Gayrimenkul alımında özkaynak yatırımı

Ä°ster kendi kullanımınız için ister yatırım olarak olsun, her mülk alımında öz sermaye gereklidir. Özellikle ilk mülkünüzü satın alıyorsanız, katkıda bulunmanız gereken öz sermaye miktarı önemlidir. Kendi kullanımınız için bir mülk satın alıyorsanız, mümkün olduÄŸunca fazla öz sermaye katkısında bulunmalısınız. Bir mülke sermaye yatırımı olarak yatırım yapıyorsanız, daha azı daha çoktur.

Temel bir kural olarak:

• KiÅŸisel çıkar = Mümkün olduÄŸunca çok öz sermaye
• Sermaye yatırımı = Mümkün olduÄŸunca az öz sermaye

Nedenmiş o?

Bir güvenlik mekanizması olarak eÅŸitlik

Bankanın mülkünüz için size kredi verebilmesi için, bu parayı daha sonra tam olarak geri alacağına dair belirli bir miktar güvenceye ihtiyacı vardır. Bu nedenle kredi itibarınız önceden kontrol edilir. Mali durumunuz ne kadar likit olursa, o kadar az öz sermayeye ihtiyacınız olur. Ancak, giderleriniz gelirinizden fazlaysa, daha fazla öz sermayeye ihtiyacınız olacaktır. Kredinizi aldıktan sonra, geri ödemeler yoluyla aylık olarak geri ödersiniz.

Kredi notunuz ne kadar iyiyse, o kadar az öz sermayeye sahip olursunuz

Önemli: Ev sahibi olarak, kredinizin faizini kendiniz geri ödemek zorundasınız. Öte yandan yatırımcılar bunları vergilerinden düşebilirler.

Öz çıkar: Bu, ne kadar öz sermayeye ihtiyacınız olduÄŸudur

Bu nedenle, ev sahibi olarak mümkün olduğunca fazla öz sermaye getirmelisiniz. Ayrıca, öz sermaye ne kadar yüksek olursa, faiz yükü de o kadar düşük olur. Ne kadar çok özkaynak getirirseniz, finansman bankası için o kadar az risk olur ve faiz oranları o kadar düşük hesaplanır.

Genel bir kural olarak: ev sahipleri için %20 öz sermaye

Aylık maliyetler ve gelir

Peki her ay ne kadar kazanmalısınız? Tavsiyemiz: Kredinizin aylık maliyeti net gelirinizin %40’ını geçmemelidir.

İşte bir hesaplama örneği:

• Gelir (net): 3,000 Euro
• 40 = 1.300 Euro

Bu nedenle faiz dahil aylık geri ödeme 1.300 Euro’yu geçmemelidir.

Sermaye yatırımı: Bu, ne kadar az öz sermayeye ihtiyacınız olduÄŸunu gösterir

Ev sahibi olmak için mümkün olduğunca fazla öz sermayeye ihtiyacınız olsa da, bir yatırımcı olarak çok daha az öz sermaye katkısında bulunma avantajına sahipsiniz. Faizi vergilerinizden de düşebilirsiniz. İdeal olarak, kiracı bile dolaylı olarak faizinizi öder. Bir mülkü yatırım olarak satın alan bir alıcı olarak öz sermayeniz maliyetlerin yalnızca %10-15’ini karşılar.

Bunlar şunları içerir:

• Arızi satın alma maliyetleri
• Arazi devir vergisi
• Noter ücretleri
• Mahkeme masrafları
• Aracılık maliyetleri

Rolling Equity: Hızlı Yatırımlar

Önerimiz: Döner sermayenizi kullanın. Ama nasıl çalışıyor? Çok basit: Bir mülk satın alırsınız ve öz sermayeye katkıda bulunursunuz. Şimdi bu, itfa yoluyla tekrar ödenir ve bunu doğrudan bir sonraki yatırımınız için kullanabilirsiniz.

Sonuç: Ä°ÅŸte bu kadar öz sermayeye ihtiyacınız var!

