Miras konusu hakkında daha fazla bilgi:

Miras paylaşımı

Topluluk içinde miras kalan mülkler satış sırasında özel bir zorluk teÅŸkil eder. Bir mirasçılar topluluÄŸu çerçevesinde, tapu sicilinde birden fazla malik bulunmaktadır. Bu durum, potansiyel alıcıların ilgisini olumsuz etkilemekte ve satış sürecini zorlaÅŸtırmaktadır. AnlaÅŸmayı basitleÅŸtirmek ve aynı zamanda tüm mirasçıların eÅŸit haklara sahip olduÄŸu açık bir kılavuz saÄŸlamak için bir çözüm vardır. Bir mirasın tasfiyesi, açık sözleÅŸmeye dayalı düzenlemeler temelinde gerçekleÅŸtirilen ve ÅŸekle baÄŸlı olmayan bir mirasçılar topluluÄŸunun çözülmesini ifade eder. Miras anlaÅŸmasıyla ilgili her ÅŸey.

Mirasçılar topluluÄŸu

Uygulamada, mirasçılar topluluÄŸunun nadiren aynı fikirde olduÄŸu bilinmektedir. Ancak, gayrimenkul mirasına iliÅŸkin anlaÅŸmazlık ve açık ihtilaflar, saÄŸduyulu davranarak kaçınabileceÄŸiniz kayıplara neden olur. Bir emlakçıdan tavsiye alarak ve destekle en iyi yolu bularak mülk üzerindeki anlaÅŸmazlıkları önleyin. Vasiyetnamede aksi belirtilmediÄŸi takdirde, tüm ortak mirasçılar eÅŸit hak ve yükümlülüklere sahiptir. Bu, satışın genellikle en iyi çözüm olduÄŸu ve size mirastan elde edilen geliri tüm ortak mirasçılar arasında paylaÅŸtırma ve böylece bir miras anlaÅŸmazlığı sorunundan kaçınma fırsatı verdiÄŸi anlamına gelir. Mirasçılar topluluÄŸu hakkında daha fazla bilgi edinin.

Mirasçılık Belgesi

Vasiyetnamede ebeveyn evinin tek varisi olarak kaydedildiniz. Vasiyetname noter onaylı ve yasal olarak geçerliyse, mirasınıza itiraz edilmeyecektir. Bununla birlikte, ek bir mirasçılık belgesi olmadan, en geç tapu sicilindeki düzeltmenin bir sonucu olarak mülkün sahibi olursanız ve örneÄŸin onu satmak isterseniz bir sorunla karşılaÅŸacaksınız. Vasiyetnameden bağımsız olarak düzenlenmiÅŸ bir mirasçılık belgesine sahip olmalı ve böylece ev veya daire miras alırken kendinizi korumalısınız. Miras belgesiyle ilgili her ÅŸey.

Vasiyet sahibi kime ne kadar miras bırakacağına karar vermekte özgürdür

Vasiyet sahibi, ölümünden sonra mal varlığına ne olacağına karar vermekte tamamen özgürdür. Bununla birlikte, bir vasiyetnamenin gerçekten geçerli olabilmesi için, vasiyetçinin vasiyetnamenin hazırlanmasına ilişkin ayrıntılara aşina olması önemlidir. İfadelerdeki küçük hatalar, vasiyetnamenin bazı bölümlerinin doğru yorumlanmamasına veya hiç geçerli olmamasına yol açabilir. Bu nedenle, vasiyetnamenin hukuken açık ve net olması mutlak bir gerekliliktir.

Zorunlu kısım hakkında gerçekler

Yakın akrabalar vasiyetçinin mirasından tamamen dışlanamaz. Vasiyetnamede mirastan mahrumiyet kararlaştırılmış olsa bile, akraba yasal zorunlu pay için dava açabilir. Bu arada, mirastan mahrum bırakma işlemi sebep gösterilmeksizin de gerçekleştirilebilir.

Bu nedenle, vasiyetçinin zorunlu kısma hak sahibi olan bir kişiyi mirastan mahrum bırakması mantıklı değildir. Bu sadece anlaşmazlıklara yol açar. Yine de kalıtım mümkündür.

Zorunlu kısım, yasal miras payının yarısına tekabül etmektedir. Zorunlu kısım veraset mahkemesi tarafından otomatik olarak mirasçıya verilmez. Zorunlu pay da mirasçılık belgesinde belirtilmemiştir. Bu, zorunlu payın öncelikle zorunlu payın lehtarı tarafından diğer mirasçılardan talep edilmesi gerektiği anlamına gelir.

Ancak, vasiyetçinin, çocuğun zorunlu payı miras alamayacağı şekilde çocuğu mirastan yoksun bırakmaya yetkili olduğu özel durumlar vardır. Bu durum, çocuğun bir suçtan dolayı şartlı tahliye olmaksızın en az bir yıl hapis cezasına çarptırılmış olması halinde geçerlidir.

Bir çocuk da zorunlu paydan mahrum bırakılacaksa, vasiyetçi gerekçelerini vasiyetnameye kaydetmelidir. Yasal olarak geçerli bir baÅŸka neden de, zorunlu paydan yararlanan kiÅŸinin vasiyetçinin veya baÅŸka bir yakın kiÅŸinin hayatını istemesidir. Zorunlu paydan yararlanan kiÅŸi, vasiyetçiye karşı hırsızlık veya bedensel zarar verme gibi bir suç iÅŸlemiÅŸse, zorunlu pay hakkından da mahrum bırakılabilir.

Zorunlu pay alma hakkı?

Ancak hangi kişiler en yakın akraba sayılır ve bu nedenle zorunlu pay alma hakkına sahiptir? Buna çocuklar da dahildir. Biyolojik ya da evlat edinilmiş çocuk olmaları fark etmez. Ölen kişi öldüğü sırada evliyse, eşler de yakın akraba olarak sayılır. Aynı durum kayıtlı bir medeni birliktelik için de geçerlidir. Ölen kişinin çocuğu yoksa, ebeveynler yakın akraba olarak sayılır. Öte yandan, ölenin kardeşleri zorunlu pay alma hakkına sahip değildir.

Eğer vasiyetçi ölümünden on yıl öncesine kadar diğer akrabalarına hediye vermişse, mirasçının zorunlu payı artırılabilir. Bu, zorunlu kısma ek bir taleptir. Örneğin, vasiyetçi ölümünden beş yıl önce bir mülkü bağışlamışsa durum böyledir. Zorunlu kısmın lehtarı, zorunlu kısmın bağış gerçekleşmemiş olsaydı nasıl olacak idiyse şimdi de öyle hesaplanmasını talep edebilir. Sonuç olarak zorunlu payı artar.

Zorunlu kısmın lehtarının mülkün sahibi olmadığına dikkat edilmelidir. Bu nedenle, mülkle ne yapılacağı konusunda hiçbir söz hakkı yoktur.

Vasiyetnamenin geçerliliÄŸini kaybetmemesi için yasal halefiyete de uyulması gerekir. Miras vasiyet eden tarafından gözetilmemiÅŸse, ilgili kiÅŸi taleplerini mahkemede ileri sürebilir.

Zorunlu kısma ilişkin talep, vasiyetçinin ölümünden sonraki 3 yıl içinde ileri sürülmezse, talep geçerliliğini kaybeder. Buna ek olarak, zorunlu kısım üzerindeki hak talebi ancak vasiyetçi öldüğünde geçerli hale gelir. Zorunlu kısım vasiyetçinin yaşamı boyunca talep edilemez.

Miras ve vasiyetler: Zorunlu pay

Zorunlu kısmı hesaplayın – Talimatlar

Miras durumunda yasal halefiyet

Vasiyetçi bir vasiyette bulunmamışsa, yasal halefiyet her zaman geçerlidir. Akraba yoksa miras devlete geçer. Ancak Almanya’da bu durum neredeyse hiç geçerli değildir.

Miras hukukunda akrabalık farklı derecelere ayrılmıştır.

Eğer I. dereceden varisler mevcutsa, II. dereceden varisler tamamen dışlanır.

Müteveffanın çocuklarının yanı sıra torunları da birinci dereceden akrabadır. Çocuklar eşit paylarla miras alırlar. Çocuklardan biri vefat etmişse, onun çocukları miras alır.

İkinci derece akraba

Ölen kişinin çocuk ya da torun bırakmadan ölmesi halinde, ikinci dereceden akrabalar miras alır. Bunlar arasında merhumun ebeveynleri ve kardeşleri de bulunmaktadır. Eğer kardeşlerden biri ölmüşse, miras onların çocuklarına, yani yeğenlerine geçer. İkinci derece akrabalık yoksa, üçüncü derece akrabalar büyükanne ve büyükbabalar ve onların çocuklarıdır. Bunlar daha sonra teyzeler ve amcalar ile kuzenlerdir.

