Bir daireyi özel olarak mı yoksa bir emlakçı ile mi satıyorsunuz?

Satış görevlileri için en önemli soruyla başlayalım. Her ikisi de mümkün, bu sizin zamanınıza bağlı. Şimdi avantaj ve dezavantajlarına bir göz atalım.

Emlakçı olmadan daire satmak: kendin yap zorluÄŸu

Bir emlakçı olmadan daire satabilir misiniz?

Dairenizi bir emlakçının yardımı olmadan satmaya karar verirseniz, kendi başınıza yoğun ve zaman alıcı bir çalışma aşamasına hazırlıklı olmanız gerekecektir. Bu süreç, kat mülkiyetini değerlendirme, bir teklif fiyatı belirleme, belge ve kayıtları derleme, çekici bir tanıtım oluşturma ve fotoğraf çekme gibi adımları içerir. Ayrıca çevrimiçi portallara aşina olmanız, potansiyel alıcılarla iletişim kurmanız, gerçek ve potansiyel alıcıları ayırt etmeniz ve ön görüşmeler yapmanız gerekecektir.

Hazırlık ve satış süreci için zamanınız (ve sinirleriniz) var

Ancak, bu sadece başlangıçtır. Potansiyel alıcıların satın alma işlemini finanse edebilmelerini sağlamak için kredi kontrolleri de yapmanız gerekecektir. Ayrıca, zaman alıcı olabilen çok sayıda görüntüleme de yapılacaktır. Son olarak, satın alma sözleşmesi ve noter randevusu sonuçlanana kadar devam edebilecek müzakerelere de katılmanız gerekecektir.

Aşağıdaki durumlarda emlakçı olmadan satış yapmaya karar verin:

• Tüm hazırlık ve satış süreci için yeterli zamanınız ve sabrınız var.
• Emlak piyasası ve satışın yasal yönleri ile yoÄŸun bir ÅŸekilde ilgilenmeye hazırsınız.

Bir emlakçı ile daire satmak: profesyonel destek

Bir emlakçı tutmalı mıyım?

Alternatif olarak, evinizi satmak için bir emlakçı tutma seçeneğiniz de vardır. Bu, özellikle zamandan tasarruf etmek ve satış süreciyle birlikte gelen stresten kaçınmak istiyorsanız son derece faydalı bir seçim olabilir.

Zamandan tasarruf etmek ve sinirlerinize hakim olmak istiyorsanız, bir emlakçı tutun. Bu kadar basit.

Bir emlakçı tutarak, yukarıdaki görevlerin çoğunu bir profesyonele devredersiniz. Emlakçı mülkü değerlendirecek, en uygun satış fiyatını belirleyecek, profesyonel bir tanıtım hazırlayacak, yüksek kaliteli fotoğraflar çekecek ve mülkü çeşitli çevrimiçi portallarda sunacaktır. İlgili taraflarla iletişimi sağlayacak, yalnızca gerçek potansiyel alıcıları seçecek, kredi kontrollerini yapacak ve görüşmeleri organize edecektir.

Aşağıdaki durumlarda bir broker lehine karar verin:

• DeÄŸerli zamanınızdan tasarruf etmek ve satış sürecinde profesyonel uzmanlığı güvence altına almak istiyorsanız.
• Deneyimli bir emlakçının piyasa bilgisinden ve pazarlık becerilerinden yararlanmak istiyorsunuz.

Genel olarak, mülkünüzü özel olarak mı satmalısınız yoksa bir emlakçı mı kullanmalısınız sorusunun evrensel bir cevabı yoktur. Her şey, satış sürecine ne kadar zaman, bağlılık ve uzmanlık yatırımı yapabileceğinize ve yapmaya istekli olduğunuza bağlıdır. Kararınız ne olursa olsun, araştırmanızı yapmanız ve bireysel ihtiyaçlarınıza ve hedeflerinize en uygun seçeneği seçmeniz önemlidir.

Maliyetler: alıcı, satıcı ve dağıtım

Almanya’da bir em lakçının masrafları, bölge, mülkün değeri ve emlakçı ile yapılan bireysel anlaşmalar gibi çeşitli faktörlere bağlı olarak değişebilir. Temel olarak iki tür emlakçı komisyonu vardır:

1. Alıcı komisyonu: Bu, mülkün alıcısı tarafından ödenir
2. Satıcı komisyonu: Bu, mülkün satıcısı tarafından ödenir
3. Maliyet paylaşımı: Genellikle her durumda satın alma fiyatının %3 ila %7’sinin yarısı

Simsarlık hukukunda alıcı ilkesi

23 Aralık 2020’den bu yana, Almanya’da emlakçı yasası kapsamında alıcı ilkesi olarak adlandırılan ilke uygulanmaktadır. Bu, emlakçıyı görevlendiren kişinin komisyonu ödediği anlamına gelir. Daire satışlarında, bu genellikle satıcının komisyonu ödediği anlamına gelir. Daire kiralama durumunda, masraflar genellikle emlakçıyı görevlendiren kişi, yani sözleşmeye bağlı olarak ya ev sahibi ya da kiracı tarafından karşılanır.