İşte yine temel kural:

• KiÅŸisel çıkar = Mümkün olduÄŸunca çok öz sermaye
• Sermaye yatırımı = Mümkün olduÄŸunca az öz sermaye

Kişisel kullanım durumunda, öz sermayeniz banka için paranızı er ya da geç kesinlikle geri alacağına dair bir teminat görevi görür. Prensip olarak, koyduğunuz öz sermaye net maaşınızın %40’ını geçmemelidir. Yatırımcı olarak ise öz sermaye olarak yalnızca yüzde 10 ila 15 oranında katkıda bulunmanız gerekir. Faiz kiracı tarafından karşılanacaktır ve dönen öz sermaye yardımıyla doğrudan bir sonraki mülke yatırım yapabilirsiniz.

Gayrimenkul alıcılarına yönelik yeni projemde (Immobilien-Erfahrung.de) öz sermaye ve gayrimenkul finansmanı hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz:

• Özkaynak (harici)

Tanım: Leasehold nedir?

Ä°lgilendiÄŸiniz bir ev veya apartman binası buldunuz, ancak kiralanmış bir arazide mi yer alıyor? Ya da uygun bir mülk buldunuz ve bu mülk kira sözleÅŸmesine mi tabi? Bu ne anlama geliyor? Basitçe açıklamak gerekirse, miras yoluyla geçen inÅŸaat hakları, mülkiyet hakkı ile kullanım hakkının kalıcı olarak ayrıldığı anlamına gelmektedir. Burada iki taraf arasında bir ayrım yapılmaktadır: Kalıtsal yapı hakkını veren ve kalıtsal yapı hakkı sahibi. Kalıtsal inÅŸaat hakkı sahibi araziyi kiralar ve daha sonra yıllık zemin kirası karşılığında araziyi kullanma hakkına sahip olur.

İşte zemin kirasının bir özeti:

• Mülkiyet ve kullanım haklarının kalıcı olarak ayrılması
• 2 Taraf: Kiraya veren ve kiracı
• Ä°nÅŸaat hakları karşılığında özel mülkiyet

Zemin kiralamasının avantajı: Uygun satın alma fiyatı

Elbette, zemin kiralamanın hem avantajları hem de dezavantajları vardır. Muhtemelen en büyük avantajı, arazinin kendisi için satın alma fiyatı ihmal edildiÄŸinden, buradaki satın alma fiyatının normalden önemli ölçüde daha düÅŸük olmasıdır. Kiracılar ayrıca daha düÅŸük yan satın alma maliyetlerinden de yararlanmaktadır.

Özel mülk arazi üzerindeki bir mülkün satın alma fiyatı önemli ölçüde daha düşüktür

Dezavantaj: Aylık zemin kirası

Araziyi kullanmanıza izin verilmesi karşılığında, arazi sahibine aylık veya yıllık zemin kirası ödemeniz gerekir. Buna ek olarak, zemin kirası masraflara neden olurken arazinin değeri sürekli olarak düştüğü için mülkünüzün ipotek kredisi değeri önemli ölçüde azalır.

Bir bakışta zemin kiralamasının iki dezavantajı:

• Zemin kirasının ödenmesi masraflara neden olur
• Mülkün ipotek kredisi deÄŸeri düÅŸer

Sonuç: Özel mülk kiralamaya deÄŸer mi?

Bu nedenle, özel mülk arazi üzerinde bir mülk satın almak veya inşa etmek farklı avantajlar ve dezavantajlar getirir. Düşük bir satın alma fiyatının keyfini çıkarırken, aynı zamanda düzenli bir zemin kirası vardır. Ayrıca mülkün ipotek kredisi değeri de düşer.

Emlak alıcılarına yönelik yeni projemde (Immobilien-Erfahrung.de) artık zemin kiralamaları konusunda daha fazla bilgi ve ipucu bulabilirsiniz:

• Leasehold (harici)

Ä°ster kendi kullanımınız için ister yatırım amaçlı olsun, bir mülk satın alma hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, çok sayıda makale, kiralık ve kiralanmamış konusunda rehberler ve kontrol listeleri, hepsi ücretsiz ve 24 saat çevrimiçi olarak bizimle birlikte!