Eş

Evlilik sözleÅŸmesi yapılmamışsa ve kazanç ortaklığı ilkesi geçerliyse, ölenin eÅŸi çocuklarla birlikte mirasın yarısını alır. Anne-baba ve kardeÅŸlerin yanı sıra eÅŸ de mirasın dörtte üçünü alır.

Bu, örneğin bir mülkün miras alınması durumunda tehlikeli olabilir. Bu durumda, eşin tek başına hak iddia etme hakkı yoktur. Bu sorundan kaçınmak için birçok eş Berlin vasiyetnamesini tercih etmektedir.

Berlin

Berlin vasiyetnamesinde, uzun yaşayan eş her şeyi miras olarak alır. Çocuklar mirasçı olarak kabul edilmemektedir. Miras ancak ikinci eşin ölümünden sonra çocuklara geçer. Bu şekilde mülk, miras anlaşmazlığı olmadan eşe geçer. Ancak bu durumda bile, çocuklar vasiyetçinin son vasiyetini geçersiz kılabilir ve zorunlu payı talep edebilirler.

Bunun olmasını önlemek için, zorunlu kısmın talep edilmesi halinde vasiyetnameye bir ceza maddesi eklenebilir. Ancak bu genellikle vasiyetçinin istediği etkiyi yaratmaz. Çocuklar, ebeveynlerinden birinin ölümünden sonra da zorunlu paylarını talep edebilirler. Ancak, ikinci ebeveynin ölümünden sonra miras daha yüksek olduğu için bu durum ekonomik açıdan daha az cazip hale gelmektedir.

Ebeveynler vasiyetnamede çocuklarına eşit davranmak zorunda değildir

Ebeveynler, ölümden sonra anlaşmazlıkları önleyebilecek olsa bile, vasiyetnamede çocuklarına eşit davranmak zorunda değildir. Ancak, mirasın belirli kalemlerinin sadece belirli çocuklara miras bırakılması mümkün değildir. Örneğin, ilk çocuk sadece gayrimenkulleri miras alırken, ikinci çocuk menkul kıymetlerin mirasçısı olacaktır. Bunun yerine, hangi çocuğun toplam mirastan ne kadar pay alacağı sadece hangi kota ile belirlenebilir.

Vasiyet ve velayet

Vasiyetnamenin geçerli olabilmesi için el yazısıyla yazılmış ve tabii ki imzalanmış olması gerekir. Daha iyi okunabilirlik nedeniyle vasiyetnamenin bilgisayarda yazılması kesinlikle ölümcüldür. İmzalanmış olsa bile geçerli değildir.

Çoğu vasiyetçi vasiyetnameyi evde saklamayı tercih eder. Ancak bu, kaybolma, ölümden sonra bulunamama ya da mirasçılardan birinin eline geçmesi halinde onu yok etme ve dezavantajlı duruma düşürme riski taşır.

Bu nedenle, vasiyetnamenin veraset mahkemesinin gözetimine verilmesi daha tavsiye edilir. Bu, vasiyetnamenin vasiyetçinin ölümünden sonra her durumda kullanılmasını sağlar. Bu şekilde saklamaya karar verenlerin, vasiyetnamenin varlığı ve yeri hakkında güvenilir bir kişiyi bilgilendirmeleri iyi olacaktır.

Ev satın almak: emlakçı, komisyon ve krediler

Bir mülk satın almayı ilk düşündüğünüzde aklınıza hemen birçok soru gelir. Devam etmenin en iyi yolu nedir? Bir emlakçıya ihtiyacım var mı yoksa kendim mi araştırmalıyım? Ev ne kadar büyük olmalı, kaç metrekare ve kaç odaya ihtiyaç var? Hangi alanda arama yapmalıyım ve her şeyden önce ne kadar bütçeye ihtiyacım var? Şimdi tüm bu soruların temeline ineceğiz.

Ä°pucu! A’dan Z’ye tüm ev tiplerine genel bir bakışı burada bulabilirsiniz. Tanımlar, maliyetler, ipuçları ve çok daha fazlası: Ev tipleri.

Gereksinimler – hayalinizdeki mülke giden yol

Hayalinizdeki mülke giden yoldaki ilk adımda, öncelikle kendi eviniz için hangi gereksinimlere sahip olduğunuzu düşünmelisiniz. Kaç odaya ihtiyacınız var ve eviniz ya da mülkünüz ideal olarak kaç metrekare olmalı? Elbette taşınmak istediğiniz bölge konusunda da net olmalı ve ihtiyaçlarınızı buna göre ayarlamalısınız. Şehirdeki bir ev, banliyödeki veya kırsaldaki bir evden daha pahalı olacaktır. Yakınlarda bir okula mı ihtiyacınız var yoksa bir süpermarket yürüme mesafesinde mi olmalı? Bir bahçe mi yoksa çocuk dostu bir ortam mı istiyorsunuz? Elbette, mülkünüzün dış cephesini de düşünmelisiniz. Belirli bir ev tarzını mı tercih ediyorsunuz, ev daha modern mi yoksa daha İskandinav tarzı mı olmalı? Bu temel soruları yanıtladıktan ve hayalinizdeki mülkün neye benzemesini istediğinizi öğrendikten sonra 2. adıma geçebilirsiniz.

Bir yatırım olarak gayrimenkul: Özel

1. Bölüm: Klasik veya egzotik yatırım – Hangi mülk yatırım olarak uygundur?
2. Parça: Bir yatırım olarak gayrimenkul – Nelere dikkat etmeliyim?

Finansal planlama – finansman seçenekleri ve gereksinimleri

Finansal planlama, bir ev sahibi olma yolunun önemli bir parçasıdır, çünkü inÅŸaat finansmanı ve krediler birkaç on yıla yayılabilecek büyük bir taahhüttür. Buna göre, bir mülk satın almayı düÅŸünen herkes öncelikle kendi finansal kaynaklarını kontrol etmelidir. Bu, örneÄŸin, mülk veya bina tasarruf sözleÅŸmesinin halihazırda mevcut olup olmadığını ve ne kadar olduÄŸunu içerir. Ayrıca hangi fonların kısa vadede çekilebileceÄŸini de kontrol etmelisiniz. Bir bankadan kredi alabilmek için gerekli tutarın (satın alma tutarı ve yan satın alma maliyetleri) en az %10-20’sini öz sermaye olarak bulundurmanız tavsiye edilir. Öz sermaye ne kadar yüksekse o kadar iyidir.

Finansal dayanıklılık

Elbette kişisel koşullar da finansal dayanıklılıkta rol oynamaktadır. Bunlar arasında örneğin aile planlaması ve çocuk sahibi olma isteği, eşlerin istihdam durumu ve tabii ki medeni durum yer almaktadır. Önümüzdeki birkaç yıl için büyük finansman planlanıp planlanmadığını ve bunun mali durumu nasıl etkileyeceğini dikkate almak önemlidir. Planlamaya dahil edebilmek için kalıcı giderlerin belirlenmesi de önemlidir. Bunlar arasında sigorta ve yan masraflar gibi sabit masrafların yanı sıra tatiller, araba alımları veya finansal güvence için ayrılan karşılıklar da yer almaktadır.

Geri ödeme süresi

Bir sonraki önemli nokta geri ödeme süresidir, çünkü kişi ne kadar süre geri ödeme yapmak istediğini ve dolayısıyla ne kadar süre borçlu kalmak istediğini düşünmelidir. Finansmanın, borçluların 60 yaşına kadar borçsuz olacakları şekilde planlanması tavsiye edilir. Ancak bu, geri ödeme oranının ne kadar yüksek olabileceğine de bağlıdır. Geri ödeme süresi ne kadar kısa olursa, geri ödeme o kadar yüksek olur, ancak daha kısa kredi süreleri de biraz daha düşük faiz oranlarına sahiptir. Genel bir kural olarak, yüzde iki geri ödeme oranı ile geri ödeme süresi yaklaşık otuz yıldır.

Belgelerin derlenmesi

Bu sorular yanıtlandıktan sonra sıra bankalar için belgeleri derlemeye gelir, çünkü ilk etapta bir teklife başvurabilmek için birçok farklı belgeye ihtiyaç duyarlar. Bu belgeler, gelir vergisi tahakkuku ile kanıtlanan aylık gelirin yanı sıra düzenli harcamaların ve mevcut varlıkların bir listesini içerir. Bu aşamada, bir satın alma nesnesine ve en iyi durumda maliyet tahminlerine de sahip olmalısınız, çünkü sunduğunuz belgeler ne kadar kesin ve kapsamlı olursa, banka o kadar hızlı ve iyi bir teklif hazırlayabilir. Birçok farklı kredi kuruluşundan gelen birçok farklı teklifi karşılaştırın, çünkü birçok farklılık olabilir ve böylece projeniz için en iyi teklifi bulabilirsiniz.

