Bakım amaçlı gayrimenkule para yatırmak, ama nasıl?

Bakım mülkü ne anlama geliyor? Bir bakım mülkünün maliyeti nedir? Bir huzurevi satın alabilir misiniz? Dürüst sorular, dürüst cevaplar.

Bir yatırım pazarı olarak Almanya’ya bir bakış.

Şu anda Almanya’da bakıma muhtaç 4,1 milyon kişi bulunmaktadır. 731.000 kişiye tam yataklı bakım tesislerinde bakılmaktadır. Almanya dünyanın en pahalı sağlık sistemine sahip. Bakım amaçlı gayrimenkullere yatırım yaparken en büyük getiri faktörü, elbette demografik yapının gelişmesinin yanı sıra, nihayetinde bakım sistemini ve finansmanını destekleyen bir ülkenin ekonomik kapasitesidir. Birçok zengin ya da varlıklı ülke gibi Almanya’nın nüfusu da giderek yaşlanıyor.

Yakında nüfusun yarısı 50 yaşın üzerinde olacak ve buna bağlı olarak bakım evleri, bakım evleri ve huzur evlerine olan talep artacaktır. Standardlara uygun sade evlere ve tabii ki bakım sektöründe daha yüksek standardları karşılayan mülklere olan talep. Daha sonraki kiracılar, bakım seviyesine bağlı olarak burada ayda 2.000 avro ve daha fazla ödemektedir. Ayda ortalama 2.600 avro, yatılı bakıma ihtiyaç duyan 731.000 kişi ile birlikte ayda 1,9 milyar avro veya yılda 22,8 milyar avro.

Sözü uzatmadan, önce bu sistemin avantaj ve dezavantajlarına bir göz atalım:

Bir bakım mülkünün finansal yatırım olarak avantajları

Huzurevleri deneyimli yatırımcılar arasında popülerdir. “Klasik” gayrimenkulün bir yatırım olarak sunmadığı bazı avantajlar sunarlar. En büyük avantajı, bir yatırımcı olarak nispeten endişesiz bir şekilde yatırım yapabilmenizdir.

Bir bakım tesisinin işletmeci ile uzun süreli kiralanması minimum çaba gerektirir. Ev sahibi veya mal sahibi olarak sizin yapacak çok az işiniz var. Görevlendirilmiş mülk yönetimi, neredeyse her şeyi doğrudan mülkün işletmecisi ile düzenler.

Avantajlar:

• Yüksek geliÅŸme potansiyeli, 4,1 milyon (artan) bakıma muhtaç
• 731.000 kişiye tam yataklı bakım tesislerinde bakılmaktadır
• Yerinde sermaye yatırımı, 10.000 nüfuslu kasabalarda 100 birim
• Operatör ile uzun vadeli kira sözleÅŸmesi
• Az çaba, mülk yönetimi neredeyse her ÅŸeyi operatörle hallediyor
• Gayrimenkul geliÅŸtiricileri yeni binalar için yatırımcı arıyor

Dezavantajlar: Huzurevi yatırım formunun riskleri

Elbette, kişisel çıkar söz konusu olamaz. Aynı şekilde, “saf” bir alıcı olarak, gereklilikler inşaat şirketi veya geliştirici tarafından zaten yerine getirildiği için gerçekten bir rol oynamayan özel bina düzenlemeleri de vardır.

Dezavantajlar:

• Kendi kullanımı için seçenek yok (ETW operatöre kiralanmıştır)
• Özel bina yönetmelikleri (geliÅŸtirici tarafından yerine getirilir)
• Ve…

Emlak dergisi FIV’de (röportaj) olduÄŸu gibi modele yönelik eleÅŸtiriler de var. Uzmanımıza yönelttiÄŸimiz soru: “Emeklilik veya huzurevlerine yapılan yatırımlar hakkında ne düÅŸünüyorsunuz?” Cevabı: “Çok az! – benim kısa cevabım. Bu, bu tür konutların bir yatırım olarak sahip olduÄŸu çok yüksek riskle ilgilidir. Sözde sosyal gayrimenkulden bahsediyoruz. Giderek yaÅŸlanan nüfus ve dolayısıyla yaÅŸlılar ve huzurevleri için kesinlikle artan talep göz önüne alındığında, bunun güvenli bir yatırım olduÄŸu öne sürülmektedir. Ancak yönetim mülkleri olarak – örneÄŸin oteller gibi – bu mülklerin ciddi bir dezavantajı var: iÅŸletmeci ÅŸirket kötü bir iÅŸ çıkarırsa, böyle bir mülk hızla dipsiz bir kuyu haline gelir.”

