Piyasa deÄŸeri: Konut ve daire için satış fiyatı [yıl]

En önemli 2 soru ile başlayalım:

Piyasa değeri ne anlama geliyor?

Pazar değeri, mülkün veya değerleme konusu diğer nesnenin yasal koşullarına ve gerçek özelliklerine, diğer özelliklerine ve konumuna uygun olarak belirtilen zaman dilimi içinde işlerin olağan akışı içinde gerçekleştirilebilecek fiyattır.

2004 yılında, AB genelinde kullanılan “piyasa değeri” terimi, Alman İnşaatKanunu‘nun (BauGB ) 194. Bölümündeki piyasa değeri tanımına eklenmiştir. Dolayısıyla piyasa değeri, piyasada gerçekleşebilecek fiyatın bir tahminidir. Piyasa değeri genellikle arazi ve binaların alım satımı için kullanılır. Zorunlu satışlar, vergi dairesi tarafından yapılan vergi değerlendirmeleri, boşanmalar ve miras durumlarında da piyasa değerinin belirlenmesi gerekebilir.

Piyasa değerini nereden bulabilirim?

Piyasa değerini bir listede bulamazsınız, tipik değerleme yöntemleri kullanılarak hesaplanması gerekir – bu konuda birazdan daha fazla bilgi vereceğiz.

Piyasa değerinin belirlenmesi: Piyasa değerini nasıl hesaplarsınız?

Piyasa değeri değerlendirmesi, mülkün makro konumunu (şehir/bölge) ve mikro konumunu (mülkün yakın çevresi), bölümünü, büyüklüğünü ve değeri azaltabilecek mevcut arazi masraflarını ifade eder. BauGB’ye göre, piyasa değeri kalıcı olarak sabit bir değer değildir, ancak ekspertizde belirtilen referans tarihini ifade eder. Piyasa değerinin belirli bir süre içinde önemli ölçüde değişmesi mümkündür.

Piyasa değeri, değerleme anındaki değeri ölçer. Piyasa değeri takdiri aşağıdaki hususları dikkate alır:

• GeliÅŸtirilmiÅŸse mülkün maddi deÄŸeri
• Mülkün niteliÄŸi ve konumu (büyüklük, geliÅŸtirme türü)
• Yasal koÅŸullar (örn. arazi kaydı, anıt koruması)
• DeÄŸerlemenin diÄŸer amaçları

Ama:

Ancak gerçekte, piyasa talebi mülkünüzün değeri üzerinde belirleyici bir etkiye sahiptir.

Mülke olan talep ve aranan özellikler bölgeden bölgeye büyük farklılıklar göstermektedir. Sadece konumun piyasa değerinde önemli bir rol oynadığı Münih ve Berlin gibi A-lokasyonları düşünün.

Piyasa deÄŸerinin belirlenmesine yönelik belgeler

Mülk satışlarının değerlemesi için genellikle aşağıdaki belgeler analiz edilir:

• Arazi kayıt özeti
• Bina planları, kat planları, kesitler
• Bina açıklaması
• Vaziyet planı ve parsel haritası
• Yaşam alanının hesaplanması
• Enerji sertifikası

Kat mülkiyeti için aşağıdakiler de gereklidir:

• Son üç mal sahibi toplantısının tutanakları
• İş planı
• Bölünme beyanı (tapu kaydı)
• Konut yardımı beyanı

Gelir getiren mülkler söz konusu olduğunda, bunlar da sunulmalıdır:

• İşletme maliyetleri
• Kiralama listeleri
• Kira sözleÅŸmeleri

Haklar ve yükümlülükler de incelenmelidir:

• Noterlik belgeleri
• Özel kayıtlar (geçiÅŸ hakları, konut hakları, vb.)

Piyasa değerinde kriterlerin ağırlıklandırılması

Mülkün konumuna ve gelecekte beklenen risklerine özel önem verilir. Riskler genellikle modernizasyon riskleridir, örneğin birikmiş yenileme çalışmaları nedeniyle beklenen maliyetler gibi. Genellikle çatı, kiler, pencereler ve ısıtmayı içeren en pahalı bakım önlemleri de değerlendirilir. Evin türü de değerlendirilir. Bina 1945’ten önce inşa edilmişse, eski bir bina; 1945’ten sonra inşa edilmişse, yeni bir bina olarak sınıflandırılır. Dış tasarım, kat planı, bahçe, dış cephe, oda düzeni ve aydınlatma koşulları da dikkate alınır.

