Yöntemli her türlü mülk deÄŸerlemesi

Anonim olarak mı satmak istiyorsunuz? Arazi için satın alma profilimizi buradan okuyun. Arazinin özel satışı birçok tehlike ve risk içerir, bu nedenle arazi satarken hatalar ortaya çıkar.

Mülk deÄŸerleme konusu hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz. Bir mülke nasıl deÄŸer biçersiniz? Bir mülkün piyasa deÄŸerini nasıl hesaplarsınız Bir mülke kimin deÄŸer biçmesine izin verilir? Standard zemin deÄŸeri hakkında kim bilgi veriyor? DeÄŸer faktörleri, konum, olanaklar, piyasa deÄŸeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu ÅŸekilde deÄŸer biçebilirsiniz.

DeÄŸerlendirme: durum, seçenekler ve geliÅŸim

Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk deÄŸerlemesi veya arazi deÄŸerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Gayrimenkullü veya gayrimenkulsüz mülkünüz için hangi fiyat uygun ve gerçekçi? Satın alma iÅŸlemi çok kısa bir süre önce yapılmışsa, o zamanki satın alma fiyatı ilk referans noktası olabilir. Bölgelerin çevrimiçi tekliflerinden karşılaÅŸtırılabilir araziler de belirsiz bir tahmin saÄŸlayabilir.

Mülkü satarken, “algılanan değer” en uygun temel değildir.

Değer çok yüksekse, mülk “yanabilir” çünkü piyasada çok uzun süre kalır ve mülkle ilgili bir şeyler yanlış görünür.

Genellikle fiyat düşürülür, bu da mülkün gerçek gelir potansiyelinin kaybolduğu anlamına gelir – iyi parayı kaçırırsınız. Bu durum, tasarruf bankaları tarafından FlowFact AG ve IIB Dr. Hettenbach Enstitüsü ile işbirliği içinde yürütülen bir araştırmayla da kanıtlanmıştır. Pazarlama süresi, satış fiyatı ve pazarlama fiyatı arasında bir korelasyon bulunmuştur. Çalışma, mülkün değerlemesi yapılırken gerçekçi bir değerlendirmeye dayanılması halinde elde edilen gelirin daha fazla ve pazarlama süresinin daha kısa olduğunu doğrulamıştır.

Bu nedenle, sorunsuz bir satış işlemi için mülkün piyasa değeri konusunda uzmanların profesyonel değerlendirmesi şiddetle tavsiye edilir.

• DeÄŸerleme uzmanı veya uzman (emlakçı) tarafından deÄŸerleme
• Reklamın çok uzun olması durumunda fiyat indirimi nedeniyle kaybedilen gelir potansiyeli

Piyasa değeri, ipotek kredi değeri ve varlık değeri

Bir değerleme farklı mülk değerlerine dayanır. Bunlardan en önemlileri piyasa değeri, ipotek kredisi değeri ve varlık değeridir. Prensip olarak, piyasa değeri olarak da adlandırılan adil piyasa değeri, bir mülk değerlemesinde veya gayrimenkul ekspertizinde belirlenir.

Yaygın olarak kullanılan değerleme yöntemlerini dikkate alın:

• Gerçek deÄŸer
• İpotek kredisi değeri
• Birim değer
• Standard zemin değeri
• Arazi değeri

Mülküm için hangi deÄŸerleme yöntemi? Emlak + gayrimenkul

Mülkün değerinin uzmanlar ve değerleme uzmanları tarafından belirlenmesi için üç standard yönteme izin verilmektedir: Karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi. Hangi yöntemin ne zaman uygun olacağı mülke göre değişir. Eğer bir arsa ise, bir binaya kıyasla başka değerleme yöntemleri kullanılır. Sahibi tarafından kullanılan ve kiralanan mülkler için de farklı değerleme yöntemleri kullanılmaktadır. Zorunlu açık artırmaya çıkarılan mülkler söz konusu olduğunda, mülklerin ekspertizleri yetkili bölge mahkemelerinde – genellikle çevrimiçi olarak – görülebilir. Bu durumda, mal sahibinin rızası gerekmez ve ilgili herhangi bir taraf böyle bir uzman görüşünü ücretsiz olarak görebilir.

Gayrimenkul DeÄŸerleme YönetmeliÄŸi (ImmoWertV)

1988 yılına kadar gayrimenkul değerlemesi Değerleme Yönetmeliğine (WertV) dayanmaktaydı. 2010 yılında bunun yerini Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği (ImmoWertV) almıştır. Yeni yasa ile değerlemenin daha da standardlaştırılması amaçlanmaktadır. Yasa koyucu yeni yönetmeliği kabul ederken yabancı yatırımcıları da göz önünde bulundurmuştur. ImmoWertV, özel olarak görevlendirilen ve kamu tarafından atanan değerleme uzmanları için bağlayıcı şartları ve prosedürleri düzenler. Aynı zamanda gayrimenkul değerlemesi için uzman komiteler için de bağlayıcıdır.

Gayrimenkul Değer Yönetmeliği aşağıdakiler arasında ayrım yapmaktadır:

• Gayrimenkulün deÄŸerlemesi ve
• Binaların değerlemesi

Gelişmiş ve gelişmemiş arazi

IPV’nin karşılaştırmalı değeri ile teklif fiyatı daha kesin bir şekilde belirlenebilir. Emlakçı tarafından hazırlanan karşılaştırmalı değerin aksine, piyasa değeri bir mülkün belirli bir tarihte getirmesi beklenebilecek kesin fiyattır. Piyasa değerine nelerin dahil olduğu İnşaat Kanunu’nda (BauGB) düzenlenmiştir. Bir mülkün piyasa değerini belirlemek için, mülkün konumu, durumu, donanımı (inşa edilmiş durumda) ve aynı zamanda yasal koşullar dikkate alınır. Piyasa değeri terimi eş anlamlı olarak kullanılmaktadır.