Daha fazlasını dergide okuyabilirsiniz (harici):

• Yatırım olarak gayrimenkul: Vergi avantajları? Huzurevi mi?

Verim ve maliyetler (satın alma fiyatı, yan satın alma maliyetleri)

Her ilçede yaşlılar evi, huzurevi ve diğer çeşitler bulunmaktadır. Yatırımcıların ortak bir özelliği de kira sözleşmelerinin uzun vadeli olmasıdır. Operatörler, 3 yıllık, bazen de 5 yıllık yenileme seçenekleriyle birlikte 20, 25 yıllık sözleşmeler imzalıyor. Yani “iş uzun vadede güvence altında”. Girmek isteyenler, mülklerin tipik getirilerinin genellikle % 3,2 – 5,0 arasında olmasını bekleyebilirler.

Verim:

Verim çoğunlukla %3,2 – 5,0 arasındadır

Elbette bu getiriyi elde etmek için öncelikle yatırımların yapılması gerekiyor. Bu yan satın alma maliyetleri satın alma fiyatına eklenir:

Arazi devir vergisi (%3,0 – 6,5)

ve ek olarak:

Noter, mahkeme (%2,5)

Ä°ki faktör öne çıkmaktadır: birincisi, arazi devir vergisi ve ikincisi, noter ve mahkeme masrafları. Federal eyalete baÄŸlı olarak, arazi devir vergisi %3,0 – 6,5 arasında deÄŸiÅŸmektedir. Noter ve mahkeme masrafları satın alma fiyatının yaklaşık %2,5’i kadardır.

Şimdi “talep tarafına” gelelim. Almanya’da bakım amaçlı gayrimenkul piyasası nasıl gelişiyor?

YaÅŸlanan toplum: YaÅŸa uygun konutlara yönelik artan talep

Faktör 1: Yaşlanan toplum. Size bir örnek vereyim: Caritas Altenhilfe’de bir huzurevinde yer ortalama 2.600 avroya mal oluyor. Bir yılda 31.200 avro eder. Caritas’a göre, bakım seviyesine, federal eyalete ve tesise bağlı olarak, maliyetler aylık 1.800 ila 3.990 avro arasında değişiyor.

Almanya’da bakıma muhtaç yaklaşık 4,1 milyon kişi bulunmaktadır (Federal İstatistik Dairesi’ne göre). Bu ülkede bakıma muhtaç olanların çoğunluğu 60 yaşın üzerindedir. Sonuçta, bakıma muhtaç kişinin arkasındaki özel kişi için aylık masraf çok yüksektir. Bakım seviyesi 2’de, tek bir bakım dairesi için maliyetler halihazırda aylık ~ 2.800 €’dur. Burada mutlak temel ekipmanlardan bahsediyoruz. Bakımevine, dairelerin büyüklüğüne ve donanımına bağlı olarak, her zaman olduğu gibi üst sınır yoktur.

• 731.000 kişi yatılı bakımda
• 2.600 Euro / ay; veya 31.200 Euro / yıl
• Verim / ay: 1,9 milyar
• Verim / yıl: 22,8 milyar

Huzurevlerinin gayrimenkul yatırımcıları için bir yatırım olarak bu kadar ilgi çekici olmasının nedeni budur. Özellikle de Almanya’da.

Hesaplama örneği, Almanya’daki yaş yapısındaki bu gelişmenin Almanya’dan ve yurtdışından yatırımcılar için avantajlarını göstermektedir.