Daire, ev, apartman, emlak işine yeni başlayanlar için her şey!

Immobilien-Erfahrung.de’de şimdi yeni:

• Gayrimenkul satın almak: öÄŸrenme – harici

Farklı katman türleri açıklanmıştır: A, B ve C katmanı

Prensip olarak, gayrimenkul ararken üç tür konum arasında bir ayrım yapılır:

• A-lokasyonu (metropol)
• B-lokasyonu (büyük ÅŸehir / olumlu geliÅŸme gösteren ÅŸehir)
• C-konumu (durgun geliÅŸim gösteren küçük kasaba / ÅŸehir)

Konum türleri neden önemlidir? Basitçe söylemek gerekirse, bir mülk alıcısı olarak mülkü satın almadan önce ideal olarak hedefleriniz hakkında düÅŸünmüÅŸ olacaksınız. Mülkü kendi kullanımınız için mi yoksa yatırım olarak mı satın almak istiyorsunuz? Bu bir getiri mi yoksa yatırım amaçlı bir mülk mü? Bu sorunun cevabına baÄŸlı olarak, bakmanız gereken konum da farklılık gösterir.

Şimdi farklı tanımlara bir göz atalım.

A lokasyonu: Berlin ve Hamburg gibi raÄŸbet gören metropoller

Metropoller ve baÅŸkentler genellikle A-lokasyonları olarak kabul edilir. YaÅŸamak için aranan yerlerdir çünkü uluslararası merkezli ÅŸirketler genellikle burada bulunur. Ekonomi geliÅŸiyor, eÄŸitim sistemi çok ÅŸey sunuyor ve hayat asla sıkıcı deÄŸil. Almanya’nın metropolleri aynı zamanda en güzel ve tarihi mahallelere de ev sahipliÄŸi yapıyor. Burada bir mülk satın alırsanız, yüksek bir satın alma fiyatı ancak düÅŸük bir getiri bekleyebilirsiniz.

A-lokasyonları için tipik: pahalı satın alma fiyatı ve düşük getiri

Yatırım amaçlı gayrimenkul satın alın: DüÅŸük risk ve yüksek satın alma fiyatı

Yüksek satın alma fiyatı ve düÅŸük getiri nedeniyle, A-lokasyonlarında yatırım amaçlı gayrimenkuller aramanızı tavsiye ederiz. Sonuçta, metrekare başına yüksek fiyatlar kira gelirleriyle zor karşılanıyor. BaÅŸka bir deyiÅŸle: Metropollerdeki yoÄŸun talep nedeniyle, mülkünüzün deÄŸerinin düÅŸük bir riskle artmasını dört gözle bekleyebilirsiniz. Neden düÅŸük risk? Münih, Berlin ve Hamburg gibi yerlerin popülaritesinin önümüzdeki birkaç yıl içinde azalması pek olası deÄŸil – ne de olsa giderek daha fazla genç insan bu ÅŸehirlere çekiliyor.

A konumunda bir mülkün hedefi: Daha sonra ve karlı bir şekilde yeniden satış

Dolayısıyla, mülkü satın aldıktan kısa bir süre sonra doğrudan bir nakit akışı beklemiyorsanız, A konumundaki mülkler tam size göre. Öte yandan, verimli mülklerin burada bulunma olasılığı daha düşüktür. İşte kısa bir özet:

• Satın alma fiyatı: Yüksek
• Verim: DüÅŸük
• Avantaj: DüÅŸük risk
• Emlak türü: Yatırım amaçlı emlak
• Hedef: Daha sonra kârlı bir ÅŸekilde yeniden satış

Almanya’da A-lokasyonu: Örnekler

Hangi şehirler genellikle A-lokasyonu olarak sayılır? Nüfusa göre burada:

• Berlin
• Hamburg
• Münih
• Köln
• Frankfurt on the Main
• Stuttgart
• Düsseldorf

B-konumu: Nürnberg ve Leipzig gibi ekonomik açıdan güçlü büyük ÅŸehirler

B lokasyonlarındaki gayrimenkuller ise yüksek getirileriyle öne çıkmaktadır. Ne de olsa B-lokasyonları popüler metropollere yakındır ve bu nedenle de yaşamak için popüler yerler olarak kabul edilirler.

