Bir inşaat eksperi ne yapar?

Genellikle bina uzmanı olarak adlandırılan bir bina sörveyörü, inşaat teknolojisi hakkında kapsamlı bilgiye sahip bir uzmandır. Ana görevleri, binaları kalite, güvenlik ve yürürlükteki bina yönetmeliklerine uygunluk açısından kontrol etmektir. İnşaat planlamasından tamamlanmasına kadar, teknik değerlendirmeler ve denetimler yapmak için inşaat sürecinin çeşitli aşamalarında yer alabilir.

Çalışmalarının önemli bir özelliği, binaların bağımsız olarak değerlendirilmesidir. Potansiyel inşaat kusurlarını tespit eder ve bunların nasıl giderileceğine dair tavsiyelerde bulunur. Bu hizmetler, daha sonraki bir tarihte keşfedilen kusurlar nedeniyle uzun vadeli yüksek takip maliyetlerinden kaçınmaya yardımcı oldukları için özellikle değerlidir. Buna ek olarak, bir bina eksperi, bina tarafları arasındaki anlaşmazlıklarda arabulucu olarak da hareket edebilir ve bina sahiplerinin çıkarlarını korumaya yardımcı olur.

Bir bina eksperinin hizmetleri hakkında ayrıntılı bilgi için, bağımsız bir görüş için bir prefabrik bina uzmanından bina incelemesi yapmanızı öneririm.

Bir bina eksperi neden çok önemli olabilir?

Bir inşaat uzmanı seçmek, bir inşaat projesinin risklerini en aza indirmeye önemli bir katkı sağlayabilir. Sorunları erken bir aşamada fark etmek sadece para tasarrufu sağlamakla kalmaz, aynı zamanda zaman ve sinir tasarrufu da sağlar. Bir inşaat eksperi şeffaflık sağlar ve doğru kararların alınmasına yardımcı olan güvenilir bir danışman olarak hareket edebilir.

“Bağımsız bir bina etüdü, güvenli ve tatmin edici bir inşaat süreci için rotayı belirleyebilir.”

Bu ifade, bir inşaat eksperinin inşaat sürecinde oynadığı merkezi rolü vurgulamaktadır. İster ev inşaatı, ister ek bina veya dönüşüm olsun, böyle bir profesyonelin uzmanlığı, projenin tüm yönlerinin dikkatlice kontrol edilmesini ve değerlendirilmesini garanti eder.

Maliyetlerin karşılaştırılması: bina eksperi ile olası kusur maliyetleri

Bir bina eksperinin maliyeti başlangıçta ek bir masraf gibi görünebilir, ancak fark edilmeyen kusurların potansiyel maliyetleriyle karşılaştırıldığında genellikle marjinaldir. Ortalama bir bina incelemesi, değerlendirmenin kapsamına ve zorluğuna bağlı olarak 500 ila 3000 Euro arasındadır. Ancak, bina projesi tamamlandıktan sonra fark edilen kusurların giderilmesinin maliyeti hızla on binleri bulabilir.

Örnek: Temelde nem hasarı

Örneğin, bir evin temellerinde fark edilmeyen nem hasarı, erken bir aşamada giderilmediği takdirde kapsamlı ve maliyetli yenileme çalışmalarına yol açabilir. Bir inşaat uzmanı tarafından erken teşhis bu hasarı önleyebilir veya en azından iyileştirme maliyetini önemli ölçüde azaltabilirdi.

DoÄŸru bina eksperini nasıl seçerim?

Doğru bina eksperini seçmek, inşaat projenizin başarısı için çok önemlidir. Seçiminizi yaparken aşağıdaki hususlar göz önünde bulundurulmalıdır:

1. Yeterlilik ve belgelendirme
2. Referanslar ve referanslar
3. Uzmanlaşma

Yeterlilik ve belgelendirme

İnşaat uzmanının uzmanlığını ve deneyimini doğrulayan uygun niteliklere ve sertifikalara sahip olduğundan emin olun.

Referanslar ve referanslar

Referans isteyin ve önceki müşterilerin referanslarını okuyun. Bu size eksperin işinin güvenilirliği ve kalitesi hakkında bir fikir verecektir.

Projeye göre uzmanlaÅŸma

Projenizin niteliğine bağlı olarak, eski binalar, nem hasarı veya enerji verimliliği gibi belirli alanlarda uzmanlaşmış bir bina eksperi seçmek avantajlı olabilir.

Uygulamadan örnekler

Bu bölümde, bir inşaat eksperinin uzmanlığının belirleyici olduğu gerçek vakalar sunulmaktadır:

Örnek çalışma 1: Erken hata tespiti sayesinde etkili maliyet tasarrufu

Kırsal bir bölgede yeni inşa edilen bir binada, yetersiz bodrum su yalıtımının neden olduğu temel nem sorunları, bir bina eksperinin katılımı sayesinde erken bir aşamada fark edildi. Uzman tarafından kusurların hızlı bir şekilde tespit edilmesi ve düzeltilmesi, tamamlandıktan sonra müşteriye 20.000 Euro’dan fazlaya mal olabilecek maliyetli iyileştirme çalışmalarını önlemiştir.

Vaka çalışması 2: Ayrıntılı bina denetimleri yoluyla yasal ihtilafların önlenmesi

Çok sayıda esnafın yer aldığı karmaşık bir inşaat projesinde, bağımsız bir inşaat uzmanı tarafından inşaat ilerlemesinin kapsamlı bir şekilde incelenmesi ve belgelenmesi sayesinde müşteri ile bir alt yüklenici arasındaki anlaşmazlık önlendi. Uzman, kullanılan malzemelerin belirtilen standardları karşılamadığını tespit etmiştir. Bu sapmaların erken açıklığa kavuşturulması ve düzeltilmesi adil bir çözüm sağlamış ve uzun süren yasal anlaşmazlıkları önlemiştir.

Bu örnekler, bir inşaat uzmanının profesyonel değerlendirme ve tavsiyeleriyle bir inşaat projesinin mali ve yasal risklerini önemli ölçüde azaltmaya nasıl yardımcı olabileceğini göstermektedir. Tarafsız bir gözlemci ve uzman olarak üstlendiği rol, inşaat projelerinde şeffaflık ve güvenliğe önemli ölçüde katkıda bulunur.

Sonuç: Bir inÅŸaat uzmanı ile çalışın

Sonuç olarak, bir bina eksperine yatırım yapmak genellikle değerli bir karardır. Hizmetlerinin maliyeti, bina kusurlarından kaynaklanabilecek potansiyel mali ve duygusal maliyetlerle karşılaştırıldığında düşüktür. Nitelikli ve deneyimli bir bina eksperi, bina projenizin sağlam temeller üzerine inşa edilmesini ve uzun vadede beklenmedik masraflardan korunmanızı sağlayacaktır. Ayrıca, çatışmaları önlemeye ve inşaat projesinin kalitesini sağlamaya yardımcı olan objektif bir bakış açısı sunarlar. Bağımsızlıkları ve profesyonel yargıları, mülkünüzün güvenliğini ve kalıcı değerini sağlamak için gereklidir.

Mülk deÄŸerlemesi: bir içgörü

ayrimenkul değerlemeleri büyük meblağlar içerir ve tüm taraflar profesyonel bir analizle ilgilenir. Mülkünüzün değeri doğru aralıktaysa, bu yüksek bir talep yaratacak ve sonuçta en iyi fiyatı ödeyen potansiyel alıcıyı bulacaktır. Paranızı kaptırmayın!

• Mülk deÄŸerlemesi: bir içgörü

Mülk deÄŸerlemesi: adım adım açıklanmıştır

Tecrübelerimize dayanarak, objektif ve kapsamlı bir mülk deÄŸerlemesinin satışın baÅŸarısını belirlediÄŸini söyleyebiliriz. EÄŸer fiyat çok düÅŸükse, paradan vazgeçmiÅŸ olursunuz; eÄŸer satın alma fiyatı çok yüksekse, gerçek potansiyel alıcıları yabancılaÅŸtırmış olursunuz. DoÄŸru satış fiyatını belirlemek, bir mülkü satarken en önemli noktalardan biridir.

Konum, bina dokusu, piyasa değeri ve benzerlerinin değerlemesi konusunu derinlemesine incelemeden önce, müşterilerimizle yaptığımız görüşmelerde aldığımız temel 3 soruyla başlayalım:

• Bir mülkü nasıl deÄŸerleyebilirim?
• Bir mülkün piyasa deÄŸerini kim belirler?
• Banka bir mülke nasıl deÄŸer biçer?

İpucu! Makalenin ilerleyen bölümlerinde her türlü mülk değerleme prosedürü hakkında çok daha ayrıntılı bilgi bulacaksınız.

Bertaraf: Yaş, Yatırım, Miras ve Değişiklikler

Bir mülkü satmak için birçok neden vardır. Yatırım değerlendirmeleri, bir miras veya yaşam koşullarındaki değişiklikler belirleyici olabilir. Eğer çocuklar varsa, aile daha büyük bir mülk isteyebilir.

Yaşlılıkta birçok kişi, örneğin bakım masraflarından tasarruf etmek için daha küçük bir mülke taşınmak ister. Mülk sahiplerinin genellikle mülklerine karşı güçlü bir bağlılıkları vardır. Ev veya daire için çok zaman, emek ve sevgi harcanmıştır.

Mülk, istenen satın alma fiyatına yansıyan yüksek bir kişisel değere sahiptir. Ancak fiyat çok yüksekse, birçok alıcı bu teklifi hemen elinin tersiyle iter. Başarı doğru dengeyi getirir.