Gayrimenkul satın almak: kiralık daireden kendi evine

Bir mülk satın almayı ilk düşündüğünüzde aklınıza hemen birçok soru gelir. Devam etmenin en iyi yolu nedir? Bir emlakçıya ihtiyacım var mı yoksa kendim mi araştırmalıyım? Ev ne kadar büyük olmalı, kaç metrekareye ve kaç odaya ihtiyacı var? Hangi alanda arama yapmalıyım ve her şeyden önce ne kadar bütçeye ihtiyacım var? Şimdi tüm bu soruların temeline ineceğiz.

Rüya mülk aranıyor: Ev satın almanız için temel gereksinimler

Hayalinizdeki mülke giden yoldaki ilk adımda, öncelikle kendi eviniz için hangi gereksinimlere sahip olduğunuzu düşünmelisiniz. Kaç odaya ihtiyacınız var ve eviniz ya da mülkünüz ideal olarak kaç metrekare olmalı?

Elbette, taşınmak istediğiniz bölge konusunda da net olmalı ve ihtiyaçlarınızı buna göre ayarlamalısınız. Şehirdeki bir ev, banliyödeki veya kırsaldaki bir evden daha pahalı olacaktır. Yakınlarda bir okula mı ihtiyacınız var yoksa bir süpermarket yürüme mesafesinde mi olmalı? Bir bahçe mi yoksa çocuk dostu bir ortam mı istiyorsunuz? Elbette, mülkünüzün dış cephesini de düşünmelisiniz. Belirli bir ev tarzını mı tercih ediyorsunuz, ev daha modern mi yoksa daha İskandinav tarzı mı olmalı? Bu temel soruları yanıtladıktan ve hayalinizdeki mülkün neye benzemesini istediğinizi öğrendikten sonra 2. adıma geçebilirsiniz.

Finansal planlama: finansman seçenekleri ve geri ödeme

Finansal planlama, bir ev sahibi olma yolunun önemli bir parçasıdır, çünkü inÅŸaat finansmanı ve krediler birkaç on yıla yayılabilecek büyük bir taahhüttür. Buna göre, bir mülk satın almayı düÅŸünen herkes öncelikle kendi finansal kaynaklarını kontrol etmelidir. Bu, örneÄŸin, mülk veya bina tasarruf sözleÅŸmesinin halihazırda mevcut olup olmadığını ve ne kadar olduÄŸunu içerir. Ayrıca hangi fonların kısa vadede çekilebileceÄŸini de kontrol etmelisiniz. Bir bankadan kredi alabilmek için gerekli tutarın (satın alma tutarı ve yan satın alma maliyetleri) en az %10-20’sini öz sermaye olarak bulundurmanız tavsiye edilir. Öz sermaye ne kadar yüksekse o kadar iyidir.

Elbette kişisel koşullar da finansal dayanıklılıkta rol oynamaktadır. Bunlar arasında örneğin aile planlaması ve çocuk sahibi olma isteği, eşlerin istihdam durumu ve tabii ki medeni durum yer almaktadır. Önümüzdeki birkaç yıl için büyük finansman planlanıp planlanmadığını ve bunun mali durumu nasıl etkileyeceğini dikkate almak önemlidir. Planlamaya dahil edebilmek için kalıcı giderlerin belirlenmesi de önemlidir. Bunlar arasında sigorta ve yan masraflar gibi sabit masrafların yanı sıra tatiller, araba alımları veya finansal güvence için ayrılan karşılıklar da yer almaktadır.

Bir sonraki önemli nokta geri ödeme süresidir, çünkü kişi ne kadar süre geri ödeme yapmak istediğini ve dolayısıyla ne kadar süre borçlu kalmak istediğini düşünmelidir. Finansmanın, borçluların 60 yaşına kadar borçsuz olacakları şekilde planlanması tavsiye edilir. Ancak bu, geri ödeme oranının ne kadar yüksek olabileceğine de bağlıdır. Geri ödeme süresi ne kadar kısa olursa, geri ödeme o kadar yüksek olur, ancak daha kısa kredi süreleri de biraz daha düşük faiz oranlarına sahiptir. Genel bir kural olarak, yüzde iki geri ödeme oranı ile geri ödeme süresi yaklaşık otuz yıldır.

Bu sorular yanıtlandıktan sonra, sıra bankalar için belgeleri derlemeye gelir, çünkü ilk etapta bir teklif başvurusunda bulunabilmek için birçok farklı belgeye ihtiyaç duyarlar. Bu belgeler, gelir vergisi tahakkuku ile kanıtlanan aylık gelirin yanı sıra düzenli harcamaların ve mevcut varlıkların bir listesini içerir. Bu aşamada, bir satın alma nesnesine ve en iyi durumda maliyet tahminlerine de sahip olmalısınız, çünkü sunduğunuz belgeler ne kadar kesin ve kapsamlı olursa, banka o kadar hızlı ve iyi bir teklif hazırlayabilir. Birçok kredi kuruluşundan gelen birçok farklı teklifi karşılaştırın, çünkü birçok farklılık olabilir ve böylece projeniz için en iyi teklifi bulabilirsiniz.

Arama: Reklamlar, aracılar ve büyük seçim

Ev arama sürecine yaklaşmanın birçok farklı yolu vardır. Elbette bir emlak danışmanının birçok avantajı vardır, çünkü arayışınızda baştan sona size eşlik edecek, içeriden ipuçları bilecek ve kararınızı verirken size tavsiye ve destek verebilecektir. Bununla birlikte, kendi başınıza arama yapmayı tercih ederseniz, çok çeşitli sergileri görüntüleyebileceğiniz ‘Immonet’ veya ‘Immobilienscout24’ gibi birçok çevrimiçi portal vardır. Arkadaşlarınıza ve tanıdıklarınıza bir ev aradığınızı bildirin, çünkü bağlantılar aracılığıyla çok şey olabilir. Bir mülkü incelerken, mülk hakkında mümkün olduğunca fazla bilgi toplamak için aklınızda bulundurmanız gereken birkaç şey vardır. Her şeyden önce, inceleme randevularını sadece gün ışığında almalısınız, böylece kusurları ve hataları yapay ışıktan çok daha iyi görebilirsiniz. Çevreye yakından bakın ve olası gürültü, koku ve park durumuna dikkat edin. İhtiyaçlarınıza uygun olup olmadığını karşılaştırmak için mülkün çevresindeki altyapı da dikkatlice araştırılmalıdır. Komşularla yapılacak bir sohbet de yararlı bilgileri ortaya çıkarabilir.

Mülkün kendisinde, dış cephenin, çatının ve çatı katının yanı sıra bodrum odaları ve pencerelerin durumuna da dikkat etmelisiniz. Bu gözlemler sırasında duvar ve tavanlardaki su lekeleri, yalıtımı zayıf olan eski pencereler veya sızdıran bir çatı keşfedilebilir. Mülkün ve arızalı alanların fotoğraflarını çekin. Tabii ki, sergiden mülk hakkında çok şey öğreneceksiniz, ancak tüm sorular burada cevaplanmayacaktır. Bu nedenle, görüntüleme sırasında mülk hakkında mümkün olduğunca çok şey öğrenebilmek için bir soru listesi hazırlayın. Olası sorular örneğin aşağıdaki gibi olabilir:

• Yenileme veya tadilat yapılması gerekiyor mu?
• Çatı ve pencerelerin durumu nedir?
• Konutta hangi ısıtma sistemi var, kaç yıllık ve evin yalıtımı nasıl? Enerji sertifikası burada her zaman yararlıdır, bu nedenle açıkça isteyin.
• Olası bir dönüÅŸümü planlayabilmek için taşıyıcı duvarların çizimiyle birlikte kat planı.
• İşletme maliyetleri tablosu
• ÖrneÄŸin, güneÅŸin bahçeye ne zaman girdiÄŸini öÄŸrenmek için ışığın geliÅŸini ve ana yönleri kontrol edin.
• Satış nedenini ve boÅŸluÄŸun süresini sorun
• Mutfak, dolaplar vb. demirbaşlar evde kalacak mı ve bunların devralınması gerekiyor mu?
• Seçim yapmak ve farklı teklifleri görebilmek için farklı mülkleri ziyaret edin. Nemli duvarlar vb. gibi belirsizlikler söz konusu olduÄŸunda, bir uzmana danışmak ve her ÅŸeyi deÄŸerlendirmesine izin vermek daha iyidir.

Bir bakışta ev tipleri

Her biri kendine özgü özelliklere sahip çok çeşitli ev tipleri vardır ve bir mülke yatırım yapmak isteyen herkesin ilgili ev tiplerine aşina olması veya en azından bunlarla ilgilenmiş olması gerekir. Burada, ilgili ev tipleri hakkında bilgi içeren kapsamlı makalelere yönlendiren diğer bağlantılarla birlikte yaygın ev formlarının bir listesi bulunmaktadır.