Arazi değeri, bir arazi değerlemesi sırasında belirlenir. Arsa değerinin belirlenmesi, karşılaştırmalı değer yöntemine ve uygun standard arsa değerlerinin kullanılmasına dayanmaktadır. İnşaat Kanunu’na (BauGB) göre, arazi değerlerinin hesaplanması için uzman komiteler oluşturulmalıdır. Bu uzman komiteleri bağımsız uzmanlardan ve vergi makamlarının bir çalışanından oluşmaktadır.

Standard değerler, belirli bir yerde bir metrekare arazinin ortalama ne kadara mal olduğunu gösterir. Ancak arazinin somut özellikleri standard arazi değerlerine dahil edilmemiştir. Değerleme için yalnızca bölgesel konumun bir ortalaması kullanıldığından, standard arazi değerleri arazinin gerçek değerinden büyük ölçüde sapabilir.

Bina arsası ve tapu kaydı özeti

Bina arsasının değerini belirlemek için, tapu sicilinden alınan ekstrenin incelenmesi gerekmektedir. Tapu sicilinden elde edilebilen bu ekstre, arsa için tüm tapu kayıtlarını içerir ve arsanın bir geçmişine karşılık gelir.

Ancak, sadece satıcı tapu sicilinden belge talep etme hakkına sahiptir.

Tapu sicilinden alınan belge, satıcının mülk üzerinde ilgili haklara sahip olmasını ve bunları fiilen satabilmesini sağlar. Birden fazla lehtarın kayıtlı olması halinde, bunlar yalnızca kendi hisselerini satabilirler.

Mülkün kullanımına ilişkin mevcut kısıtlamalar da tapu siciline işlenir (örneğin, mülk üzerine yalnızca konut amaçlı inşaat yapılabilir). Alıcılar ve satıcılar için, tapu sicilinden alınan belge, arazinin veya mülkün değerinin belirlenmesi, bölünmesi veya satılması için vazgeçilmezdir.

Değerlemede bir diğer önemli nokta da arazinin veya mülkün konumudur. Değerleme için kriterler şunlardır:

• Makro konum, yani bölge veya mahalle
• Mikro konum, mülkün yakın çevresi

Örneğin, mahallenin sosyal ortamı ve altyapısı değerlemeye dahil edilir. Alışveriş, okul ve sanayi bölgelerine iyi ulaşım bağlantıları sadece gelecek için planlanmış olsa bile, bunun mülk değerlemesi üzerinde şimdiden bir etkisi olabilir.

Gayrimenkul değerlemesi yatırımcıların odağında

Yatırımcılar için, standard değerlemeye ek olarak, bir arsanın veya mülkün karlılığı özellikle ilgi çekicidir.

Bir mülkün karlılığı, gelecek yıllardaki geliÅŸimini ifade eder. Bir mülkün marjinal parametreleri ve referans tarihte yapılan deÄŸerleme kısa sürede deÄŸiÅŸebileceÄŸinden, beklenen karlılığın sadece tahmini mümkündür. Bu tahminde “konum” faktörüne de özel bir ağırlık verilmiÅŸtir.

Welt, yaptığı bir çalışmada 2030 yılına kadar Almanya’nın tüm bölgelerinin makro konumlarının geliÅŸimini deÄŸerlendirdi. Gelecekteki deÄŸer geliÅŸiminde bir diÄŸer kilit faktör de, ortalamanın üzerinde bakım önlemleri beklendiÄŸi ölçüde “yenileme birikimi “dir. Mülkünüzün pazarlanması özellikle yatırımcılara yönelik olacaksa, yatırım teklifini deÄŸerlendirmek için daha fazla kriter gereklidir.

Uzman deÄŸerlendirmesi için iyi nedenler

Mülkün deÄŸeri ilgi çekiyorsa, piyasa deÄŸeri belirlenmelidir. Mülk satılacaksa, boÅŸanma davası devam ediyorsa veya miras meseleleri söz konusuysa, mülkün piyasa deÄŸeri esas alınır. Piyasa deÄŸeri aynı zamanda kredi verilirken ve diÄŸer mülk paylaşım biçimlerinde müzakere edilecek deÄŸerin de temelini oluÅŸturur. Gayrimenkul varlıklarının bölünmesi durumunda (boÅŸanma, mirasçılar topluluÄŸu), bir fiyat aralığı uygun deÄŸildir. Bu nedenle, adil piyasa deÄŸeri deÄŸerlendirmesinin bir parçası olarak mülk deÄŸerlemesinde belirli bir meblaÄŸ belirtilmelidir. Bu piyasa deÄŸeri, ekspertizde belirlenen zaman noktasını ifade eder.

Bir arazi satışında, kesin değer daha az belirleyicidir ve genellikle belirlenen arazi değeri bir fiyat aralığı ile ölçülür. Arazi ve bina satışlarında bölgesel pazarın yanı sıra arz ve talep de önemli bir rol oynamaktadır.

Satış stratejisine bağlı olarak, belirlenen karşılaştırmalı veya piyasa değeri ile farklı prosedürler izlenir. Sabit bir fiyattan satış ile mülkün bir ihale sürecinde satılması arasında temel bir ayrım yapılır. Hiçbir durumda mülkün “algılanan değeri” pazarlama esasına dahil edilmemelidir. Satış fiyatı piyasa değerinden yüksekse, alıcı gerekenden çok daha fazla öz sermaye sağlamak zorundadır.

Burayı daha önce okumuştum:

• Standard zemin değeri
• Standard arazi değer haritası
• Piyasa değeri

Arazi satıyorum: Kontrol Listesi

Süreç, imar kanunu, emlakçı, noter, masraflar ve vergiler hakkında her şey:

• Arazi satmak

Deutsche-Wohnen’in Vonovia tarafından devralınması

Ä°pucu! Sonunda, emlak dünyasından en önemli haberlerin bir özeti olan basın incelemesi yer alıyor. FAZ’da “Ä°badethaneler için yeni yaÅŸam”, eski kiliselerin yeniden modellenmesi, anıtların korunması ve çok daha fazlası hakkında ilginç makaleler var. Tüm emlak haberlerine doÄŸrudan buradan ulaÅŸabilirsiniz: Emlak Haberleri.

