Yöntemli her türlü mülk deÄŸerlemesi

Anonim olarak mı satmak istiyorsunuz? Arazi için satın alma profilimizi buradan okuyun. Arazinin özel satışı birçok tehlike ve risk içerir, bu nedenle arazi satarken hatalar ortaya çıkar.

Mülk deÄŸerleme konusu hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz. Bir mülke nasıl deÄŸer biçersiniz? Bir mülkün piyasa deÄŸerini nasıl hesaplarsınız Bir mülke kimin deÄŸer biçmesine izin verilir? Standard zemin deÄŸeri hakkında kim bilgi veriyor? DeÄŸer faktörleri, konum, olanaklar, piyasa deÄŸeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu ÅŸekilde deÄŸer biçebilirsiniz.

DeÄŸerlendirme: durum, seçenekler ve geliÅŸim

Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk deÄŸerlemesi veya arazi deÄŸerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Gayrimenkullü veya gayrimenkulsüz mülkünüz için hangi fiyat uygun ve gerçekçi? Satın alma iÅŸlemi çok kısa bir süre önce yapılmışsa, o zamanki satın alma fiyatı ilk referans noktası olabilir. Bölgelerin çevrimiçi tekliflerinden karşılaÅŸtırılabilir araziler de belirsiz bir tahmin saÄŸlayabilir.

Mülkü satarken, “algılanan değer” en uygun temel değildir.

Değer çok yüksekse, mülk “yanabilir” çünkü piyasada çok uzun süre kalır ve mülkle ilgili bir şeyler yanlış görünür.

Genellikle fiyat düşürülür, bu da mülkün gerçek gelir potansiyelinin kaybolduğu anlamına gelir – iyi parayı kaçırırsınız. Bu durum, tasarruf bankaları tarafından FlowFact AG ve IIB Dr. Hettenbach Enstitüsü ile işbirliği içinde yürütülen bir araştırmayla da kanıtlanmıştır. Pazarlama süresi, satış fiyatı ve pazarlama fiyatı arasında bir korelasyon bulunmuştur. Çalışma, mülkün değerlemesi yapılırken gerçekçi bir değerlendirmeye dayanılması halinde elde edilen gelirin daha fazla ve pazarlama süresinin daha kısa olduğunu doğrulamıştır.

Bu nedenle, sorunsuz bir satış işlemi için mülkün piyasa değeri konusunda uzmanların profesyonel değerlendirmesi şiddetle tavsiye edilir.

• DeÄŸerleme uzmanı veya uzman (emlakçı) tarafından deÄŸerleme
• Reklamın çok uzun olması durumunda fiyat indirimi nedeniyle kaybedilen gelir potansiyeli

Piyasa değeri, ipotek kredi değeri ve varlık değeri

Bir değerleme farklı mülk değerlerine dayanır. Bunlardan en önemlileri piyasa değeri, ipotek kredisi değeri ve varlık değeridir. Prensip olarak, piyasa değeri olarak da adlandırılan adil piyasa değeri, bir mülk değerlemesinde veya gayrimenkul ekspertizinde belirlenir.

Yaygın olarak kullanılan değerleme yöntemlerini dikkate alın:

• Gerçek deÄŸer
• İpotek kredisi değeri
• Birim değer
• Standard zemin değeri
• Arazi değeri

Mülküm için hangi deÄŸerleme yöntemi? Emlak + gayrimenkul

Mülkün değerinin uzmanlar ve değerleme uzmanları tarafından belirlenmesi için üç standard yönteme izin verilmektedir: Karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi. Hangi yöntemin ne zaman uygun olacağı mülke göre değişir. Eğer bir arsa ise, bir binaya kıyasla başka değerleme yöntemleri kullanılır. Sahibi tarafından kullanılan ve kiralanan mülkler için de farklı değerleme yöntemleri kullanılmaktadır. Zorunlu açık artırmaya çıkarılan mülkler söz konusu olduğunda, mülklerin ekspertizleri yetkili bölge mahkemelerinde – genellikle çevrimiçi olarak – görülebilir. Bu durumda, mal sahibinin rızası gerekmez ve ilgili herhangi bir taraf böyle bir uzman görüşünü ücretsiz olarak görebilir.

Gayrimenkul DeÄŸerleme YönetmeliÄŸi (ImmoWertV)

1988 yılına kadar gayrimenkul değerlemesi Değerleme Yönetmeliğine (WertV) dayanmaktaydı. 2010 yılında bunun yerini Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği (ImmoWertV) almıştır. Yeni yasa ile değerlemenin daha da standardlaştırılması amaçlanmaktadır. Yasa koyucu yeni yönetmeliği kabul ederken yabancı yatırımcıları da göz önünde bulundurmuştur. ImmoWertV, özel olarak görevlendirilen ve kamu tarafından atanan değerleme uzmanları için bağlayıcı şartları ve prosedürleri düzenler. Aynı zamanda gayrimenkul değerlemesi için uzman komiteler için de bağlayıcıdır.

Gayrimenkul Değer Yönetmeliği aşağıdakiler arasında ayrım yapmaktadır:

• Gayrimenkulün deÄŸerlemesi ve
• Binaların değerlemesi

Gelişmiş ve gelişmemiş arazi

IPV’nin karşılaştırmalı değeri ile teklif fiyatı daha kesin bir şekilde belirlenebilir. Emlakçı tarafından hazırlanan karşılaştırmalı değerin aksine, piyasa değeri bir mülkün belirli bir tarihte getirmesi beklenebilecek kesin fiyattır. Piyasa değerine nelerin dahil olduğu İnşaat Kanunu’nda (BauGB) düzenlenmiştir. Bir mülkün piyasa değerini belirlemek için, mülkün konumu, durumu, donanımı (inşa edilmiş durumda) ve aynı zamanda yasal koşullar dikkate alınır. Piyasa değeri terimi eş anlamlı olarak kullanılmaktadır.

Arazi değeri, bir arazi değerlemesi sırasında belirlenir. Arsa değerinin belirlenmesi, karşılaştırmalı değer yöntemine ve uygun standard arsa değerlerinin kullanılmasına dayanmaktadır. İnşaat Kanunu’na (BauGB) göre, arazi değerlerinin hesaplanması için uzman komiteler oluşturulmalıdır. Bu uzman komiteleri bağımsız uzmanlardan ve vergi makamlarının bir çalışanından oluşmaktadır.

Standard değerler, belirli bir yerde bir metrekare arazinin ortalama ne kadara mal olduğunu gösterir. Ancak arazinin somut özellikleri standard arazi değerlerine dahil edilmemiştir. Değerleme için yalnızca bölgesel konumun bir ortalaması kullanıldığından, standard arazi değerleri arazinin gerçek değerinden büyük ölçüde sapabilir.

Bina arsası ve tapu kaydı özeti

Bina arsasının değerini belirlemek için, tapu sicilinden alınan ekstrenin incelenmesi gerekmektedir. Tapu sicilinden elde edilebilen bu ekstre, arsa için tüm tapu kayıtlarını içerir ve arsanın bir geçmişine karşılık gelir.

Ancak, sadece satıcı tapu sicilinden belge talep etme hakkına sahiptir.

Tapu sicilinden alınan belge, satıcının mülk üzerinde ilgili haklara sahip olmasını ve bunları fiilen satabilmesini sağlar. Birden fazla lehtarın kayıtlı olması halinde, bunlar yalnızca kendi hisselerini satabilirler.

