Gayrimenkul Getirisi: Tanım ve Hesaplama

Gayrimenkul yatırımınız için bir getiri mülküne karar verirseniz, soru hemen ortaya çıkar:

Bu mülk bir yatırım olarak değerli mi?

Sonuçta, bir mülk satın almak yalnızca baÅŸlangıçta büyük maliyetler gerektirmez. Daha sonra, mülk kiraya verildiÄŸinde, ödenmesi gereken devam eden iÅŸletme maliyetleri de vardır. Dolayısıyla, bu masrafın karşılığının alındığından emin olmak için gayrimenkul getirisi söz konusudur. BaÅŸka bir deyiÅŸle, kira getirisi yatırımınızı potansiyel kira geliriyle iliÅŸkilendirir.

Brüt kira getirisi formülü: yüzde

Kira getirisini hesaplamak için, soÄŸuk kira (iÅŸletme maliyetleri olmadan) ve mülkün satın alma fiyatı iliÅŸkilendirilmelidir. Tam formül ÅŸudur:

Yıllık net gelir / yatırım * 100 = kira getirisi

Sonuç daha sonra yüzde olarak gösterilir. Yüzde ne kadar yüksek olursa, getiri o kadar iyi olur. Ve getiri ne kadar iyi olursa, mülkten o kadar çok kazanırsınız. Bir gayrimenkul yatırımcısı olarak, ideal olarak doÄŸrudan yeniden varlık oluÅŸturmalısınız ki daha sonra bunları sermaye yatırımı olarak baÅŸka gayrimenkullere yatırabilesiniz.

Verim ve konum: A, B ve C konumu

Mülkünüzün konumu kira getirisi için belirleyicidir. Mülk A, B veya C konumunda mı? Peki ya makro ve mikro konum? Ve bu bir getiri mi yoksa yatırım amaçlı bir mülk mü? Konuma baÄŸlı olarak, ilgili mülk türleri farklı kira getirilerine sahiptir.

A lokasyonu: Frankfurt ve Münih

A-lokasyonları için tipik olan, düÅŸük getiri ve istikrarlı bir deÄŸer artışıdır. Uzun vadede, kira getirileri burada mülkün kendi deÄŸeri kadar yükselir. Bunun en iyi örnekleri Münih ve Frankfurt gibi üst düzey A-lokasyonlarıdır:

• Münih Ø Verim ~ %3
• Frankfurt Ø Getiri ~ %4

B lokasyonu: Dresden & Nürnberg

Prensip olarak, B lokasyonları da iyi getirilere sahiptir. Ayrıca burada net bir değer artışı da söz konusudur. B lokasyonlarında ideal kira getirisi yüzde 5 ila 6 arasındadır:

• Dresden Ø Verim ~ %5
• Nürnberg Ø Verim ~ %6

C-konumu: Wuppertal, Chemnitz, Krefeld

Brüt kira getirisi C lokasyonlarında en yüksektir. Öte yandan, değer artışı söz konusu değildir ve boş kalma riski daha yüksektir. İşte bazı örnekler:

• Wuppertal Ø Verim ~ %7
• Chemnitz Ø Verim ~ 8
• Krefeld Ø Verim ~%10

Sonuç: Minimum kira getirisi nedir?

Bu nedenle kira getirisinin miktarı sabit bir formüle göre hesaplanır ve mülkün konumuna ve türüne bağlı olarak değişir. Prensip olarak, verim ne kadar yüksek olursa, o kadar fazla kar elde edilir. Ve konum ne kadar iyi olursa, verim de o kadar düşük olur. Bu nedenle, B ve C lokasyonlarında her şeyden önce getiri sağlayan mülkler değerliyken, yatırım amaçlı mülkler için her şeyden önce A lokasyonlarındaki mülkleri seçmelisiniz.

Kira getirileri hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Kira getirisi: Mülk getir isi (harici)

Ä°ster kendi kullanımınız için ister yatırım amaçlı olsun, bir mülk satın alma hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, çok sayıda makale, kiralık ve kiralanmamış konusunda rehberler ve kontrol listeleri, hepsi ücretsiz ve 24 saat çevrimiçi olarak bizimle birlikte!