Konum, balkon ve hedef kitle için çekicilik gibi faktörler mülkün kiralanabilirliğinde önemli rol oynar. Değerlemeye dahil edilen diğer faktörler arasında örneğin asansör ve mülkün demirbaş ve donanımları yer almaktadır:

• Arsa alanı (orantılı yaşam alanı veya toplam alan)
• YaÅŸam Alanı YönetmeliÄŸine (WoFIV) göre yaÅŸam alanı
• Garaj, yeraltı otoparkı, park yerleri (mevcut yenileme riskleri)
• Bodrum katının ek olarak kullanılabilir olması veya örneÄŸin bodrum katında tadilat birikimi
• Mülk konumu için demografik bilgiler
• Mülkün türü (ticari, konut, bakım, listelenmiÅŸ, diÄŸer özel formlar, karma mülk)

DeÄŸerleme: 3 deÄŸerleme yöntemi

Gayrimenkul satışlarının değerlemesi ve diğer değerleme prosedürleri ile ilgili tüm önemli bilgiler sizin için özetlenmiştir:

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı: Piyasa değeri ve bina gelir değeri ayrımı

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, mülkü arazinin piyasa değeri ve binanın gelir değeri olarak ikiye ayırır. Buna kira geliri, bakım maliyetleri ve arazi ve binanın yönetim maliyetleri dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim maliyetleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

Maddi deÄŸer yöntemi: Bir mülkün yeni inÅŸaatı için deÄŸer

Varlık değeri yönteminde, arazinin piyasa değeri ilk olarak standard arazi değeri kullanılarak belirlenir, ardından bina varlık değeri eklenir. Binanın mülk değeri, bina üretim maliyetlerinden yaşa bağlı azalmalar çıkarılarak hesaplanır.

Maddi arazi değeri (arazinin piyasa değeri) ve maddi bina değeri toplanır ve bir maddi değer faktörü ile çarpılır. Varlık değeri faktörünün hesaplanması binanın türüne, geçici varlık değerine ve standard arazi değerine bağlıdır. Bu şekilde hesaplanan toplam varlık değeri, mülkün yeniden inşası için gerekli olacak mali kaynakları gösterir.

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi: Benzer mülklerle karşılaÅŸtırma

Karşılaştırmalı değer yöntemi , mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle apartman daireleri ve konut binaları satılırken kullanılır. Karşılaştırmalı değer, geliştirilmemiş arsalar için de belirlenebilir.

Karşılaştırmada yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planlarına sahip mülkler dikkate alınır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinde olmalıdır. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçekçi olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğundan, mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

Mülk deÄŸerlemesi [yıl]

Ev değerlemesi, daire değerlemesi, iyi bir satış fiyatı için nelere dikkat etmelisiniz? İpuçlarımı burada bulabilirsiniz:

• Mülk deÄŸerlemesi [yıl]

Karşılaştırmada 6 sağlayıcı! Test galibi + sıralama

İşte test kazananları ile genel bakış! Listeden sonra, kullanım ücreti ve değer artışı için tüm ayrıntılı hesaplamaları bulacaksınız.

Alman parça alımı – En iyi fiyat / performans

Kısmi satışın 1. adımında ve toplam satışın 2. adımında koşullara göre 1. sırada şu anda Deutsche Teilkauf yer almaktadır (01/22 itibariyle).

• Kullanım ücreti yıllık = %2,89 = 241 Euro
• Değer artışı (toplam satış) = + %41,53.
• Deutsche Teilkauf hakkında puan alın

Ev çapası – En iyi koÅŸullar

Deutsche Teilkauf’un bir parçası, neredeyse aynı, aylık kullanım maliyetlerinde sadece +1 euro.

• Kullanım ücreti yıllık = %2,90 = 242 Euro
• Değer artışı (toplam satış) = + %41,53.
• Ev çapasına puan verin

DeÄŸer faktörü

29,13 ile 15 yıl boyunca değer artışı 1. ve 2. sıraya kıyasla -%12,4. Aynı şekilde test birincisine kıyasla aylık +1 avro.

• Kullanım ücreti yıllık = %2,90 = 242 Euro
• Değer artışı (toplam satış) = + %29,13.
• DeÄŸer faktörünü deÄŸerlendirdik

Kısmi satış Bir

Teilverkauf One, Deutsche Teilkauf ve Hausanker ile satıcılar için adil koşullar sunmaktadır.

• Kullanım ücreti yıllık = %2,89 = 241 Euro
• Değer artışı (toplam satış) = + %28,50.
• Kısmi Satış Bir‘de puan alın

Ev tedariki

Hausvorsorge ile ayrıca test kazananına kıyasla ayda + 1 euro ödersiniz. Toplam satışlar açısından Hausvorsorge şu anda 1. ve 2. sıraya göre – %15,19’dur.

• Kullanım ücreti yıllık = %2,90 = 242 Euro
• Değer artışı (toplam satış) = + %26,34.

Engels & Völkers

• Kullanıcı ücreti yıllık = %2,75 = 229 Euro
• Değer artışı (toplam satış) = + %25,33.

Alman parça alımı – test galibi

Bir bakışta koşullar (kaynak: Rechner deutsche-teilkauf.de).

• DeÄŸerleme: Alman parça alımı

Kullanıcı ücreti: 241 € / ay / yıllık %2,89

• Paylaşım: %20
• Kullanıcı ücreti: 241 Euro

Kısmi satış sonrası kullanım ücreti % olarak:

• Kullanıcı ücreti / yıl = 2,892 Euro
• % p.a. = % 2,89

Toplam satışlar: + %41,53 değer artışı

Deutsche’de toplam satış 15 yıl sonra kısmi satın alma, değer artışı ve ücretler dahil.