Görüntüleme randevusuna gelen herkes zaten satın alma fiyatını aÅŸağı çekecek argümanlarla donanmıştır. Kusurlar araÅŸtırılır ve potansiyel alıcı sonuçta yalnızca mülke ne kadar iÅŸ yapması gerektiÄŸini deÄŸerlendirir. Kısacası:

Talep ettiğiniz fiyat gerçekçi piyasa değerinin çok üzerindeyse satış yapamazsınız.

Kısa bir satış süresi ve en iyi satın alma fiyatına ulaşmak için piyasa fiyatının doğru değerlendirilmesi çok önemlidir.

Hangi mülkler nasıl deÄŸerlenir?

Aşağıdaki tabloda gayrimenkul türlerini ve bunların olağan değerleme prosedürlerini derledik. “Denkleştirme” değerleme prosedürü ile daha önce belirlenen değerlerin gözden geçirilmesi gerçekleşir:

Daireler (ev sahibi tarafından kullanılan)

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi
• Dengeleme ile: Gelir yaklaşımı veya varlık yaklaşımı

Daireler (üçüncü ÅŸahıslara kiralanmış)

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi
• Dengeleme ile: KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi veya varlık deÄŸeri yöntemi

Konut (sahibi tarafından kullanılan)

• Gerçek deÄŸer yöntemi
• Dengeleme ile: Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı

Konut binası (kiralık, örneÄŸin apartman binası)

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi
• Dengeleme ile: Maddi deÄŸer yöntemi

Arazi (geliştirilmemiş)

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi
• Ofset ile: [Yok]

Arazi (geliştirilmemiş ancak kiralanmış)

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi
• Dengeleme ile: Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı

Mülkünüze deÄŸer biçtirin! Evet. Kesinlikle.

Bir ev satmak istiyorsanız, tavsiyemiz: saÄŸlam temellere dayanan bir deÄŸerleme için uzmanlara baÅŸvurmanızdır. Fiyat çok düÅŸükse para kaybedersiniz. Ä°lk deÄŸerlendirme için size kabaca bir deÄŸer biçeceÄŸiz.

Mülkünüze ücretsiz deÄŸer biçiyorum: Gayrimenkul deÄŸerleme

Mülkün değerlemesi için genellikle kısa bir uzman görüşü yeterlidir. Böyle bir uzman değerlemesi, standard bir değerlemenin ötesine geçer ve en iyi teklif fiyatının belirlenmesinde temel dayanak haline gelir.

Böyle bir değerlemede uzmanlar bölgesel özellikleri, arz ve talebi de dikkate alır. Mülkünüzün mevcut piyasa değerini belirlemenize yardımcı olurlar. Deneyimli bağlantılara güvenin ve mülkünüz için mümkün olan en iyi satış fiyatını elde edin.

Gayrimenkul satışı için deÄŸerleme

Gayrimenkul satarken değerleme ile ilgili tüm önemli bilgilerin bir özeti:

Gelir yaklaşımı: Piyasa deÄŸeri ve bina gelir deÄŸerinin dökümü

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değerine ve bina gelir değerine böler.

Arazi değeri faizi = yüzde 7 * 100.000 avro = 7.000 avro

Bina gelir değeri = 5.600 Euro * 12,50 (çarpan) = 70.000 Euro

Buna kira geliri, bakım masrafları ve arazi ile binanın yönetim masrafları dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim giderleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi

Maddi deÄŸer yöntemi: Bir mülkün yeni inÅŸası için deÄŸer

Hesaplamada önce standard arsa değeri ile arsanın piyasa değeri belirlenir, ardından binanın gerçek değeri eklenir.

Gerçek bina değeri, bina üretim maliyetlerinden yaş indirimlerinin çıkarılmasıyla hesaplanır. Arazinin gerçek değeri (arazinin piyasa değeri) ve binanın gerçek değeri toplanır ve bir gerçek değer faktörü ile çarpılır.

Ayni değer = (100.000 avro + 150.000 avro) * 0,5 = 125.000 avro

Gerçek değer faktörünün hesaplanması bina tipine, ön gerçek değere ve standard arazi değerine dayanmaktadır. Bu şekilde belirlenen toplam maddi varlık değeri, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları gösterir.

• Gerçek deÄŸer yöntemi

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi: Benzer mülklerin karşılaÅŸtırılması

Karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle sahibi tarafından kullanılan daire ve evlerin satışı için kullanılır. Karşılaştırmalı değer gelişmemiş arazi için de belirlenebilir.

Karşılaştırılabilir mülkün metrekare başına fiyatı = 300.000 avro / 100 metrekare = metrekare başına 3.000 avro

Değerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı = 3.000 avro * 200 metrekare = 600.000 avro

Karşılaştırmada yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planına sahip mülkler dikkate alınmıştır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden gelmelidir. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçeğe yakın olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğu için mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer prosedürü

Gayrimenkul sahipleri için formüler

Kiralayın, satın alın, yaşayın, burada bir mal sahibi olarak sizin için tüm önemli formülleri bulacaksınız. Emlak formülü koleksiyonumuzda alım, satım ve kiralama için hesaplamalar ve örnekler bulacaksınız. Kira veya satın alma fiyatı çarpanı, brüt getiri, öz sermaye getirisi, mülk getirisi, bakım için rezervler ve çok daha fazlası. Genel bakışa dönmek için buraya tıklayın:

• Gayrimenkul formülerleri

Maliyetler: Ev ve dairenin nihai değerlendirmesi

Hesaplama için önce kaba bir değerleme yapılır. Bu nedenle nihai değerleme fiyatı, çoğu durumda, değerlemesi yapılacak mülkün tahmini değerine dayanmaktadır.

Mülkün deÄŸeri 150.000 Avro sınırının altında ise, yaklaşık 1.500 Avro tutarında bir masrafla karşılaÅŸabilirsiniz. Mülk deÄŸeri 1 milyonun üzerinde olan apartmanlar için tahmini ücret 3.000 avroya çıkmaktadır.

• 150.000 Euro değerinin altında, yaklaşık 1.500 Euro
• DeÄŸeri 1.000.000 Euro’nun üzerinde, yaklaşık 3.000 Euro

Ek maliyetler: GeçiÅŸ hakkı & Co.

Geçiş hakkı da değerlendirildiğinden, yüzde 20 = 360 avroluk bir ek ücret faturalandırılabilir. Bu, 150.000 avronun altındaki bir mülk için, mülk değerlemesi için 1.500 avro artı geçiş hakkının işlenmesi için 360 avro ücret ödeneceği anlamına gelir; toplam maliyet net 1.860 avro olacaktır.

Değer tespiti (maliyetler)

Gayrimenkul için ekspertizleri kim hazırlar? Bir ev ekspertizinin maliyeti nedir? Eski binalar için bir ekspertiz ne kadara mal olur? Yasal düzenlemeler bir uzman atanmasını gerektirmediği sürece, bir gayrimenkul değerlemesi mülkünüzün bölgesel ve ulusal pazarda gerçekçi bir şekilde değerlendirilmesini sağlayacaktır. Arazi, konut ve ticari mülkler için zamanında ve kesin değerlemeler sağlıyoruz.

Ancak, boşanma davasında olduğu gibi, değerleme mahkemede sunulacaksa, uzmanlar ücret karşılığında çağrılmalıdır. Konut veya kiralık mülk yerinde denetlenir. Kural olarak, değerlemenin hem yazılı hem de dijital bir kopyası düzenlenir.

• Değerleme raporu

Düz oran

Daire değerlemesi ve değer faktörleri – Bir kat mülkiyetiniz var ve değerinin ne olduğunu bilmek mi istiyorsunuz? Elbette bu soruyla hemen bir değerleme uzmanına ve/veya emlakçıya gidebilirsiniz. Ancak, kesin değerleme en geç daireyi satmak veya miras bırakmak istediğinizde önem kazanır. Mülkü ipotek ettiriyor olsanız bile – örneğin, başka bir mülk satın almak istediğiniz için – değer çok kesin bir şekilde belirlenmelidir. İşte bu noktada uzman devreye girer.

Bir dairenin değerini ne etkiler? Ama önce “başparmak değerine göre pi sayısı” denilen, yani çok kaba bir değer tespitine bağlı kalalım. Dairenizin değerini belirlemek için öncelikle bir dizi “yumuşak” etki faktörü rol oynar.

• Düz oran

Bir evi değerlendirin

Satın alma fiyatını kabaca değerlendirin veya tahmin ettirin – Bir ev veya daire çok kısa bir süre önce satın alınmışsa, inşaat maliyetleri veya satın alma fiyatı ev değerlemesi için ilk ölçütleri sağlar. Lukinski emlak portalında, mülkünüzü benzer konumlardaki, aynı büyüklükteki ve aynı mobilyalara sahip mülklerle karşılaştırarak mülkünüzün mevcut değeri hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz. Mülk fiyatını tam olarak belirlememiz çeşitli kriterlere bağlıdır.

En önemli kriter konumdur. Gayrimenkul fiyatları bölgesel olarak, bazen önemli ölçüde farklılık gösterir. Bu nedenle, mülk karşılaştırmasına yalnızca civardaki mülkler dahil edilebilir. Rheinland-Pfalz ve Hessen bölgelerinde emlak satışı konusunda uzman olarak, emlak karşılaştırması yoluyla hızlı bir şekilde gerçekçi bir değerlendirme sağlayabiliriz. Mikro ve makro konumların yanı sıra mülkün yakın konumu da konut değerlemesinde eşit derecede önemlidir: arka plan gürültüsü, manzara ve ışık koşulları potansiyel alıcıları ilgilendirir ve mülk değerlerini ve ulaşılabilir fiyatı etkiler.