Süddeutsche Zeitung “Vonovia kira köpekbalığı olmak zorunda değil” diyor. Handelsblatt gazetesi “Hisse anlaşmaları boşluğu: Vonovia ve Deutsche Wohnen’in birleşmesi neden bir vergi tartışmasını tetikliyor” manşetini atarken ARD “Birleşme planları kiracıları alarma geçiriyor” uyarısında bulunuyor. Peki bu anlaşmanın arkasında ne var?

Öncelikle iki anonim ÅŸirkete ve kilit figürlerine bakalım:

Vonovia Anahtar Figürleri

• Almanya’nın en büyük konut grubu
• Piyasa değeri: 29,3 milyar avro

Alman Konutları

• 2. en büyük konut grubu
• Piyasa değeri: 18,8 milyar avro

Karşılaştırmalı olarak Vonovia vs Deutsche Wohnen

Almanya’daki en büyük iki sağlayıcı arasındaki fark ne kadar büyük?

Fark (bkz. Deutsche-Wohnen): 10,5 milyar Avro; %64,2.

İkinci deneme: Birleşme planları

Geçmişteki iki birleşme girişimi zaten başarısız olmuştu. Ancak şimdi hissedarların çoğunluğunun hisselerini Vonovia’ya satmaya istekli olduğu söyleniyor. Anlaşma şu ana kadar Berlin merkezli Deutsche-Wohnen grubunun yönetimi nedeniyle başarısız oldu. Deutsche-Wohnen hissedarlarının %50’sinden fazlası hisselerini Vonovia’ya satar satmaz, devralma işlemi gerçekleşecektir. Konut gruplarının birleşmesi, Alman emlak tarihindeki en büyük anlaşmayı temsil edecek ve böylece Avrupa’nın en büyük konut grubunu oluşturacaktır.

Zahn (Deutsche-Wohnen) “Çok sayıda hissedarın bu teklifi kabul edeceğinden çok ama çok eminim” dedi

Vonovia: Almanya’nın en büyük gayrimenkul grubu

Vonovia, Alman konut piyasasının merkezi ÅŸirketlerinden biridir. 400 noktada yaklaşık 1 milyon müÅŸterisi bulunan dev grup, geçtiÄŸimiz yıl 3,7 milyar avroluk satış gerçekleÅŸtirdi. Åžirketin 2001 yılında kurulmasından bu yana deÄŸeri katlanarak artmıştır. Ä°ÅŸletme üç birime ayrılmıştır: Gayrimenkulün Kiralanması, GeniÅŸletilmesi ve Satışı , Ä°nÅŸaat, Kiralama ve Yönetim.

Vonovia’nın “Ä°nsanlara bir yuva veriyoruz” sloganı gelecekte Almanya’nın ÅŸehirlerinde daha da fazla yer alacak. Zira zaten büyük olan emlak ÅŸirketi Deutsche-Wohnen ile birleÅŸerek pazar payını kat be kat arttıracaktır. Vonovia’nın portföyü ÅŸu ana kadar 400 Alman lokasyonunu ve 400.000’den fazla daireyi kapsıyor. GeniÅŸ daire yelpazesi Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg, Münih veya Frankfurt am Main gibi ÅŸehirlerde bulunabilir.

Gerçekler ve rakamlar

• Ana konum: Bochum
• Konumlar: 400
• Ciro: 3,67 milyar Euro (2019)
• Kuruluş: 2001
• Selefi: Gagfah
• MüÅŸteriler: Yaklaşık 1 milyon

Hisse fiyatı

Alman gayrimenkul ÅŸirketleri her zamankinden daha iyi kazanıyor. Tek tek hisse fiyatlarının trendlerine baktığınızda, “konut altınının” hala bir isim olduÄŸunu hemen görüyorsunuz. Almanya’da Immobilien GmbH ‘ler aracılığıyla gayrimenkul kiralamak veya yönetmek, yirmi yılı aÅŸkın süredir istikrarlı getiri anlamına gelmektedir. Vonovia hiss esi Almanya’daki en deÄŸerli hisselerden biridir. Hakkında daha fazlasını okuyun:

• Vonovia payı

İşte hisse fiyatının son 36 ayda nasıl bir performans gösterdiğine hızlı bir bakış:

Deutsche-Wohnen: Kalite ve mükemmel konumlar

Deutsche Wohnen (1924 yılında kurulmuştur) Vonovia’dan sonra Almanya’nın en büyük ikinci gayrimenkul şirketidir. Şirketin merkezi Frankfurt am Main’dadır. Portföy şu anda 161.500 konut ve 2.800 ticari birim olmak üzere yaklaşık 164.300 birimden oluşmaktadır. Mülkler her şeyden önce yüksek kalite ve mükemmel konumlarıyla öne çıkmaktadır: Gayrimenkullerin neredeyse %92’si Almanya’nın büyüme bölgelerinde yer almaktadır.

Deutsche Wohnen hakkında gerçekler ve rakamlar

• Çalışan sayısı: 1.280
• Kuruluş: 1924
• Konut birimi: 161.500
• Ticari birim: 2.800
• Yatırım planlaması (2020): 3 milyar avro

Hisse fiyatı

Deutsche Wohnen hissesi, Vonovia’dan sonra Almanya ve Avrupa emlak piyasasındaki en değerli hisse konumundadır. Daha fazlasını buradan okuyabilirsiniz

• Deutsche Wohnen payı

İşte hisse fiyatının son 36 ayda nasıl bir performans gösterdiğine hızlı bir bakış:

Vonovia ve Deutsche-Wohnen, piyasadaki birçok büyük ve önemli hisseden sadece ikisi. En büyük ve en değerli gayrimenkul hisselerine sahip ilk 30’dan fazlasını derledik. Aşağıda en iyi hisselerle ilgili tüm önemli bilgileri bulacaksınız.