Daire, ev, apartman, emlak işine yeni başlayanlar için her şey!

Immobilien-Erfahrung.de’de şimdi yeni:

• Gayrimenkul satın almak: öÄŸrenme – harici

Özel: Emlak & Korona – Güncellemeler

Korona krizinde gayrimenkul konusunda daha fazla makale ve analiz:

• Talep artıyor (Google Trends): Gayrimenkul satışları
• Emlak balonu patlıyor mu? Fiyat geliştirme
• Emlak balonu, bu ne anlama geliyor?
• COVID-19: Koronavirüsün Anlamı

Analiz ve değerlendirme: Gayrimenkul temel rakamları

Birkaç hafta önce bildirmiÅŸtik, Corona 2. emlak balonunu mu patlatıyor?

Trendler ne diyor? Online pazarlama uzmanımızla birlikte mevcut sorguları analiz etmeye başladık. Almanya’daki arama sorgularının %90’ından biraz azı Google üzerinden yapılmaktadır. Buna göre, Google’ın sağladığı verilerden çok şey okunabilir.

Trendler (arama sorguları) aracılığıyla veri toplama

Talebi analiz etmek için özel bir araç Google Trends’tir. Google Trends, belirli şehirlerin, federal eyaletlerin, ülkelerin ve aynı zamanda dünya genelindeki arama davranışlarına bakar. Bu sayede eğilimler erkenden tespit edilebilmekte ve aynı zamanda uzun vadeli sonuçlar çıkarılabilmektedir.

Parametreler (arama terimleri)

Trend çalışmamız için özellikle aşağıdaki sorulara yanıt aradık:

1. Mülk satmak
2. Satılık daire / kat mülkiyeti
3. Ev satmak / müstakil ev
4. Daire ev satmak

Son 12 ayda talep nasıl gelişti ve önümüzdeki 30 gün için eğilim nedir?

Uzun Kuyruk’a da artan ilgi

Buna ek olarak, kendi çevrimiçi istatistiklerimizden de bir fikir edinebiliyoruz. Bu, Google’da 2., 3., 4. sayfadaki arama sonuçları anlamına gelen “uzun kuyruğa” bakar. Kullanıcılar sadece 1. sayfada kalmakla kalmayıp daha fazla tıkladıkça, bir konuya olan mevcut ilginin daha yüksek olduğu görülmektedir. Daha fazla, daha ayrıntılı veya basitçe daha fazla bilgi arıyor gibi görünüyorlar ve bu nedenle 1. sayfadan 2, 3 ve 4. sayfalara geçiyorlar.

Faktör: DeÄŸerleme

Değerlendirme için 12 aylık bir karşılaştırma dönemi kullandık. 100 değeri, son 12 ay içindeki en yüksek arama hacmini temsil eder.

Mülk satmak: Sonuçlar

Gayrimenkul satışları alanındaki trend analizi (08/20) artan taleple ilgilidir. Diğerlerinin yanı sıra “mülk satmak” ana anahtar kelimesinde çok doğrudan görünür. Grafikler ve son 12 ayın değerlendirmesi aşağıda bulunabilir.

Konut ve kat mülkiyeti satışları ortalama 2 ila 3 puan olmak üzere orta düzeyde artmıştır. Dolayısıyla burada arama sorgularının hacminde henüz büyük bir değişiklik görünmüyor.

Bununla birlikte, “apartman satma” yönündeki eğilim çok dikkat çekicidir. Birazdan bireysel analizlerde ve grafiklerde göreceğiniz gibi, trend bugünlerde yukarı doğru sıçrıyor.

Gayrimenkul satışı” da aşırı bir artış gösteriyor

• +/ – Durgunluk: “Ev sat”, “Daire sat”.
• + Yükseliyor: “Mülk satmak
• ++ Kesinlikle yükseliyor: “Apartman dairesini sat”

Emlak satmak: Analiz ve infografik

Bir ev satmak, bir daire satmak, birlikte ortalama en fazla 2 artış (olası 100). Bununla birlikte, “gayrimenkul satma” talebi keskin bir şekilde artmaktadır. Son 12 aylık karşılaştırma döneminde ise 26 faktörden 79/100’e yükselmiştir.