Almanya’da Sakinlerin Yaşı

Emlak istatistiklerinde de belirtildiÄŸi üzere, Almanya en yaÅŸlı nüfusa sahip ilk 20 ülke arasında yer almaktadır. Hatta birazdan görüleceÄŸi üzere Almanya ÅŸu anda 5. sırada yer almaktadır. Ä°ÅŸte Almanya’da yaÅŸ gruplarına göre güncel dağılım. Giderek daha yaÅŸlı hale gelen ve huzurevleri ile yaÅŸlılar için evlerde artan bir konut ihtiyacı yaratan 40/50 yaÅŸ ve üzeri büyük grup açıkça görülmektedir.

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

KarşılaÅŸtırmalı olarak YaÅŸayanlar: Dünya çapında

Almanya, en yaşlı ortalama nüfusa sahip ülkeler arasında 5. sırada yer almaktadır. Sadece Portekiz, Martinik, İtalya ve Japonya Federal Cumhuriyet’in önünde yer almaktadır.

1. Japonya
2. İtalya
3. Martinique
4. Portekiz
5. Almanya

Not: Eğer merak ediyorsanız, Martinik nedir? Martinik, Karayip Denizi’nde Fransız topraklarının bir parçası olan bir adadır.

Güçlü ulusal ekonomi ve tahminler

Faktör 2: Güçlü ekonomi ve öngörü – Almanya dünyanın dördüncü büyük ekonomik gücü ve Avrupa’nın en büyük ekonomik alanıdır. Sermaye yatırımı söz konusu olduÄŸunda neredeyse baÅŸka hiçbir ülke bu kadar ilgi çekici deÄŸildir. Ancak, çok az kiÅŸinin radarında huzurevi vardır, bunun yerine yatırım olarak klasik kat mülkiyetine veya bir eve yatırım yaparlar. Yine de burada elde edilen getiriler, özellikle Almanya’daki diÄŸer gayrimenkullere kıyasla çok önemli.

Küresel fenomenler (2009 mali krizi, 2020 Korona) dışında, Avrupa’nın kalbindeki Alman ekonomisi çok sağlam ve istikrarlıdır. Burada görülebileceği gibi, Almanya’da reel gayri safi yurtiçi hasılanın (yıllık değişim) gelişiminde, 2008’den 2019’a ve 2022’ye kadar olan tahminlerde.

YaÅŸlılıkta artan bakım derecesi, daha yüksek maliyetler

Faktör 3: Yaşlılıkta artan bakım derecesi, daha yüksek maliyetler – Alman sağlık sistemi dünyadaki en pahalı sistemlerden biridir. Sadece devlet değil, aynı zamanda gelecekte huzurevinde kalacak kişilerin yakınları da huzurevlerine yatırım yapmakta ya da huzurevi sakinlerinin aylık masraflarını karşılamaktadır.

Almanya’da huzurevinde bir yakını olan herkes her ay belirli bir miktar ödüyor. Bu, bakılan kişinin bakım seviyesine bağlıdır. Bakım seviyesi 1, en düşük sübvansiyonu alan bakım seviyesidir. Bakım seviyesi yükseldikçe, devletten daha fazla sübvansiyon alınmakta, dolayısıyla maliyetler de yükselmektedir.

Hiç kimse bu süreçte sevdiklerinin konforundan ödün vermek istemez!

Artan maliyetlere rağmen yüksek kaliteli tesislere önem verilmektedir. Bu, kat mülkiyeti dairelerinin “düşük fiyat” segmentinde inşa edilmesi ve işlem görmesi gerekmediği anlamına gelmektedir. Bakım emlakçılığı alanında her şey kaliteyle ilgilidir.

Metropol alanı veya kırsal alan – gayrimenkul getirisi

Faktör 4: Metropol bölgesi veya kırsal bölge – gayrimenkul getirileri – Huzurevleri her zaman sadece Berlin, Hamburg, Münih veya Köln ve Düsseldorf gibi metropol bölgelerinde inÅŸa edilmemektedir. Her küçük Alman kasabasında, hatta 5.000 ila 10.000 nüfuslu gerçekten küçük kasabalarda bile huzurevleri inÅŸa edilmektedir. Her huzurevinde genellikle en az 100 konut birimi bulunmaktadır.