• Bir evi değerlendirin

Apartman dairesini değerlendirin

Mülkünüzün piyasa değeri, değerlemesi ve satın alma fiyatı –

Eğer apartmanınızı satmak istiyorsanız, o zaman bir şey önemlidir: Bilinçli, piyasa odaklı, gerçekçi bir satın alma fiyatı. Mal sahiplerinin temel soruları: Mülkümün değeri nedir? Bir apartmanın değerini nasıl hesaplarsınız? Vergi dairesi bir evin değerini nasıl belirler? Bir mülkün piyasa değerini kim belirler? Banka bir mülke nasıl değer biçer? Çok aileli ev değerlemesi sırasında karşılaşacağınız birçok soru ve birçok gerçek. Konum, piyasa değeri, karşılaştırılabilir mülkler, bina dokusu vb. konuların karmaşıklığı hakkında size ilk izlenimi vermek için, apartman binalarının değerlemesi konusundaki bu kılavuzu sizin için yazdık.

• Apartman dairesini değerlendirin

Mülkiyeti deÄŸerlendirin

Piyasa değeri, değerleme ve satın alma fiyatının belirlenmesi – Bir mülke nasıl değer biçilir? Bir mülkün piyasa değerini nasıl hesaplarsınız Bir mülke kimin değer biçmesine izin verilir? Standard zemin değeri hakkında kim bilgi veriyor?

• Mülkiyeti deÄŸerlendirin

Verimi hesaplayın: Formül Koleksiyonu

Mülk değerini hesaplayın – kiralayın, satın alın, yaşayın, burada bir mülk sahibi olarak sizin için tüm önemli formülleri bulacaksınız. Emlak formülü koleksiyonumuzda alım, satım ve kiralama için hesaplamalar ve örnekler bulacaksınız. Kira veya satın alma fiyatı çarpanı, brüt getiri, öz sermaye getirisi, mülk getirisi, bakım için rezervler ve çok daha fazlası.

• Mülk deÄŸerini hesaplayın: Formül Koleksiyonu

İşletme maliyetleri ve rezervler

• Mülkünüz için mülk yönetimi
• Onarım, bakım ve yenileme maliyetleri
• Düzenli olarak gerçekleÅŸmeyen bakım maliyetleri
• Telefon görüÅŸmeleri, yazışmalar, hesap ve faiz
• BoÅŸ daireler için orantılı hizmet bedelleri
• Yasal masraflar ve kira kaybı sigortası

Kira çarpanı (satın alma fiyatı faktörü)

Gayrimenkul tanıtımlarında neredeyse her zaman brüt getiri, bazen de kira çarpanı hakkında bilgi bulabilirsiniz. Kira çarpanı (satın alma fiyatı faktörü), farklı mülkleri hızlı bir bakışta karşılaştırmak için basit bir anahtar rakamdır.

Kira çarpanını bu şekilde hesaplarsınız:

Kira çarpanı = satın alma fiyatı / yıllık soğuk kira

Örnek:

Los Angeles’ta 1.000.000 avroya mal olan ve yıllık 52.000 avro kira geliri getiren bir dairenin kira çarpanı 19,2’dir:

Kira çarpanı = 100.000 Euro / 5.500 Euro = 19,2

Brüt getiri

Yüzde cinsinden brüt getiri, çarpanın karşılığıdır.

Brüt getiriyi bu şekilde hesaplarsınız:

Brüt getiri = yıllık soğuk kira x 100 / satın alma fiyatı

Örnek:

Los Angeles’taki daireleri yıllık 52.000 Euro’ya eşdeğer kira geliri getirmektedir, satın alma fiyatı ise 1.000.000 Euro’dur. Brüt getiri 5,2’dir:

• Brüt getiri = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Brüt kira getirisi

Brüt kira getirisini bu şekilde hesaplarsınız:

100 x yıllık net soğuk kira / mülk satın alma fiyatı = % cinsinden brüt kira getirisi.

Brüt kira getirisi için örnek hesaplama:

1. Adım: 3.000.000 avro satın alma fiyatı + 350.000 avro yan maliyetler = 3.350.000 avro
2. Adım: Yıllık net soğuk kira = 150.000
3. Adım: 150.000 Euro / 3.350.000 Euro x 100 = %4,47 brüt kira getirisi

Net kira getirisi

Net kira getirisini bu şekilde hesaplarsınız:

1. Adım: Satın alma fiyatı + yan satın alma maliyetleri
2. Adım: Net soÄŸuk kira – (yıllık) yönetim masrafları – (yıllık) bakım masrafları = yıllık net gelir
3. Adım: Yıllık net getiri / yatırım maliyetleri

Net kira getirisi için örnek hesaplama:

1. Adım: 3.000.000 avro satın alma fiyatı + 350.000 avro yan maliyetler = 3.350.000 avro
2. Adım: 150.000 Euro net soÄŸuk kira – 20.000 Euro yönetim – 70.000 Euro bakım = 60.000 Euro yıllık net gelir
3. Adım: 60.000 Euro yıllık net gelir / 3.350.000 Euro yatırım maliyeti x 100 = yüzde 1,79 net kira getirisi

Özkaynak getirisi

Aşağıdaki getiri formülü ile özkaynak getirisini hesaplarsınız:

Vergi sonrası kazanç x 100 / bağlanan özkaynak

Emlak getirisi

Mülk getirisi aşağıdaki şekilde hesaplanır:

Kira geliri – bakım masrafları – vergi yükü = mülk getirisi

Mülkiyet & Kaynak [yıl]: Satıştaki hedef gruplar

Su kaynakları aranan bir maldır ve bu da satıcı olarak sahip olduğunuz bir avantajdır.

Hammadde olarak kaliteli su: pazarlama

Su geleceğin hammaddesidir. Bugün bile kaynakların kıtlığı o kadar had safhada ki Cape Town gibi şehirler yaz aylarında haftalarca düzenli su kaynağından yoksun kalıyor. Avrupa’daki ülkeler ve ABD’nin bazı bölgeleri de su sıkıntısından etkilenmektedir. Satmak için iyi bir zaman. Çünkü su aynı zamanda nihai gıdadır. Neredeyse diğer tüm gıda türleri bu temel bileşeni içerir. Su her süpermarkette, her benzin istasyonunda ve her restoranda mevcuttur.

Kaynaklar kurumaz. Demir cevheri, kömür veya petrol gibi diğer hammadde kaynaklarının aksine, su kaynakları doğanın mekanizmaları sayesinde nispeten hızlı bir şekilde yenilenir. Bu aynı zamanda değerlemede veya değer tespitinde de rol oynar. Ancak bu konuya daha sonra, örnek hesaplamada değineceğiz.

Bizimle doğrudan satış: Akış hızı bilgileri

Kaynağınızı gizlice ve uzmanlıkla satmak istiyorsunuz:

• Yılda 1 milyon litreden baÅŸlayan içme suyu – bekleme listesi mevcut
• Tercih edilen: 1 milyar litre/yıl içme suyu – bekleme listesi mevcut
• Avrupa genelinde satın alma
• ABD genelinde satın alma
• İletişim

Değerleme: Değer belirleme

Her şeyden önce, bir su kaynağının değerini basit bir formülle açıklayamayız. Bununla birlikte, böyle bir su kaynağını miras alan ve beklenmedik bir şekilde (söz konusu miras, boşanma, bağış ve diğer tasarım olasılıkları) sahip olan kişiler için mülkün kendisinin ve daha da önemlisi kaynağın potansiyelinin nasıl değerlendirildiğine dair bir fikir vermek istiyoruz.

Ayrıca önemli: Uzman görüşü bir uzman tarafından hazırlanır. Bu konuya birazdan daha fazla değineceğim.

Şimdi soruya gelelim, bir su kaynağının değerini nasıl hesaplarsınız?

Bir su kaynağının değerini nasıl hesaplarsınız?

Değerlendirmenin ilk yaklaşımı için, kaynağın verimi genellikle kalite ile birlikte kullanılmalıdır.

Kaynağın verimi + toprak / su kalitesi + ulaşım erişilebilirliği

Elbette daha birçok faktör rol oynamaktadır, örneğin meşhur konum, konum! Konum, gayrimenkul sektöründe her zaman bir rol oynar, elbette burada da ulaşım bağlantıları, yani altyapı ve satış pazarlarına yakınlık söz konusu olduğunda.

Yüksek talep nedeniyle: Bu ideal değerdir (kaynaktan teslimata [şişelemeden limanda nakliyeye]).

Hesaplama: Potansiyeli belirleyin (teklif fiyatı)

Yüksek getirili bir kaynak elbette her zaman iyi bir satış noktasıdır. Bu nedenle kapasite de önemli bir değer faktörü olarak kabul edilir.

Hesaplama örneğindeki bir su kaynağı yılda 1,2 milyar litre veriyorsa ve bunlar litre başına 2 sentten hesaplanıyorsa, 3,6 milyonluk öngörülebilir bir ciroya doğru ilerleniyor demektir.

Yıllık potansiyel + geliştirme

Temel olarak yıllık potansiyel:

• Yıllık getiri: 1,2 milyar
• Litre başına fiyat: 2,0 sent (maks.)
• Ciro: 3,6 milyon

Gerçekçi bir teklif fiyatı 3.6 milyon olurdu. Bu durum, üretim miktarlarına ilişkin mevcut kanıtların yanı sıra su kalitesi ve bölgenin gelişimine ilişkin tahminlerle gerekçelendirilebilir.