• Anahtar Kelime Ara: Gayrimenkul Satışı
• Dönem: 12 ay (07/19-07/20)
• Portal: Google Trends

Kim mülkünü satmak ister?

Arama sayısı bakımından Brandenburg ve Hamburg listenin başında yer almaktadır. Ayrıca Bavyera ve Baden-Württemberg ile güney çok daha önde. Burası aynı zamanda sahiplik oranının en yüksek olduÄŸu yerdir. Emlak istatistikleri hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın.

1. Brandenburg
2. Hamburg
3. Thüringen
4. Baden-Württemberg
5. Bavyera

Ev satmak: Analiz ve infografik

Çok aileli evlerin analizine geçmeden önce, daha küçük hanelere ya da müstakil ev ve teraslı ev sahiplerine bir göz atalım. Hareketler ortalama 2 ila 3 puan olmak üzere sadece ılımlı bir şekilde artmıştır. Talepler, 100’lük bir ölçekte aşırı bir değişiklik göstermemiş, hatta tipik ortalamanın altında kalmıştır.

• Anahtar Kelime Ara: Haus verkaufen
• Dönem: 12 ay (07/19-07/20)
• Portal: Google Trends

Bir daire satıyorum: Analiz ve infografik

Daire veya kat mülkiyeti satışları alanındaki artışlar da çok ılımlıdır. Burada da kısa vadede ortalama 3 ila 4 puandır. Son 12 aylık karşılaştırmalı dönemde talep, Temmuz-Aralık 2019’da Ocak-Temmuz 2020’ye kıyasla biraz daha düşmüştür.

• Anahtar Kelime Ara: daire satmak
• Dönem: 12 ay (07/19-07/20)
• Portal: Google Trends

Apartman satmak: Aşırı artış

Ancak, söz konusu apartman binalarının satışı olduğunda trend eğrisi tam anlamıyla patlıyor. Özellikle son günlerde yaşanan hareketlilikten de görebileceğiniz gibi, mülk sahipleri arasında ilgide belirgin bir artış var gibi görünüyor.

• Anahtar Kelime Ara: Mehrfamilienhaus verkaufen
• Dönem: 12 ay (07/19-07/20)
• Portal: Google Trends

Ä°çeriden: Umutsuz bir arayış mı? Bir gösterge olarak faiz

Ancak daha da ilginç olanı, arama sorgularının “uzun kuyruğuna” bakmaktır.

Daha önce açıklandığı gibi, gayrimenkul satışı konusuna artan ilginin bir başka göstergesi de sadece ilk sayfadaki arama sonuçlarının görüntülenmesi değil, daha ayrıntılı, daha fazla bilgi aranmasıdır. Bu durum, analizde de görülebileceği gibi, Google’da 2., 3. ve 4. sayfalara daha fazla kişinin tıklamasından kaynaklanmaktadır:

Ev satmak: Analiz emlak portalı

Kaynak (ekran görüntüsü): Google Arama Konsolu

İflas

1. Hamburg
2. Bremen
3. Kuzey Ren-Vestfalya
4. Schleswig-Holstein
5. Baden-Württemberg

İflas: analiz ve infografik

• Anahtar Kelime Ara: İflas
• Dönem: 12 ay (07/19-07/20)
• Portal: Google Trends

İstatistikler: İflas sayısı

Nisan 2019’dan Nisan 2020’ye kadar Almanya’daki toplam iflas davası sayısı:

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Gayrimenkul payı

1. Rhineland-Palatinate
2. Bavyera
3. Hesse
4. Baden-Württemberg
5. Berlin

Gayrimenkul payı: analiz ve infografik

• Arama anahtar kelimesi: Immobilienaktie
• Dönem: 12 ay (07/19-07/20)
• Portal: Google Trends