Mülkün kullanımına ilişkin mevcut kısıtlamalar da tapu siciline işlenir (örneğin, mülk üzerine yalnızca konut amaçlı inşaat yapılabilir). Alıcılar ve satıcılar için, tapu sicilinden alınan belge, arazinin veya mülkün değerinin belirlenmesi, bölünmesi veya satılması için vazgeçilmezdir.

Değerlemede bir diğer önemli nokta da arazinin veya mülkün konumudur. Değerleme için kriterler şunlardır:

• Makro konum, yani bölge veya mahalle
• Mikro konum, mülkün yakın çevresi

Örneğin, mahallenin sosyal ortamı ve altyapısı değerlemeye dahil edilir. Alışveriş, okul ve sanayi bölgelerine iyi ulaşım bağlantıları sadece gelecek için planlanmış olsa bile, bunun mülk değerlemesi üzerinde şimdiden bir etkisi olabilir.

Gayrimenkul değerlemesi yatırımcıların odağında

Yatırımcılar için, standard değerlemeye ek olarak, bir arsanın veya mülkün karlılığı özellikle ilgi çekicidir.

Bir mülkün karlılığı, gelecek yıllardaki geliÅŸimini ifade eder. Bir mülkün marjinal parametreleri ve referans tarihte yapılan deÄŸerleme kısa sürede deÄŸiÅŸebileceÄŸinden, beklenen karlılığın sadece tahmini mümkündür. Bu tahminde “konum” faktörüne de özel bir ağırlık verilmiÅŸtir.

Welt, yaptığı bir çalışmada 2030 yılına kadar Almanya’nın tüm bölgelerinin makro konumlarının geliÅŸimini deÄŸerlendirdi. Gelecekteki deÄŸer geliÅŸiminde bir diÄŸer kilit faktör de, ortalamanın üzerinde bakım önlemleri beklendiÄŸi ölçüde “yenileme birikimi “dir. Mülkünüzün pazarlanması özellikle yatırımcılara yönelik olacaksa, yatırım teklifini deÄŸerlendirmek için daha fazla kriter gereklidir.

Uzman deÄŸerlendirmesi için iyi nedenler

Mülkün deÄŸeri ilgi çekiyorsa, piyasa deÄŸeri belirlenmelidir. Mülk satılacaksa, boÅŸanma davası devam ediyorsa veya miras meseleleri söz konusuysa, mülkün piyasa deÄŸeri esas alınır. Piyasa deÄŸeri aynı zamanda kredi verilirken ve diÄŸer mülk paylaşım biçimlerinde müzakere edilecek deÄŸerin de temelini oluÅŸturur. Gayrimenkul varlıklarının bölünmesi durumunda (boÅŸanma, mirasçılar topluluÄŸu), bir fiyat aralığı uygun deÄŸildir. Bu nedenle, adil piyasa deÄŸeri deÄŸerlendirmesinin bir parçası olarak mülk deÄŸerlemesinde belirli bir meblaÄŸ belirtilmelidir. Bu piyasa deÄŸeri, ekspertizde belirlenen zaman noktasını ifade eder.

Bir arazi satışında, kesin değer daha az belirleyicidir ve genellikle belirlenen arazi değeri bir fiyat aralığı ile ölçülür. Arazi ve bina satışlarında bölgesel pazarın yanı sıra arz ve talep de önemli bir rol oynamaktadır.

Satış stratejisine bağlı olarak, belirlenen karşılaştırmalı veya piyasa değeri ile farklı prosedürler izlenir. Sabit bir fiyattan satış ile mülkün bir ihale sürecinde satılması arasında temel bir ayrım yapılır. Hiçbir durumda mülkün “algılanan değeri” pazarlama esasına dahil edilmemelidir. Satış fiyatı piyasa değerinden yüksekse, alıcı gerekenden çok daha fazla öz sermaye sağlamak zorundadır.

Burayı daha önce okumuştum:

• Standard zemin değeri
• Standard arazi değer haritası
• Piyasa değeri

Arazi satıyorum: Kontrol Listesi

Süreç, imar kanunu, emlakçı, noter, masraflar ve vergiler hakkında her şey:

• Arazi satmak

Fark: satın alma fiyatı faktörü ve kira getirisi

Her iki sonucu hesaplamak için aynı faktörler kullanılmıştır. Yıllık kira geliri ve yatırım maliyetleri. Aradaki fark sadece hesaplamanın hazırlanmasında ve dolayısıyla sonuçta yatmaktadır.

Her ikisi de karlılığın bir göstergesidir.

Kira getirisi: sonuç diyor ki… Tanım

Kira getirisi hesaplaması için sonuç:

Kira getirisi > Geri ödemeleri, faizleri ve onarım veya varlık biriktirme rezervlerini karşılamak için her ay ne kadar fazla kalıyor?

Satın alma fiyatı faktörü: Sonuç diyor ki… Tanım

Satın alma fiyatı faktörü hesaplaması için sonuç:

Satın alma fiyatı faktörü > Yatırım maliyetleri yıllık kira geliri ile kaç yıl içinde karşılanacaktır?

Birazdan tanıyacağınız formüller basitleştirilmiş haliyle şu şekildedir:

• X / Y = Z1
• Y / X = Z2

Z = Kârlılık

Yeni baÅŸlayanlar için tavsiyem: kira getirisi

Gayrimenkule yeni başlayan biri olarak hızlı bir gelir akışına ihtiyacınız vardır, çünkü öz sermayenizin çoğu muhtemelen ilk mülkünüze yatırılmıştır. Bu nedenle, yeni başlayanlar için mülkleri kira getirilerine göre karşılaştırmak mantıklıdır. Bu şekilde, tek bir mülkün (sizin için) aylık ne kadar fazla üretebileceğini hemen bilirsiniz.

Satın alma fiyatı faktörü, kısa vadeli nakit akışının önemli olmadığı uzun vadeli yatırımlar için daha ilgi çekicidir (hedef: değer kazanma ve 10, 20, 30 yıl; ondan önce aylık ödeme yaparsınız).

• Ä°pucu! Özellikle emlak alıcıları için hazırladığım yeni projemdeki farklar hakkında daha fazla bilgi edinin! Getiri ve yatırım amaçlı gayrimenkul arasındaki incelikler – harici

Her iki durumda da, her iki hesaplama da farklı emlak listelerini karşılaştırmalarını ve bunu hızlı bir şekilde yapmalarını sağlamayı amaçlamaktadır!

Kira getirisi: Örnek

Her iki karlılık hesaplama biçimine de örneklerle tekrar ayrıntılı olarak bakalım.

Bir kez daha tanım: Brüt kira getirisini hesapladığınızda, sonuç size her ay ne kadar fazla kaldığını söyler ve nakit akışınızı oluşturur. Geri ödeme ve faiz (bankanın finansmanı) için, ayrıca onarımlar için rezervler veya daha sonra kendi ek varlık birikiminiz için kalan her şey.

Formül ve karşılaÅŸtırma

Kira getirisi = yıllık net gelir / yatırım * 100

Satın alma fiyatı 100.000, yıllık kira 3.200. Hesaplama şöyle görünüyor:

• 3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
• Sonuç: 3,2

Kira getirisini hesaplayın: Teklif karşılaÅŸtırması (örnek)

Bu hesaplamanın sonucu her zaman bir yüzdedir. Bu size maliyetleri (itfa, faiz, onarım rezervleri) karşılamak için ne kadar fazlalık kaldığını ve ideal olarak mülkte bir yatırımcı olarak sizin için ne kadar fazlalık kaldığını gösterir.