Büyük şehirlerde, bakım mülkleri içindeki bireysel apartman daireleri için çok fazla rekabet vardır. Kırsal kesimde bazen iyi pazarlıklar yapabilirsiniz. Mülkün getirisi de buna bağlı olarak çok daha yüksektir. Rekabet daha azdır ve genellikle yerel alıcıların öz sermayesi de bölgeler üstü gayrimenkul yatırımcılarınınkinden daha düşüktür.

“Kırsalda” yatırım: Büyük şehirlerden uzakta

Bu nedenle bir yatırımcı olarak sadece büyük şehirlere odaklanmamalı, aynı zamanda daha küçük kasabalara da göz atmalısınız. Özellikle de 5, 10 veya 20 apartman dairesine yatırım yapmak söz konusu olduğunda.

Bir mülk satın alma sürecinin tamamı tipik bir kat mülkiyetinden farklı değildir. Sadece birkaç parametre farklıdır, ancak bunlar bir gayrimenkul yatırımcısı olarak sizin için çok az önem taşır. Tüm yasal ve kanuni koşullar geliştirici veya inşaat şirketi tarafından zaten yerine getirilmiştir.

Gayrimenkul edinimi

Faktör 5: Mülk edinme – Kârlılıkta (mülk getirisi) belirleyici bir faktör de bu nedenle mülk araştırmasıdır (mülk edinme).

Çekici yeni binalar nerede bulunabilir? Tipik emlak portallarında çok az sayıda yüksek getirili mülk görünür; bunlar doÄŸrudan emlakçıdan veya geliÅŸtiriciden“piyasa dışı” olarak satın alınır. Yüksek getirili mülkler arıyorsanız, sadece emlak ilanlarına güvenmemeli, gerçekten ilginç mülklere ulaÅŸmak için ağınızı önceden oluÅŸturmalısınız.

Özellikle yeni başlayanlar için bu ipucu:

İpucu: Acentelerle erken bir aşamada iletişime geçin; mülk tamamlanmadan önce satılır.

Mümkün olduğunca az dezavantaj ve riske sahip olmak için, brokerlerle önceden iletişime geçmeye değer. Açıklandığı gibi, mülkler sadece inşaat tamamlandığında değil, çok daha önce satılmaktadır. Buna göre, tüm münferit birimler genellikle inşaat tamamlanmadan 6 ay önce satılmaktadır.

Bakım dairelerinin avantajlarını bir kez daha özetleyelim:

1. Yüksek geliÅŸme potansiyeli, 4,1 milyon (artan) bakıma muhtaç
2. 731.000 kişiye tam yataklı bakım tesislerinde bakılmaktadır
3. Yerinde yatırım, 10.000 nüfuslu kasabalarda 100 birim
4. Operatör ile uzun vadeli kira sözleÅŸmesi
5. Az çaba, mülk yönetimi neredeyse her ÅŸeyi operatörle hallediyor
6. Gayrimenkul geliÅŸtiricileri yeni binalar için yatırımcı arıyor

Yatırım Almanya: Berlin, Hamburg, Köln & Co.

Almanya’da karlı bir yatırım mı arıyorsunuz? Avrupa’nın en büyük emlak piyasasında, Berlin gibi uluslararası şehirlerdeki küçük apartman dairelerinden, Almanya gibi yaşlanan bir toplumda giderek daha cazip hale gelen yukarıda bahsedilen huzurevlerine kadar birçok seçenek mevcuttur. Nihayetinde, mülkün getirisi mülk seçiminde ve tercihinde en büyük rolü oynamaktadır.

Kat mülkiyeti, ticari, bakım mülkiyeti & Co.

Almanya’da gayrimenkul yatırımı konusuna daha kapsamlı bir genel bakış elde etmek istiyorsanız, burada sizin için konuyla ilgili başka bir rehberimiz var.

• Yatırım Almanya

Egzotik yatırım: Daire mi yoksa…? ?!

Egzotik gayrimenkul yatırımı konusunda çok ilginç bir röportajı da buradan okuyabilirsiniz. Yatırım yaptığınız ev her zaman tipik bir müstakil ev, teraslı ev veya yarı müstakil ev olmak zorunda değildir. Kesinlikle yatırım yapmayı düşünmeye değer başka mülkler de vardır.