• 15 yıl içindeki deÄŸer: 699,128 Euro
• Kalan pay: 566.103 Euro
• Ücret: Uygulama ücreti yok
• Ä°kinci ödeme: 566.103 Avro

Değer artışı ve ücretler % olarak:

• Değer artışı: 41,53
• Ücretler: %0
• Ä°kinci ödeme: 41,53

Böylece toplam gelir (15 yılda) 566.103 Avro’ya ulaşmıştır.

Ev çapası

Hausanker Deutsche Teilkauf’a aittir. Koşullar neredeyse aynı. Sadece aylık + 1 euro ödediğiniz kullanım ücretinde. Bir bakışta koşullar (kaynak: hausanker.de hesap makinesi).

• Ev çapasındaki deÄŸerlendirme

Kullanıcı ücreti: 242 € / ay / %2,90 pa.

• Paylaşım: %20
• Kullanıcı ücreti: 242 Euro

Kısmi satış sonrası kullanım ücreti % olarak:

• Kullanıcı ücreti / yıl = 2.904 Euro
• % p.a. = 2.90

Toplam satışlar: + %41,53 değer artışı

Deutsche’de toplam satış 15 yıl sonra kısmi satın alma, değer artışı ve ücretler dahil.

• 15 yıl içindeki deÄŸer: 699,128 Euro
• Kalan pay: 566.103 Euro
• Ücret: Uygulama ücreti yok
• Ä°kinci ödeme: 566.103 Avro

Değer artışı ve ücretler % olarak:

• Değer artışı: 41,53
• Ücretler: %0
• Ä°kinci ödeme: 41,53

Böylece toplam gelir (15 yılda) 566.103 Avro’ya ulaşmıştır.

DeÄŸer faktörü

Wertfaktor ile 500.000 avro değerindeki bir mülkü %20 gibi düşük bir fiyata, maksimum %50’ye satabilirsiniz. Bir bakışta koşullar (kaynak: Wertfaktor.de hesap makinesi).

• DeÄŸer faktörüne göre deÄŸerleme.

Kullanıcı ücreti: 242 € / ay / %2,90 pa.

• Paylaşım: %20
• Kullanıcı ücreti: 242 Euro

Kısmi satış sonrası kullanım ücreti % olarak:

• Kullanıcı ücreti / yıl = 2.904 Euro
• % p.a. = 2.90

Toplam satışlar: + %29,13 değer artışı

Değer artışı ve ücretler dahil olmak üzere 15 yıl sonra değer faktörü üzerinden toplam satış.

• 15 yıl içindeki deÄŸer: 673,000 Euro
• Kalan pay: 538.400 Euro
• Ücret: – 21,872 Euro
• Ä°kinci ödeme: 516.528 Avro

Değer artışı ve ücretler % olarak:

• Değer kazanımı: 34,60
• Ücretler: %4,06
• Ä°kinci ödeme: 29,13
• Dikkat: Toplam satışlar enflasyonun altında

Böylece toplam gelir (15 yılda) 538.368 avroya ulaşmaktadır.

Ev tedariki

Bir bakışta koşullar (kaynak: Rechner hausvorsorge.com):

Kullanıcı ücreti: 242 € / ay / %2,90 pa.

• Paylaşım: %20
• Kullanıcı ücreti: 242 Euro

Kısmi satış sonrası kullanım ücreti % olarak:

• Kullanıcı ücreti / yıl = 2.904 Euro
• % p.a. = 2.90

Toplam satışlar: + %26,34 değer artışı

Takdir ve ücretler dahil olmak üzere 15 yıl sonra ev karşılığı ile toplam satış.

• 15 yıl içindeki deÄŸer: 672.934 Euro
• Kalan pay: 538.347 avro
• Ücret: – 32,974 Euro
• Ä°kinci ödeme: 505.373 Avro

Değer artışı ve ücretler % olarak:

• Değer artışı: 34,59
• Ücretler: %6,12
• Ä°kinci ödeme: 26,34
• Dikkat: Toplam satışlar enflasyonun altında

Böylece toplam gelir (15 yılda) 561.813 Avro’ya ulaşmıştır.

Engels & Völkers

Kısmi alıcılar sıralamasında 5. sırada yer alan Engels & Völkers, bir bakışta aşağıdaki koşullara sahiptir (kaynak: ev-liquidhome.com hesaplayıcısı):

Kullanıcı ücreti: 229 € / aylık / %2,75 yıllık.

• Paylaşım: %20
• Kullanıcı ücreti: 229 Euro

Kısmi satış sonrası kullanım ücreti % olarak:

• Kullanıcı ücreti / yıl = 2,748 Euro
• Yıllık % = %2,75

Toplam satışlar: + %25,33 değer artışı

Engels & Völkers Liquidhome’da 15 yıl sonra takdir ve ücretler dahil toplam satış.