Komisyon pazarlığa tabidir

Kesin komisyon tutarları pazarlığa tabidir ve sabit götürü meblağlarla çalışan emlakçılar da vardır. Maliyetler de emlakçıya ve bireysel anlaşmaya bağlı olarak değişebilir. Bu nedenle, kesin maliyetleri ve koşulları önceden öğrenmeniz ve bir emlakçıya karar vermeden önce birkaç teklif almanız tavsiye edilir.

Kontrol Listesi: Saygın bir emlakçı bulun

Bölgenizdeki saygın emlakçıları bulmak için bu kontrol listesini kullanın. Şüpheniz varsa, bildiğiniz gibi, bana yazın veya beni arayın: İletişim.

Mülk için bir GmbH kurmak mantıklı mı?

Privat kaufen & vermieten oder als GmbH?

Bir GmbH’nin kurulması, Almanya’da çok yaygın olan yasal bir şirket biçimidir. Özellikle emlak sektöründe faaliyet gösteren şirketler için birçok avantaj sunmaktadır. Bir GmbH kurulurken aşağıdakiler de dahil olmak üzere belirli adımlar atılmalıdır

Ana sözleÅŸme: GmbH’nin kuruluÅŸu

Bir GmbH’nin kurulması, şirketin temel kurallarını ve yapısını belirleyen bir ortaklık sözleşmesi gerektirir. Mülkiyet işinde, bu anlaşma mülklerin yönetimi ve satışı ile ilgili özel maddeler içerebilir.

Asgari sermaye: 25.000 Euro

Almanya’da bir GmbH kurmak için asgari 25.000 avro sermaye gerekmektedir. Bu sermaye, şirket kurulduğunda şirkete yatırılmalıdır. Ancak, kuruluş sırasındaki asgari depozito sadece 12.5000 avrodur.

Noter tasdiki ve ticaret siciline kayıt

Ana sözleşme ve kuruluş belgeleri noter onaylı olmalıdır. GmbH’nin yasal olarak var olabilmesi için ticaret siciline kaydedilmesi gerekir.

Gayrimenkul işinde GmbH’nin avantajları ve dezavantajları

Bir GmbH’nin avantajları ve dezavantajları hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır.

Bir bakışta 3 avantaj

1. Sınırlı sorumluluk
2. Ciddiyet
3. Vergi avantajları

Bir limited şirketin temel avantajı sınırlı sorumluluktur, bu da hissedarların kişisel varlıklarının borç veya sorumluluk talepleri durumunda korunduğu anlamına gelir. Bir GmbH genellikle daha yüksek bir saygınlık ve güven derecesi taşır, bu da emlak piyasasında bir avantaj olabilir. GmbH’ler ayrıca, örneğin mülkün amortismanı veya zararların mahsubu söz konusu olduğunda vergi avantajlarından da faydalanabilir.

3 Bir bakışta “Dezavantajlar”

1. Maliyetler
2. Karmaşıklık
3. Kâr dağıtımı

Bir GmbH’nin kurulması ve idaresi, noter ücretleri, sermaye katkısı ve yıllık muhasebe maliyetleri dahil olmak üzere yoğun maliyetli olabilir. GmbH yapısı, diğer şirket formlarına kıyasla daha fazla formalite ve bürokrasi gerektirir. Bir GmbH’de kârın dağıtımı karmaşık olabilir ve belirli düzenlemelere tabidir.

GmbH’ye bir alternatif de UG‘dir. Burada, kuruluş için asgari sermaye gereksinimi sadece 1 €’dur. Bununla birlikte, noter, ticaret sicili vb. ile 1.000 € ödenmelidir, aksi takdirde UG, kuruluş masraflarını ödedikten sonra fiilen iflas eder.

GmbH’ye alternatifler?

Tercih edebileceğiniz diğer yasal formları burada keşfedin:

• Almanya’da hukuki formlar

Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren bir limited ÅŸirket için vergiler

GmbH’ler kurumlar vergisine tabidir ve kârları üzerinden vergi ödemek zorundadır. Bununla birlikte, emlak işinde dikkate alınması gereken bazı vergi hususları vardır:

1. Ticaret vergisi
2. Spekülasyon vergisi
3. Amortisman ve itfa payları
4. Zarar mahsubu

Gayrimenkul şirketleri genellikle elde edilen kâr üzerinden alınan ticaret vergisine tabidir. Kiralama sırasında ciro vergisi uygulanabilir. Ancak, dikkate alınması gereken KDV muafiyeti seçenekleri vardır. Spekülasyon vergisi, mülkün 10 yıl içinde satışı için de geçerlidir. Limited şirketler, vergi yükünü azaltmak için mülkleri için amortisman talep edebilir.