Klasik veya egzotik yatırım: Hangi mülk yatırım için uygundur?

• Yatırım olarak hangi mülk? – Yatırım görüÅŸmesi

Finansman: Gayrimenkul ve bakım evleri

Bakım dairelerinin, arsaların veya ticari bir mülkün finansmanı – doğru gayrimenkul kredisi seçimi, faiz yükünün ve dolayısıyla gayrimenkul kredinizin toplam maliyetinin ne kadar yüksek olacağını belirler. Bir gayrimenkul kredisi seçerken bile, potansiyel bir alıcı olarak klasik bir rant finansmanı mı yoksa başka bir finansman şekli mi seçmeniz gerektiği gibi birçok soru ve düşünceyle karşı karşıya kalırsınız. Takip finansmanı da çeşitli şekillerde mümkündür. Sonuçta, uzun ve sabit bir borç faiz oranıyla mı yoksa esnek bir gayrimenkul kredisiyle mi daha iyi durumda olacağınız sorusuyla karşı karşıya kalırsınız.

• Gayrimenkul finansmanı

GmbH & Co KG – KuruluÅŸ, Finansman, Sorumluluk & Co

Limited ortaklık – kısaca: Kommandite veya KG – komple şirketlerden biridir ve bir ortaklık olarak Alman Ticaret Kanunu’na (HGB) tabidir. Bu yasal şirket türünün oluşum süreci, gayri resmi olarak kurulabildiği ve en az iki kurucu üye gerektirdiği için oldukça karmaşık değildir. Hem gerçek kişiler hem de tüzel kişiler tarafından kurulabilir. İzin verilen azami hissedar sayısı kanunla belirtilmemiştir.

Bir KG’nin tüm genel ortakları sınırlı sorumlu şirketler (GmbH) ise, Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft – kısaca: GmbH & Co KG olarak adlandırılan bir şirket oluştururlar. Böyle bir GmbH bazen genel ortak GmbH olarak da adlandırılır, ancak dikkatli olun: genel ortak GmbH bir şirkettir ve GmbH & Co KG’nin bir parçasıdır, oysa GmbH & Co KG yasal yapısı gereği her zaman bir ortaklıktır!

Diğer tipik ortaklıklar:

• Sınırlı ortaklık (KG)
• Genel ortaklık (OHG)
• Sınırlı Sorumluluk Åžirketi ve Genel Ortaklık(GmbH & Co OHG)

Vakıf & Şirket Adı

Bir GmbH & Co KG kurmak için iki kişi gereklidir: Tam ortak olarak GmbH – yani genel ortak – ve kısmi ortak olarak gerçek bir kişi – sınırlı ortak olarak adlandırılır. Sıfırdan başlıyorsanız, hazırlık aşamasında öncelikle bir limited şirket kurmanız gerekir. Bunu yapmak için kısaca şunlara ihtiyacınız vardır: şirketin kurucusu olarak gerçek bir kişi veya tüzel kişilik; bir vergi kimlik numarası (vergi kimliği); Ticaret Ruhsat Bürosundan kayıt onayı; noter tasdiki ile birlikte hissedarlar sözleşmesi aka ana sözleşme; 25.000 Euro sermaye; ve son olarak ticaret siciline giriş.

Bir GmbH kurma sürecinin nasıl işlediğini buradan ayrıntılı olarak öğrenebilirsiniz:

• Bir limited şirketin (GmbH) kurulması

Limited şirketinizi başarıyla kurdunuz mu? Sınırlı ortak gitmeye hazır mı? Bir sonraki adım ise bir limited şirket (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft) kurmaktır. GmbH & Co KG ayrı bir şirket olduğundan, yine bir vergi kimliğine ihtiyacınız vardır ve şirketi ticaret ofisine kaydettirmeniz gerekir. Ana sözleşmenin oluşturulması da zorunludur ve elbette şirketinizin “GmbH & Co KG” şirket son ekini içeren uygun bir şirket adına ihtiyacı vardır.