Mevcut faiz oranı durumu ile yaklaşık olarak

• 2 Geri Ödeme
• 2 faiz
• 2 % Yönetim ve onarım rezervleri

bekliyoruz. Buna göre, %6’nın üzerinde getirisi olan mülkler bir alıcı olarak sizin için ilgi çekicidir.

• Dolayısıyla verim %6 + X

Tıpkı satın alma fiyatı faktöründe olduğu gibi, satın alma fiyatı ve elde edilebilir yıllık kira olmak üzere iki faktöre dayalı olarak farklı teklifleri hızlı bir şekilde karşılaştırırsınız.

• Object A: Kira getirisi %6,8
• Object B: Kira getirisi %5,3
• Object C: Kira getirisi %7,5
• Nesne D: Kira getirisi %4,2
• …

Buna göre, %7,5 getirisi olan (%6’lık hedefin +1,5 üzerinde) C mülküne daha yakından bakmayı tercih edersiniz. Bu şekilde, kiracı mülkünüzün borcunu öder ve siz de aylık ek gelir elde edersiniz. Ayrıca, %6,8 getirisi olan A mülkü.

5,3’lük B mülkü için, ev sahibi uzun süre herhangi bir ayarlama yapmazsa, kira artışı gibi herhangi bir optimizasyon olasılığı olup olmadığını daha sonra kendi deneyiminiz ve daha fazla bilginizle kontrol edebilirsiniz.

Yatırım getirisi hakkında daha fazla bilgi edinin!

Immobilien-Erfahrung.de’de size kira getirileri ve hızlı değerleme yapmanın yolları hakkında daha fazla bilgi veriyorum, ayrıca mülkün konumunu da göz önünde bulunduruyorum. Hakkında her şeyi öğrenin:

• Kira getirisi

Satın alma fiyatı faktörü: Örnek

Yine bir hatırlatma olarak, tanım: Sonuç olarak satın alma fiyatı faktörünü hesapladığınızda, size kira gelirinin yatırım maliyetlerini kaç yılda karşıladığını söyler.

Satın alma fiyatı faktörünü hesaplayın: Teklif karşılaÅŸtırması

Satın alma fiyatı faktörü, mülkün bölgesine ve konumuna, durumuna vb. bağlı olarak genellikle 10 ila 40 arasındadır. Berlin’de bu oran 30 ila 38, Düsseldorf gibi şehirlerde ise 18 ila 24 arasındadır.

Formül ve karşılaÅŸtırma

Satın alma fiyatı faktörü = yatırım / yıllık net gelir

Satın alma fiyatı 100.000, yıllık kira 3.200. Hesaplama şöyle görünüyor:

• 31,25 = 100.000 / 3.200
• Sonuç: 31.25, yani ~ 31

Buna göre, emlak teklifleri karşılaştırmanız şöyle bir şeye benziyor:

• Nesne A: Satın alma fiyatı faktörü 18
• Nesne B: Satın alma fiyatı faktörü 21
• Nesne C: Satın alma fiyatı faktörü 19
• Nesne D: Satın alma fiyatı faktörü 17

Bu nedenle D mülkü en kârlı mülktür, çünkü finansman 17 yıl içinde kira ile ödenecektir. A mülkü 18 yıl içinde, C mülkü 19 yıl içinde ve B mülkü de 21 yıl içinde kira geliri yoluyla tüm finansmanı ödeyecektir.

Bu nedenle bu ipucu sizin için!

İpucu! Yıllık kirayı hesaplayın

Olası yıllık kirayı gerçekte nasıl hesaplayabilirsiniz? Muhtemelen mülkünüzü ImmobilienScout24, Immonet veya başka bir sağlayıcı gibi bir emlak portalında arıyorsunuz. Arama filtrenizi satın almaktan kiralamaya değiştirmeniz yeterlidir. Aynı bölgede veya daha da iyisi mahallede (1 km yarıçaplı arama) karşılaştırılabilir mülkler için hangi kira fiyatlarının alındığını zaten görebilirsiniz. Buradan mülkünüz için elde edilebilecek olası yıllık kirayı tahmin edebilirsiniz.

Elbette, az önce bahsedilen kira optimizasyonundan bağımsız olarak, önceki mal sahibi uzun süredir herhangi bir kira ayarlaması yapmadıysa, mülkün türüne bağlı olarak iyileştirme ve genişletme olanakları da vardır.

Sonuç: Satın alma fiyatı faktörü ve kira getirisi basitçe açıklanmıştır

Umarım burada satın alma fiyatı faktörü ve kira getirisi için var olan en basit açıklamayı bulmuşsunuzdur! İster kendi kullanımınız için ister yatırım amaçlı olsun, bir mülk satın alma hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız, hepsi ücretsiz ve 24 saat çevrimiçi olan çok sayıda makale, kılavuz ve kontrol listesi bizimle!

Daire, ev, apartman, emlak işine yeni başlayanlar için her şey!

Immobilien-Erfahrung.de’de şimdi yeni:

• Gayrimenkul satın almak: öÄŸrenme – harici

Ayrıca, tüm yeni başlayanlar için, bu ipucu:

• Ä°lk mülkünüzü satın alın

Otel satışları: Satışa başlamak

Hiç bir mülkün satışı ile ilgili bir şey yapmadınız mı? O zaman size gayrimenkul satış süreciyle ilgili birkaç genel ipucu vermek istiyorum.

Birçok internet sitesinde ve çevrimiçi portalda, çoÄŸunlukla ÅŸu soru gibi tipik prosedürlere yönlendirilirsiniz: Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satmak? Otel sahipleri kendilerine bu soruyu kesinlikle sormamalıdır, sonuçta bu bir kat mülkiyetinden “daha fazlası” ile ilgilidir.

Otel işletmecileri, özel bir özveri ile özel bir mülke sahiptir, birçoğu zaten kesim (ve özveri) açısından özel bir üretimdir. Buna göre, bu tür mülkler için özel alıcılara ihtiyacınız vardır.

Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya genelinde bir oteli satmak sadece doÄŸru belgelere ve evraklara sahip olmakla deÄŸil, aynı zamanda doÄŸru, ideal olarak özel bir pazarlama stratejisine sahip olmakla da ilgilidir.

Mülk Satışı makalesinde okuyabileceÄŸiniz gibi, mülk satışı 3 aÅŸamadan oluÅŸur. Önce 1) hazırlık, sonra 2) pazarlama ve 3) satışın tamamlanması gelir.

Bir bakışta hazırlık

Ä°lk adım her zaman doÄŸru stratejiyle ilgilidir. Ä°lk adım tüm satış sürecini belirler. Strateji dahilinde, satış için hangi zaman çizelgesini hedeflediÄŸinizi belirlersiniz, mülkün deÄŸerlemesi ve otelinizin geleceÄŸi için ekonomik tahmin için gerekli belgeleri ve kayıtları toplarsınız. Bu daha sonra istenen fiyatı belirlemek için kullanılır.

Mülkün değerini artırmak için kozmetik düzeltmeler ve tadilatlar da dikkate alınmalıdır. Bunlar hazırlık sürecinin ilk ve önemli adımlarıdır.

Bu konuda daha sonra konuşacağız.