B lokasyonu için tipik: makul satın alma fiyatı ve yüksek getiri

Verimli mülk alımı: Ilımlı satın alma fiyatları ve maliyeti karşılayan kira

A lokasyonlarındaki yüksek metrekare fiyatı, kiraların bu maliyetleri karşılayamadığı anlamına gelirken, B ve C lokasyonlarındaki mülklerde bu sorun mevcut değildir. Dolayısıyla, B-lokasyonlarındaki mülkler mükemmel verim mülkleri olarak kabul edilir.

İşte bir bakışta avantajları:

• Satın alma fiyatı: Orta
• Verim: Yüksek
• Avantaj: Maliyeti karşılayan kira
• Emlak türü: Verimli emlak
• Hedef: Anında nakit akışı

Almanya’da B-lokasyonu: Örnekler

B-lokasyonları diğerleri arasındadır:

• Leipzig
• Dortmund
• Yemek
• Bremen
• Hanover
• Nürnberg
• Wuppertal

Büyük metropollerin biraz dışında, aranan B lokasyonları bulunmaktadır:

C-konumu: Yüksek riskli düÅŸük maliyetli gayrimenkul

Bu nedenle C konumları yatırım amaçlı gayrimenkuller için de uygundur. Bunlar, altyapısı zayıf ve ekonomik gücü düşük veya orta düzeyde olan yerlerdir. Burada daha düşük bir satın alma fiyatının keyfini çıkarabilirsiniz, ancak aynı zamanda boş yerler, kira borçları vb. gibi daha yüksek riskleri de hesaba katmanız gerekir. Bu nedenle buradaki getiri özellikleri yüksek risk ile karakterize edilir.

Kısaca C-lokasyonundaki mülkler:

• Satın alma fiyatı: DüÅŸük
• Avantaj: Gayrimenkul pazarlığı
• Mülk tipi: Yüksek riskli verim mülkü
• Hedef: Anında nakit akışı

Burada C konumunda tipik bir prefabrik bina görülmektedir:

Sonuç: Mülk türüne göre karar verin

A-lokasyonları aranan metropoller iken, B-lokasyonları ekonomik güçleri ile karakterize edilir. C konumları daha az rağbet görür ve zayıf bir altyapıya sahiptir, ancak burada bile bir yatırım mülküne yatırım yapmak faydalı olabilir. Mülk satın alırken hangi hedefe ulaşmak istediğinizi ve ne tür bir mülkle ilgilendiğinizi önceden düşünmeniz en iyisidir. O zaman yer seçimi sizin için çok daha kolay olacaktır. Bir A, B veya C konumuna karar verdikten sonra, ikinci adımda makro, mezo ve mikro konum analizi yapılır.

Daha fazlasını buradan öÄŸrenin: Makro, Mezo ve Mikro Konumlandırma

İpucu! Mülk alıcıları için yeni projemdeki (Immobilien-Erfahrung.de) örnekler de dahil olmak üzere A-konumu, B-konumu ve C-konumu arasındaki karşılaştırmanın tamamını buradan okuyabilirsiniz:

• Mülk konumu: A, B, C konumu – harici

Yeni! Özellikle gayrimenkul alıcıları için

A’dan Z’ye mülk satın almak: hazırlık, arama kriterleri, satın alma süreci ve tüm bunlar, uzmanlardan ücretsiz ve çevrimiçi.

Şimdi Immobilien-Erfahrung.de’de

Daire satın almak mı, ev satın almak mı, mülk sahibi olmak mı yoksa sermaye yatırımı mı, getiri mi yoksa yatırım amaçlı mülk mü? Yeni projem Immobilien-Erfahrung.de’de artık baÅŸarılı bir mülk alımı için bilmeniz gereken her ÅŸeyi bulacaksınız! Gayrimenkul satın alırken hedef belirleme, konum türleri(A, B ve C konumları), gayrimenkul türleri, getirileri ve daha fazlası hakkında bilmeniz gereken her ÅŸeyi çevrimiçi ve ücretsiz olarak öÄŸrenin! Åžimdi Immobilien-Erfahrung.de’de:

• Gayrimenkul yatırımına kıyasla getiri

Tanım: Yatırım amaçlı gayrimenkul mü yoksa getiri amaçlı gayrimenkul mü?