• 15 yıl içindeki deÄŸer: 672.934 Euro
• Kalan pay: 538.347 avro
• Ücret: – 37,011 Euro
• Ä°kinci ödeme: 501.336 Avro

Değer artışı ve ücretler % olarak:

• Değer artışı: 34,59
• Ücretler: %6,86
• Ä°kinci ödeme: 25,33
• Dikkat: Toplam satışlar enflasyonun altında

Böylece toplam gelir (15 yılda) 560.086 avroya ulaşmaktadır.

Kısmi alım mantıklı mı? Kısmi satış + kredi karşılaştırması

Kısmi satın alma – Evinizin bir kısmını satabilir misiniz? Evet. Mülkünüzün bir kısmını satıp içinde yaşamaya devam etmek, özellikle de acil para varsa, cazip gelebilir. Teraslı ev, müstakil ev veya hatta apartmandaki kat mülkiyeti. Elbette birçok parça satın alma sağlayıcısının reklamlarını zaten görmüşsünüzdür. Bu satın alma teklifi özellikle, örneğin daha keyifli bir emeklilik için paraya ihtiyacı olan yaşlı mülk sahiplerine yöneliktir. Ancak kısmi bir satın alma gerçekten mantıklı mı? Kullanım maliyetlerine bir bakış ve küçük bir karşılaştırma, hangisi “daha ucuz”: kısmi satın alma mı yoksa gayrimenkul kredisi mi?

İlk olarak, hızlı ve kısa bir tanım.

Kısmi satın alma ile ne kastedilmektedir?

Kısmi satın alma ile mülkünüzün bir kısmını bir finans şirketine satarsınız. Karşılığında, mülkünüzün ne kadarını satmak istediğinize bağlı olarak satın alma fiyatını (bankalardan / kredilerden bağımsız olarak) alırsınız. Finans şirketi daha sonra kısmi mal sahibi olur. Bu sizi iki taraftan oluşan bir mal sahipleri topluluğu yapar.

Elbette mülkünüze ikinci bir kişi taşınmaz, tek kullanıcı siz kalırsınız. Bununla birlikte, eski tek malik olarak, kısmi satın alma işleminden sonra artık tamamen sahip olmadığınız mülkün bir kısmının kullanımı için kira ile karşılaştırılabilir bir ücret ödersiniz. Bu ödeme “kullanım tazminatı” veya “kullanım karşılığı tazminat” olarak adlandırılır.

Avantaj! Çabuk satıldı, çabuk ödendi

Bu nedenle “avantaj” şu şekilde tanımlanabilir:

• Bankalardan bağımsız finansman yöntemi

Dezavantaj mı? Maliyet karşılaştırmasında kullanın

Giriş bölümünde açıklandığı üzere, “kısmi satın alma” teklifi özellikle yaşlı mülk sahiplerine yöneliktir.

“Bankalar yaşlılara hiç/az kredi veriyor”.

Bu yaygın bir önyargıdır. Bu nedenle “mülkünüzün kısmi satın alımı” ile reklam yapmak şu anda çok işe yarıyor. Ancak, takip maliyetleri genellikle dikkate alınmamaktadır. Örneğin, mülkün %25’ini satıp ayda 300 Euro kullanım masrafı ödüyorsanız, bu miktarı normal bir gayrimenkul kredisiyle, daha doğrusu bir ipotek kredisiyle mutlaka karşılaştırmalısınız.

Kısmi satın alma için kullanım ücreti – dezavantaj

Şimdi sıra “takip masraflarında”.

Aylık kullanıcı ücreti nedir? Birçoğu şu anda bunu “kolay”, “keyifli”, “bankasız” olarak tanıtıyor. Bu doğru. Ama fiyatı yüksek. Hepsinden önemlisi, finans şirketlerine kısmi satın alımda ortaya çıkan devam eden maliyetler. Finans şirketi ortak sahip haline gelir. Mülkün satılan kısmı tekrar kullanımınıza sunulmuştur.

Yani bahçenizin “yarısını” ya da odalarınızın bir kısmını vermiyorsunuz: mülkünüzü tek başınıza kullanmaya devam ediyorsunuz.

Bunun için “kullanım tazminatı” ödersiniz.

Kullanım için tazminat tutarı

Finans şirketinin mülkün kullanımı için talep ettiği tazminat genellikle şu şekildedir

kullandırılan tutarın %3-5’i arasında

Toplam, her bir durumda 1 yılı ifade etmektedir.

Gayrimenkul kredisi karşılaştırması: %2-4 daha ucuz

Şu anda “klasik” bir gayrimenkul kredisi için ne kadar ödüyorsunuz? Düşük faiz oranı aşaması nedeniyle şu anda yalnızca ödeme yapıyorsunuz:

kullandırılan tutarın yaklaşık %1’i

Toplam satın alma fiyatı çoÄŸunlukla enflasyonun altında – dezavantaj

Adım 2) toplam satın alma işleminin çevrimiçi hesaplaması hakkında dikkatlice düşünürseniz, mülkün herhangi bir bölgesini(mülk konumu) belirtmediğinizi fark edeceksiniz. Buna göre, değer artışı çok kaba bir değerdir. Ama bunu bir temel olarak alalım.