Satış aşaması: Gizli veya portallarda

Daha sonra satış aÅŸamasına geçilir. Satış aÅŸamasında, bireysel temaslara hedefli bir ÅŸekilde yaklaşılır. En azından pazar dışı alanda özel satışlar söz konusu olduÄŸunda. Ä°lgili taraflar ne kadar zenginse, zaman da o kadar deÄŸerlidir. Zaman, üretemeyeceÄŸiniz tek metadır. Bu tür alıcılar için para bir sorun deÄŸildir. Finansman kanıtı, gizlilik anlaÅŸmaları, her ÅŸey hemen kullanılabilir.

Dolayısıyla, bu yatırımcılar yalnızca başka hiç kimsenin erişemediği tekliflerin kendilerine sunulmasını isterler. Bir ayı boşa harcayan on milyon avrodan fazla hacme sahip bir yatırımcı son derece hüsrana uğrar.

Özellikle itibar bu çevrelerde önemli bir rol oynamaktadır. Bu nedenle, makalenin bu noktasına geldiyseniz size tavsiyemiz:

Mülkünüzü çevrimiçi portallarda yakmayın. Burada yüzlerce sorgulama alabilirsiniz, ancak kredi notuna gerçekten kim sahip? Hepsine kim yazmalı, kredibilitelerini kontrol etmeli, onlarla konuşmalı, buluşmalı, pazarlık yapmalı? Daha ziyade piyasa dışı, 1 veya 2 yatırımcıyı hedefliyor.

Son olarak, tüm ilk iletişimi sürdürüyoruz. Taleplerin incelenmesi, ilgili tarafların kredi değerliliğinin kontrol edilmesi, daha fazla bilgi, telefon görüşmeleri, görüntüleme randevusuna ve tabii ki müzakerelere kadar.

Kaç aktörle bu süreci tamamlamak istiyorsunuz?

Vakit nakittir.

Satışın gerçekleÅŸtirilmesi: satın alma sözleÅŸmesi, noter ve vergiler

Son adım ise satış sürecidir. Burada esas olarak satın alma sözleşmesi, noter randevusu ve otelin teslimi söz konusudur.

Bir otelin satışıyla ilgili tüm süreç kabaca bu kadar. İlk mülkünüzü satmakla ilgili daha fazla bilgi istiyorsanız, buradan daha fazlasını okuyabilirsiniz:

• Mülk satmak

Vergi konusundaki her şeyi burada bulabilirsiniz:

• Gayrimenkul satışı: Vergiler

Burada sizin için süreci üç aşamada özetledik:

• Hazırlık: Otel ve satış hazırlığı
1. Zamanlama
2. Broker randevusu
3. Belgeler
4. Otel hazırlayın
5. Teklif fiyatı
6. Exposé
• Satış aşaması: oteli pazarlayın ve alıcıları bulun
1. Pazarlama stratejisi
2. İstekleri kabul edin
3. İlgili taraflarla iletişim
4. Kredi kontrolü
5. Görüntüleme tarihleri
6. Satış konuşması
• Satış iÅŸlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleÅŸmesi
1. Satın alma sözleÅŸmesi
2. Noter randevusu
3. Tapu kaydı ve satın alma fiyatı
4. Devir Teslim
5. Noter ve emlakçı faturaları
6. Vergi ödeyin

Her iki mülk satışında da profesyonellerle çalışırsanız, mülk satışlarındaki hatalar konusunda endişelenmenize gerek kalmaz.

Berlin‘deki otellerde kalmak için her zaman iyi bir yer.

Satışta zamanlama ve zaman baskısı

Çok fazla stres, yaşlılık ya da bir varisin olmaması. Çeşitli faktörler bazen otelin satılacağı / satılması gereken zamanı etkiler! Bu nedenle, belirli faktörleri tahmin edebiliyorsanız (mali durumdan kaynaklanan baskı, yaştan kaynaklanan baskı veya işin sona ermesi arzusu) çok uzun süre beklemeyin.

Satış nedenleri farklı olabilir:

• Ä°ÅŸ yerinde çok fazla stres
• Yüksek yaÅŸ
• Halefiyet eksikliği
• Kredi baskısı

Planladığınız otel satışı sıkıntılı bir satışa dönüşmeden önce, en uygun zamanı iyi düşünmelisiniz. İdeal durum, zaman baskınızın olmamasıdır. Bunu yaparsanız, kendinizi satış için daha iyi hazırlamanız gerekir.

Satış öngörülebilirse “çok geç” satış yapmayın, aksi takdirde zaman baskısı olacaktır

Ancak, konjonktür karşıtı etkiler nedeniyle, yatırımcı tarafından otellere olan talebin daha düşük olduğu bir aşamaya da geçebilirsiniz.

Hata kaynakları: Deneyimsiz satış yapmak

Kötü veya yetersiz hazırlık yasal hataların yanı sıra vergi hatalarına da yol açabilir. Bu nedenle yıllarca beklemeyin ve belirli faktörler tahmin edilebiliyorsa satışı erteleyin.

Ancak hatalar sadece hazırlık aşamasında değil, mülkün pazarlandığı daha sonraki satış aşamasında da yapılabilir.

Deneyimsiz emlakçılar bile yanlış yola saparak, örneğin oteli tüm emlak portallarında listeleyerek mülkü “yakarlar”. Özellikle büyük yatırımcılar kendilerine şu soruyu hızla soruyor:

Mülkün tüm emlak portallarında yer almasının ne sakıncası var? Başka bir kontrol hiç yapılmaz.

Ä°pucu burada: DoÄŸrudan operatörlere, yatırımcılara, yabancı yatırımcılara ve fonlara piyasa dışı satışlar. Özellikle otel gayrimenkulü alanında, satıcı için gizlilik ve anonimlik genellikle süreçte çok önemli bir konudur.

Anonim ve gizli: Doğrudan yatırımcılara

MüÅŸterilerimizin satışında her zaman en üst düzeyde gizlilik ve anonimlik saÄŸlıyoruz. Satın alma profilimize uyan oteller yalnızca bilinen alıcılara dahili olarak bildirilir. Bu iletiÅŸim bile birkaç adımda gerçekleÅŸir.

Yatırımcılar hedefe yönelik ve gizli bir şekilde bilgilendirilir

Ä°deal olarak, bu zaten 1:1 eÅŸleÅŸme yaratır. Bu, tek bir satıcı, tek bir alıcı anlamına gelir ve satış ve mülk hakkında hiçbir bilgi dış dünyaya açıklanmaz. Bu, yaklaÅŸan satıştan baÅŸkalarının haberdar olmasını istemeyen giriÅŸimciler için olduÄŸu kadar, mülk mirası konusuyla da ilgilenmek zorunda olan aileler için de önemlidir.

Otelimin değeri ne kadar?

Gayrimenkul satarken, genellikle bunun öncelikle bina ve madde ile ilgili olduÄŸu varsayılır.

Ancak yatırımcılar için her zaman geleceğin getirisi = karı söz konusudur.

Şirketler için olduğu kadar otel mülkleri için de değerlemede belirleyici faktör, gelecekteki gelir, yani nakit akışı yoluyla elde edilecek cirodur.

Kiralık mülk satın alırken de durum farklı deÄŸildir.

Genel gayrimenkul satışlarında olduğu gibi burada da aşağıdaki hususlar geçerlidir:

Konum, konum, konum!