• Bungalov
• Yarı müstakil ev
• Müstakil ev
• Yarı ahşap ev
• Tatil evi / hafta sonu evi
• Prefabrik ev
• Kır evi
• Devasa ev
• Teraslı ev
• Sahil evi
• Villa
• DüÅŸük enerjili ev
• Sıfır enerjili ev
• Pasif ev

Arama – aracılar, sabır ve reklamlar

Ev arama sürecine yaklaşmanın birçok farklı yolu vardır. Elbette bir emlak danışmanının pek çok avantajı vardır, çünkü arayışınızın başından sonuna kadar size eşlik eder, içeriden ipuçları bilir ve karar vermenize yardımcı olabilir. Kendi başınıza arama yapmayı tercih ederseniz, çok çeşitli sergileri görüntüleyebileceğiniz ‘Immonet’ veya ‘Immobilienscout24’ gibi birçok çevrimiçi portal vardır. Arkadaşlarınıza ve tanıdıklarınıza bir ev aradığınızı bildirin, çünkü bağlantılar aracılığıyla çok şey olabilir. Bir mülkü incelerken, mülk hakkında mümkün olduğunca fazla bilgi toplamak için aklınızda bulundurmanız gereken birkaç şey vardır. Her şeyden önce, inceleme randevularını sadece gün ışığında almalısınız, böylece kusurları ve hataları yapay ışıktan çok daha iyi görebilirsiniz. Çevreye yakından bakın ve olası gürültü, koku ve park durumuna dikkat edin. İhtiyaçlarınıza uygun olup olmadığını karşılaştırmak için mülkün çevresindeki altyapı da dikkatlice araştırılmalıdır. Komşularla yapılacak bir sohbet de yararlı bilgileri ortaya çıkarabilir.

Cephe, çatı ve tavan arası durumu

Mülkün kendisinde, dış cephenin, çatının ve çatı katının yanı sıra bodrum odaları ve pencerelerin durumuna da dikkat etmelisiniz. Bu gözlemler sırasında duvar ve tavanlardaki su lekeleri, yalıtımı zayıf olan eski pencereler veya sızdıran bir çatı keşfedilebilir. Mülkün ve arızalı alanların fotoğraflarını çekin. Tabii ki, sergiden mülk hakkında çok şey öğreneceksiniz, ancak tüm sorular burada cevaplanmayacaktır. Bu nedenle, görüntüleme sırasında mülk hakkında mümkün olduğunca çok şey öğrenebilmek için bir soru listesi hazırlayın. Olası sorular örneğin aşağıdaki gibi olabilir:

• Yenileme veya tadilat yapılması gerekiyor mu?
• Çatı ve pencerelerin durumu nedir?
• Konutta hangi ısıtma sistemi var, kaç yıllık ve evin yalıtımı nasıl?
• Enerji sertifikası burada her zaman yararlıdır, bu nedenle açıkça isteyin.
• Olası bir dönüÅŸümü planlayabilmek için taşıyıcı duvarların çizimiyle birlikte kat planı.
• İşletme maliyetleri tablosu
• ÖrneÄŸin, güneÅŸin bahçeye ne zaman girdiÄŸini öÄŸrenmek için ışığın geliÅŸini ve ana yönleri kontrol edin.
• Satış nedenini ve boÅŸluÄŸun süresini sorun
• Mutfak, dolaplar vb. demirbaşlar evde kalacak mı ve bunların devralınması gerekiyor mu?
• Seçim yapmak ve farklı teklifleri görebilmek için farklı mülkleri ziyaret edin. Nemli duvarlar vb. gibi belirsizlikler söz konusu olduÄŸunda, bir uzmana danışmak ve her ÅŸeyi deÄŸerlendirmesine izin vermek daha iyidir.

Yasal temeller – satın alma sözleÅŸmesi, tapu kaydı & Co.

Bir ev satın almak için yasal prosedürlerin takip edilmesi ve birçok standarda uyulması gerekir. Bunu doğru bir şekilde yapmak ve ev satışını yasal hale getirmek için bir dizi şeyin takip edilmesi gerekir.

Bir satın alma sözleÅŸmesinin noter onayı – noter tapu kaydına ve daha fazlasına yardımcı olur

Satın alma anlaşması, aşağıdaki standardları karşılamaktadır

Gayrimenkul veya gayrimenkule eşdeğer hakların mülkiyeti devrediliyorsa, noter senedi Alman Medeni Kanunu (BGB) § 311b uyarınca sağlanmalıdır.

Ancak, mülkiyetin devri imza ve noter tasdikinden sonra deÄŸil, ancak tapu siciline tescil edildikten sonra geçerli olur. Ä°lk olarak, noter her iki tarafı da tatmin edecek bir satış sözleÅŸmesi taslağı hazırlar. Her iki tarafın da kontrol edebilmesi için imzalamadan bir süre önce son ÅŸekli verilir. Noter tasdik toplantısında noter sözleÅŸmeyi tekrar okur ve her iki taraf da soru sorabilir. Noter ayrıca evin satışının sonuçları hakkında bilgi verir ve mülkiyet devrinin diÄŸer adımlarını açıklar.

Tapu siciline kaydedilene kadar, alıcının mülk üzerindeki hakkı, tapu siciline öncelikli devir bildirimi olarak adlandırılan bir belgenin kaydedilmesiyle güvence altına alınır. Bu, mülkün mülkiyetinin devrinin güvenli bir ÅŸekilde gerçekleÅŸtirilebilmesini saÄŸlar. Tapu sicilinde mülkiyetin devri, ancak satın alma bedelinin tamamı devredildikten sonra noter tarafından baÅŸlatılır. Vergi dairesi ayrıca alıcının arazi devir vergisini ödediÄŸini bir tasdik belgesi ile teyit etmelidir. Mülkün alıcıya devredildiÄŸi zaman noktası, yani “ekonomik devir” de noter sözleÅŸmesinde belirlenir. Bu noktadan itibaren alıcı tüm masrafları üstlenir ve mülkten sorumludur. Ancak, mülkiyet devri tamamlanana ve adı tapu siciline iÅŸlenene kadar nihai malik deÄŸildir.

Mülkiyetin devri – satıcıdan alıcıya

Satın alma sözleşmesinin imzalanmasıyla, bir mülkün mülkiyeti alıcıya geçmekle kalmaz, aynı zamanda mülkün mülkiyetiyle ilgili tüm riskleri, vergileri ve yükleri de üstlenir. Bu, yeni sahibin mülkle istediği gibi ilgilenmesine olanak tanır. Zilyetliğin devri, tarih açısından kesin olarak tanımlanmıştır ve yeni malikin tapu siciline yaptığı kayıttan, yani mülkiyetin devrinden tamamen bağımsızdır.

Ä°nÅŸaat parası ve masrafları – bir mülk satın alırken ödemeniz gerekenler

Hayalinizdeki mülkü satın almaya karar verdikten sonra, doğru finansman sorusu gündeme gelir. Burada kendinizi tüm seçenekler hakkında bilgilendirmelisiniz, çünkü önümüzdeki birkaç yıl boyunca finansman kararıyla yaşamak zorunda kalacaksınız. Özellikle deneyimsiz kişiler için mülk satın almak büyük bir adımdır, bu nedenle doğru teklifi bulduğunuzdan özellikle emin olmalısınız.

Para biriktirmek: BaÅŸarılı finansman için 6 ipucu

BaÅŸarılı finansman için 6 ipucu. Buradan 3 pratik inÅŸaat parası ipucunu daha okuyun.

Ä°pucu 1 – BaÅŸlangıç durumunuzu belirleyin

Arayışınıza başlamadan önce bütçenizi ve ihtiyaçlarınızı detaylı bir şekilde belirlemelisiniz. Buna yaşam alanı, oda sayısı, inşaat ve mobilyalar, konum, mimari, yerel ulaşım ve işyeri veya okullar gibi önemli yerlere olan mesafe dahildir. Gereksinimlerinizden emin olduktan sonra bütçenizi netleştirin. Ne kadar sermaye artırabilirsiniz? Gelecekteki maksimum aylık maliyetleri ve gerçekten ne kadarını karşılayabileceğinizi belirlemek de önemlidir. Bunu yapmak için, mevcut aylık sabit maliyetlerinizi ve giderlerinizi karşılaştırın. Bir genel bakış oluşturduktan sonra, ne arayabileceğiniz konusunda kabaca bir fikriniz olacaktır.

Ä°pucu 2 – Bir itfa ödemesi ekleyin

Kira ve faiz gerçek maliyetlerdir, ancak geri ödeme ile para bir tür taksitli tasarruf planı olarak kullanılır. Bu, net varlıklarınız artarken kredi borcunuzun azaldığı anlamına gelir. Bu nedenle, her ay kredi için yapmanız gereken geri ödemeyi de hesaplamalarınıza dahil etmelisiniz. Borcun kaç yıl içinde ödenmesini istediğinizi düşünün ve bu değerle hesaplayın. Her ay ödediğiniz kiranın bir değer yatırımı olmadığını, ancak geri ödemenin her ay net değerinizi artıracağını unutmayın.