Enflasyon faktörü – Avrupa Merkez Bankası’na göre yılda %2 olması gereken, ancak şu anda %5’te (01/22 itibariyle) olan enflasyonu ikinci bir faktör olarak eklerseniz, o zaman göreceksiniz:

Sadece %25, 15 yılda %30 değer artışı, enflasyonu bile telafi etmiyor.

Gayrimenkulün kısmi satışı

Kısmi satış hakkında daha fazlasını buradan okuyabilirsiniz – kullanım maliyetlerine, avantajlara, dezavantajlara, toplam satışa, enflasyon altında hesaplanan değer artışına ve hangisinin “daha ucuz” olduğuna dair bir karşılaştırmaya bir göz atın: kısmi satın alma mı yoksa alternatif mülk kredisi, daha spesifik olarak ipotek kredisi mi? Buna ek olarak, vergiler, mirasçılar topluluğundan satış, boşanma ve çok daha fazlası. Satıcılar için önerilerim!

• Gayrimenkulün kısmi satışı

Yöntemli her türlü mülk deÄŸerlemesi

Anonim olarak mı satmak istiyorsunuz? Arazi için satın alma profilimizi buradan okuyun. Arazinin özel satışı birçok tehlike ve risk içerir, bu nedenle arazi satarken hatalar ortaya çıkar.

Mülk deÄŸerleme konusu hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz. Bir mülke nasıl deÄŸer biçersiniz? Bir mülkün piyasa deÄŸerini nasıl hesaplarsınız Bir mülke kimin deÄŸer biçmesine izin verilir? Standard zemin deÄŸeri hakkında kim bilgi veriyor? DeÄŸer faktörleri, konum, olanaklar, piyasa deÄŸeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu ÅŸekilde deÄŸer biçebilirsiniz.

DeÄŸerlendirme: durum, seçenekler ve geliÅŸim

Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk deÄŸerlemesi veya arazi deÄŸerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Gayrimenkullü veya gayrimenkulsüz mülkünüz için hangi fiyat uygun ve gerçekçi? Satın alma iÅŸlemi çok kısa bir süre önce yapılmışsa, o zamanki satın alma fiyatı ilk referans noktası olabilir. Bölgelerin çevrimiçi tekliflerinden karşılaÅŸtırılabilir araziler de belirsiz bir tahmin saÄŸlayabilir.

Mülkü satarken, “algılanan değer” en uygun temel değildir.

Değer çok yüksekse, mülk “yanabilir” çünkü piyasada çok uzun süre kalır ve mülkle ilgili bir şeyler yanlış görünür.

Genellikle fiyat düşürülür, bu da mülkün gerçek gelir potansiyelinin kaybolduğu anlamına gelir – iyi parayı kaçırırsınız. Bu durum, tasarruf bankaları tarafından FlowFact AG ve IIB Dr. Hettenbach Enstitüsü ile işbirliği içinde yürütülen bir araştırmayla da kanıtlanmıştır. Pazarlama süresi, satış fiyatı ve pazarlama fiyatı arasında bir korelasyon bulunmuştur. Çalışma, mülkün değerlemesi yapılırken gerçekçi bir değerlendirmeye dayanılması halinde elde edilen gelirin daha fazla ve pazarlama süresinin daha kısa olduğunu doğrulamıştır.

Bu nedenle, sorunsuz bir satış işlemi için mülkün piyasa değeri konusunda uzmanların profesyonel değerlendirmesi şiddetle tavsiye edilir.

• DeÄŸerleme uzmanı veya uzman (emlakçı) tarafından deÄŸerleme
• Reklamın çok uzun olması durumunda fiyat indirimi nedeniyle kaybedilen gelir potansiyeli

Piyasa değeri, ipotek kredi değeri ve varlık değeri

Bir değerleme farklı mülk değerlerine dayanır. Bunlardan en önemlileri piyasa değeri, ipotek kredisi değeri ve varlık değeridir. Prensip olarak, piyasa değeri olarak da adlandırılan adil piyasa değeri, bir mülk değerlemesinde veya gayrimenkul ekspertizinde belirlenir.