Yönetim ve Temsil Yetkisi

Genel ortak olarak GmbH, temelde dış ilişkide temsil yetkisine sahiptir. Ancak, bir GmbH tüzel kişilik olduğundan, yönetim yetkisi gerçek bir kişiye verilmiştir. Bu kişi genel ortak GmbH’nin bir hissedarı olabilir veya bu pozisyon dışarıdan üçüncü taraf genel müdür olarak adlandırılan bir kişiye verilebilir. Bu durumda, genellikle üçüncü taraf bir kuruldan söz edilir.

Alternatif olarak, sınırlı ortaklar da bu organa açıkça atandıkları sürece genel müdür olarak hareket edebilirler. Komandite ortaklar genellikle yönetimin dışında tutulduğundan, bu durumda yönetim yetkileri olağanüstü işlemlere itiraz etme hakkıyla sınırlıdır.

Kâr dağıtımı ve zarar paylaşımı

Karların dağıtımı ve zararların paylaşımı ile ilgili olarak ya yasal ilkeler devreye girmekte ya da ana sözleşmede ilgili şartnameler yer almaktadır. Kârlar genellikle sermaye payının yüzde 4’ü artı “makul oranda” ek kâr olarak dağıtılır. Kayıplar da uygun şekilde paylaşılır.

Hissedarlar sözleşmesinde yapılacak bir beyanla genel ortak GmbH’nin kâr dağıtımından tamamen hariç tutulması mümkündür, böylece daha yüksek kârlar yatırımcılara dağıtılabilir. GmbH’nin işletmeyi yönetme yetkisine sahip olduğu ölçüde, genel müdür olarak rolünü telafi etmek için uygun bir ücret ödenebilir, bu nedenle bir genel müdürün ücreti bir bütün olarak vergi amaçları için ticari bir gider olarak düşülemez. Bununla birlikte, ücret elde edilen kardan bağımsız olarak ödenir ve böylece, eğer uygulanabilirse, tüm şirketin vergiden tasarruf etmesini sağlar.

Genel ortak, kısmi ortak ve vergi yükümlülüÄŸü

Genellikle, bir limited ortaklığın genel ortakları sınırlama olmaksızın ve müştereken ve müteselsilen sorumludur – yani: ticari varlıkları artı özel varlıkları ile. Öte yandan, bir KG’nin genel ortağı bir limited şirket (GmbH) şeklinde ortaya çıkarsa, tüzel kişilik olarak yalnızca GmbH’nin sermaye katkısı ölçüsünde sorumludur. Komandite ortaklar – geleneksel bir KG’de olduğu gibi – sadece GmbH & Co KG kurulurken komandite ortak katkısı olarak ödedikleri zorunlu meblağ kadar sorumludurlar.

Diğer tüm yasal işletme biçimleri gibi, bir limited şirket de genellikle vergi ödemekle yükümlüdür. Her şeyden önce, ticaret vergisine ve – vergilendirilebilir ciro durumunda – ciro vergisine tabidirler. Bir GmbH & Co KG genellikle gelir vergisi ve kurumlar vergisinden muaftır…. Ancak, kâr geliri yine de vergilendirmeye tabidir: kurumlar vergisi, genel ortak GmbH’nin kâr payı üzerinden değerlendirilirken, sınırlı ortaklar kârları üzerinden gelir vergisi ödemek zorundadır.

• Ticaret vergisi (GewSt)
• Katma değer vergisi (KDV)
• Gelir vergisi (ESt)
• Kurumlar vergisi (KSt)

İpucu. Şirketler için tüm vergiler tek bir listede:

• Almanya’da Vergiler

GmbH & Co KG – Kimin için deÄŸerlidir?

Bir GmbH & Co KG’nin önemli bir avantajı, şüphesiz, sorumluluğun genel ortak GmbH’nin ticari varlıklarıyla sınırlandırılmasıdır. Böylece kurucular, bir yatırımın dezavantajlı olması durumunda şirketlerinin varlığını doğrudan riske atmazlar ve yeni sınırlı ortakların esnek ve basit bir şekilde kabul edilmesi yoluyla öz sermayelerini hızla artırabilirler. GmbH & Co KG’yi korumak için organizasyonel çabayı ve yönetimi güvenle dışarıdan bir kuruma devredebilir veya farklı halefiyet düzenlemeleri yapabilirler.