Gayrimenkul yatırımlarından kaynaklanan zararlar da vergi yükünü azaltmak için sonraki yıllarda kârdan mahsup edilebilir.

Gayrimenkul için GmbH Vakfı

Gayrimenkul için bir limited şirket kurmak, özellikle sınırlı sorumluluk ve vergi seçeneklerinin faydalarını göz önünde bulundurduğunuzda akıllıca bir karar olabilir.

GmbH’ler sizi sınırlı sorumluluk yoluyla özel kiralamaya kıyasla korur. Bir limited şirket olarak vergiler de özel kiralamaya göre önemli ölçüde daha düşüktür. Böyle bir yasal şirket kurmanın birçok avantajı vardır. Tıpkı emlak holding şirketi gibi.

Immobilien GmbH: Asset-managing GmbH

Immobilien GmbH, Almanya’da resmi bir yasal form değildir, ancak mülk satın almaya, kiralamaya ve satmaya odaklanan sınırlı sorumlu şirketlere verilen addır. Prensip olarak GmbH’ye 1:1. Daha fazlasını buradan okuyun:

• Emlak Ltd.

Karşılaştırmalı olarak aile vakfı

Almanya’da vergiler ve vergi optimizasyonu, birçok insanın kendi aile vakıflarıyla yaptığı şeydir. Bir vakıf ya da daha spesifik olarak bir aile vakfı kurmanın, spekülasyon vergisinden sonra vergiden muaf sermaye kazançlarından kira gelirleri için yüzde 15’lik düşük vergi oranına kadar birçok avantajı vardır. Model hakkında daha fazla bilgi:

• Bir aile vakfı kurun

Bir bakışta yarı müstakil ev

• Ä°ki birimden oluÅŸan mülk
• Yapısal olarak ayrılmış, bitişik dış duvarlarla bağlanmış
• Yangın ve ses koruması mevcuttur
• Maliyetler: 150,00€’dan baÅŸlayan fiyatlarla
• ÇoÄŸunlukla eyer çatı
• Yarı müstakil ev kullanan tanıdık sayısında artış

Burada lüks segmentteki yarı müstakil bir evin neye benzeyebileceğine yakından bakabilirsiniz:

Wiki’ye dönelim: Emlak SözlüÄŸü

Çatı yenileme – Çatı yenileme, bir çatının ısı yalıtımı ve su yalıtımı açısından onarılması anlamına gelir. Çatı tadilatı genellikle gevşek veya gevşek kiremitler gibi küçük hasarlar fark edilir edilmez gerçekleştirilir. İstisnai durumlarda ve büyük hasar durumunda, tamamen yeni bir çatı kaplaması da gerçekleştirilir. Bu amaçla, genellikle çatı makasının tüm yüzeyine uygulanan kiriş üstü yalıtım kullanılır. Çatıda fotovoltaik isteniyorsa, çatı yenilemesinin bir parçası olarak bir sistem planlamak iyi bir fikirdir.

Gereksinimler ve olasılıklar

Ancak, yenileme başlamadan önce zanaatkar evin tam yapısına bakar. Eski bir bina mı, yeni bir bina mı, düz çatılı mı yoksa eğimli çatılı mı olduğunu kontrol ederler. Daha sonra mülk sahibi ile olasılıklar görüşülür ve işin süresi planlanır. Kendiniz çatı ustasıysanız veya çok yetenekliyseniz, çatı tadilatını kendiniz de yapabilirsiniz. Her halükarda, tadilattan önceki son adım gerekli inşaat izinlerinin alınmasıdır.

Maliyetler, sübvansiyonlar ve ücretsiz fotovoltaik sistem

Bir çatı tadilatının maliyeti, malzeme maliyetleri ile mimar ve ustalar için personel maliyetlerinden hesaplanır. Çatı tadilatının türüne bağlı olarak, KFW’den %10’luk bir sübvansiyon veya özellikle uygun bir kredi şeklinde bir sübvansiyon almak mümkündür. Ayrıca tamamen ücretsiz bir çatı yenileme seçeneği de mevcuttur. Toplam maliyetler belirlendikten sonra, metrekare başına kesin maliyetler hesaplanabilir. Bunun için bir fotovoltaik elektrik üreticisine başvurmaları ve ardından, en iyi durumda, çatılarının sağlanması için kurulum ve kira geliri de dahil olmak üzere ücretsiz bir çatı yenilemesi almaları gerekiyor.

Bir bakışta çatı yenileme

• Çatının onarımı, ısı yalıtımı ve su yalıtımı
• Çatı üstü yalıtımlı tam yüzey yalıtımı
• Analiz: eski bina, yeni bina, düz çatı veya eÄŸimli çatı
• Kendiniz yapın – sadece zanaatkar uzmanlığı ile
• İnşaat izinleri gereklidir
• KFW sübvansiyonu %10 veya uygun kredi
• Fotovoltaik sistem ile ücretsiz çatı yenileme ve kiralama mümkün

Wiki’ye dönelim: Emlak SözlüÄŸü