Bir apartmanı satmak: tamamen mi yoksa her daireyi ayrı ayrı mı?

Bir apartman binasını satmak söz konusu olduğunda, bunu yapmanın birkaç yolu vardır. Bir olasılık, tüm binayı bir birim olarak satmaktır. Diğer bir seçenek ise binayı ayrı ayrı dairelere bölmek ve daha sonra bunları ayrı ayrı satmaktır. Her iki seçeneğin de karar verirken göz önünde bulundurulması gereken avantaj ve dezavantajları vardır.

Bu iki seçeneğiniz var:

1. Mülkün tamamını satmak
2. Bireysel daire satışı

Çoğu durumda, mülk sahipleri mülkün tamamını satmaya karar verir.

Mülkün tamamen satılmasının avantajları ve dezavantajları

Tüm apartmanı satmaya karar verirseniz, komple bir satış için satış süreci çok daha az karmaşıktır. Sonuçta, komple bir bina için alıcı bulmak, birkaç ayrı daire için alıcı bulmaktan daha kolaydır. Aynı zamanda, apartman binaları genellikle sadece sermaye yatırımcıları ve yatırımcılar için ilgi çekici olduğundan, komple apartman binaları tek tek dairelere veya müstakil evlere göre daha az talep görmektedir.

Bununla birlikte, binanın tamamının satılması da daha düşük bir fiyat getirebilir, çünkü alıcı potansiyel boşlukları ve kira sorunlarını üstlenme riskini taşır.

İşte avantajları ve dezavantajları:

• Avantajlar: Kolay ve hızlı satış
• Dezavantajlar: DüÅŸük perakende satış fiyatı

Ä°ÅŸte bu yüzden apartmanı bölmeye deÄŸer

Buna karşılık, binayı tek tek dairelere bölmek satış fiyatını artırabilir. Her daire artık ayrı ayrı satılabildiği için, alıcı bulmak da daha kolay olabilir.

Ancak dezavantajı, binanın ayrı dairelere bölünmesinin, bölme duvarlarının inşası ve ayrı elektrik hatlarının döşenmesi gibi ek maliyetler getirebilmesidir. Ayrıca, apartmanın bölünmesi dikkatli bir şekilde hazırlanmalı ve ele alınmalıdır, çünkü önceden yeterli zaman ayırmalısınız.

• Avantajlar: Artan satın alma fiyatı ve çok sayıda ilgili taraf
• Dezavantajlar: Maliyet ve zaman yoğun

Evi birkaç daireye bölmek çok fazla kaynak gerektirse bile, evi birkaç mülkiyet hissesine bölmek faydalı olabilir. Bunun sorunsuz bir şekilde gerçekleşmesi için göz önünde bulundurmanız gereken birkaç husus vardır.

Bir apartmanın ayrı ayrı dairelere bölünmesi

Apartman binasını ayrı ayrı dairelere bölmek ve bunları ayrı ayrı satmak için belirli adımlar atmanız gerekir. Şimdi bunun nasıl çalıştığına daha yakından bakacağız.

Yapı denetim otoritesi tarafından verilen Tamamlanmışlık Sertifikası

Bir apartman birden fazla kat mülkiyetine bölünmüşse, bir kat mülkiyeti sahipleri birliği (kısaca WEG) oluşturulur. Bunun için önemli bir ön koşul, Kat Mülkiyeti Yasası uyarınca bir bağımsızlık sertifikasının varlığıdır. Bu sertifika, yetkili yapı denetim makamı tarafından verilir ve bağımsız dairelerin müstakil olduğunu teyit eder. Bu, ayrı, kilitlenebilir bir girişe, kendi tavan ve duvarlarına ve kendi tuvaletlerine sahip oldukları anlamına gelir.

Bir konutun kilitli olarak kabul edilebilmesi için bu koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir:

• Ayrı, kilitlenebilir erişim
• Kendi tavanları ve duvarları
• Kendi WC’si

Mimar veya mühendis aracılığıyla bölme planı

Ayrıştırma belgesine ek olarak, tüm binanın bir bölme planına da ihtiyacınız vardır. Bu plan, bölünme beyanının önemli bir parçasıdır ve binanın nasıl bölüneceÄŸini gösterir.