Peki GmbH & Co KG kimler için uygundur? Bu yasal form, bir GmbH’nin özel sorumluluk kısıtlamalarından vazgeçmek zorunda kalmadan işlerini bir ortaklık olarak kurmak isteyen yeni başlayanlar için faydalıdır. GmbH & Co KG aynı zamanda bir varlık yönetim şirketi olarak ve aile şirketleri için de düşünülebilir.

GmbH & Co KG’ye alternatifler: Almanya’daki yasal formlar

Yasal formlar – Ne tür şirketler var? İlk şirketinizi kurmak istiyorsanız, ideal yasal formu seçmek şirket kurma sürecindeki ilk adımlardan biridir. İster özel bir emlak şirketi ister bir start-up kurmak isteyin, Almanya’daki tüm şirket türlerini burada sizin için özetledim.

• Yasal formlar: Liste

Ayrıntılı olarak şirket türleri:

• Şahıs şirketi
• Kayıtlı iş adamı / kayıtlı iş kadını (e. K.)
• Medeni hukuk ortaklığı (GbR)
• Genel ortaklık (OHG)
• Sınırlı ortaklık (KG)
• Girişimci şirket (UG)
• GmbH: Limited şirket
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Gayrimenkul hisse senedi şirketi (GYO-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Vakıf / Aile Vakfı

Kayıtlı tüccarlar (e. K.) – Vakıf, finansman, sorumluluk & Co.

Şahıs şirketlerinin yasal biçiminde, serbest meslek sahipleri, küçük tüccarlar ve kayıtlı tüccarlar arasında bir ayrım yapılır; ikincisi, ticaret siciline kaydedilmesi gereken tek yasal biçim çeşididir. Ancak, kayıt yükümlülüğü yalnızca aktif olarak ticari faaliyette bulunan tacirler – yani esnaflar – için geçerlidir. “Gerçek tacirler” olarak da anılırlar ve genellikle Alman Ticaret Kanunu’na (HGB) göre değerlendirilirler.

Tek tüccarsanız ve bir işletmeniz varsa ancak ticaret yapmıyorsanız, “isteğe bağlı tüccar” olarak kabul edilirsiniz ve işletmenizi ticaret siciline kaydettirip kaydettirmemeyi seçebilirsiniz. Kayıt yaptırmamaya karar verirseniz, normal olarak Alman Medeni Kanunu’na (BGB) tabi olursunuz. Tipik “Kannkaufleute” örneğin küçük tüccarlar ve serbest çalışanlardır.

Bireysel yasal formlar hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Şahıs şirketi (AB)

Vakıf & Şirket Adı

Diğer iki yasal formla karşılaştırıldığında, en katı gereklilikler tüccarlar için bir şirket kurulması için geçerlidir: Vergi dairenizde bir vergi kimlik numarası (vergi kimliği) başvurusunda bulunmanın ve şirketinizi ticaret ofisine kaydettirmenin yanı sıra, bir noterin ticaret siciline giriş yapmasını sağlamak zorundasınız. Yaklaşık 200 ila 300 avroluk bir maliyetle, gerçek tüccar unvanını güvence altına alabilirsiniz. Ancak bu kamu kaydını tamamladıktan sonra yasal anlamda kendi şirketinize sahip olursunuz.

Şirket adının türünü seçmekte birçok açıdan özgürsünüz, ancak ticari durumunuz hakkında bilgi vermeli ve ayrıca diğer tüccarların şirketlerinden ayırt edilebilir olmalıdır. Sahibi olarak sizi daha ayrıntılı olarak tanımlayan kişisel bir şirket veya iş amacınız ve bununla ilişkili hizmetler hakkında daha fazla bilgi veren maddi bir şirket veya hatta hayali bir şirket kurabilirsiniz… Şahıs şirketinizin şarta bağlı yükümlülüklerine cinsiyetten bağımsız “e. K.” – veya alternatif olarak kayıtlı iş kadınları için “e. Kfr.” veya kayıtlı iş adamları için “e. Kfm.” – ekini eklemeniz zorunludur. Ayrıca, adınızı veya şirketinizi korumak için şirket ve/veya işletme adınızı ticari marka olarak kaydettirmeyi düşünebilirsiniz.