DenenmiÅŸ ve test edilmiÅŸ karşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi deÄŸerlemeye yardımcı olur. Basitçe açıklamak gerekirse: Civarda yakın zamanda satılmış herhangi bir otel veya restoran iÅŸletmesi var mı? EÄŸer öyleyse, bu bilgi oteliniz için teklif fiyatlarını belirlemek ve satış fiyatlarını tahmin etmek için kullanılabilir.

ÖrneÄŸin Kitzbühel söz konusu olduÄŸunda her zaman pahalı oluyor.

Hatanın kaynağı: Broker tarafından verilen deÄŸer çok yüksek

Otelden gelen müteakip teklif fiyatı önemlidir, çünkü ilgilenen tarafların ısırıp ısırmayacağına burada karar verilir – basitçe söylemek gerekirse. Fiyat çok yüksek, alan çok küçük, ilgi yok. Burada iki hata kaynağı vardır:

1. Mal sahiplerinin yanlış fiyat istemesi
2. Emlakçılara çok yüksek deÄŸer biçilmesi

Her şeyden önce, ilk emlakçı randevusundan önce mal sahiplerinin yanlış, çok yüksek fiyat sorması.

İlk ve kaba bir değerlendirme için birçok kişi çevrimiçi emlak portallarına göz atıyor. Ancak burada nihai satış fiyatlarını değil, teklif fiyatlarını (!) bulacaksınız. Bir otel işletmesinin 20 milyona teklif edilmesi, otelin 20 milyona satılacağı anlamına gelmez. Online portallardaki fiyatlar hakkında kendinizi önceden bilgilendirirken bunu unutmayın.

Bir başka hata kaynağı da emlakçılar tarafından tekliflerin seçilmesinde yatmaktadır. Daha doğrusu, emlakçıların çok yüksek bir değerlendirmeye tabi tutulması. “Harika, harika bir değerlendirme” diyeceklerdir. Ama yine müşteriye atıfta bulunuluyor:

Fiyat çok yüksek, alan çok küçük, ilgi yok.

Otelin reytingi çok yüksekse kimse ilgilenmeyecektir ve bu da bizi en başa, satış baskısına geri götürür! Bu nedenle, birkaç emlakçıdan teklif isterseniz, otomatik olarak en yüksek dereceye sahip emlakçıyı seçmeyin. Kritik hususların da değerlendirmeye dahil edildiğinden emin olun. Bu da satışın başarısını ve hızını artırır!

En yüksek reytingi aramak yerine kritik hususları da dikkate alan brokerleri seçin

Alıcılar da aynı şekilde eleştirel olacak ve şüphe durumunda, muhtemelen daha ilk temasta vazgeçeceklerdir.

Zaman ve teklif fiyatı başarıyı belirler

Ancak ticari bir mülk satmak, aynı zamanda özel ve nispeten küçük bir alıcı grubuna hitap etmek anlamına gelir. Otelin kozmetik düzeltmeler, küçük ve büyük tadilatlar için yatırımlara ihtiyacı var, kredilerin ödenmesi gerekiyor, satış zamanı akıllıca seçilmezse, teklif fiyatı çok yüksekse, otel satılmayacaktır. Bu da bizi hacizli satışa geri götürüyor.

Pazar Dışı Avantajlar: Doğrudan yatırımcılar, gizli otel satışları

Bu nedenle, bizim tavsiyemiz otelinizi yalnızca ticarete açmanızdır. Bu, bir ortak, emlak portalları deÄŸil, emlak yatırımcıları, sermaye yatırımcıları, bir aÄŸdan doÄŸrudan irtibat kiÅŸileri anlamına gelir. Bu tür mülk satışları için kullanılan teknik terim, daha önce de öÄŸrendiÄŸimiz gibi, piyasa dışıdır.

Avantaj, münhasır satış yoluyla sağlam yatırımcılara hitap edilebilmesidir. Satış süreci çok daha hızlıdır, bazen yıllar yerine sadece haftalar sürer.

Yanınızda doğru bir ortakla, sadece bölgesel sermaye yatırımcıları pazarına değil, sadece ulusal pazara da ulaşmayacaksınız, uluslararası yatırımcı pazarını hiç düşündünüz mü?

Yurt dışından birçok yatırımcı bu ülkedeki gayrimenkullerle yakından ilgileniyor. Gayrimenkul fonları, aileler ve aynı zamanda bu ülkede yer edinmek isteyen büyük otel zincirleri için her şey büyük ölçekte. Bu yüzden sadece kendi ülkemizden yatırımcılarla konuşmuyoruz, eğer getiriler doğruysa, mülk bilgileri dünyanın her yerinden yatırımcılara gizlice ulaşıyor. Bir satıcı olarak sizin için büyük bir avantaj, burada para yerli olandan biraz daha gevşek duruyor, bir hedefe ulaşılacaksa yatırımcıları kontrol etmek ve araştırmak.

Belgeler ve kayıtlar

Bir oteli satarken, özel bir gayrimenkulü satarken olduğundan çok daha fazla belge ve rakama ihtiyaç duyulur. Yeni sahibin iş rakamlarına, kira sözleşmesi ve otelin işleyişi hakkında gerçeklere ihtiyacı vardır.

Odalar, doluluk seviyeleri, oturma yerleri ve kapasiteler hakkındaki tüm bilgiler karara dahil edilir ve potansiyel müşteriye otelinizin kullanım amaçlarına uygun olup olmadığını gösterir.

Deneyimli bir otelciyi veya müstakbel bir otel işletmecisini ikna etmek için belgelerin eksiksiz ve tüm rakamların doğrulanabilir olması gerekir.

Deneyimli bir komisyoncu olmadan bir otelin satışı zorlaşır ve hafife alınmaması gereken bazı tuzakları da beraberinde getirir.

Satışa alternatif olarak kiralama seçeneğini de tercih edebilirsiniz. Mal sahibi olarak sizin için hangi seçeneğin en iyi çözüm olduğunu, iki seçeneğin karşılaştırılması ve emlak acentesinden alacağınız yetkinlik danışmanlığı ile öğrenebilirsiniz. Her iki durumda da temel bilgiler, otelin şu anda boş olup olmadığı veya faaliyetler sırasında mülkiyet değişikliği isteyip istemediğiniz konusunda sizi bilgilendirmeyi içerir.

Bir oteli satmak – Sonuç

Bir otel satın almak istiyorsanız, güçlü bir ortağa ihtiyacınız var, çünkü en iyi mülkler zaten önceden satılıyor. Yerel tanıdıklar ve ağlar aracılığıyla, en kazançlı mülkler genellikle daha piyasada ve emlak portallarında görünmeden önce satın alınır. Kural olarak, bir emlak borsasında mutlak premium mülkler bulamazsınız.

Bir satıcı olarak siz de bu daha özel fırsatlardan yararlanabilirsiniz. Çünkü elbette, mülkler hala özel olarak alınıp satıldığı sürece daha yüksek bir satış fiyatı elde edilebilir. Burada, alıcılardan biri ya da diğeri, teklifin daha ileri gitmemesi için otel için satın alma fiyatını biraz artırır. Kır otellerinden butik otellere kadar, iç turizmdeki mevcut gelişme, brokerlerle otel satışı için mükemmel koşullar sunmaktadır.