Gayrimenkul Hisseleri: İlk 30+

Herkesin gayrimenkule yatırım yapmaya gücü yetmez. Ancak gayrimenkul hisseleri aracılığıyla herkes emlak piyasasına katılabilir ve para yatırabilir. Büyük oyuncuların hisse fiyatları her yıl yükseliyor. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE ve Patrizia Almanya’daki en tanınmış aktif ÅŸirketlerden birkaçıdır. Ayrıca 25’ten fazla ÅŸirket daha bulunmaktadır. Bir yatırımcı olarak sizin için en popüler gayrimenkul hisselerine genel bir bakış derledik. Ama önce, yeni baÅŸlayanlar ve acemiler için hisse senetlerinin, borsanın risklerine bir göz atalım. Listeye gidin ve emlak piyasası, yatırım seçenekleriniz ve tüm fiyatlara genel bir bakış hakkında daha fazla bilgi edinin:

• Gayrimenkul Hisseleri: En Ä°yi 30+ Gerçek Zamanlı Fiyat, Analiz, Öneri ve Haber

Emlak Haberleri:

Süddeutsche Zeitung “Vonovia kira köpekbalığı olmak zorunda değil” diyor. Handelsblatt gazetesi “Hisse anlaşmaları boşluğu: Vonovia ve Deutsche Wohnen’in birleşmesi neden bir vergi tartışmasını tetikliyor” manşetini atarken ARD “Birleşme planları kiracıları alarma geçiriyor” uyarısında bulunuyor. Manşetler artık çok iyi biliniyor. İşte emlak sektöründen diğer haberler:

Focus Online: KfW kredisi mülk alıcılarına binlerce dolar kazandırıyor

Focus Online blogunda “Araştırma gösteriyor ki: Kim ödemeli? Bazı bölgelerde alıcılar artık fahiş emlak fiyatlarını boykot ediyor” ve “İnşaat finansmanı: inşaat parası hiç bu kadar ucuz olmamıştı” . Daha fazla haber ve güncel yasalar:

• Carsten Zimmermann’ın konuk makalesi: KfW kredisi mülk alıcılarına binlerce tasarruf saÄŸlıyor – ancak ÅŸimdi finansman bir piyango ödülüne dönüÅŸüyor!
• Çalışma gösteriyor ki: Kim ödemeli? Bazı bölgelerde alıcılar artık fahiÅŸ emlak fiyatlarını boykot ediyor
• Ä°nÅŸaat finansmanı: Ä°nÅŸaat parası hiç bu kadar ucuz olmamıştı

IM Immobilienmanager: Warburg-HIH Invest Köln yakınlarında polis merkezi satın aldı

IM Immobilienmanager’da bu hafta, diğerlerinin yanı sıra, “Warburg-HIH Invest Köln yakınlarında yeni polis merkezi satın aldı” ve “ISG Almanya yeni genel müdür atadı” başlıklı makaleler yer aldı. Daha fazla habere buradan ulaşabilirsiniz:

• Tüm ürün alanlarında uygun Daikin teknolojisi
• ISG Almanya yeni genel müdürünü atadı
• Warburg-HIH Invest Köln yakınlarında yeni bir polis merkezi satın aldı

Frankfurter Allgemeine: Ä°badethaneler için yeni hayat

Frankfurter Allgemeine bu hafta, örneğin “İbadethaneler için yeni hayat: Kiliseler ne hale gelebilir” ve “Değişen mahalleler: Hafıza imgeleri” başlıklı haberlere yer veriyor. Geçtiğimiz günlerden daha fazla haber:

• Ä°badethaneler için yeni hayat: Kiliseler ne hale gelebilir?
• Teklif edilen ev: Umutsuzca kiracı aranıyor
• Değişen Mahalleler: Hafıza İmgeleri

Haufe: Konutlar daha pahalı hale gelecek mi?

Haufe’nin bu haftaki ekonomi bölümünde, diğerlerinin yanı sıra, “Baden-Württemberg’de güneş enerjisi yükümlülüğü: Konutlar daha pahalı hale gelecek mi?” ve “Kim geliyor, kim gidiyor? Dr. Klein Wowi Digital’de yeni CEO; IC Group yönetimi değiştiriyor”. Kiracılar, alıcılar ve satıcılar için daha fazla emlak haberi:

• Baden-Württemberg’de zorunlu güneÅŸ enerjisi: Konutlar daha mı pahalı olacak?
• Åžirketler için güvenilir BT güvenliÄŸi – ama nasıl?
• Kim geliyor, kim gidiyor? Dr. Klein Wowi Digital’de yeni CEO; IC Group’ta yönetim deÄŸiÅŸiyor

T-Online: Konut fiyatları kiralardan daha güçlü bir ÅŸekilde artmaya devam ediyor

Bu hafta T-Online’da ” Büyük şehirlerde emlak çöküşü – uzmanlar emlak balonu konusunda uyarıyor ” ve ” Pahalı CO2 katılımı – ev sahipleri Seehofer’in istifasını talep ediyor ” gibi konular yer alıyor. Haftanın yeni konuları:

• “Aşırı ısınma” – konut fiyatları kiralardan daha hızlı artmaya devam ediyor
• Pahalı CO2 katılımı – ev sahipleri Seehofer’in istifasını talep ediyor
• Büyük ÅŸehirlerde emlak çöküÅŸü – uzmanlar emlak balonu konusunda uyarıyor

Berlin.de: Denetim süreci ile Vonovia

Berlin.de’de bu hafta yer alan yeni makale ve yazılar arasında “Berlin’de belediye daireleri için kira freni” ve “Kamulaştırma girişimi neredeyse 200.000 imzaya ulaştı” yer alıyor. Haftanın diğer manşetleri:

• Berlin’de belediye daireleri için kira freni
• Senato: Vonovia’dan gelen konut teklifinin ardından inceleme süreci
• Kamulaştırma girişimi yaklaşık 200.000 imzaya ulaştı

Immobilien Zeitung: Hamburg 1974’teki gibi apartmanlar inşa ediyor

Immobilien Zeitung dergisinde bu hafta “Hamburg’da 1974’teki kadar konut inşa edildi” ve “Bazen perakendeden geriye sadece bir eczane ve bir süpermarket kalır” gibi ilginç konular yer alıyor. Yazılara ve daha fazla ipucuna buradan ulaşabilirsiniz:

• Hamburg’da 1974’teki son konut sayısı kadar konut inşa edildi
• Marburg’da da konut sıkıntısı yaşanıyor
• Bazen ticaretten geriye sadece bir eczane ve bir süpermarket kalır

Spiegel: Gayrimenkul patronlarının sosyal vaatleri?

Bu haftaki Spiegel’de “”Büyüklük birinden diğerini endişelendirebilir”” ve “Gayrimenkul patronlarının sosyal vaatleri ne işe yarar?” konuları ele alınıyor. Bu haftadan diğer haberler:

• Gayrimenkul patronlarının sosyal vaatleri ne işe yarar?
• Emlak grupları Berlin’de binlerce daireyi satışa sunuyor
• “BüyüklüÄŸü bir ya da iki kiÅŸiyi endiÅŸelendirebilir”

Berlin’de arazi satışı: süreci öÄŸrenmek

Son 10 yılda, satış neredeyse her zaman karşılığını verdi ve birçok yatırımcı atlayıp kat mülkiyeti inÅŸa ediyor (ETW). Neden? Sadece 2012’den 2021’e kadar Berlin’de kat mülkiyeti metrekare fiyatı +%168,1 oranında artarak 1.671 Euro’dan 4.781 Euro/m²’ye yükselmiÅŸtir. Konut, tarım arazisi veya orman için arazi, burada adım adım öÄŸrenin: Charlottenburg, Wilmersdorf, Prenzlauer Berg, Kreuzberg ve Berlin‘in diÄŸer tüm ilçelerinde arazi satışı. Arazi satışı için rehberimiz.

Mülk tipi: Ne satılıyor?

Bir arsanın deÄŸerini etkileyen, arsanın çayır veya orman arazisi, tarım arazisi, ham inÅŸaat arazisi, inÅŸaat bekleyen arazi veya inÅŸaat arazisi olmasına baÄŸlı olarak çeÅŸitli faktörler vardır. Elbette bir yandan arazinin kullanım amacı, üzerine bina inÅŸa etme olanakları ve elbette temel deÄŸer faktörlerinden biri: arazinizin konumu. Berlin hinterlandında ister inÅŸaat arsası, ister orman arazisi veya tarım arazisi olsun, satıcılar ve mülk sahipleri için her zaman aynı sorular ortaya çıkar!

Ä°ÅŸte bu noktada, arazinin deÄŸerlemesi de dahil olmak üzere arazi satışını adım adım yaklaÅŸtıran rehber kitabımız devreye giriyor.

Berlin’de mülk mü? Komisyoncu olmadan doÄŸrudan bize!

Arazi satışında 1. adıma baÅŸlamadan önce – Her zaman satın alma seçenekleri arıyoruz ve sizden haber bekliyoruz. DoÄŸrudan, emlakçılar, dolambaçlı yollar ve komisyonlar olmadan satın alıyoruz. Her türlü geliÅŸmiÅŸ arazi, aynı zamanda geliÅŸmemiÅŸ arazi, inÅŸaat arazisi, ekilebilir arazi ve kırsal alanlardaki orman. Özellikle de MVP’de Berlin ‘in yarıçapı (~100 km) içinde.

Mülkünüzün ilk, kaba ve kişisel değerlendirmesi için doğrudan uzmanımızla görüşün.

• İletişim
• Arayın

Doğru zaman: kredi baskısı, yaşlılık, miras

Sebepler ne kadar farklı olursa olsun, gayrimenkul satış süreci her zaman nispeten aynıdır. Genel olarak, 3 aÅŸama vardır: 1) mülkün satışı için hazırlık, 2) pazarlama aÅŸaması ve 3) satışın tamamlanması.

Bir mülkün satılma nedenleri çok çeÅŸitlidir. Yukarıda belirtildiÄŸi gibi, ani bir miras ve kendi yakın çevrenizde bile olmayan bir arsa ile yüzleÅŸmek olabilir. Hemen yan tarafta olsa bile, o mülkle ne yaparsınız? Miras konusunun yanı sıra, mevcut kredilerden kaynaklanan mali baskı ve yaÅŸlılık gibi birçok baÅŸka neden de vardır.

Nasıl olursa olsun: Satış baskısı olmaması için doÄŸru zaman merkezidir. Ä°deal olan, 3-4 ay içinde satmak istediÄŸiniz için kendinizi ÅŸimdiden bilgilendirmenizdir. Daha erken satış yapmanız gerekiyorsa, piyasa dışı ticaret uzmanları aracılığıyla doÄŸrudan yerli yatırımcılara, yabancı yatırımcılara, kurumlara ve inÅŸaat ÅŸirketlerine yaklaÅŸmanız tavsiye edilir. Bu konuda daha sonra konuÅŸacağız.