Yaygın olarak kullanılan değerleme yöntemlerini dikkate alın:

• Gerçek deÄŸer
• İpotek kredisi değeri
• Birim değer
• Standard zemin değeri
• Arazi değeri

Mülküm için hangi deÄŸerleme yöntemi? Emlak + gayrimenkul

Mülkün değerinin uzmanlar ve değerleme uzmanları tarafından belirlenmesi için üç standard yönteme izin verilmektedir: Karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi. Hangi yöntemin ne zaman uygun olacağı mülke göre değişir. Eğer bir arsa ise, bir binaya kıyasla başka değerleme yöntemleri kullanılır. Sahibi tarafından kullanılan ve kiralanan mülkler için de farklı değerleme yöntemleri kullanılmaktadır. Zorunlu açık artırmaya çıkarılan mülkler söz konusu olduğunda, mülklerin ekspertizleri yetkili bölge mahkemelerinde – genellikle çevrimiçi olarak – görülebilir. Bu durumda, mal sahibinin rızası gerekmez ve ilgili herhangi bir taraf böyle bir uzman görüşünü ücretsiz olarak görebilir.

Gayrimenkul DeÄŸerleme YönetmeliÄŸi (ImmoWertV)

1988 yılına kadar gayrimenkul değerlemesi Değerleme Yönetmeliğine (WertV) dayanmaktaydı. 2010 yılında bunun yerini Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği (ImmoWertV) almıştır. Yeni yasa ile değerlemenin daha da standardlaştırılması amaçlanmaktadır. Yasa koyucu yeni yönetmeliği kabul ederken yabancı yatırımcıları da göz önünde bulundurmuştur. ImmoWertV, özel olarak görevlendirilen ve kamu tarafından atanan değerleme uzmanları için bağlayıcı şartları ve prosedürleri düzenler. Aynı zamanda gayrimenkul değerlemesi için uzman komiteler için de bağlayıcıdır.

Gayrimenkul Değer Yönetmeliği aşağıdakiler arasında ayrım yapmaktadır:

• Gayrimenkulün deÄŸerlemesi ve
• Binaların değerlemesi

Gelişmiş ve gelişmemiş arazi

IPV’nin karşılaştırmalı değeri ile teklif fiyatı daha kesin bir şekilde belirlenebilir. Emlakçı tarafından hazırlanan karşılaştırmalı değerin aksine, piyasa değeri bir mülkün belirli bir tarihte getirmesi beklenebilecek kesin fiyattır. Piyasa değerine nelerin dahil olduğu İnşaat Kanunu’nda (BauGB) düzenlenmiştir. Bir mülkün piyasa değerini belirlemek için, mülkün konumu, durumu, donanımı (inşa edilmiş durumda) ve aynı zamanda yasal koşullar dikkate alınır. Piyasa değeri terimi eş anlamlı olarak kullanılmaktadır.

Arazi değeri, bir arazi değerlemesi sırasında belirlenir. Arsa değerinin belirlenmesi, karşılaştırmalı değer yöntemine ve uygun standard arsa değerlerinin kullanılmasına dayanmaktadır. İnşaat Kanunu’na (BauGB) göre, arazi değerlerinin hesaplanması için uzman komiteler oluşturulmalıdır. Bu uzman komiteleri bağımsız uzmanlardan ve vergi makamlarının bir çalışanından oluşmaktadır.

Standard değerler, belirli bir yerde bir metrekare arazinin ortalama ne kadara mal olduğunu gösterir. Ancak arazinin somut özellikleri standard arazi değerlerine dahil edilmemiştir. Değerleme için yalnızca bölgesel konumun bir ortalaması kullanıldığından, standard arazi değerleri arazinin gerçek değerinden büyük ölçüde sapabilir.

Bina arsası ve tapu kaydı özeti

Bina arsasının değerini belirlemek için, tapu sicilinden alınan ekstrenin incelenmesi gerekmektedir. Tapu sicilinden elde edilebilen bu ekstre, arsa için tüm tapu kayıtlarını içerir ve arsanın bir geçmişine karşılık gelir.

Ancak, sadece satıcı tapu sicilinden belge talep etme hakkına sahiptir.

Tapu sicilinden alınan belge, satıcının mülk üzerinde ilgili haklara sahip olmasını ve bunları fiilen satabilmesini sağlar. Birden fazla lehtarın kayıtlı olması halinde, bunlar yalnızca kendi hisselerini satabilirler.

Mülkün kullanımına ilişkin mevcut kısıtlamalar da tapu siciline işlenir (örneğin, mülk üzerine yalnızca konut amaçlı inşaat yapılabilir). Alıcılar ve satıcılar için, tapu sicilinden alınan belge, arazinin veya mülkün değerinin belirlenmesi, bölünmesi veya satılması için vazgeçilmezdir.

Değerlemede bir diğer önemli nokta da arazinin veya mülkün konumudur. Değerleme için kriterler şunlardır:

• Makro konum, yani bölge veya mahalle
• Mikro konum, mülkün yakın çevresi

Örneğin, mahallenin sosyal ortamı ve altyapısı değerlemeye dahil edilir. Alışveriş, okul ve sanayi bölgelerine iyi ulaşım bağlantıları sadece gelecek için planlanmış olsa bile, bunun mülk değerlemesi üzerinde şimdiden bir etkisi olabilir.

Gayrimenkul değerlemesi yatırımcıların odağında

Yatırımcılar için, standard değerlemeye ek olarak, bir arsanın veya mülkün karlılığı özellikle ilgi çekicidir.