Maksimum teklif fiyatı: 3,6 milyon

Su kaynağı alıcıları: Kredibilite, deneyim

Devletler, yatırım fonları ve aynı zamanda büyük gıda devleri iyi su kaynakları arıyor. Yani zamanlama doğru! Satış konusunda uzmanlık ve özel, uluslararası bir alıcı ağı önemlidir. Bu nedenle, işte bir kez daha ipucu:

Su kaynaklarını kime satabilirsiniz?

Daha önce de belirtildiği gibi, böyle özel bir nesnenin alıcı çevresi son derece küçüktür. Bir yandan, gerekli sermayeyi getiren ve aynı zamanda tatlı suya erişebilmeye ilgi duyan kişiyi bulmak zorundasınız.

Off Market: Gizli, anonim ve doğrudan

Bu nedenle, bu tür kaynakların satışı genellikle piyasa dışı alanlarda uzmanlaşmış komisyoncular aracılığıyla gerçekleşmektedir. Burada sadece kişisel olarak bu kişiler bilgilendirilmektedir.

Avantajlar: Finansman teyidi mevcuttur, kişisel ağ, gizlilik ve anonimlik, KV ve notere kadar hızlı süreç.

Bu görev geleneksel brokerler tarafından değil, aile ofislerine, yatırım fonlarına ve diğer kurumlara doğrudan erişimi olan çok uzmanlaşmış brokerler tarafından yerine getirilmektedir.

• İletişim

Bu yüksek fiyat segmentinde, %5’lik dalgalanma bile satıcı olarak sizin için büyük bir kumardır. Satışa uzmanlık olmadan girerseniz, muhtemelen müzakerelerde yenilirsiniz – basitçe söylemek gerekirse. O zaman artık %5’ten değil, %10, %15 ve hatta %20’den bahsediyoruz demektir.

Satış prosedürü: komisyoncu, ekspertiz, müzakereler

Satıştaki prosedür nedir? Satış aşaması en iyi şekilde bir arazi parçasının satışına benzetilebilir.

Arazi satarken önemli olan geliştirme değil, daha önce değerlemede açıklandığı gibi olası geliştirme, yani potansiyeldir. Aynı zamanda, örneğin toprak etütleri gibi özel araştırmalar da su kaynaklarının alıcıları için çok özel bir öneme sahiptir.

Ancak zemin etütleri gibi konulara geçmeden önce 1. adımla başlamanız gerekir.

Genel olarak, bir su kaynağının satışı 3 aşamadan oluşmaktadır: Hazırlık, “pazarlama” ve noterde satışın kapatılması.

Bu nedenle 1. Adım satış hazırlığıdır. Adım 2, kaynağın pazarlama aşamasıdır, ancak burada “pazarlama” kelimesinin yanlış anlaşılmaması gerekir. Sonuçta, vakaların %99’unda piyasa dışında satış yaparsınız. 3. Adım daha sonra satış işlemidir.

Her üç alanda da hatalar yapılabilir. Süreçte bir hata ne kadar erken yapılırsa, etkisi de o kadar büyük olur. “Kelebeğin kanat çırpışı” hakkındaki ünlü sözü muhtemelen biliyorsunuzdur.

Arazi satışı konusu hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, örneğin daha önce arazi veya arsa satışı konusuyla hiç ilgilenmediyseniz, burada basit ve ayrıntılı bir şekilde açıklanan temel prosedürü bulacaksınız:

• Arsa Satışı Prosedürü

Satış vergileri

Kural olarak, burada size her zaman gayrimenkul satarken ortaya çıkan vergiler hakkında da bilgi veriyoruz. Örneğin, Berlin’de tipik bir kat mülkiyeti satmak istiyorsanız. Zaten biliyor muydunuz: ETW’de 2 yıl boyunca kendiniz yaşadıysanız karlar vergiden muaftır… ancak bir su kaynağı ile bu kadar basit değil!

Bir su kaynağının satışına ilişkin parametreler açıkça daha bireyseldir. Bu artık “sadece” nadasa bırakılmış 1.000 metrekarelik bir araziden ibaret değildir. Bu nedenle sizi konuyla ilgili genel yazımıza yönlendirmek isteriz.

• Mülk / arazi satışı: Vergiler

Kesin vergi bilgilerine ihtiyacınız varsa, lütfen bizimle iletişime geçin.

• İletişim

Bir dairenin değerini ne etkiler?

Ama önce “baÅŸparmak deÄŸerine göre pi sayısı” denilen, yani çok kaba bir deÄŸer tespitine baÄŸlı kalalım. Dairenizin deÄŸerini belirlemek için öncelikle bir dizi “yumuÅŸak” etki faktörü rol oynar.

Konum, bina dokusu, piyasa değeri ve benzerlerinin değerlemesi konusunu derinlemesine incelemeden önce, müşterilerimizle yaptığımız görüşmelerde aldığımız temel 3 soruyla başlayalım:

• Bir mülkü nasıl deÄŸerleyebilirim?
• Bir mülkün piyasa deÄŸerini kim belirler?
• Banka bir mülke nasıl deÄŸer biçer?

Ä°pucu! Ä°lgili daire tipleri için kriterlerden emin deÄŸilseniz, burada tanımları ve özellikleri içeren bir genel bakış bulacaksınız: Daire tipleri A – Z.

Konum, konum, konum: deÄŸer artırma ve satış argümanı

Bu, görebildiğiniz ancak doğrudan parasal veya başka bir değere dönüştüremeyeceğiniz her şeyi ifade eder. Her şeyden önce bu, örneğin dairenin mikro ve makro konumu, yani yakın ve bölgesel çevrenin görünümü anlamına gelir. Dairenizin işlek bir caddede mi yoksa sakin bir banliyöde mi olduğu, dairenizin çevresinin daha orta sınıf mı yoksa sosyal açıdan dezavantajlı mı olduğu – tüm bu “yumuşak” koşullar dairenizin değerini etkiler.

Zor gerçekler: Altyapı ve ekipman

Mikro konumun “zor” faktörleri arasında yine doktorlara, kamu tesislerine veya kültürel mekanlara yakınlık yer almaktadır. Çünkü burada koşullar en azından mesafeler ve mevcut tesislerin sayısı açısından ölçülebilir. Buradaki temel kural şudur:

Kamusal hayata ne kadar yakın olunursa, bu faktörler o kadar değer katar.

Dairenizin toplu taşıma araçlarına yakınlığı da – ve kesinlikle giderek artan bir şekilde – bir artıdır. Ne de olsa otobüsler ve trenler, iklim tartışmaları bağlamında şehirde ve ülkede giderek önem kazanıyor. Elbette, kendinize ait bir park yerinizin veya hatta bir yeraltı otoparkınızın olması da dairenin değeri üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir.

Mahallenizdeki suç oranını biliyor musunuz? Bu, konut değerlemesinde sert ve yumuşak gerçek bir “karma faktör”. Bir yandan, bu “sabit” oran rakamlar aracılığıyla tespit edilebilir, ancak diğer yandan, bir mahallenin oranı mülkünüzün hemen sokağındaki konum için geçerli olmak zorunda değildir. Özellikle bu bölgede çok fazla “algılanan” güvenlik veya güvensizlik var.

DeÄŸer düÅŸüklüÄŸü veya artış faktörü

Bu kriterlerin ortak bir noktası vardır: para birimine çevrilemezler ya da ancak büyük zorluklarla çevrilebilirler. Burada kesin bir deÄŸer kaybı veya deÄŸerlenme faktörü yoktur. Bu aynı zamanda dairenin makro konumu için de geçerlidir. BaÅŸka bir deyiÅŸle, dairenin daha geniÅŸ bir coÄŸrafi bölge veya büyük ÅŸehirler söz konusu olduÄŸunda bir ilçe içindeki konumu. Güney Almanya’daki daireler genellikle kuzeydekilerden daha pahalı olarak kabul edilse bile, Hamburg Winterhude veya HafenCity ‘deki akıllı bir daire, örneÄŸin Augsburg yakınlarındaki Göggingen’dekinden her zaman daha deÄŸerlidir. ÖrneÄŸin Essen’de bir daire, güney bölgelerinde kuzeye kıyasla ortalama olarak çok daha pahalıdır.

Kontrol Listesi: Satılık bir daireye deÄŸer biçme

Bir daireyi satarken önemlidir:

1. Zemin çalışması için zaman ayırın
2. Daireyi profesyonelce sunun
3. Ä°yi bir satış fiyatı elde etmek için hizmetimizi kullanın.

Karşılaştırmalı değerler ve metrekare başına fiyatlar

Dairelere değer biçerken, karşılaştırmaya metrekare başına yerel fiyatları da dahil ediyoruz. Karşılaştırılabilir konut mülklerini ve bunların satış fiyatlarını ülke çapında ve özellikle bölgesel veri tabanlarından belirliyoruz.

Karşılaştırmalı değer yönteminde, sektörde ve bölgede alışılagelmiş olan metrekare başına fiyat kat mülkiyetinize uygulanır. Bu size daireniz için gerçekçi bir satış fiyatı tahmini verir. Dairenin konumu ve büyüklüğü gibi karşılaştırmalı özelliklerin yanı sıra, bireysel özellikler de mülk değerlemesine dahil edilir. Örneğin, kış bahçeleri veya yüksek enerji verimliliği fiyatı önemli ölçüde artırabilir. Ancak yapısal hasar, bekleyen onarımlar veya modernizasyon önlemleri de fiyat belirlenirken dikkate alınır.