Avantaj Berlin: Şehrin cazibesi

Berlin, Avrupa’da baÅŸka hiçbir ÅŸehirde olmadığı kadar yatırımcı çekmektedir. Berlin, Avrupa BirliÄŸi’ne üye birçok ülkenin ortasında yer almaktadır. Berlin aynı zamanda Almanya’nın nispeten merkezi bir ÅŸehridir ve Münih, Hamburg ve Köln gibi ÅŸehirlerden araba, tren ve uçakla kolayca ulaşılabilir. BaÅŸkent olarak sadece turistler ve ekonomi için ilgi çekici deÄŸildir; ülkenin önemli politikacıları da burada ev sahipliÄŸi yapmaktadır. Görüyorsun ya: Birçok, farklı hedef grup!

Bu da satışları destekler. Schöneberg ve Wannsee gibi semtlerde veya Kreuzberg, Friedrichshain gibi popüler semtlerde ve Grunewald ve Weißensee gibi şık semtlerde satış yapın.

3 aşamalı satış: Satışın hazırlanması, pazarlanması ve kapatılması

Bu 3 aÅŸamayı, ayrı ayrı adımlarıyla birlikte, mülk satış rehberimizde zaten okumuÅŸ olabilirsiniz.

Berlin’de arsa satışına iliÅŸkin bu ek kılavuz, özellikle ilk mülkünü satanlar için hazırlanmıştır. AÅŸamalara ek olarak, mülk deÄŸerlemesine (konum, yerleÅŸim, boyut, geliÅŸtirme vb.), satış için gerekli genel ve daha spesifik belgelere ve evraklara da bir göz atıyoruz ve … ama 1. adımdan baÅŸlayalım:

Satış hazırlığı

Arazi satışının hazırlanması: Planlama ve strateji

Hazırlık aÅŸaması, bir daire veya evin satışında olduÄŸu gibi stratejik planlama ile ilgilidir. Hazırlık aÅŸaması satışın baÅŸarısı için çok önemlidir, burada doÄŸru zamanlama, doÄŸru acentenin seçimi (yukarıda belirtildiÄŸi gibi doÄŸru hedef kitle için), satış için önemli belgeler ve kayıtlar söz konusudur ve bunlardan teklif fiyatı (arazi deÄŸeri) hesaplanır. Ä°ster arsa, ister orman, tarla veya dönüm olsun.

Berlin aranan bir yerdir. Aynı zamanda, (ilk kez) bir satıcı olarak, sonuçta size çok paraya mal olacak çok sayıda hata yapabilirsiniz. 5.000.000 avroluk bir deÄŸerde, sadece %15’lik bir kayıp 750.000 avroluk bir kayba neden olabilir. Ve Berlin Mitte’deki mülklerden bahsetmiyoruz bile. ÖrneÄŸin Berlin Pankow‘da bu tür fiyatlara ulaÅŸabilirsiniz.

Ama hazırlıktaki 1. adıma geri dönelim:

1. Bir zaman çizelgesi belirleyin
2. Broker randevusu
3. Belgeleri toplayın
4. Mülk hazırlayın
5. Teklif fiyatını belirleyin
6. İfşa oluşturun

Zamanlama ve broker seçimi

Her ÅŸeyden önce, zaman planlaması var. Bir mülkün satışı için, ilk düÅŸünceden noter randevusuna ve satın alma bedelinin transferine kadar en az 3 ay hesaplamalısınız. Elbette, daha hızlı olabilir (yukarıda bahsedilen piyasa dışı alandaki yatırımcılara doÄŸrudan ve ihtiyatlı yaklaşım), ancak burada genel bir genel bakış sunmak istiyoruz!

Satışa en az 3 ay kalması, üç ay sonra satılacağı anlamına gelmez. Doğru emlakçıya karar vermek, mülkün değerlemesi gibi burada da rol oynar. Değerleme çok yüksek belirlenirse, mülkünüz için olası alıcıları kaybedersiniz – Berlin’de bile!

Genel olarak, zaman baskısı altında satış yapmanın asla iyi bir seçenek olmadığı açıktır.

Bu ülkedeki emlak fiyatları neredeyse tüm bölgelerde nispeten yüksek ve istikrarlıdır; ne de olsa dünyanın en güçlü emlak piyasalarından biridir. Özellikle Berlin’de uzun süredir bir patlama yaÅŸanıyor. Berlin’de metrekare fiyatları, ÅŸehir yönetimi buna karşı mücadele etse de artıyor. “Spekülatörlere” (yatırımcılara) karşı alınan önlemlere örnek olarak Mietpreisbremse (yakın zamanda kaldırılmış olsa da), yenileme ve modernizasyon yönetmelikleri, kiralık dairelerin ev sahibinin oturduÄŸu dairelere dönüÅŸtürülmesi vb. verilebilir.

Berlin: Fiyat gelişimi (karşılaştırma)

Çoğu yatırımcının amacı arazi geliştirmektir. Bu da şu anlama geliyor: ne kadar çok konut birimi, ne kadar çok inşa edilebilir arazi alanı, o kadar iyi. Berlin’deki apartman dairelerinin metrekaresi için istenen fiyatlara bakıldığında da bu durum açıkça görülmektedir.

Berlin’de 2012’den 2021’in ilk çeyreğine kadar kat mülkiyeti için sorulan fiyatların gelişimi muazzamdır. İşte metrekare başına avro cinsinden ortalama fiyat hakkında bir fikir.

• 2012 (1. Çeyrek): 1.671 Euro / m²
• 2015 (1. Çeyrek): 2.321 Euro/m² (+%38,9)
• 2017 (1. Çeyrek): 3.154 Euro/m² (+%35,9)
• 2019 (1. Çeyrek): 3.897 Euro/m² (+%23,5)
• 2021 (1. Çeyrek): 4.781 Euro/m² (+%22,6)

2012’nin 1. çeyreğinden 2021’in 1. çeyreğine kadar toplam artış + %168,1 olmuştur.

Araziyi özel olarak satmak mı?

Deneyimlerime göre, önceki satışlardan elde edilen uzmanlık olmadan, bu, gayrimenkul satışında birçok hatanın ortaya çıkabileceÄŸi gerçek bir deney ve risktir. Gayrimenkul satışında vergi tasarrufu, finansman ve benzeri konularda daha bilgili olduÄŸu için genellikle bir gayrimenkul avukatından yardım alınması tavsiye edilir.