Ä°pucu 3 – Mümkün olduÄŸunca çok teklifi karşılaÅŸtırın

Ne kadar çok teklif talep eder ve karşılaştırırsanız, o kadar çok seçeneğiniz olur ve hayalinizdeki mülkü bulma olasılığınız artar. Kapsamlı arama yapmaktan ve birçok mülke bakmaktan korkmayın. Sadece emlak portallarında değil, gazete ilanlarında da arama yapın, arkadaşlarınıza ve tanıdıklarınıza sorun ve gözlerinizi her zaman açık tutun. Aramanız için harcadığınız çabanın karşılığını uzun vadede kesinlikle alacaksınız.

Sürekli ihtiyaç duyacağınız ve duyacağınız iki şey var: Kira getirisi, daha doğrusu brüt kira getirisi ve satın alma fiyatı faktörü. Her ikisi de gayrimenkul tekliflerinin hızlı bir şekilde değerlendirilmesine yardımcı olur. Aradaki fark hakkında daha fazla bilgi edinin ve yeni başlayan bir emlakçı olarak size tavsiyelerimi öğrenin:

• Kira getirisi ve satın alma fiyatı faktörü

Ä°pucu 4 – Uzun vadeli finansmanı seçin

Uzun vadeli finansmanda önemli olan, düşük faiz oranlarını mümkün olduğunca uzun süre güvence altına almanızdır. Tercihen önümüzdeki 15 yıl veya daha uzun bir süre için. Bu size sağlam bir geri ödeme oranı garanti eder. Satın alma fiyatına bağlı olarak, %20 veya daha az özkaynak kullanın ve klasik bir rant kredisi seçin. Bu kredi için geri ödeme oranı %2 civarında olmalıdır. Daha yüksekse, enflasyon durumunda getiriniz de daha yüksek olacaktır. Ancak daha düşük olması durumunda, takip finansmanında zor duruma düşmemek için ihtiyacınız olan belirli geri ödeme tutarını karşılayamazsınız. Sübvansiyonlu kredi gibi başka bir kredi de alırsanız, şartlar eşleşmelidir, aksi takdirde satış durumunda erken geri ödeme cezaları ile tehdit edilebilirsiniz.

Ä°pucu 5 – Birkaç finansman teklifi alın

Elbette, krediyi bankanızdan almak ve finansmanı bankanız aracılığıyla halletmek en kolay ve en anlaşılır yoldur. Ancak, farklı bankaların finansman tekliflerinde büyük farklılıklar vardır. Bu nedenle, hangi bankanın size en adil ve en iyi koşulları sunduğunu öğrenmek için daha fazla olmasa da en az iki farklı teklif almalısınız. Kredinin uzun vadeli olduğu gerçeğini asla gözden kaçırmayın, bu nedenle yılda %0,2’lik bir faiz tasarrufu sizin için büyük bir fark yaratabilir.

Ä°pucu 6 – Borçtan çekinmeyin

Borçlanmak büyük bir karardır, ancak ‘iyi bir borç’ seçerseniz, aslında sonunda para kazanırsınız. Konut finansmanı bu ‘iyi okullardan’ biridir çünkü konut maliyetlerinden tasarruf eder ve enflasyona karşı kendinizi iyi korursunuz. Tüketim mallarına yapılan bir yatırımda olduğu gibi hiç kaybetmez, gerçek servet kazanırsınız. Bu nedenle, çok hızlı geri ödeme yapmayın ve %2’lik bir ilk geri ödemeye ve 15 yıllık bir vadeye bağlı kalın. Bu şekilde yükselen faiz oranları konusunda endişelenmenize gerek kalmaz.

Takip kredisi – borcun yeniden planlanması ve uzun vadeli planlama

Finansman sağlarken, bankanıza gelecekteki bir borçlu olduğunuzu kanıtlamanız önemlidir. Sözleşmeye göre krediye hizmet verebileceklerini birkaç yıldır kanıtlamış olan borçlular için bankalar daha iyi koşullar sunmaktan mutluluk duyarlar. Bir kredinin başlangıcında, aylık taksitin büyük bir kısmı genellikle faizdir ve yalnızca zaman içinde geri ödeme payı artar. Borcun yeniden yapılandırılması durumunda, kredinin bir kısmı genellikle zaten geri ödenmiş olur. Bankalar için bu, kredi-değer oranının ilk krediye göre daha düşük olması ve ayrıca müşteriler finansmanın nasıl işlediğini ve kendilerinden ne beklendiğini zaten bildikleri için gerekli danışmanlık miktarının da daha düşük olması anlamına gelmektedir. Bu, bankanın müşteriyle daha az işi olduğu anlamına gelir, bu da teklifin hazırlanmasını kolaylaştırır ve daha az zaman alır.

Bu nedenle bankaların borçlarını yeniden yapılandıranlara kur yapmak için iyi nedenleri var, çünkü bundan avantaj sağlayabilirler. Ancak yeniden takvimlendirme genellikle borçlular için de daha uygundur. Finansal piyasaların durumuna bağlı olarak, faiz oranları o kadar uygun olabilir ki, eski bir krediyi yeniden vadelendirmek, eski koşullarda ödemeye devam etmekten daha faydalı olabilir. Faiz oranları bugün genellikle krediyi aldığınız zamandan daha iyidir. Gelecekte faiz oranlarının yükselmesini bekliyorsanız, uzun bir sabit faiz dönemi seçmeniz ve iyi faiz oranlarını güvence altına almanız tavsiye edilir. Bu şekilde, eski krediyi erken sonlandırmanız durumunda faiz oranlarının hızlı bir şekilde ayarlanmasını sağlayabilirsiniz.
Her şeyi doğru yapmak istiyorsanız, iyi bir takip finansmanı sağlamak için birkaç yıl içinde kredinizin yeniden planlanmasına nasıl yaklaşmak istediğinizi bugünden düşünmeye başlayın. Sağlayıcılar borçlu için borç yeniden yapılandırma maliyetlerini üstlenirse, bunlar iki kat daha değerlidir.

Hizmet bedelleri – gayrimenkul satın alırken gizli maliyetler

Bir satın alma sözleşmesi imzalandığında, finansman zaten tamamlanmış olur. Ancak, ek maliyetler genellikle hafife alınmaktadır. Emlakçı, noter, tapu ve vergi dairesinden gelen faturalar, kredi sabitlenir sabitlenmez gelir. Sonuç olarak, kredi genellikle çok düşük belirlenmektedir. Yan bina maliyetlerinin en az %20’si satın alma fiyatına ek olarak krediye dahil edilmelidir ve oldukça gerçekçidir. Genel bakış, bir ev satın alırken bekleyebileceğiniz en büyük 4 ek maliyeti göstermektedir.

Ücretler – Satın alma sözleÅŸmesinin noter onayı

Noter randevusu ücretleri, muhtemelen ev satın almanın arızi masrafları içindeki en büyük kalemlerden biridir. Noter ücretleri sabit olmasına ve herhangi bir yönde sapma göstermemesine rağmen oldukça yüksektir. Genel bir kural olarak, satın alma fiyatının yaklaşık %1,5’i sabittir – ve bu sadece satın alma sözleşmesini imzalamak içindir. Dolayısıyla, 100.000 avroluk bir mülk satın alırsanız, genellikle alıcının ödemesi gereken 1.500 avroluk noter ücreti vardır. Almanya’da noterler için kesin ücretler noterlik ücret tarifesinde belirtilmiştir, ancak çevrimiçi olarak da hesaplanabilir.

Vergiler – Vergi dairesi için arazi devir vergisi

Sözleşme noterde imzalandıktan ve satın alma anlaşması noter tarafından onaylandıktan sonra, alıcı vergi dairesinden posta alır. Ardından, alıcının arazi devir vergisini ödemesi gerekmektedir. Bu vergi biraz değişiklik göstermektedir. Almanya’da bu oran genellikle mülkün satın alma fiyatının %3,5’idir. Hamburg, Berlin ve Saksonya-Anhalt gibi bazı federal eyaletlerde bu oran satın alma fiyatının %4,5’idir. Örneğin 100.000 avroluk bir satın alma fiyatı için, arazi transfer vergisi için 3500 / 4500 avro daha ödeyeceksiniz. Bu borç derhal ödenmelidir, çünkü ancak vergi dairesi tutarı aldığında sözde mahsup belgesini düzenleyecektir. Bu, yeni sahibin adının tapu siciline aktarılması için kesinlikle gereklidir. Bu işlem tapu sicili tarafından düzenlenir ve yine harçlara tabidir, ancak bunlar nispeten düşüktür.