Almanya’da emlak fiyatları

Burada, satın alma fiyatları, karşılaştırmalar ve bir bakışta ekonomi ve altyapının gelişimi hakkında bilgilerle birlikte en büyük Alman şehirlerinden bir seçki bulacaksınız:

• Berlin Fiyatları
• Fiyatlar Düsseldorf
• Fiyatlar Frankfurt
• Köln Fiyatları
• Fiyatlar Hamburg
• Fiyatlar Hannover
• Fiyatlar Münih
• Stuttgart Fiyatları
• Genel bakış:Emlak İstatistikleri

DeÄŸerleme için kriterler

Mülkünüzün değerinin belirlenmesindeki diğer kriterler arasında kat, oda ve mobilyalar gibi mülkle ilgili genel bilgiler yer alır.

1. Nesnenin yapım yılı
2. Oturma katı
3. Oda sayısı ve büyüklüÄŸü
4. Balkon, teras, sundurma ve kış bahçeleri
5. Ortak mülkiyet
6. Kiralık daireler

Nesnenin yapım yılı

Eski binalar söz konusu olduÄŸunda (1945’ten önce inÅŸa edilmiÅŸ), eski binaların yenilenmesi satış deÄŸerini artırmaktadır. Bakımlı veya yenilenmiÅŸ eski binalardaki dairelerin fiyatı genellikle yerel ortalama fiyattan daha yüksektir. Yeni inÅŸa edilen daireler de genellikle daha yüksek deÄŸerlidir. Bununla birlikte, 1960’lar ve 1970’lerden kalma birçok daire, özellikle zayıf bir yapı dokusu bulunursa genellikle fiyat indirimine maruz kalır.

• Genellikle 60’lı / 70’li yıllara ait binalar için satın alma fiyatında indirim

YaÅŸam katı: zemin kat, çatı katı & asansör

Daire binada ne kadar yüksekse, fiyatı da o kadar yüksektir. Zemin kat daireler daha az talep görmektedir ve fiyatları ortalama değerin yüzde 30’una kadar daha düşük olabilmektedir. Yüksek daireye asansörle de erişilebiliyorsa, potansiyel alıcıların çevresi de artar.

Zemin kat daireler için -%30

Kendi deneyimlerime göre, mülk alıcıları özellikle çatı katı ve loft dairelere genellikle “kendiliğinden aşık” oluyorlar. Satın alma fiyatı kesinlikle piyasa değerinden biraz daha yüksek olabilir. Çatı katının açık alanla uygun bir şekilde geliştirilmesi halinde, değer artırıcı ek faktörler söz konusudur.

Aynı şekilde, kat mülkiyeti ne kadar yüksekse, asansör olma olasılığı da o kadar yüksektir. Asansörsüz daireler bugünlerde birçok alıcıyı korkutuyor, özellikle de birçok alternatif emlak teklifine sahip metropollerin iç şehirlerinde.

• Piyasa değerinin -%30’una kadar zemin kat
• Loft / çatı katı satın alma fiyatını artırır
• Önemli: Asansör kurulumu

Oda sayısı ve büyüklüÄŸü

En az on metrekarelik odalar sayılır. Daha az sayıda oda varsa, odalar yarım oda olarak sayılır. Mutfak ve banyo sayılmamıştır. Genel bir kural olarak, çok odalı daireler de metrekare başına daha yüksek bir fiyatla değerlendirilir.

Deneyimlerime göre, en önemli ÅŸey yatak odası sayısıdır. Özellikle lüks mülklerde yatak odası sayısı yeterli olmalıdır. Bekarlar bile burada, satın alma sonrasında ihtiyaç duyulsun ya da duyulmasın, yeterli kapasiteye sahip olmaya önem vermektedir.

Miktar:

• Yatak Odası
• Oturma odası
• Banyo / Banyolar
• Mutfak, gömme mutfak
• Çalışma
• Gömme dolap
• Koridor / Fuaye

Balkon, teras, sundurma ve kış bahçeleri

Dinlenmek için yerler aranır ve bu nedenle bu ek özellikler dairenin potansiyel satış fiyatını artırır. Yaşam alanı hesaplamasına yüzde 25 oranında dahil edilirler. Özellikle avantajlı yerleşim yerlerinde veya çok ayrıntılı tasarım durumunda, yaşam alanı olarak yüzde 50’ye kadar dikkate alınabilir.

Ortak mülkiyet

Asansörler, merdivenler, çatılar, kapılar, ısıtma ve besleme hatları gibi ortak mülkler çok cazip kat mülkiyeti mülkleri olabilir. Açık hava tesisleri özellikle bakımlıysa veya kullanışlı ortak odalar mevcutsa, dairenin piyasa değeri de artar.

Kiralık daireler

Gelecekteki alıcı yeni mülke doğrudan taşınamazsa, bu genellikle satın alma fiyatı üzerinde olumsuz bir etkiye sahiptir. Bununla birlikte, piyasada iyi kiralanmış mülkler de aranmaktadır. Yatırımcılar mülkten beklenen getiriyi dikkate alırlar. Bu durumlarda da ETW’nizin değerlemesi konusunda size kararlı bir şekilde yardımcı olabiliriz.

Online daire değerlemesi

Daire değerlemesi çevrimiçi mi? Birçok kişi dairelerini değerlendirmek için emlak portallarını kullanıyor – ama bu mantıklı mı? Bir algoritma mülkünüzün durumunu asla insan gözü kadar doğru değerlendiremez. Güney-kuzey-doğu-batı konumu nedeniyle ışık alan odaların dağılımından başlayarak, alıcı için olası daha fazla kullanım, gerçek yenileme durumu, en son modernizasyon çalışmaları hakkında içgörüler vb. Çevrimiçi değerlemenizi PDF olarak ücretsiz oluşturursanız, birkaç parametreye dayalı standard bir değerlendirme alırsınız.

Bu doğru bir değerlendirme değil! Bunun nedeni, burada tüm koşulların hiçbir zaman ayrıntılı olarak sorulmamasıdır. Bunlar arasında, yukarıda açıklandığı üzere, diğerleri de bulunmaktadır:

• Dairenin nesne verileri
• Ä°ç donanım
• Bina durumu ve tesisler
• Modernizasyon önlemleri
• Dairenizin bireysel nesne kriterleri
• Bölge ve yerel baÄŸlantılar (okul, süpermarket, vb.)

Çevrimiçi bir değerleme yaparsanız, örneğin birçok portalın daireyi değerlerken mülk hakkında sorular sorduğunu da hemen fark edeceksiniz: Bu mantıklı mı? Hayır. Bu nedenle, bu tür standardlaştırılmış sorgular genellikle dairenizi satmak için kullanabileceğiniz alakalı sonuçlar vermez.

Satmak mı? Size net bir değerlendirme sunuyoruz: İletişim

Bölgesel farklılıklar ve gayrimenkul

Bölgesel kökleri olan bir emlak ekibi olarak, değerlemenizi güvenilir bir emlakçıdan almanızı içtenlikle tavsiye edebiliriz. Burada size gerçekten önemli sorular sorulacak, kat mülkiyetinizin gerçekten piyasa ile ilgili değerleme kriterlerine dayalı ücretsiz ve sağlam temelli bir değerlendirmesini alacaksınız.

Birçok emlak portalında sunulan basit bir çevrimiçi değerleme size bir fikir verebilir, ancak evinizin satışı için sağlam bir analiz sunmaz.

Statistics Germany: Metrekare başına fiyatlar

Burada, 2010 ve 2018* yılları karşılaÅŸtırmasında kat mülkiyeti için metrekare başına en yüksek fiyatlara sahip ÅŸehirleri görebilirsiniz (metrekare başına Euro cinsinden). Daha fazla bilgi, rakam ve emlak fiyat trendlerini ÅŸu adreste bulabilirsiniz: Emlak Ä°statistikleri.

1. Münih (Bavyera) metrekare başına 8.342 avro; 2014’te metrekare başına 6.737 avrodan; 4 yılda metrekare başına 1.695 avro artış.
2. Stuttgart (Baden-Württemberg) metrekare başına 5.925 Euro; 2014’te metrekare başına 4744 Euro’dan; metrekare başına 1.181 Euro artış
3. Frankfurt am Main (Hessen) metrekare başına 6.060 avro; 2014’te metrekare başına 4.373 avro iken; metrekare başına 1.687 avro artış
4. Freiburg im Breisgau (Bavyera) metrekare başına 4.943 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.740 avrodan; metrekare başına 203 avro artış
5. Ingolstadt (Bavyera) metrekare başına 4.969 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.287 avrodan; metrekare başına 682 avro artış

Değerlemede “zor” kriterler nelerdir?

Bu nedenle, bir konutun deÄŸerini belirlerken kesinlikle zor kriterlere baÄŸlı kalalım. Ve bir vatandaÅŸ olarak genellikle kolayca eriÅŸebileceÄŸiniz ÅŸeyler. ÖrneÄŸin, bir ilin veya ilçenin hane halkı geliri vardır. Hane halkı gelir düzeyi ile bir dairenin deÄŸeri arasında doÄŸrudan bir baÄŸlantı yoktur, ancak yüksek gelir, yüksek bir yaÅŸam standardına, yüksek satın alma gücüne ve konumun belirli bir çekiciliÄŸine iÅŸaret eder.