Mülkün özel satışı yoluyla meydana gelebilecek tehlikelerle ilgileniyorsanız, mülk satarken yapılan tipik 15 hata listemizi buradan okuyabilirsiniz. Kat mülkiyeti, ev, apartman binası, arsa:

• Gayrimenkul satışında yapılan hatalar

Kısaca özetleyelim: Ä°yi baÄŸlantılara sahip brokerlara piyasa dışı satış yaparsanız, dahili aÄŸdaki yatırımcıların hedeflenen yaklaşımı sayesinde iÅŸleme kadar bazen 30 günden daha kısa bir sürede çok hızlı olabilir. Emlak portalları aracılığıyla satış yaparken, 3 ay gibi bir süre ve özel kiÅŸilerle çok fazla iletiÅŸim, artı kredi kontrolleri vb.

Planlama ve iyi bir emlakçı seçiminden sonra, mülk satışı için ihtiyaç duyacağınız belge ve evraklara geçiyoruz.

Arazi satışına ilişkin belgeler ve kayıtlar

Belgeler erken hazırlanır, çünkü birazdan değineceğimiz mülkün değerlemesi için de kullanılırlar.

Okuma ipucu: Mülk satışı: Belgeler

Kural olarak, bir mülkü satmadan önce aşağıdaki belgelere ihtiyacınız vardır:

1. Tapu sicil müdürlüÄŸünden kadastro haritası veya emlak haritası
2. Kalkınma planı
3. Tapu kaydı özeti Tapu kaydı
4. Arazi kullanım planı
5. Ön bina baÅŸvurusu
6. Bina yükümlülükleri hakkında bilgi
7. Gelişim kanıtları
8. Emlak vergisi bildirimi

Olay örgüsünü hazırlayalım mı? Bir sonraki adımın mülk deÄŸerlemesi ve teklif fiyatı olması gerekmez mi? Hayır, çünkü herhangi bir kozmetik düzeltme yapmayarak fiyat genellikle biraz yukarı doÄŸru ayarlanabilir. Henüz hiçbir fotoÄŸraf çekilmedi, hiçbir açıklama yapılmadı ve hiçbir yatırımcıya baÅŸvurulmadı.

Mülk deÄŸerlemesi öncesi deÄŸer artışı

İşte pratikten küçük bir örnek: Yatırımcılarımla konuştuğumda, genellikle büyük şirketler, enstitüler veya aile ofisleri oluyorlar. Buna göre, ülkenin herhangi bir yerinden bir kişi, mülkü yerinde canlı olarak hızlı bir şekilde gözden geçirmesi için hızlı bir şekilde gönderilir. Aynen böyle, arabayla hızlıca, yürüyerek birkaç metre.

TeÅŸhir için, deÄŸerleme için ve aynı zamanda bu tür spontane görünümler için, mülkünüzün deÄŸerini hala artırmanın yollarına bir göz atmaya deÄŸer. Basit “güzellik düzeltmelerinden” daha fazla geliÅŸim için hazırlık önlemlerine kadar.

Pratik örneÄŸimiz Berlin’deki bir mülkle ilgiliydi. Berlin’de yolunu bilen herkes, güvenlik önlemleri alınmamış boÅŸ mülklerin hızla çöplüÄŸe dönüÅŸtüÄŸünü bilir. Berlin’deki apartmanlar bile iÅŸgal edilmiÅŸse, hiçbir mülk güvende deÄŸildir.

Bunlar sadece küçük ÅŸeyler, ancak küçük kozmetik düzeltmeler veya tadilatlarla mülkün deÄŸerinde bir artış saÄŸlanabileceÄŸi gibi, mülkler de mülk fotoÄŸraflarından önce, deÄŸerlemeden önce, ilk görüntülemelerden önce optimize edilebilir. ÖrneÄŸin, yenileme çalışmaları için bir ustaya veya küçük deÄŸiÅŸiklikler için Berlin’deki bir mimara danışarak mülkün deÄŸerini artırabilirsiniz. Burada %5 veya %10’luk bir deÄŸer artışından bahsetmiyoruz, ancak piyasa deÄŸeri 1 milyon olan bir mülk için %1 veya %2’lik bir deÄŸer artışı bile satıcı olarak sizin kârlı bir ÅŸekilde cebinize koyabileceÄŸiniz önemli bir miktardır.

Teklif fiyatı: Mülk deÄŸerinin belirlenmesi (deÄŸerleme)

Bir arsanın değerlemesi, tıpkı herhangi bir mülkün değerlemesinde olduğu gibi çeşitli faktörlere tabidir. Diğerlerinin yanı sıra aşağıdaki faktörler arazinin değerlemesinde belirleyicidir.

Her şeyden önce, her mülkte olduğu gibi, bu da konumdur.

Konum, konum, konum … Berlin’deki mülkler için de

Bu aynı zamanda kalkınma ve ulaşım baÄŸlantılarıyla da ilgilidir. Arazi deÄŸerlemesinde bir sonraki faktör arsanın büyüklüÄŸüdür. Ancak boyut her ÅŸey deÄŸildir, düzen de bir rol oynar. Büyüklük ve yerleÅŸime ek olarak, elbette geliÅŸim, toprak durumu, standard arazi deÄŸeri ve olası kirlenmiÅŸ alanlar ve üçüncü taraf hakları da vardır.

Kesin ayrıntıları her zaman danışmanınızla (broker) işbirliği içinde tartışmalı ve çözmelisiniz.