Peki yatırım amaçlı gayrimenkul nedir? Peki getiri özelliği nedir? Burada hedef çok önemlidir. Getiri veya kira yoluyla doğrudan gelir elde etmek mi istiyorsunuz? Yoksa uzun vadeli bir değer artışı mı sizin için daha önemli?

Yatırım amaçlı gayrimenkul: uzun vadeli deÄŸer artışı

Yatırım amaçlı gayrimenkullerde amaç, uzun vadede değer artışı elde etmektir. Bu aynı zamanda, önce yatırım yapmanız ve ancak daha sonra mülkünüzü karla satmanız ve böylece sermayeye dönüştürmeniz anlamına gelir. Dolayısıyla bu, hemen bir geri dönüş ya da kiralamayla ilgili değildir.

Mülkün deÄŸeri her ÅŸeyden önce dairenin veya evin konumuna baÄŸlıdır. Yeniden geliÅŸtirme ve yenileme de mülkünüz üzerinde deÄŸer artırıcı bir etkiye sahiptir.

İşte bir yatırım amaçlı gayrimenkulün hedeflerine genel bir bakış:

• Birincil: Mülkün deÄŸerindeki artış, satıştan elde edilen kar
• Karşılık gelen bir A konumuna sahip özellikler

Mülkün getirisi: Kiralama yoluyla doÄŸrudan nakit akışı

Getirili bir mülkün birincil amacı, böyle bir mülkün satın alınmasından hemen sonra elde edilecek kardır. İdeal olan, bu mülklerin kira getirisi sağlamasıdır. İyi C konumlarındaki mülkler, çok iyi B konumlarındaki mülklerden daha yüksek risk taşır.

İşte tüm varış noktalarına genel bir bakış:

• Birincil: Kiralama yoluyla kâr
• Kira getirisi %6’nın üzerinde olan mülkler
• C+ ila B+ konumdaki mülkler

İpucu: Gayrimenkul getirisi – avantajlar ve dezavantajlar

Hem gelir amaçlı gayrimenkulün hem de yatırım amaçlı gayrimenkulün kendine özgü avantajları ve dezavantajları vardır. Yatırım amaçlı gayrimenkuller özellikle büyük miktarda sermaye gerektirirken, gelir amaçlı gayrimenkuller doğrudan gelir sağlar. Bu nedenle, özellikle başlangıçta gelir getiren bir mülke yatırım yapılmasını öneriyoruz.

Avantajlar: Doğrudan gelir ve fazlalıklar

Getirili bir mülkün en belirgin avantajı, kiraya verilmesinden elde edilecek anında gelirdir. Ek olarak: Fazlalıklar kalırsa, bunlar portföydeki diğer mülkleri karşılamak için kullanılabilir.

• Anında nakit akışı
• Fazlalıklar, teminat açığı olan baÅŸka mülkleri telafi edebilir

Dezavantajlar: B lokasyonlarında daha yüksek vergiler ve geçici olarak

Bununla birlikte, getirili bir mülkle birlikte gelen iki dezavantaj da vardır. Bunlardan ilki vergidir. Ek fazlalıklar vergi yükünü artırmaktadır. İkinci olarak, verim özellikleri A lokasyonlarında çok nadiren bulunur.

• Vergi yükü artıyor
• A lokasyonlarında nadiren bulunan mülkler

Sonuç: Yeni baÅŸlayanlar ve ileri düzey kullanıcılar için ipuçları

Dolayısıyla, eğer bu gayrimenkul alanındaki ilk yatırımlardan biriyse, bir getiri mülkü öneriyoruz. Sağlam bir emlak profili oluşturulduktan sonra, daha sonra yatırım ve getiri kombinasyonu tavsiye edilir.

Gelişmiş yatırımcılar için: her iki yatırım şeklinin karışımı