Konut çevresi – bu durumda oldukça bölgesel olarak – çok sayıda farklı cazip işverene sahipse, bu zor kriter de konut değeri üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir. Son olarak, bu ortamda konut talebinin oldukça yüksek olduğu ve dolayısıyla arzın değerinin de (düz) olduğu varsayılabilir.

Dairenin konumundan bağımsız olan zor kriterler, ülkedeki temel ekonomik istikrarı da içermektedir. İş döngüsü olarak da adlandırılan ekonomik kalkınmanın seyri, konut mülküne olan talep ve dolayısıyla fiyat üzerinde gözle görülür bir etkiye sahiptir.

DeÄŸerleme prosedürü

Bir mülk, baÅŸkalarının onun için ödemeye razı olduÄŸu kadar deÄŸerlidir – emlak piyasasının temel ilkesi budur. Elbette, bir evin veya dairenin satın alma fiyatı için önemli olan, inÅŸaat ve bitirme maliyetlerinin ne kadar yüksek olduÄŸudur. Ancak lüks bir villa veya daire için inÅŸaat maliyetleri göz önüne alındığında makul sayılabilecek bir fiyata alıcı bulunamazsa, deÄŸer ne yazık ki daha da düÅŸük olacaktır. Ancak bu durum tam tersi için de geçerlidir!

Fena sayılmayacak bir evde, ancak rağbet gören bir semtte yer alan “yaşanmış” bir daire, yüksek talep ve dolayısıyla yüksek fiyat yaratır. “Karşılaştırmalı değer prosedürü” olarak adlandırılan bu yöntemle, dairenizin yaklaşık değerini kendiniz bile belirleyebilirsiniz. Karşılaştırmalı değer prosedürü anlamında karşılaştırılabilir olan, yakın çevredeki benzer bir daire olacaktır.

Bununla birlikte, komşu dairenin değer veren “örneği” de makul ölçüde güncel olmalıdır. Diyelim ki on yıl önce elde edilmiş bir değer, on yıl önceki piyasa durumunu da yansıtır.

Not: Üç prosedürün her biri genellikle farklı bir sonuca ulaşacaktır!

Hesaplama örneÄŸi KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer

Basitçe açıklamak gerekirse: Karşılaştırmalı emlak değerinin hesaplanması için, örnek olarak birbiriyle ilişkili iki mülk belirleriz. Satın alma fiyatı ve toplam yaşam alanı bilgilerini kullanarak mülkünüz için orantılı satın alma fiyatını hesaplayabiliriz.

Değerlemesi yapılacak mülkün detayları:

• DeÄŸerlemesi yapılacak mülkün alanı: 200 metrekare
• DeÄŸerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı: ?

Karşılaştırmalı mülkün detayları:

• KarşılaÅŸtırmalı mülkün alanı: 100 metrekare
• KarşılaÅŸtırmalı mülkün satın alma fiyatı: 300,000 Euro

Kapitalize kazanç deÄŸeri, karşılaÅŸtırmalı deÄŸer ve varlık deÄŸeri

Kiralanan mülkler söz konusu olduÄŸunda,“kapitalize kazanç deÄŸeri yöntemi” genellikle deÄŸerlemenin odak noktasıdır. Mülkün arazi deÄŸerine ek olarak, kira geliri ve mülkün sözde emlak faiz oranı da deÄŸerleme için kullanılır.

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntem ine ek olarak,“varlık deÄŸeri yöntemi” de, özellikle lüks mülkler olmak üzere, sahibi tarafından kullanılan konutlar için sıklıkla kullanılmaktadır. Burada yapısal varlıkların maddi deÄŸerine odaklanılmakta olup, bu deÄŸer diÄŸer hususların yanı sıra yapının metreküp fiyatı ve inÅŸaat fiyat endeksinden elde edilmektedir.

Son iki yöntem de her halükarda dairenizin çok doğru bir şekilde değerlenmesi için uygundur, ancak sonuçta yalnızca bir profesyonel tarafından kullanılabilir. Sonuçta, yalnızca deneyimli bir emlakçı karşılaştırmalı değer yöntemiyle piyasa durumu hakkında genel bir bakışa sahiptir.

Bu oldukça normaldir, çünkü değerlemenin altında yatan parametreler farklıdır. Bir emlak uzmanı olarak emlak danışmanınız size hangi değerin sizin veya hedefleriniz için doğru olduğunu açıklayacaktır.

Konut değerleme maliyetleri

Hesaplama için önce kaba bir değerleme yapılır. Bu nedenle nihai değerleme fiyatı, çoğu durumda, değerlemesi yapılacak mülkün tahmini değerine dayanmaktadır.

Mülkün deÄŸeri 150.000 Avro sınırının altında ise, yaklaşık 1.500 Avro tutarında bir masrafla karşılaÅŸabilirsiniz. DeÄŸeri 1 milyon avronun üzerinde olan lüks mülkler veya apartmanlar için tahmini ücret 3.000 avroya çıkmaktadır.

• 150.000 Euro değerinin altında, yaklaşık 1.500 Euro
• DeÄŸeri 1.000.000 Euro’nun üzerinde, yaklaşık 3.000 Euro

Kaynak: Federal Uzmanlar Birliği

Konut deÄŸerlemesine iliÅŸkin sonuç – kontrol listesi

Çevrenizdeki bir dairenin değerini karşılaştırmak, kendi dairenizin değerini belirlemek için size çok iyi bir ilk referans noktası sağlar. Aşağıdaki faktörler genellikle değeri artırır:

• Dairenizin cazip bir yerleÅŸim bölgesinde yer alması
• Bir metropol alanı içindeki konum veya büyük merkezlere yakınlık
• Åžehir içinde sakin bir konum, tercihen ÅŸehir içinde de çok merkezi
• Yerel toplu taşıma araçlarına iyi baÄŸlantılar
• Süpermarketlere, doktorlara, eczanelere, resmi dairelere kısa mesafeler
• Bakımlı bir yaşam ortamı
• Evdeki ortak tesislerin iyi durumda olması
• Eviniz için yüksek düzeyde bakım
• Bir asansör sistemi
• Park yerleri veya yeraltı otoparkı

EIne Sache für Experten: die Wertermittlung Ihrer Wohnung

DeÄŸerleme için belgeler

Bu nedenle bir dairenin değerinin tam olarak belirlenmesi birçok temel koşulu içerir. Şu anda dairenizi satmayı düşünmüyorsanız bile, doğru bir değerleme için bazı temel belgeleri derlemelisiniz. Emlakçının doğru bir değerlendirme yapmasına ve gelecekteki olası alıcılarla sağlam bir güven temeli oluşturmasına yardımcı olacaklardır.

Önemli belgeler ÅŸunlardır:

1. Arazi kayıt özeti
2. Bölünme beyanı
3. Kat planı
4. Mal sahipleri toplantı tutanakları
5. Son üç yıla ait konut yardımı beyanı
6. Bakım rezervine genel bakış
7. Sigorta belgesi
8. Enerji sertifikası
9. Daireniz kiraya verildiyse kira sözleÅŸmesinin kopyası

Enerji sertifikası her zaman dairenin içinde bulunduğu evin tamamı için düzenlense bile, bu sertifika dairenin enerji durumu hakkında doğrudan sonuçlara varılmasını sağlar. Bu nedenle sertifika hiçbir değerlemede eksik olmamalıdır.

Sigorta söz konusu olduğunda, yalnızca gerçek bina dokusunu koruyan poliçeler önemlidir. Bu, yangın ve bina sigortası anlamına gelmektedir. Daire genellikle bir apartman bloğunun parçası olduğundan, poliçenin bir kopyası genellikle yönetici aracılığıyla sigorta şirketinden talep edilmelidir. Ev eşyalarınızın sigortası değerlemenin bir parçası değildir!

DeÄŸerlemede hatalardan kaçınmak

(Kişinin kendi) değerlemesindeki en önemli hatalardan birinden hemen bahsetmek gerekirse: Çoğu daire sahibi, mülklerine duygusal olarak güçlü bir şekilde bağlıdır. Kural olarak, bu bağlılığı kendileri fark etmezler, ancak bilinçsizce dairelerinin değerini çok yüksek belirlerler.

İkinci hata genellikle bir dairenin satışı (zaman) baskısı altında gerçekleştiğinde ortaya çıkar. Sonuç olarak, mal sahipleri daha hızlı bir satış umdukları için fiyat genellikle çok düşüktür. İşte tam da bu nedenle, somut bir satış niyeti olmasa bile kişinin daire değerini tespit ettirmek mantıklıdır. Bu şekilde, bir satış durumunda “çekmecede” sağlam bir değer temeli olduğundan emin olabilir ve ayrıca dairemin değerinin yıllar içindeki gelişimi hakkında fikir edinebilirim.

Yukarıda karşılaÅŸtırmalı deÄŸer yönteminin en yaygın deÄŸerleme yöntemi olduÄŸundan ve yakın çevredeki karşılaÅŸtırılabilir konutların fiyat seviyesine atıfta bulunduÄŸundan bahsetmiÅŸ olsak da, komÅŸuların, arkadaÅŸların veya tanıdıkların deÄŸer beyanlarının veya hatta ilgili emlak portallarındaki reklamların kullanılması durumunda tam da burada hatalar meydana gelebilir. Sonuçta, yapılan açıklamaların satışın sonraki gerçekliÄŸini yansıtıp yansıtmadığını kim bilebilir?

Bir broker soruşturmada ne yapabilir?