Bir otel satmak istiyorsanız, en başından itibaren profesyonel yaklaşım çok büyük önem taşır. Özel olarak kullanılan mülklerden farklı olarak, kapsamlı değerleme ve pazarlama stratejisi önemli bir rol oynamaktadır. Teklifiniz hangi alıcı grubuna hitap etmeli? Mevcut kira sözleşmesinde hangi koşullar geçerlidir ve otel nasıl bir itibara sahiptir? Tüm bu hususlar teklif fiyatı üzerinde etkili olur ve deneyimli otelcilerin tesisinize ne kadar ilgi göstereceğini belirler.

İstatistikler: Turizm patlaması

Rehber kitabın başında da belirtildiği gibi, iç turizm hızla gelişmekte ve 10 yılı aşkın bir süredir sürekli yeni rekor rakamlarla parlamaktadır. Buna bağlı olarak, geceleyen misafir sayısı ve emlak piyasasında otellere olan talep artmaktadır. Şehir merkezindeki şık, lüks butik otelden bağlantılı gastronomi ve etkinlik alanlarına sahip otele kadar. Almanya’da insanlar sadece daha fazla tatil yapmakla kalmıyor, aynı zamanda bu tatiller için daha fazla harcama yapıyor. Bu nedenle, gecelik konaklama fiyatları artmakta ve otelcilik sektörü giderek daha fazla şirket ve girişimci için kazançlı bir iş haline gelmektedir.

Ergo: Emlak piyasası ve turizm piyasası ÅŸu anda yükseliÅŸte. Åžimdi satarsanız, iyi bir satış fiyatı elde edersiniz – neden bir sonraki emlak balonunu bekleyesiniz ki? Size mevcut kârlardan nasıl yararlanabileceÄŸinizi gösteriyoruz. Otel mülkünüzü konjonktür karşıtı olarak takas edin.

Gayrimenkul sahipleri için Almanya’nın dört bir yanından daha ilginç bilgiler ve rakamlar mı istiyorsunuz? Emlak istatistikleri hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın.

İşte kanıtı – Almanya’da turizm yıllardır patlama yaşıyor! Yeni bir konsept ile eski oteller hızla yeni bir ihtişamla ortaya çıkabilir. İç turizm ve otelcilik sektörü üzerindeki etkilerine ilişkin daha ilginç istatistikleri diyagram ve “Otel Satışları Prosedürü” başlığı altında bulabilirsiniz.

Almanya’deki Konuk geceleri

1992’den 2018’e kadar Alman konaklama tesislerinde misafir gecelemeleri (milyon olarak).

Turizm Gayri safi yurtiçi hasılaya katkı

Alman turizm endüstrisinin gayri safi yurtiçi hasılaya doğrudan ve toplam katkısının 2012-2028 yılları arasındaki gelişimi (milyar Euro olarak).

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Turizm sektöründe çalışanlar

2012-2028 yılları arasında Alman turizm endüstrisinin istihdama doğrudan ve toplam katkısının gelişimi (1.000 olarak).

Otel yıldızlarına göre otel sayısı

Almanya’da otel yıldızlarına göre sınıflandırılmış otellerin sayısı (Ocak 2019 itibarıyla).

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Bingen’de yatırım amaçlı gayrimenkuller

Ren-Main bölgesinde bir yatırım olarak Bingen, yatırım amaçlı bir mülk için mükemmel bir konumdur: ekonomi, altyapı ve ayrıca burada, Ren-Main bölgesinde, üzüm baÄŸları, nehir navigasyonu ve çok uzak olmayan Frankfurt am Main silüeti arasında “güzel yaÅŸam”. Burada küçük bir kasaba atmosferiyle karşılaşırsınız, ancak ÅŸehri çok canlı kılan uygun bir boyuta sahiptir. Özellikle de yaz aylarında ve sonbaharın baÅŸlarında buraya gelen çok sayıda turistle birlikte. Åžehrin yamaçlarındaki Akdeniz villalarından, Ren veya Main nehrinin hemen kıyısında inÅŸa edilmiÅŸ mülklere kadar.

Getirili mülk ve yatırım amaçlı mülk için konum

Bingen’de çok merkezi bir konumda bulunan bu tesis, önemli yerlere, süpermarketlere, doktorlara, Bingen am Rhein ÅŸehir merkezine hızlı ve kolay bir ÅŸekilde ulaşılabilmektedir. Bingen’deki genel olarak iyi altyapı, yakındaki Mainz, Wiesbaden ve Frankfurt am Main metropollerine de hızlı bir ÅŸekilde ulaÅŸmanızı saÄŸlar. Bu durum Bingen’i yatırımcılar için de ilginç kılmaktadır, çünkü büyük ÅŸehrin karmaÅŸasından kaçmak isteyen birçok kiÅŸi, huzur ve sessizlik içinde yaÅŸayabilecekleri yakın çevredeki Speckgürtel’e taşınmaktadır. Bingen’de sermaye yatırımının bir diÄŸer avantajı da alıcı olarak Frankfurt emlak piyasasına kıyasla daha az rekabete sahip olmanızdır.

Bu yüzden Bingen’de bir mülke yatırım yapmalısınız:

• Merkezi konum
• Yüksek yaÅŸam kalitesi
• İyi altyapı
• İyi emlak piyasası
• Küçük rekabet

Emlak piyasası: Geliştirme

EÅŸsiz konumu nedeniyle arazi fiyatları yükselmektedir. Ren-Main Bölgesi, nadiren görebileceÄŸiniz bir “Almanya” sunuyor. Buradaki hemen hemen her birimden tarihi kalelerin manzarasına sahipsiniz. Ä°ster müstakil bir ev, ister eski bir binada bir daire veya özel bir çatı katı olsun – mülklerin ayrı balkon ve teraslarından bazen aynı anda üç kale görebilirsiniz. Ayrıca, güzel üzüm baÄŸları özellikle ilkbahar, yaz ve sonbaharda eÅŸsiz bir ambiyans yaratmaktadır.

Yüksek talep nedeniyle sürekli artan emlak fiyatları

Özellikle popüler olan: vadinin ve Ren Nehri’nin muhteşem manzarası:

Bingen’in Konumu

Bingen pitoresk manzaralar, harika perspektifler ve bol miktarda yaşam kalitesi sunar. Ren ve Nahe nehirleri üzerinde yer alan kasaba, üzüm bağları ve bağ manzarasıyla harika bir şekilde iç içedir. Devlet Bahçe Şovu sırasında güzel bir şekilde düzenlenmiş olan Ren kıyısı, Rochusberg yüksek parkı veya sadece birkaç kilometre uzaklıktaki Bingen Ormanı, saf yerel rekreasyon sunmaktadır.

Frankfurt/Main veya Hahn havaalanlarına ulaşmak sadece yaklaşık 45 dakika sürmektedir. Bingen gerçekten yaşamaya değer bir yer. Kendiniz görün.

• Mainz
• Wiesbaden
• Frankfurt
• Köln

İşte Bingen’in mezolajı:

Gayrimenkul finansmanı: Kredi ve borç

Bir gelir mülkü veya yatırım mül kü de finanse edilmelidir. Özellikle bu amaçla internette kredi hesaplayıcıları ve kredi hesaplayıcıları sunan birçok site bulunmaktadır. Hangilerinin özellikle güvenilir olduÄŸunu ve ne zaman bir banka danışmanına gitmenin kaçınılmaz olduÄŸunu buradan öÄŸrenin.