Bir mülkün karlılığı, gelecek yıllardaki geliÅŸimini ifade eder. Bir mülkün marjinal parametreleri ve referans tarihte yapılan deÄŸerleme kısa sürede deÄŸiÅŸebileceÄŸinden, beklenen karlılığın sadece tahmini mümkündür. Bu tahminde “konum” faktörüne de özel bir ağırlık verilmiÅŸtir.

Welt, yaptığı bir çalışmada 2030 yılına kadar Almanya’nın tüm bölgelerinin makro konumlarının geliÅŸimini deÄŸerlendirdi. Gelecekteki deÄŸer geliÅŸiminde bir diÄŸer kilit faktör de, ortalamanın üzerinde bakım önlemleri beklendiÄŸi ölçüde “yenileme birikimi “dir. Mülkünüzün pazarlanması özellikle yatırımcılara yönelik olacaksa, yatırım teklifini deÄŸerlendirmek için daha fazla kriter gereklidir.

Uzman deÄŸerlendirmesi için iyi nedenler

Mülkün deÄŸeri ilgi çekiyorsa, piyasa deÄŸeri belirlenmelidir. Mülk satılacaksa, boÅŸanma davası devam ediyorsa veya miras meseleleri söz konusuysa, mülkün piyasa deÄŸeri esas alınır. Piyasa deÄŸeri aynı zamanda kredi verilirken ve diÄŸer mülk paylaşım biçimlerinde müzakere edilecek deÄŸerin de temelini oluÅŸturur. Gayrimenkul varlıklarının bölünmesi durumunda (boÅŸanma, mirasçılar topluluÄŸu), bir fiyat aralığı uygun deÄŸildir. Bu nedenle, adil piyasa deÄŸeri deÄŸerlendirmesinin bir parçası olarak mülk deÄŸerlemesinde belirli bir meblaÄŸ belirtilmelidir. Bu piyasa deÄŸeri, ekspertizde belirlenen zaman noktasını ifade eder.

Bir arazi satışında, kesin değer daha az belirleyicidir ve genellikle belirlenen arazi değeri bir fiyat aralığı ile ölçülür. Arazi ve bina satışlarında bölgesel pazarın yanı sıra arz ve talep de önemli bir rol oynamaktadır.

Satış stratejisine bağlı olarak, belirlenen karşılaştırmalı veya piyasa değeri ile farklı prosedürler izlenir. Sabit bir fiyattan satış ile mülkün bir ihale sürecinde satılması arasında temel bir ayrım yapılır. Hiçbir durumda mülkün “algılanan değeri” pazarlama esasına dahil edilmemelidir. Satış fiyatı piyasa değerinden yüksekse, alıcı gerekenden çok daha fazla öz sermaye sağlamak zorundadır.

Burayı daha önce okumuştum:

• Standard zemin değeri
• Standard arazi değer haritası
• Piyasa değeri

Arazi satıyorum: Kontrol Listesi

Süreç, imar kanunu, emlakçı, noter, masraflar ve vergiler hakkında her şey:

• Arazi satmak

Konstanz Gölü’ndeki en pahalı yol

Konstanz’daki sokakları tek tek incelemeden önce, şimdi Konstanz’daki en pahalı sokaklara genel bir bakış elde edeceksiniz. Metrekare başına satın alma fiyatı yaklaşık 10.000 Euro’dur.

• Alpsteinweg

Alpsteinweg

Alpsteinweg, Konstanz’daki en pahalı yol olarak kabul edilmektedir. Ve sebepsiz değil. Konstanz Gölü kıyısındaki ideal konumu, geniş arazileri ve sakin konumu metrekare başına fiyatları yükseltmektedir.

Burada metrekare başına fiyat 10.000 € / metrekare

Maksimum fiyat 10.000 €/m²’ye kadar

Alpenstein Patikası’nın haritası ve konumu:

Almanya’nın en pahalı caddeleri: mülkler, semtler ve metrekare başına fiyatlar

Berlin, Münih, Sylt & Co: Almanya’nın metropolleri en lüks mülklerden bazılarına ev sahipliÄŸi yapıyor. Berlin’deki Inselstraße, Münih’teki Königinstraße ve Starnberg Gölü’ndeki Südliche Seestraße – sadece parası olanlar burada yaşıyor! Burada bir mülk satın almak ister misiniz? Almanya’nın en seçkin caddeleri hakkında her ÅŸeyi, onları bu kadar özel kılanın ne olduÄŸunu ve hepsinden önemlisi: burada bir metrekarenin ne kadar olduÄŸunu öÄŸrenin.