Bir bakışta bölüştürme planıyla ilgili en önemli bilgiler:

• Ek olarak gereklidir
• Binanın bölünmüÅŸlüÄŸünü gösterir
• Konum ve boyutu içerir
• Mimar veya mühendis tarafından oluÅŸturulma

Yetkili bir mimar veya mühendis tarafından hazırlanmalı ve her bir dairenin tam boyutunu ve yerini belirtmelidir.

Bölünme beyanının noter onaylı tasdiki

Ayrılma belgesini ve bölünme planını aldıktan sonra, bölünme beyanını hazırlayabilirsiniz. Bu, her malikin mülkünü tüm konut kompleksindeki payına karşılık gelen ortak mülkiyet hisselerine dönüÅŸtüreceÄŸini belirtir. Bölünme beyanının yasal olarak geçerli olabilmesi için noter onaylı olması gerekir.

MüÅŸterek mülkiyet hisselerinin tapu kaydı

Son olarak, ortak mülkiyet hisselerini güvence altına almak için tapu siciline giriş yapmalısınız. Bu işlem genellikle mülkiyet devir senetlerini hazırlayan ve ilgili tapu sicil müdürlüğüne tescil için başvuran bir noter tarafından yapılır.

Bu adım tamamlandıktan sonra ilgili daireyi satabilirsiniz. Peki satıştan sonra kiracılara ne olacak?

Aklınızda bulundurmanız gereken ÅŸey budur: Kiracılar için ilk ret hakkı

Bir apartman binasını müstakil kat mülkiyetine dönüÅŸtürür ve satarsanız, mevcut kiracıların ilk ret hakkına sahip olduÄŸunu unutmamalısınız. Bu, kiracıların önceki dairelerini sizinle baÅŸka bir alıcı arasındaki satın alma sözleÅŸmesinde kararlaÅŸtırılan koÅŸullarla satın alma fırsatına sahip oldukları anlamına gelir. Ä°lk ret hakkı, kiracılara bir miktar güvence saÄŸlamaya ve daha fazla uzatılmadan dairelerinden atılmamalarını saÄŸlamaya hizmet eder.

Ancak, kiracının ilk ret hakkını kullanmaması mümkündür. Bu durumda, daireyi satın alma sözleşmesinin koşullarını yerine getirmeye istekli başka bir alıcıya satabilirsiniz.

Ev satarken iÅŸten çıkarılmaya karşı koruma

Ayrıca, Alman Medeni Kanunu’na (BGB) göre, alıcı mevcut kira sözleşmeleri ile bağlıdır. Bu, kiracıların ev satıldıktan sonra da kira sözleşmelerini koruyacakları ve feshedileceklerinden korkmak zorunda kalmayacakları anlamına gelir.

Apartmandaki münferit daireleri satmak istiyorsanız, bu nedenle en az üç yıllık bir ihbar süresine uymanız gerekir. Bu süre zarfında, yeni alıcılar kira sözleşmelerini kolayca feshedemezler.

İpucu: Bir evi satarken alıcılar ve kiracılar arasındaki olası çatışmaları önlemek için, satın alma sözleşmesine bağlayıcı düzenlemeler eklemelisiniz. Bu düzenlemeler ödenmemiş kira talepleri, işletme maliyeti ödemeleri ve depozito geri ödemeleri ile ilgili olmalıdır.

Özetle:

• Alıcı mevcut kiralamalara tabidir
• Satıştan sonra kiracıların feshi mümkün deÄŸil
• Fesih kilitleme süresi 3 yıl
• Ä°pucu: Satın alma sözleÅŸmesindeki tüm formaliteleri kaydedin

Sonuç: Apartman binalarını tek tek satmak

Apartmanın bir bütün olarak mı yoksa ayrı ayrı dairelere bölünerek mi satılacağı kararı, binanın durumu, konumu ve bölgedeki konut talebi gibi çeşitli faktörlere bağlıdır. Apartmanı tek tek dairelere bölüp satmaya karar verirseniz, yüksek satış fiyatları bekleyebilirsiniz. Aynı zamanda, kiracıların ilk reddetme hakkı ve işten çıkarılmaya karşı koruma dikkate alınmalıdır.