Hızlı bir oryantasyon için, Bavyera’dan Hamburg’a kadar 16 federal eyalet için emlak transfer vergisi oranlarını 1 – 5 milyon Euro arasındaki örnek satın alma fiyatlarıyla özetledik:

• Emlak devir vergisi tablosu

Komisyon – brokerler payınızı hesaplar

Bir emlakçı aracılığıyla bir mülk veya arsa satın alırsanız, elbette emlakçı komisyonunu da genel hesaplamaya dahil etmeniz gerekir. Kural olarak, işlem noterde kaydedildikten hemen sonra emlakçıdan faturayı alırsınız. Komisyon miktarı değişkenlik gösterir ve bölge gibi çeşitli faktörlere bağlıdır. Genellikle mülkün satın alma fiyatının yüzde dört ila altısı arasında değişir. Mülk satın alma fiyatı 100.000 avro olan bir mülk için, sadece acente için 4.000 ila 6.000 avro arasında ödeme yaparsınız. Bununla birlikte, komisyoncunun komisyonunu müzakere etmeye değer olduğunu bilmek önemlidir, çünkü bunun büyük bir marjla ilişkili olduğu bilinmektedir. Tavsiye edilen KDV dahil yüzde 3,48’lik toplam komisyon tavsiye edilebilir ve gerçekçi bir değerdir.

Avantajlar ve dezavantajlar – gayrimenkul satın almak

Gayrimenkul satın almanın avantajları ve dezavantajları da vardır. Bireysel yaşam durumuna bağlı olarak, farklı senaryolar az ya da çok mümkündür. Ancak, bir ev satın almak her zaman büyük bir yatırımdır ve her zaman iyi düşünülmelidir. Karar vermenize yardımcı olmak için, gayrimenkul satın almanın bazı avantaj ve dezavantajlarını listeliyoruz.

Avantajlar – kira yok, güvenlik ve kendi dört duvarınız

Bir ev satın almak birçok avantaj sunabilir. Bir ev satın alarak kendi dört duvarınız arasında yaÅŸarsınız, evin efendisi sizsinizdir ve onu kendi isteklerinize göre tasarlayabilirsiniz. Ayrıca, aylık kira ödemeniz gerekmez ve kredi ödendiÄŸi sürece yalnızca aylık kamu hizmetleri ödemeniz gerekir. Bir ev aynı zamanda çok fazla alan ve yaÅŸam durumunuza baÄŸlı olarak aile planlaması ve hobiler için bolca yer sunar. Ayrıca, kendi evinizde istediÄŸiniz zaman deÄŸiÅŸiklik yapabilirsiniz ve bunları önceden bir ev sahibiyle netleÅŸtirmek zorunda deÄŸilsiniz. Bir baÅŸka avantaj da yaÅŸlılık güvencesidir, çünkü emekli maaşı çok yüksek olmasa bile kiÅŸi kendi evinde yaÅŸamaya devam edebilir ve daha küçük veya daha ucuz koÅŸullara taşınmak zorunda kalmaz. Bir ev aynı zamanda bir sonraki nesil için mirasın bir parçasıdır ve deÄŸerli bir yatırımı temsil eder, çünkü harcanan kira bedelleri kaybolur ve çocuklara ve torunlara aktarılamaz.

Dezavantajlar – borçluluk ve kiÅŸisel sorumluluk

Bir ev satın almanın dezavantajları arasında, örneğin, ilgili borç ve kredi alma yer almaktadır. Ayrıca, satın aldığınız andan itibaren mülkten siz sorumlusunuz ve onarım, tadilat vb. işlemleri kendiniz yapmak zorundasınız. Ayrıca, bakımı yapılması gereken çok fazla alanınız ve alanınız var ve bu nedenle, örneğin bahçede çalışmak veya evi temizlemek gerekiyor ve zaman tüketiyor. Buna ek olarak, bir ev satın aldığınızda tek bir yere bağlı kalırsınız ve başka bir şehre taşınamaz ya da bir süreliğine yurtdışında yaşayamazsınız, çünkü satın alma işlemiyle birlikte bir taahhüt altına girmiş olursunuz.

Bir ev satın almak, bir ev inşa etmek veya bir daire kiralamak mı?

Bir ev satın alın ya da bir daire kiralayın. Bu karar çok farklı yaşam koşullarında ortaya çıkar ve her biri için bu sorunun farklı bir cevabı vardır. Her iki seçeneğin de avantajları ve dezavantajları vardır, ancak genellikle bir taraf galip gelir.

• Ev kiralamak veya satın almak

Bir ev satın almak: Gayrimenkul ararken avantajlar ve dezavantajlar

Bir ev satın almak birçok avantaj sunabilir. Bir ev satın alarak kendi dört duvarınız arasında yaşarsınız, evin efendisi sizsinizdir ve onu kendi isteklerinize göre tasarlayabilirsiniz. Ayrıca, aylık kira ödemeniz gerekmez ve kredi ödendiği sürece yalnızca aylık kamu hizmetleri ödemeniz gerekir. Bir ev aynı zamanda çok fazla alan ve yaşam durumunuza bağlı olarak aile planlaması ve hobiler için bolca yer sunar. Ayrıca, kendi evinizde istediğiniz zaman değişiklik yapabilirsiniz ve bunları önceden bir ev sahibiyle netleştirmek zorunda değilsiniz. Bir başka avantaj da yaşlılık güvencesidir, çünkü emekli maaşı çok yüksek olmasa bile kişi kendi evinde yaşamaya devam edebilir ve daha küçük veya daha ucuz koşullara taşınmak zorunda kalmaz. Bir ev aynı zamanda bir sonraki nesil için mirasın bir parçasıdır ve değerli bir yatırımı temsil eder, çünkü harcanan kira bedelleri kaybolur ve çocuklara ve torunlara aktarılamaz.

Bir ev satın almanın dezavantajları arasında, örneğin, ilgili borç ve kredi alma yer almaktadır. Ayrıca, satın aldığınız andan itibaren mülkten siz sorumlusunuz ve onarım, tadilat vb. işlemleri kendiniz yapmak zorundasınız. Ayrıca, bakımı yapılması gereken çok fazla alanınız ve alanınız var ve bu nedenle, örneğin bahçede çalışmak veya evi temizlemek gerekiyor ve zaman tüketiyor. Buna ek olarak, bir ev satın aldığınızda bir yere bağlı kalırsınız ve başka bir şehre taşınamaz veya bir süreliğine yurtdışında yaşayamazsınız, çünkü satın alma ile bir taahhüt altına girmiş olursunuz.

Daire kiralıyorum: Kiracılığın avantajları ve dezavantajları

Daire kiralamanın birçok avantajı olduğu gibi dezavantajları da vardır. Her şeyden önce, daha az sorumluluğunuz vardır, çünkü hasar veya kaza durumunda, ev sahibi hasarı onarmak zorundadır. Ayrıca, kiracılık nispeten kolay bir şekilde sonlandırılabildiği için çok esneksiniz. Bu nedenle başka bir şehre taşınmak veya yaşam alanını artırmak daha kolaydır. Ancak, elbette bu anlamda kaybedilen aylık tutarları ödemek gerekir. Yani finansal olarak belirli aylık harcamalara bağlısınız. Kiralanan dairelerde kozmetik onarımlar yapmak da o kadar kolay değildir, çünkü bunların her zaman önce ev sahibiyle görüşülmesi gerekir.

Bir ev inÅŸa ediyorum: Bina projesi için avantajlar ve dezavantajlar

Bir ev inşa etmek, birçok avantaj ve dezavantaj sunabilecek büyük bir karardır. Elbette inşa ederken, kendinize özel bir ev elde etmenin büyük avantajına sahipsiniz. Metrekare sayısından oda sayısına ve oda düzenine kadar tüm kararları kendiniz verebilirsiniz. Ancak, bir ev inşa etmek aynı zamanda büyük bir finansal risk içerir. Sabit bir fiyat yoktur ve bütçe genellikle sonunda aşılır. Buna ek olarak, bir ev inşa ederken birçok şey ters gidebilir ve bu da finansal bir risk teşkil eder. Ancak bir avantajı, hem arsa hem de arsanın konumu açısından özgür seçim hakkına sahip olmanızdır. Burada ayrıca bahçe de dahil olmak üzere tüm mülkü bireysel olarak tasarlayabilirsiniz. Buna ek olarak, bir ev inşa etmek en son teknolojinin kurulabilmesi avantajına sahiptir ve bu nedenle çok iyi enerji verimliliği vardır, bu da yan maliyetleri tekrar azaltabilir.

Kiralık bir dairenin mi, bir ev satın almanın mı yoksa bir ev inşa etmenin mi daha uygun olduğu bireysel yaşam durumuna bağlıdır. Tüm seçeneklerin avantajları ve dezavantajları vardır ve iyi çözümler olabilirler.

• Ev kiralamak veya satın almak

Gayrimenkul satın almak: Bir yatırımcıdan ipuçları (harici)

Gayrimenkul satın almak ve aynı zamanda gayrimenkule yatırım yapmak çok fazla bilgi ve uzmanlık gerektirir. Öğrenmenin en iyi yolu profesyonellerin deneyimlerinden yararlanmaktır. Bu nedenle, emlakçılığa yeni başlayanlar için bir öneriyle bitirmek istiyorum.