Online hesap makinesi ile kredi hesaplayın

Kredi hesaplayıcılarına gelince: Burada yanlış bir ÅŸey yapıldığını düÅŸünmüyorum. Bu yüzden özellikle herhangi bir hesap makinesi önermeyeceÄŸim. Stiftung Warentest’in veya saygın bir çevrimiçi gazetenin hesap makineleri, kullanıcı verilerinin gizli bir ÅŸekilde iletilmesi konusunda kesinlikle ÅŸüpheli deÄŸildir. Temel olarak, böyle bir çevrimiçi hesap makinesi yalnızca bir baÅŸlangıç bilgi kaynağı olabilir. ÖrneÄŸin, gayrimenkul kredim için faiz ve geri ödeme oranları açısından aylık ne kadar ödemem gerektiÄŸine iliÅŸkin sorum için. Tam tersini de sorabilirim:

Aylık x tutarında bir meblağım varsa, bir daire satın almak için ne kadar kredi alabilirim?

Krediyi belirlemek için kullanılan bu hesaplayıcılar güvenilirdir:

1. Stiftung Warentest
2. Ciddi çevrimiçi gazeteler

Gayrimenkul kredisi: Banka danışmanı ile görüÅŸün

Öte yandan, öz sermayem ve diÄŸer teminatlarıma göre gayrimenkul kredim için ödemem gereken faiz oranını hesaplayan herhangi bir kredi hesaplayıcısı – bir finans kuruluÅŸununki bile – bilmiyorum. Bu her zaman banka ile kiÅŸisel bir görüÅŸme konusudur. Bu yüzden internetteki çeÅŸitli kredi hesaplayıcılarını aramak ve kullanmak iÅŸe yaramıyor. Benim için en doÄŸru bilgiye ve en güvenli sonuca sahip en iyi kredi hesaplayıcısı hala finansörün kendisiyle konuÅŸmaktır. Birkaç farklı bankadan teklif almak iyi bir fikirdir. Sunulan faiz oranlarında bazen gerçekten gözle görülür farklılıklar vardır.

İpucu: En güvenilir yol her zaman finansman bankanızla konuşmaktır!

Ä°adeleri hesaplayın: çevrimiçi ve ÅŸahsen

Gayrimenkulü bir yatırım olarak düÅŸünen herkes doÄŸal olarak mülkünün ne kadar getiri saÄŸlayacağını bilmek ister. BaÅŸka bir deyiÅŸle: Yatırımımla ne kadar para kazanacağım? Elbette bunun için internette pek çok araç var. Gayrimenkul için getiri hesaplayıcıları genellikle bir emlak acentesine veya finans kurumuna baÄŸlıdır. Bu bir dezavantaj deÄŸil, sadece bunu bilmeniz gerekiyor. Çünkü emlak getirilerine yönelik çevrimiçi hesaplayıcıların büyük çoÄŸunluÄŸu, emlakla ilgili her ayrıntıyı dikkate alamaz. Bu nedenle, çevrimiçi hesap makinesi aracılığıyla genel bir bakış elde etmek ve ardından gerçek bir mülkle kiÅŸisel bir görüÅŸme yapmak her zaman çok daha iyidir.

Özetle:

• Hem getiriyi hem de kredi miktarını online olarak hesaplayın
• Ardından, ikinci adımda, banka danışmanınızla bir görüÅŸme yapın.

Özellikle vadide çok sayıda mevcut mülk bulunmaktadır:

Yeni inÅŸaat projesi: Örnek

Bingen’de sadece muhteÅŸem eski binalar ve hayranlık uyandıran konaklar bulunmaz. Ama aynı zamanda modern yeni bina projeleri. Burada bir örnek bulabilirsiniz.

Konut birimleri, boyut ve konum

Bu mülk ya da daha doğrusu bireysel apartman daireleri nehir vadisinin dibinde yer almaktadır. Alçak konumları nedeniyle bu yeni daireler tüm vadinin olağanüstü, eşsiz bir manzarasını sunmaktadır. Mülkün kendisinin özel bir özelliği vardır, eski bir otoparktan oluşturulmuştur. Elbette tamamen yeni inşa edildi! Sadece çekirdek ele geçirildi. Buna göre, bireysel apartman daireleri, alıcılarınız veya gelecekteki kiracıları için bol miktarda alan sunmaktadır.

Tesisin kendisi çok modern, düz kesimler, net kenarlar. Ä°nÅŸaat alanına yapılan ilk ziyaretten bugünkü yeni binaya kadar, geliÅŸtirici burada gerçekten harika bir iÅŸ çıkarmış. Tesisin her balkonundan, saÄŸ tarafta ÅŸehre, ortada üzüm baÄŸlarına ve Borken’e, sol tarafta ise tüm ihtiÅŸamıyla Ren Vadisi’ne bakan güzel bir manzaraya sahipsiniz.

Burada özetlenmiştir:

• Güzel manzaralı derin konum
• Eski çok katlı otopark
• Geniş alan ve yaşam alanı
• Modern nesne
• Düz, net kesimler
• Balkon ve teras mevcuttur

Apartman binası: konfor ve kalite

Yapım yılına baÄŸlı olarak kötü durumda olan ve acilen modernizasyona ihtiyaç duyan mevcut mülklerle karşılaÅŸtırıldığında, yeni binalarda en son teknoloji ve birinci sınıf inÅŸaat bekleyebilirsiniz:

• Mülke eÅŸiksiz eriÅŸim
• Yeraltı otoparkından ilgili konut katına yolcu asansörü
• Tüm yaÅŸam alanlarında yerden ısıtma
• Isı yalıtımlı camlara sahip geniÅŸ ses geçirmez pencereler
• Elektrikli panjurlar
• Monitörlü interkom
• Her birimde geniş balkon veya teras alanı
• Yüksek kaliteli karo ve parke zeminler
• Her birimde dahili ağ
• Kontrollü havalandırma ve havalandırma
• Yeraltı otoparkında park yerleri
• Bingen şehrinde merkezi konum

Yeni inÅŸaat daire: Örnek

Buradaki yeni inşa edilmiş dairelerden birine bir göz atalım (örnek):

• Koridor 10,14
• Çocuk odası 9,9
• Soyunma odası 5.34
• Banyo 7,11
• Uyku 13.51
• WC 2.69
• Yaşam/yemek/yemek pişirme 38,45
• Yardımcı odası 3.34
• Orantılı teras 8.17
• Toplam yaşam alanı 98,65

Büyük pencereler, gün boyunca oturma odasına ve ortak alana bol miktarda güneş ışığı girmesini sağlar:

Banyolarda da muhteşem vadi manzarası:

Yatak odaları da aydınlık ve ferahtır:

Yatırım şimdi mi sonra mı?

DüÅŸük banka faiz oranları, mantıklı yatırım fırsatları aramayı gerekli kılmaktadır. Aksi takdirde, tasarruf sahipleri varlıklarını artırmak yerine enflasyon yoluyla fiilen azaltma riskiyle karşı karşıya kalırlar.

Ren-Main bölgesinde gayrimenkul

Bir sermaye yatırımı olarak gayrimenkul konusundaki makalede daha önce açıklandığı gibi, her şeyden önce bir mülkün getirisi ile ilgilidir. Özellikle Frankfurt metropolitan bölgesinin teşvik ettiği değer artışı nedeniyle arazi fiyatları yükselmekte ve buna bağlı olarak Ren-Main bölgesinde ve özellikle Bingen’de yatırım karlı olmaktadır. Satın alın ve kendiniz yaşayın ya da satın alın ve kiraya verin, daha sonra iyi bir getiri ile satın. Ren Nehri yakınındaki bu yeni bina ile kendiniz veya gelecekteki kiracılarınız için iyi bir yeni ev buldunuz.