Evinizin değerini belirleyecek doğru kişi kimdir? Bir emlakçı mı yoksa bir eksper mi? Bu temel sorunun cevabı, değerleme ile ulaşmak istediğiniz hedefe bağlıdır.

DeÄŸerlemenin mahkemede geçerli olması gerekiyorsa – örneÄŸin boÅŸanma durumunda – her zaman bir deÄŸerleme uzmanına veya bilirkiÅŸiye ihtiyacınız vardır. DeÄŸerleme, “devlet onaylı bir gayrimenkul deÄŸerleme uzmanı” tarafından bir seviye daha yüksek deÄŸerlenmelidir. Daha sonra deÄŸerlendirme tüm yetkililer tarafından kabul edilir. Bu iki yöntemden hangisini seçerseniz seçin: bu ekspertizler paraya mal olur. Her iki deÄŸerleme uzmanı arasında gerçek bir kalite farkı ya da farklı deÄŸerlerin elde edilmesi söz konusu deÄŸildir.

Emlakçının belirlediği daire değeri bile, her ikisi de ciddi ve aynı şartnamelere göre çalışıyorsa, değerleme uzmanının değerlerinden farklı olmayacaktır. Ancak, emlakçının “uzman görüşü” mahkemede veya diğer makamlar önünde geçerli değildir. Bunun emlakçının eğitimsizliği veya kalifikasyon eksikliği ile hiçbir ilgisi yoktur.

Kendinizi potansiyel alıcılara bir değerleme raporu ile güvenle ve yetkin bir şekilde sunmak istiyorsanız, serbest çalışan bir emlak uzmanı veya acentesinin (genellikle ücretsiz) raporu kesinlikle yeterlidir.

Çünkü tüm uzmanlar için akılda tutulması gereken bir şey vardır: Kendisine değerleme uzmanı veya uzman diyen herkes aslında uzman değildir. Örneğin, değerleme uzmanları için Sanayi ve Ticaret Odası’ndan alınan sertifika ve eğitimlere, emlakçılar içinse daire değerleme ve satış süreçlerinde ilgili uzmanlığa dikkat edin.

Sonuç: Konut deÄŸerlemesi

Daireniz de dahil olmak üzere bir mülkün değeri çeşitli değerleme yöntemleri kullanılarak belirlenebilir. Olasılıklar kadar sonuçlar da sayısızdır, çünkü her zaman farklı bir sonuç elde edersiniz. Her değerleme yöntemi farklı bir yaklaşıma dayandığı için bu gayet normal ve doğrudur.

Çevrimiçi deÄŸerlendirme sadece sahte: en basit parametreler

Neden? Portallar iletişim bilgilerinizi istiyor, “ücretsiz” olarak dolduruyorsunuz ve gidiyorsunuz…

Çevrimiçi bir değerleme esas olarak mülkün konumuna dayanır ve genellikle bir mülkün gerçek durumunu yeterince yansıtmaz. Bu nedenle, çevrimiçi bir değerleme aşırı iyimser bir mülk değeri üretme eğilimindedir.

Sonuç çok coşkulu bir şekilde değerlendirilmemelidir.

Daha sonra değeri belirlemek için bir emlakçı veya başka bir uzman – devlet değerleme uzmanı dahil – görevlendirirseniz, size daha düşük bir piyasa değeri verecektir.

Değerleme uzmanı her zaman bir değerleme tarihindeki değeri belirler ve yakın geçmişteki verilerle çalışır. Çevrimiçi değerleme ücretsiz bir araç olsa da, açık sözlü bir değerleme uzmanı ile maliyete katlanırsınız. Bununla birlikte, hiçbir zaman hoş olmayan sürprizler olmayacaktır, çünkü komisyoncu ile başarı ücreti zaten önceden sabitlenmiştir.

Değerlemesi, yakın geçmişteki verilerin yanı sıra önümüzdeki aylara ilişkin tahminleri de içerecektir. Buna ek olarak, emlakçı sizinle değeri tartışacak ve bir liste fiyatı önerecektir.

Değerleme, gayrimenkul pazarlamasının temel taşıdır. Bir işletme sahibi olarak, hiçbir şeyi şansa bırakmamalı veya denemeye cesaret etmemelisiniz. Sonuçta, finansal geleceğiniz söz konusu ve parlak olmalı.

Satmak mı istiyorsun? Vergi, prosedür ve diÄŸer konularla ilgili daha fazla ipucunu Daire Satışı baÅŸlığı altında okuyabilirsiniz.

Ev değerlendirmesi

En önemli kriter konumdur. Gayrimenkul fiyatları bölgesel olarak, bazen önemli ölçüde farklılık gösterir. Bu nedenle, mülk karşılaştırmasına yalnızca civardaki mülkler dahil edilebilir. Rheinland-Pfalz ve Hessen bölgelerinde emlak satışı konusunda uzman olarak, emlak karşılaştırması yoluyla hızlı bir şekilde gerçekçi bir değerlendirme sağlayabiliriz. Mikro ve makro konumların yanı sıra mülkün yakın konumu da konut değerlemesinde eşit derecede önemlidir: arka plan gürültüsü, manzara ve ışık koşulları potansiyel alıcıları ilgilendirir ve mülk değerlerini ve ulaşılabilir fiyatı etkiler.

Konum, bina dokusu, piyasa değeri & Co. değerleme konusunu derinlemesine incelemeden önce, müşterilerimizle yaptığımız danışmanlık toplantılarında aldığımız temel 3 soruyla başlayalım:

• Bir eve nasıl deÄŸer biçebilirim?
• Bir evin piyasa değerini kim belirler?
• Banka bir eve nasıl deÄŸer biçer?

Elbette, gayrimenkul için kaba bir değerleme yöntemi arayan iki taraf her zaman vardır: Mülk satıcıları ve mülk alıcıları.

İlk olarak, satıcılar ve alıcılar için 2 doğrudan ipucu.

Satıcı – En Hızlı DeÄŸerleme Yöntemi

Değerlemeyi kendiniz yapın – Bunun için ilk göstergeleri kullanın, örneğin güncel arazi fiyatları için bu fiyat atlasını (harici) kullanın. Ancak, bu size yalnızca genel bir bakış sağlar. İyi ve kaba bir değerlemede başka birçok faktör rol oynar.

Bir profesyonel tarafından değerleme – Arazi, kat mülkiyeti, ev, apartman binası ve aynı zamanda özel mülkler için. Bu 6 faktör değerleme için sayılır: mülk tipi, konum, kat ve yaşam alanı, mülkünüzün yapım yılı. Aşağıdakiler de isteğe bağlıdır: satış nedeni (hızlı satmanız gerekiyorsa) ve mülkün resimleri.

• Puan alın

Alıcı – En Hızlı DeÄŸerleme Yöntemi

5 saniyede değerleme mi? Bu, kira getirisi ya da daha doğrusu brüt kira getirisi ile mümkündür. Küçük bir ayrıntı olarak, uzun vadeli yatırımlar için, çok fazla öz sermayeye sahip alıcılar için, satın alma fiyatı faktörü de vardır.

Peki, aradaki fark nedir ve bu süper hızlı değerleme nasıl çalışır? Gayrimenkule yeni başlayanlar ve acemiler, mülklerin değerlemesi söz konusu olduğunda genellikle iki teknik terim duyarlar: satın alma fiyatı faktörü ve brüt kira getirisi (kısaca kira getirisi). Her ikisi de farklı teklifleri karşılaştırabilmeniz için hızlı bir mülk değerlemesine yardımcı olur. Hatta görüşmeden önce, emlak portalındaki sergiye, teklife veya ilana bakarken.

5 saniye içinde değerlendirme:

• Kira getirisi (ve satın alma fiyatı faktörü)

Piyasa deÄŸerinin tanımı: Basitçe açıklanmıştır

Piyasa değeri, belirli bir zamanda çeşitli kriterlere göre hesaplanan ve işin olağan akışı içinde mülk için gerçekleştirilebilir olan fiyat olarak tanımlanır. Piyasa değerini belirlemek için birkaç başlangıç noktası vardır. Bunlar bir yandan yasal koşullarla, diğer yandan da mülkün gerçek özellikleriyle ilgilidir. Bu, yenileme durumu, mobilyalar, binadaki konum, enerji sertifikası ve çok daha fazlasını ifade eder.

Mal sahibinin kişisel koşulları dikkate alınmaz. Dolayısıyla, piyasa değeri açısından mal sahibinin satıştan elde edilecek paraya ne kadar acil ihtiyaç duyduğunun bir önemi yoktur. Öte yandan, ilgili mülk türüne yönelik genel talebin piyasa değeri üzerinde etkisi vardır. Avrupa hukukunda piyasa değeri terimi kullanılmama eğilimindedir. Burada uzun zamandır piyasa değerinden bahsediliyor.

Madde, verim veya karşılaÅŸtırmalı deÄŸere göre deÄŸerleme

Bir mülkün değerinin belirlenmesi için üç farklı prosedür tanımlanmıştır. Bir konutun değerlemesi, örneğin maddi değer yöntemi, kapitalize kazanç değeri yöntemi ve karşılaştırmalı değer yöntemi kullanılarak gerçekleştirilir. Tüm değerleme yöntemlerinde mülkün maddi değeri ilk belirleyici faktördür. Değerleme yöntemleri ayrı ayrı veya birlikte kullanılır. Yöntem seçimi öncelikle konutun kullanımına bağlıdır. Örneğin, kapitalize kazanç değeri yöntemi genellikle kiralık daireler için, karşılaştırmalı değer yöntemi ise ev sahibi tarafından kullanılan daire ve evler için kullanılır.