Yeni Başlayanlar İçin İpuçları + Almanya Karşılaştırması: Gayrimenkul Satın Almak

Harici kılavuz (bağlantı yeni sekmede açılır):

• Ä°lk mülkünüzü satın alın
• Gayrimenkul satın almak: Nelere dikkat etmeli?
• Gayrimenkul satın alırken yapılan hatalar
• Gayrimenkul ile vergiden tasarruf edin

Şehir karşılaştırması: Almanya’da satın alma fiyatları (harici)

Almanya’nın büyük şehirlerine yönelik bu bireysel rehberler, emlak alıcıları için önemli bölgeleri, altyapıya ilişkin bilgileri ve gelir, kredibilite, bankalar ve öz sermaye gibi satın alma ön koşullarını içermektedir. Ama çok daha önemlisi: hatalar, riskler, kira getirileri ve daha fazlası. Satın alma fiyatı ve değerleme için belirleyici olan nedir? Yer, bina dokusu, tadilat, ekipman ve diğer her şey ücretsiz.

Harici kılavuzlar (bağlantı yeni sekmede açılır)

Şehir / Satın alma fiyatı güncel:

• Münih ~ 8,993 Euro / m²
• Frankfurt ~ 6.701 Euro / m²
• Stuttgart ~ 6.324 Euro / m²
• Berlin ~ 5,578 Euro / m²
• Hamburg ~ 5.507 Euro / m²
• Düsseldorf / Köln ~ 5.470 Euro / m²

Yasal veraset: Yasalara göre bu ÅŸekilde miras alırsınız

Yasal halefiyet hem mirasçıların sırasını hem de miras kalan bireysel miktarları düzenler. Önce çocuklar ve torunlar gibi en yakın akrabalar, sonra da yeğenler ve yeğenler gibi daha uzak akrabalar miras alır. Yakın akrabalar genellikle daha uzak akrabaları verasetin dışında bırakır. Mirasın bireysel mirasçılara oranı mirasçılık belgesinde belgelenir.

Yasal halefiyet parantel veya sıra sistemine dayanmaktadır. Akrabaları farklı düzenlere ayırır. Ölen kişinin çocukları ve torunları birinci dereceye aittir. Ölen kişinin ebeveynleri, kardeşleri, yeğenleri ve yeğenleri ikinci sırada yer alır. Üçüncü sırada büyükanne ve büyükbabalar, amcalar ve halalar ile ölen kişinin kuzenleri yer almaktadır. Eşler ve kayıtlı partnerler akraba sayılmazlar, ancak eşler gibi miras hakkına sahiptirler. Bu durum onlara özel bir statü kazandırmakta ve akrabaların miras alma hakkını kısıtlamaktadır. Önceki mertebeden akrabalar, sonraki mertebeden akrabaları her zaman veraset dışında bırakır.

Mirasçı topluluklarında taksim ihaleleri hakkında daha fazla bilgi edinin!

Mirasçılar topluluÄŸunun ayrılması: Borçların ödenmesi, mirasın dağıtılması

İdeal olarak, bir mirasçılar topluluğunun mirasçıları, terekeden herhangi bir borcu hızlı bir şekilde ödeyecek ve daha sonra artanı hisselere göre dağıtarak mirasçılar topluluğunu feshedecektir. Ancak gerçek çoğu zaman böyle değildir. Mirasçılar topluluğu içindeki anlaşmazlıklar genellikle mirastan sonra yıllarca çözümsüz kalmaktadır. Böyle bir mirasçılar topluluğunun her bir üyesi, haklı bir neden olmasa bile, herhangi bir zamanda fesih talep etme hakkına sahiptir.

Adım adım: Mirasçılar topluluÄŸunun dağıtılması

Bir mirasçılar topluluğunun ihtilaf olmaksızın feshedilebilmesi için belirli adımların izlenmesi tavsiye edilir. Mirasın doğru değerlendirilmesinden veraset vergilerine kadar, dikkate alınması gereken önemli hususlar vardır.

Emlak belirleme

Mirasçılar topluluğu, tereke belirlenene kadar bölünemez. Mirasçılar bilgilerin çoğunu merhumun hesaplarının veya mevduatlarının bulunduğu bankadan alırlar. Bunlara erişim sağlamak için bir veraset belgesi veya mahkeme kararıyla açılmış bir protokolü olan bir vasiyetname gereklidir. Ancak borçlar da terekenin bir parçasıdır. Terekenin tam olarak belirlenebilmesi için borçlar ile varlıkların karşılaştırılması ve uzlaştırılması gerekmektedir.

Terekenin borçlarının ödenmesi

Terekenin borçları, mirasçılar topluluğunun mirasçıları tarafından terekeden ödenebilir. Gayrimenkul veya arazi gibi terekeye ait eşyaların bu amaçla satılması nadir değildir.

Hediye ve bağışları dikkate alın

Bir mirasçı, merhumdan yaşamı boyunca hediye veya bağış almışsa, bunlar denkleştirmeye tabi olabilir. Denkleştirmeye tabi olan hediyeler terekeyi aritmetik olarak artırır ve bağışlayanın miras kotasından düşülür. Her bir mirasçı, doğru bir şekilde dikkate alınmaları için diğerlerinden bu tür hediyeler hakkında bilgi talep edebilir.

Bölünemez Ürünler Satmak

Mirasçılar topluluğunda bulunan bir mülk gibi bazı mallar için gerçek bir taksim mümkün değilse, mirasçılar bu malı satmak veya haczettirmek zorunda kalabilirler. Bunu yapabilmek için öncelikle gerçekçi bir satış fiyatı belirlenmelidir. Burada bir anlaşmaya varılamazsa, mirasçılardan biri tarafından bir taksim müzayedesi başlatılabilir.

Bölünebilir nesneleri dağıtın

Miras öncelikle mirasçılar arasında paylaştırılacaktır. Bu nedenle her mirasçı, diğer mirasçılarla anlaşarak terekeden kendisi için mal alabilir. Para ve menkul kıymetler, mirasçılar topluluğu tarafından kendi paylarına göre bölünebilir.

Bakım hizmetlerini dikkate alın

Eğer bir çocuk, vefat eden ebeveynine yaşamı boyunca karşılıksız olarak bakmışsa, bunun için tazminat talep edilebilir. Bu, mülkün süresi, kapsamı ve değerine uygun olmalıdır.

Noter yardımcı olur

Bir anlaşmaya varılamazsa, mirasçılar topluluğu tarafından bir noter çağrılabilir. Noter, mümkün olan en kısa sürede bir anlaşmaya varmak için mirasçılar arasında arabuluculuk yapar. Ancak, bu tür yardımların bazı maliyetleri olduğu unutulmamalıdır.

Vergi dairesini düÅŸünün

Miras vergisi her zaman miras üzerinden ödenir. Ancak, cenaze masrafları veya vasiyetnamenin açılması için ödenen ücretler gibi bazı şeyler vergiden düşülebilir.

Mirasçı toplulukları hakkında daha fazla bilgi edinin!

Mirasçılar topluluÄŸu ile ilgili hatalar – Video

Konuyla ilgili sorular: Mirasla baÅŸa çıkmak

Vefat eden kişi bir vasiyetname bırakmamışsa, genellikle mirasın dağıtımına ilişkin cevaplanmamış birçok soru vardır. Yasal halefiyetin bu durumu düzenlemesi beklenir, ancak mirasçılar arasında sık sık anlaşmazlıklar ortaya çıkar. Hiçbir sorunuzun yanıtsız kalmaması ve miras konusundaki tüm gerçekleri bilmeniz için Lukinski uzmanları şimdi en önemli soruları yanıtlıyor.

Bir mirasçılar topluluÄŸunu nasıl feshedebilirim?

Mirasçılar topluluğu, ancak mirasın tüm mirasçıların oybirliği ile dağıtılabilmesi halinde feshedilebilir. Duruma bağlı olarak, kısmi müzayedeler veya noterler bu konuda yardımcı olmak için gerekli olabilir.

Bir mirası devredebilir misiniz?

Mirasın gerçekleşmesi üzerine, her mirasçı kendi payı üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabilir. Bu nedenle mirasın üçüncü bir kişiye devredilmesi oldukça mümkündür.

KiÅŸi mirasçılar topluluÄŸundaki payını da satabilir mi?

Bir terekedeki kendi payınıza düşen gayrimenkul ya da arazi, mirasçılar topluluğunun oybirliğiyle aldığı kararla bu malların tek sahibi oluncaya ya da mirasçılar topluluğu feshedilip paylar ödeninceye kadar satılamaz.

Mirasçılık belgesi baÅŸvurusu için neye ihtiyacım var?

Mirasçılık belgesine başvurmak için bir kimlik kartı veya pasaport, ölen kişinin ölüm belgesi, aile kütüğü, ortak mirasçıların ve diğer akrabaların adları ve adresleri, varsa vasiyetname veya miras sözleşmesi veya vasileri hakkında bilgi gerekir.