Konum ve büyüklüÄŸün yanı sıra, doÄŸal olarak çok daha spesifik hale geliyor: Ä°nÅŸaat arazisinden bahsediyorsak, toprak örneklerinden bahsediyoruz, orman arazisinden bahsediyoruz, sonra da iklimsel deÄŸiÅŸikliklerden, tarım araz isine vb. Bu nedenle arazi deÄŸerlemesi, konut deÄŸerlemesi veya ev deÄŸerlemesi gibi özetlenmesi kolay bir konu deÄŸildir.

DeÄŸer faktörleri: kontrol listesi

Değerlendirme için faktörler önemlidir:

• Mülkün konumu
• Boyut ve kesim
• Bölgenin geliÅŸimi
• Toprak bileşimi
• Geliştirme veya inşa edilebilirlik derecesi
• Kirlenmiş sahalar
• Üçüncü taraf hakları
• Standard zemin değeri

Mülk türleri

Buna ek olarak, mülke bağlı olarak, geliştirme alanında değer faktörleri vardır. İnşaat için hangi seçeneklerin mevcut olduğuna bağlı olarak.

• Orman veya çayırlık alan; gerekli olması halinde binaya izin verilmez
• Ä°nÅŸaat bekleyen arazi; öngörülebilir gelecekte üzerine inÅŸaat yapılabilir
• Ham inÅŸaat arazisi; arazi henüz geliÅŸtirilmemiÅŸtir
• Ä°nÅŸaat arazisi; imar planı çerçevesinde geliÅŸme mümkün

Arazi satışı için hazırlık – Sonuç

İşte bireysel adımların bir özeti. Bir mülkün satış sürecini anlamanıza yardımcı olacak 6 kilit noktadan oluşan basit bir kontrol listesi.

1. Zamanlama
2. Broker randevusu
3. Belgeler
4. Mülk hazırlayın
5. Teklif fiyatı
6. Exposé

Arazi değerlemesi söz konusu olduğunda, çeşitli faktörler devreye girer. Elbette, bu genel kılavuzda her bir mülk değerlemesinin karmaşıklığını aktaramayız, ancak size şu ipucunu verebiliriz: kendinize aşağıdaki soruları sorun:

• Ne tür bir arazi satıyorsunuz? Bir bina arsası mı, orman arsası mı, tarım arazisi mi,…
• Mülkünüz ne kadar büyük?
• Mülkünüz için ne tür bir kullanım amaçlanıyor?
• Arsanızın üzerine nasıl inÅŸa edilebilir? Bu, inÅŸaat alanı (GFA) ve ev tipi ve/veya daire tipi anlamına gelir
• Mülkünüzün bulunduÄŸu yere ulaşım baÄŸlantıları nelerdir?

Berlin: Başkentte gayrimenkul

Başkent, üniversite şehri, tarihi kale ve uluslararası bir konum olarak aileler, çiftler, bekarlar ve öğrenciler için yaşamak için cazip bir yer. Buna göre Berlin, göç nedeniyle sürekli artan bir nüfusla karşı karşıyadır.

Berlin emlak piyasası: Genel bakış

Berlin modadan sanata, finanstan yeni kurulan şirketlere kadar her şeyi sunuyor ve liste uzayıp gidiyor. Bu 3,75 milyonluk şehirde tutkusunu bulamayan neredeyse hiç kimse yoktur. Bu durum, şehrin yayılmasında ve farklı bölgelerinde de kendini göstermektedir. Bu nedenle genellikle ‘birçok şehir bir arada’ olarak tanımlanır. Berlin-Mitte’de bir yürüyüş Kreuzberg’den çok farklıdır ve Prenzlauer Berg genellikle Zehlendorf ile karıştırılmaz.

• Emlak Berlin

Berlin’de yaÅŸamak: Popüler yerleÅŸim bölgeleri

Almanya’nın baÅŸkentinin en güzel semtlerini tanıtıyor ve yeni evinizi kurmak için en iyi, en kaliteli ve en seçkin mülkleri nereden satın alabileceÄŸinizi veya yatırım amaçlı bir mülke yatırım yapmak için hangi semtlerin en uygun olduÄŸunu anlatıyoruz. Burada lüks Grunewald’dan büyüleyici Schmargendorf’a ve sessiz Dahlem’den tarihi Charlottenburg’a kadar en popüler yerleÅŸim bölgelerini sunuyoruz. Genel bakışa geri dönelim: Berlin’de yaÅŸamak.

• Grunewald
• Charlottenburg
• Hayvanat Bahçesi
• Dahlem
• Schmargendorf
• Prenzlauer Berg
• Kreuzberg
• Kurfürstendamm

Berlin’de gayrimenkul satışı: ev, daire ve arsa

Uluslararası bir konum olarak Berlin, dünyanın her yerinden gelen insanlar için yaÅŸamak için cazip bir yerdir. Charlottenburg ‘daki Wilmersdorf bölgesi bakımlı yeÅŸil alanlarıyla ikna ederken, Berlin-Pankow’daki Prenzlauer Berg ve Weißensee yerleÅŸim bölgeleri rakipsiz fiyatları ve merkezi konumlarıyla ilham veriyor. Dünya metropolü Berlin’deki dairenizi, apartmanınızı veya mülkünüzü satmak mı istiyorsunuz? Mülk satışı ve mülk deÄŸerlemesi konularındaki ücretsiz rehberlerimiz ve ipuçlarımızla iyi bir ÅŸekilde hazırlandınız. Genel bakışa geri dön: Berlin’de mülk satışı.

• Pankow
• Charlottenburg
• Wilmersdorf
• Friedrichshain-Kreuzberg
• Prenzlauer Berg
• Kreuzberg
• Wannsee
• Steglitz
• Schöneberg

Bir bakışta çocuk gürültüsü: Potansiyel tehlike kaynağı

• Çocuk gürültüsü Emisyon Koruma Yasası kapsamına girmez
• Çocukların gürültüsü gürültü olarak sayılmaz
• Kiracılar veya alıcılar için bir mülke karşı potansiyel kriter

Wiki’ye dönelim: Emlak SözlüÄŸü