• Almanya’nın en pahalı caddeleri: mülkler, semtler ve metrekare başına fiyatlar – Liste

Bavyera’da göl manzaralı bir yaÅŸam

Bazen büyük ÅŸehrin renkli koÅŸuÅŸturmacasına ara vermek isteyenler Tegernsee Gölü’nde bunu bulacaktır. Göl, Münih ‘in güneyinde yer almaktadır ve arabayla kolayca ulaşılabilir. Bu nedenle Tegernsee Gölü çevresindeki topluluklar pastoral manzaraları, yüksek düzeyde saÄŸduyuları ve nefes kesici doÄŸalarıyla ilham vermektedir. Tegernsee Gölü ve komÅŸu vadilerin nefes kesen manzarası Leerberg’in cazibesini oluÅŸtururken, Gmund, Wiessee ve Rottach beldeleri de göl kıyısına yakınlıklarıyla dikkat çekmektedir. Tegernsee Gölü’nde metrekare başına fiyatlar Bavyera’daki en yüksek fiyatlar arasındadır. Bu nedenle burada düzenli olarak en yüksek fiyatlar elde edilebilir.

Liste: En pahalı yerler ve sokaklar

Tegernsee’deki sokaklara daha yakından bakmadan önce, şimdi size göl çevresindeki en pahalı sokaklar ve konumlar hakkında genel bir bilgi vereceğiz. Metrekare başına satın alma fiyatı 12.500 ila 15.000 Avro arasındadır.

• Bad-Wiessee
• Gmund
• Rottach-Egern

Rottach-Egern

En popüler yerleÅŸim bölgelerinden biri Tegernsee Gölü’nün güneyinde yer alan Rottach’tır. Leerbach ile karşılaÅŸtırıldığında buradaki villalar, apartmanlar ve müstakil evler en iyi göl manzarasına sahip olmamakla birlikte, köy merkezine ve göl kıyısına yakınlıklarıyla ilham vermektedir. DaÄŸda yaÅŸamaktan hoÅŸlanmayan bireyler Rottach’a yerleÅŸmekten özellikle mutlu olurlar. Buradaki emlak fiyatları metrekare başına yaklaşık 15.000 avrodur.

Burada metrekare başına fiyat € / metrekare

Maksimum fiyat €/m²’ye kadar

Rottach-Egern’in haritası ve konumu:

Kendiniz görün ve Rottach-Egern’i sanal bir şekilde keşfedin.

Sokak görünümü Rottach-Egern:

Bad-Wiessee

Bad Wiessee, Yukarı Bavyera’nın Miesbach bölgesinde bir belediyedir ve Tegernsee Gölü’nün batı kıyısında yer almaktadır. Tegernsee Gölü’nün nefes kesen manzarasına ek olarak, topluluk tipik Bavyera cazibesiyle büyülüyor. Burada yaygın bir ev veya daire satın almak istiyorsanız, cebinizin derinliklerine inmeniz gerekecektir. GeniÅŸ araziler, güzel manzaralar ve çok sayıda yeÅŸil alan, belediyenin sokaklarını Almanya’nın en pahalı sokakları haline getiriyor.

Burada metrekare başına fiyat 15.000 € / metrekare

Maksimum fiyat metrekare başına 15.000 €’ya kadar

Bad-Wiessee belediyesinin haritası ve konumu :

Kendiniz görün ve Bad-Wiessee’yi sanal bir şekilde keşfedin.

Bad-Wiessee Sokak Görünümü:

Gmund

Gmund Belediyesi, Yukarı Bavyera’daki Tegernsee Gölü’nün kuzey kıyısında, eyalet başkenti Münih’e sadece 46 km uzaklıkta yer almaktadır. Tegernsee Gölü’ne doğrudan erişim, güzel doğa ve tipik Bavyera mimarisi Gmund’u yaşamak için pahalı ve popüler bir yer haline getirmektedir. Doğrudan kıyıdaki veya merkezin çevresindeki mülklerin metrekare fiyatı 12.500 Euro’ya kadar çıkmaktadır.

Burada metrekare başına fiyat 12.500 € / metrekare

Maksimum fiyat metrekare başına 12.500 €’ya kadar

Bavyera Gmund belediyesinin haritası ve konumu:

Kendiniz görün ve Gmund’u sanal bir şekilde keşfedin.

Streetview Gmund:

Almanya’daki en pahalı konut caddeleri: Åžehirlere göre

Kaynaklar: Resim / Engel und Völkers / Lukinski

Almanya’nın en pahalı caddeleri: mülkler, semtler ve metrekare başına fiyatlar

Berlin, Münih, Sylt & Co: Almanya’nın metropolleri en lüks mülklerden bazılarına ev sahipliÄŸi yapıyor. Berlin’deki Inselstraße, Münih’teki Königinstraße ve Starnberg Gölü’ndeki Südliche Seestraße – sadece parası olanlar burada yaşıyor! Burada bir mülk satın almak ister misiniz? Almanya’nın en seçkin caddeleri hakkında her ÅŸeyi, onları bu kadar özel kılanın ne olduÄŸunu ve hepsinden önemlisi: burada bir metrekarenin ne kadar olduÄŸunu öÄŸrenin.

• Almanya’nın en pahalı caddeleri: mülkler, semtler ve metrekare başına fiyatlar – Liste