Finansman ve kar dağıtımı

Kayıtlı bir tacir olarak bir işletme kurmak için asgari sermaye gerekmez. Elbette, hoş olmayan sürprizlere karşı finansal olarak hazırlıklı olmak için belirli rezervlere sahip olmak ve bir finansman planı hazırlamak yine de tavsiye edilir. Buna ek olarak, işinizle kâr elde etmeye başlamadan önce yalnızca başlangıç için bazı maliyetlere katlanacaksınız. Olumlu yönü: Kazancınız yüzde 100 size aittir ve kimseyle paylaşmak zorunda değilsiniz!

Kayıtlı tüccarlar için sorumluluk, muhasebe ve vergiler

Bir şahıs şirketi olarak, sınırsız sorumluluğunuz vardır, yani hem iş varlıklarınız hem de kişisel varlıklarınızla. Kayıt yaptırarak, hesap tutmak ve işletmeniz için düzenli olarak bilanço ve envanter hazırlamakla yükümlüsünüz. Öte yandan, aleniyet yükümlülüğünden muafsınız ve ticari rakamlarınızı ve defterlerinizi açıklamak zorunda değilsiniz. Yıllık 130 milyon avrodan fazla ciro elde etmediğiniz sürece…

Bir tek tüccar aynı zamanda her zaman gerçek bir kişidir. Sonuç olarak, kayıtlı tüccarlar elbette her şeyden önce gelir vergisine tabidir. Buna ek olarak, vergi kanunu ciro vergisi ve ticaret vergisi üzerinde ilave vergiler öngörmektedir.

• Gelir vergisi (ESt)
• Katma değer vergisi (KDV)
• Ticaret vergisi (GewSt)

Kayıtlı tüccar (e. K.) – Kimin için deÄŸerlidir?

Kendi kendinizin patronu olma ve kararları diğer hissedarlar veya genel müdürlerle koordine etmek zorunda olmama fikrini seviyor musunuz? O zaman işadamları ve işkadınlarının yasal form varyantı tam size göre olabilir! Karmaşık olmayan oluşum süreci, gereken minimum sermaye sıfırdır ve sizi rahatsız edecek veya size müdahale edecek ortaklar, kurucu ortaklar veya hissedar ekipleri yoktur… Risk alırsınız ve ödülleri toplarsınız – yüzde 100.

Neden tacir olarak kaydolmalısınız? Kayıtlı iş adamı (e. Kfm.) veya kayıtlı iş kadını (e. Kfr.) yasal formu, kendi işini hızlı ve kolay bir şekilde kurmak için yönetilebilir riskler almaya hazır olanlar için faydalıdır. Çok büyük mali rezervlere ihtiyacınız yoktur ve ayrıca kârınız üzerinden nispeten daha az vergi ödersiniz. Bu nedenle şahıs şirketi, yalnızca kendini gerçekleştirmeyi hayal etmekle kalmayıp aynı zamanda hayatlarını kendi ellerine almak isteyen genç girişimciler için idealdir.

Ä°ngiltere’ye alternatifler: Almanya’da yasal biçimler

Yasal formlar – Ne tür şirketler var? İlk şirketinizi kurmak istiyorsanız, ideal yasal formu seçmek şirket kurma sürecinin ilk adımlarından biridir. İster özel bir emlak şirketi ister bir start-up kurmak isteyin, Almanya’daki tüm şirket türlerini burada sizin için özetledim.

• Yasal formlar: Liste

Ayrıntılı olarak şirket türleri:

• Şahıs şirketi
• Medeni hukuk ortaklığı (GbR)
• Genel ortaklık (OHG)
• Sınırlı ortaklık (KG)
• Girişimci şirket (UG)
• GmbH: Limited şirket
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Gayrimenkul hisse senedi şirketi (GYO-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Vakıf / Aile Vakfı