Şu anda trafik değerleri özellikle güneyde güçlü bir şekilde artmaktadır:

Statista‘da daha fazla infografik bulabilirsiniz

Piyasa deÄŸerine etki eden faktörler

Bir mülkün piyasa değeri, nihayetinde piyasada elde edilebilecek satış fiyatıdır. Ancak uygulamada, bir evin veya dairenin piyasa değeri büyük ölçüde arz ve talebin gerçekçi bir değerlendirmesine dayanır: bir arsa veya mülke olan talep ne kadar yüksekse ve buna karşılık gelen arz ne kadar azsa, mülkün piyasa fiyatı ve dolayısıyla piyasa değeri o kadar yüksek olur.

Sahanın deÄŸerini standard arazi deÄŸerine göre belirleyin

Mülkün konumunu belirlemenin en kolay yolu standard arazi değerini kullanmaktır. Standard arazi değerleri Almanya’daki her bir arazi için ayrı ayrı belirlenmektedir. Ancak, arazi değeri de sadece bir kılavuz değerdir, çünkü sadece sabit ortalama değer dikkate alınmaktadır. Belirli bir arsanın gerçek özellikleri – avantajlı ve daha az avantajlı – standard arsa değerine yansıtılmaz. Standard değer, diğer arazi satışlarından elde edilen hesaplanmış bir değerdir. Standard arazi değeri, karşılaştırmalı değer prosedüründe merkezi bir rol oynamaktadır.

Bina değeri nasıl belirlenir?

Tam bir mülk değerlemesi için, arazi değerine ek olarak mevcut bir binanın piyasa değeri de dikkate alınır. Binanın değeri, potansiyel kullanım alanlarına göre belirlenir. Kiralanmış bir bina söz konusu olduğunda, yıllık kira geliri ile aynı süre boyunca katlanılacak bakım maliyetleri karşılaştırılır. Örneğin, sadece çok düşük bir kira elde edilebiliyorsa, örneğin yerel kira endeksine göre, mülkün gelir potansiyeli de sınırlıdır. Bu da piyasa değerine dahildir.

Değerleme maliyetleri

Hesaplama için önce kaba bir değerleme yapılır. Bu nedenle nihai değerleme fiyatı, çoğu durumda, değerlemesi yapılacak mülkün tahmini değerine dayanmaktadır.

Mülkün değeri 150.000 Avro sınırının altında ise, yaklaşık 1.500 Avro tutarında bir masrafla karşılaşabilirsiniz. Değeri 1 milyon avronun üzerinde olan lüks mülkler veya apartmanlar için tahmini ücret 3.000 avroya çıkmaktadır.

• 150.000 Euro değerinin altında, yaklaşık 1.500 Euro
• DeÄŸeri 1.000.000 avronun üzerinde, yaklaşık 3.000 avro

Kaynak: Federal Uzmanlar Birliği

Ev değerlemesinde nelere dikkat edilir?

Kiralanmayan binalar söz konusu olduğunda, arsa değerine ek olarak aşağıdaki kriterler de konut değerlemesine dahil edilir:

• Konum
• Ev tipi – müstakil ev, apartman, teraslı ev, villa, yarı ahÅŸap ev, vb.
• Ekipman
• Bina kalitesi
• Boyut, yerleÅŸim ve oda sayısını içeren bina planları

İnşaat kalitesi ve zemin kaplamalarının, banyonun, mutfağın ve çatının durumu da piyasa değerinin belirlenmesinde kriterlerdir. Şömine, güzel peyzajlı bir bahçe, kış bahçeleri, yerden ısıtma, yüzme havuzu veya güvenlik ve akıllı teknoloji gibi mülkü çevredeki diğer mülklerden ayıran diğer özel özellikler fiyat belirlemeyi etkiler. Konutlar da büyük ve modern banyoların yanı sıra düzenli yenileme önlemleri nedeniyle ilgi çekici hale geliyor.

Varlık deÄŸeri yöntemi: varlık deÄŸeri bu ÅŸekilde hesaplanır

Piyasa odaklı karşılaştırmalı değer tespitinin aksine, kamu tarafından atanan veya yeminli değerleme uzmanları varlık değeri yöntemini kullanarak mülkün içsel değerini hesaplar. Sadece standard arazi değeri ve mülkün üretim maliyetleri dikkate alınır. Bununla birlikte, deneyimli emlakçılar tarafından yapılan bir değerleme ile mümkün olan en iyi satın alma fiyatının belirlenmesine de güvenebilirsiniz. Hangi konumların ve özelliklerin özellikle arandığını biliyoruz. Satın alma fiyatını belirlerken, emlak piyasasındaki mevcut durumu dikkate alıyoruz. Değerleme prosedürümüz, mülkünüzün gerçekleştirilebilir piyasa değeri hakkında kesin sonuçlara varılmasını sağlar. Kullanılan karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkün maddi değerine değil, karşılaştırılabilir konumlardaki benzer mülk tekliflerinin gerçekte ulaştığı satış fiyatlarına odaklanmaktadır.

• Gerçek deÄŸer yöntemi

Her zaman önemli: enerji verimliliÄŸi

Satıcı yasal olarak muhtemel alıcıya daire veya bina için bir enerji sertifikası vermekle yükümlüdür. Düşük enerji gereksinimi, gayrimenkulde son derece aranan bir özelliktir ve mülk değerlemesi üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir. Temel kural: Enerji verimliliği ne kadar yüksek olursa, alıcı için enerji maliyetleri (ısıtma, elektrik) o kadar düşük olur. Bu arada, idealist nedenler de gayrimenkul satın alırken enerji verimliliğinde önemli bir rol oynamaktadır: modern gayrimenkul müşterileri iklim değişikliğinden yalnızca mümkün olan en küçük ölçüde sorumlu olmak istemektedir.

Katma deÄŸer yaratmak: Ä°laveler, dönüÅŸümler ve yenilemeler

Mülkün yaşam konforunu, kalitesini ve donanımını artırmaya katkıda bulunan yenileme veya dönüştürme çalışmaları mülkün değerini ayrıca artırabilir. Tadilat faturalarını saklayın ve mümkünse çevrimiçi değerleme sırasında ibraz edin. Örneğin yüzme havuzunun profesyonel kurulumu, fiyat, yapım yılı ve kullanılan bileşenlerin ayrıntılarıyla birlikte, gelecekteki alıcıları mülkün katma değeri konusunda ikna edecektir.

Mülkün durumu söz konusu olduğunda pencereler, çatı ve cephe ön plana çıkmaktadır. Modası geçmiş veya eskimiş tesisatları değiştirmek için yenileme çalışmaları yapıldıysa, bu kesinlikle mülkün değerini artıracaktır. Eksperler ayrıca “yenileme birikimi” terimi altında mülkün durumuna ilişkin faktörleri de dikkate alır: Gelecekteki mal sahibi ilerleyen yıllarda ne gibi masraflar bekleyebilir? Yeni ve enerji tasarruflu ısıtma sistemleri, yenilenmiş banyo armatürleri, kapı kolları veya ek ısı yalıtımı, bir mülke değer katan diğer önlemlerdir.

Tapu kayıt özeti gönderin

Tapu kaydı özeti, mülk ve mülk gelişimiyle ilgili geçmiş ve güncel olayları içerir: Mülk ne zaman kime aitti, hangi tarihte hangi binalar inşa edildi veya değiştirildi? Yerel bölge mahkemesindeki tapu sicil dairesi, bölgedeki tüm tapu kayıtlarını yönetir ve talep üzerine tapu kayıt özetini mal sahibine verir.

• Arazi kayıt özeti

Kira sözleÅŸmeleri deÄŸerlemeye dahil edilmiÅŸtir

Kiralanmamış mülkleri pazarlamak genellikle daha kolaydır, çünkü birçok alıcı kendi satın aldıkları yeni eve veya daireye taşınmak ister. Mülklerin kiraya verilmesi durumunda, satış gelirleri bu koşullar altında bir miktar daha düşük olmaktadır. Öte yandan, yatırımcılar için bir dairenin doluluk oranı satın alma niyetinde belirleyici bir faktördür.

Kiralanan mülklerin değerlemesi için mevcut kira sözleşmeleri çok önemlidir. Potansiyel alıcı mülkün satın alınmasıyla bir getiri elde edebiliyorsa, kiralanmış bir konut kesinlikle yatırımcıların ilgisini çekebilir ve fiyatı artırabilir. Kira sözleşmeleri, kiracıların evde veya dairede ne kadar süredir yaşadıkları ve aylık net kiranın ne kadar olduğu hakkında bilgi verir. İyi emlakçılar, kiralanmış bir mülkün satın alınmasının gerçekte nasıl karşılandığını belirlemek için kapitalize kazanç değeri yöntemini kullanır.

Almanya’da konut fiyatları: YükseliÅŸ eÄŸilimi

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Kesin satın alma fiyatı

Değerleme prosedürü ne olursa olsun, satın alma fiyatı nihai olarak piyasa olaylarından etkilenir. Alıcı açısından bakıldığında, şu anda talep edilen satın alma fiyatları birçok kişiye çok yüksek görünmektedir. Öte yandan satıcı, emlak fiyatlarının mevcut gelişimi ile önemli bir avantaja sahiptir: – elbette konuma bağlı olarak – şu anda ulaşılabilir fiyatlar nedeniyle, birçok mülk sahibi şu anda mülklerini gerçek piyasa değerinin önemli ölçüde üzerinde satabilir.