Miras takas sözleÅŸmesi nedir?

Miras taksim sözleşmesi, terekenin mirasçılar topluluğu içindeki paylara göre bölünmesini düzenler.

Bölme açık artırmasında ne olur?

Bir taksim müzayedesinde, bir mülk veya arazi gibi terekeye ait bir mal açık artırmaya çıkarılır ve elde edilen gelir mirasçılar arasında hisselere göre bölüştürülür.

Mirastan ne zaman feragat edilmelidir?

Miras aşırı borçluysa ve varlıklar terekenin borçlarını karşılayamıyorsa ya da harap olmuş ve yenilenmesi çok pahalıya mal olacak gayrimenkuller terekenin bir parçasıysa miras reddedilmelidir.

Mirasçılar topluluÄŸunun feshedilmesi

Mirasçılar topluluğu, buna müşterek mülkiyet topluluğunun eşlik ettiği anlamına gelir. Bu durum, mirasın müşterek bir mülk olması sonucunu doğurmaktadır. Mirasçılar topluluğundaki her bir birey, ancak diğer mirasçılarla birlikte mal sahibi olur. Dolayısıyla her bir birey mülk üzerinde hak sahibidir, ancak bu hak diğer ortak mirasçıların hakları ile sınırlıdır. Her şey ortaklaşa herkese ait olduğundan, mirasçılardan hiçbiri, kendi payları da dahil olmak üzere, rızaları olmadan mirastan tek tek bir şey veremez veya satamaz.

Mirasçılar topluluÄŸu içindeki anlaÅŸmazlıklar kuraldır

Mirasçılar topluluğu içindeki anlaşmazlıklar genellikle ortak mirasçıların çıkarları büyük ölçüde farklı olduğunda ortaya çıkar. Örneğin, kardeşlerden birinin mümkün olan en kısa sürede paraya ihtiyacı varsa ve bu nedenle evi satmakla ilgilenirken, diğer kardeşler emlak fiyatında bir artış bekliyorsa ve evi tutmak veya kiralamak istiyorsa durum böyledir.

Vasiyetçi, mirasçılar topluluÄŸunu engelleyebilir

Bir mirasçılar topluluğu ancak vasiyetçinin bir vasiyetname yazmasıyla baştan önlenebilir. Evli çiftler genellikle bir Berlin vasiyeti üzerinde anlaşırlar. Buna göre, daha uzun yaşayan eş tek mirasçı olur.

Çocuklar bu mirasın dışında tutulur. Birden fazla çocuk varsa, diğer çocuklara vasiyet yapılırken bir çocuk tek mirasçı olarak belirlenerek mirasçılar topluluğu hariç tutulabilir. Mirasçı böylece yasal halef olmaksızın bir ödeme veya terekenin belirli bir nesnesini alır.

Mirasçılar topluluÄŸunun dağılmasına iliÅŸkin temel bilgiler

Çocuklar mirasçılar birliğini feshetmek isterlerse, öncelikle mirasın gerçekte ne kadar büyük olduğu kontrol edilmelidir. Bunun için mirasçılık belgesi gerekmektedir. Bir mirasçılar topluluğu söz konusu olduğunda, bu ortak bir mirasçılık belgesidir. Mirasçıların tüm isimlerini ve bireysel mirasçıların miras paylarının tam bir listesini içerir. Sadece mirasçılık belgesi alındığında, merhumun hesaplarının bulunduğu bankalar mali durum hakkında bir fikir edinilmesine izin verir.

Eğer terekede borçlar da varsa, öncelikle bunların ödenmesi gerekir. Doğru finansman: ipotek rehberi. Bu durum, mülkün kendisinin satılmak zorunda kalmasına yol açabilir.

Ortak mirasçılar, vasiyetçinin yaşamı boyunca yapılan hediyeler hakkında birbirlerine bilgi vermekle yükümlüdürler. Kardeşlerden biri daha önceki bir zamanda bir arazi veya gayrimenkul almışsa, bu tazminata tabi bir hediyedir. Tazminata tabi hediyeler terekenin değerini artırır. Bu da ortak mirasçının miras payından düşülür.

Genellikle birden fazla kardeş varsa, kardeşlerden biri ebeveyne ücretsiz olarak bakar. Bu kardeş, sağlanan bakım için tazminat talep edebilir. Bu da bu kişinin miras payını artırır. Tazminatın miktarı, sağlanan bakımın süresi ve kapsamının yanı sıra terekenin miktarına da bağlıdır.

Mirasınızı nasıl alırsınız

Miras avukatı Joachim Mohr’dan bilgi.

Mirasçılar topluluÄŸunun dağılması: yollar ve araçlar

Mirasçılar topluluğunu feshedebileceğiniz farklı yollar

Bölünme anlaÅŸması

Mirasçılar topluluğu mülke, yani gayrimenkule ne olacağı konusunda anlaşırsa, bir taksim sözleşmesi imzalanabilir. Gayrimenkul devredilecekse bunun noter onaylı olması gerekir.

Mirasın devri

Mirasçılar topluluğunu feshetmek için bir başka olasılık da miras payının devredilmesidir. Bir uzlaşma karşılığında, ortak mirasçılar mirastaki paylarını bir ortak mirasçıya devredebilirler. Bu adım için noter de gerekmektedir. Bu, mirasçılar topluluğunu feshetmek için özellikle basit bir çözümdür.

Tabakalaşma

Ayrılma durumunda birey, bir uzlaşma karşılığında mirasçılar topluluğunu da terk eder. Ancak, bu kişinin mirastaki payı bireysel bir mirasçıya devredilmez, ortak mirasçıların ortak mirasına dahil edilir. Böylece birey, uzlaşmayı ödeyerek ortak mirasçı olarak haklarından feragat etmiş olur. Sonuç olarak, diğer ortak mirasçıların miras payı artar. Anlaşma miktarı mirasçıların kendileri tarafından belirlenebilir.

Bir mirası satmak

Her ortak mirasçı kendi payına düşen mirası üçüncü şahıslara da satabilir. Ancak bu durumda, mülkün hiçbir parçası tek tek satılamaz. Bunun yerine, alıcı mirasçılar topluluğunun bir parçası haline gelir. Her bir ortak mirasçı ilk ret hakkına sahiptir ve miras payını üçüncü tarafla mutabık kalınan koşullarda satın alabilir. Bu adımın da noter onaylı olduğu unutulmamalıdır.

Veraset Mahkemesi

Bir anlaşmazlık ortaya çıkarsa ve görünürde bir anlaşma yoksa, veraset mahkemesi devreye girebilir. Mahkeme bu konuda arabulucu rolünü üstlenir. Ancak, veraset mahkemesinin devreye girmesi herhangi bir mirasçı tarafından itirazda bulunularak engellenebilir.

Tahkim

Bir anlaşmazlık durumunda, bir tahkim heyeti de karar verebilir.

Bölme eylemi

Bölünme davası açılırsa, mülkün eşyaları açık artırmada satılır. Gayrimenkul söz konusu olduğunda, zorunlu bir açık artırma gerçekleşir. Bölünme davası genellikle yüksek masraflara neden olur ve bu nedenle tüm ortak mirasçıların menfaati için bundan kaçınılmalıdır.

Bölünme müzayedesi

Tereke bir mülk içeriyorsa, ortak mirasçıların her biri bir taksim müzayedesi için başvurabilir. Bu adım için tek şart, başvuru sahibinin tapu siciline kaydedilmiş olmasıdır. Bölme müzayedesinin amacı mülkü paraya çevirmek ve daha sonra mirasçılar arasında bölüştürmektir.

Genellikle yüksek değer kaybı nedeniyle, bir bölme açık artırması tavsiye edilmez. Kısmi açık artırmalarda, potansiyel alıcıların ilgisini artırmak ve böylece mülkü hızlı ve çabuk bir şekilde satmak için mülkün piyasa değerinin mümkün olduğunca düşük belirlenmesi yaygındır. Açık artırma sonunda mülk için toplanan fiyat, nadiren mülkün gerçek satış değerine karşılık gelir.

Mirasçılar topluluÄŸundan biri engellerse…

Mirasçılar topluluÄŸunu feshetme hakkı yoktur

Bireyin mirastaki payının kendisine ödenmesi ya da mirasçılar topluluÄŸundan çıkarılması gibi bir hakkı yoktur. Mirasçılar topluluÄŸunun bir parçası olmak istemeyenler için tek seçenek mirası kabul etmemektir.

Bir mirasçılar topluluğu söz konusu olduğunda, bir anlaşmaya varılması mali açıdan avantajlıdır ve herkesin yararınadır.

Miras kalan mülkünüzle ilgili olarak size kişisel danışmanlık hizmeti vermekten de memnuniyet duyarız. Lütfen bizimle iletişime geçin.