Emlak, daire, ev – Almanya’da çok az yer Ren-Main bölgesi kadar potansiyel taşır. Frankfurt am Main’deki finans sektörü, Ren Vadisi’ndeki pitoresk manzaralar, nehir kıyıları ve sarp kayalıklar arasındaki eşsiz gayrimenkuller. Almanya’nın başka hiçbir bölgesinde Almanya bu kadar “Alman” görünmüyor. Üzüm bağları, kaleler, saraylar arasında saf romantizm. Ren-Main bölgesi, Frankfurt am Main / Mainz / Wiesbaden metropolitan bölgesi etrafında güçlü bir ekonomi ile karakterize edilen bir turizm mıknatısıdır. Sermaye yatırımı Frankfurt çevresindeki metropol bölgesinde mi yoksa sadece birkaç dakika uzaklıktaki Ren ve Main vadilerinde mi?

• Ren-Main bölgesinde gayrimenkul

Kat mülkiyeti mi? Düz mü? Ev mi? – Kararlar

Bir mülk satın almaya karar verdiniz. Bir eve mi yoksa bir daireye mi yatırım yapmalısınız? Hangisinin yeniden satış değeri daha yüksektir? Binlerce soru var, bu nedenle aşağıda yatırım yapmanız gereken mülk türü hakkında bilmeniz gereken en önemli gerçekleri özetliyoruz. Bununla birlikte, aşağıda yanıtladığımız bazı önemli sorular vardır.

Bir mülk mü satın alıyorsunuz? Unutmayın…

• Arazi devir vergisi maliyetleri

<

Gayrimenkul yatırımımda yaşamak istiyor muyum?

Ya da teknik bir dille: yatırım amaçlı mı yoksa mülk sahibi tarafından mı kullanılıyor? Bir gayrimenkule yatırım yaptığınızda, onu kâr amacıyla mı kullanmak istediÄŸinizi (örneÄŸin kiraya vererek, dönüÅŸtürerek, iyileÅŸtirerek vb.) yoksa içinde kendiniz mi yaÅŸamak istediÄŸinizi (yani mülk sahibi olarak) bilirsiniz. Bu ayrım, ne tür bir mülke yatırım yapmak istediÄŸinize karar verirken önemlidir. ÖrneÄŸin, bir evi çevirmek için satın alırsanız, bu, onu ana konutunuz olarak kullanmanızdan farklı vergiler anlamına gelir. Bu önemli bir faktördür ve bu nedenle daha sonra sık sık bahsedilecektir. Yatırımcılar için en önemli fark, müstakil evler (örneÄŸin bir ev) veya çok aileli evler (örneÄŸin bir apartman binası) arasındaki farktır. Yatırım amaçlı gayrimenkuller için ipotek gibi yollarla finansman saÄŸlamanın daha az kazançlı ve daha zor olduÄŸunu unutmayın.

Yatırım amaçlı gayrimenkuller için finansman daha zordur!

Ne tür gayrimenkuller var?

4 farklı gayrimenkul türü vardır: konut, ticari, endüstriyel ve arazi. Burada sadece konut amaçlı gayrimenkullere odaklanıyoruz. Bu, genellikle farklı bölgelerde farklı isimlere sahip olan birçok bina türünü içerir. Listemiz 4 ana tür üzerinden gidecektir:

1. Ev
2. Departman
3. Düz
4. Şehir Evi

Yaşayacağınız yere karar verdiğinizde, doğal olarak şehirde bir apartman dairesinde mi yoksa banliyöde bir evde mi yaşamak istediğinizi bilirsiniz. Aşağıda hangi tür mülkün en karlı olduğuna odaklanıyoruz.

Mülkümü kiraya vermeli miyim?

Bu, emin olamayabileceğiniz bir sorudur. Bir mülk satın aldıktan sonra iki ana seçeneğiniz vardır: Sat ya da kiraya ver. Elbette, onarım masraflarından kaçınmak ve daha sonra değer kazanmanın veya diğer şeylerin faydalarından yararlanmak için mülkü boş bırakabilirsiniz, ancak en popüler oldukları için burada satma veya kiralama seçeneklerine odaklanacağız. Her iki tarafın da avantajları ve dezavantajları vardır ve sorunun cevabı birkaç faktöre bağlıdır.

Finansman

Kiraya vermek için bir mülk satın almanın farklı vergi sonuçları ve ayrıca ipoteğiniz üzerinde farklı etkileri vardır. Neredeyse her yerde yatırım amaçlı gayrimenkuller sübvanse edilmekte ve vergi indirimlerinden yararlanmaktadır. Bu, kiraladığınız mülklerden elde ettiğiniz gelir üzerinden alınan vergilerin, bunları sattığınız zamankinden daha düşük olduğu anlamına gelir. Kiralık mülklerde, mülk masraflarınızın çoğunu vergi beyannamenizden düşme hakkına sahipsiniz. Onarım hizmetleri, ev ofisi masrafları, sigorta ve ipotek sigortasının tümü düşülebilir. Ancak en büyük avantaj, bir mülkün sürekli azalan değerini vergilerinizden düşebileceğiniz amortisman yöntemidir.

• En büyük avantaj: amortisman!

Katılım

Bir emlak kralı olma hayali pasif geliri içerir. Bu, bir iÅŸi yürütme veya ofise gitme baskısı olmadan yatırımınızdan kar elde edebileceÄŸiniz anlamına gelir. Buna pasif gelir deniyor ve kulaÄŸa oldukça rahat geliyor (elbette gerçekte olduÄŸundan daha rahat). Bu, (mülk yöneticinizin ilgilendiÄŸi) onarımlar dışında, kendinizin çok az ÅŸey yapması veya hiçbir ÅŸey yapmamanız gereken kiralamalarda sahip olduÄŸunuz türden bir gelirdir. Pasifin tam tersi olan aktif gelir, çoÄŸu insanın günlük iÅŸlerinde yaptığı ÅŸeydir, aldığınız her kuruÅŸ için çalışırsınız. Mülkünüzü satmayı planlıyorsanız, süreçte çok daha aktif olmanız muhtemeldir. Evinizi çevirmeyi, yani satın almayı, yenilemeyi ve tekrar satmayı planlıyorsanız, çok daha istikrarlı bir çalışma gerektirdiÄŸi için bunu günlük bir iÅŸ olarak düÅŸünebilirsiniz.

Riskler

Bir mülkü kiraya vermek istiyorsanız, elbette kiracı bulamama riski vardır. Öte yandan, evi satın alma fiyatına (yani mülkü satın alma ve yenileme maliyetine) satamazsanız benzer bir risk vardır. Her halükarda, bir gayrimenkul yatırımı ancak satın alma kararı kapsamlı bilgi edinilmeden verilirse risklidir.

Ne tür bir gayrimenkule yatırım yapmalıyım?

Tüm bunları açıklığa kavuşturduğumuza göre, şimdi farklı mülk türlerine ve her birinin avantajlarına geçelim.

Ev

Sözde müstakil ev. Bu herkesin bildiği bir şeydir ve tanıtıma ihtiyacı yoktur. Bir ev satın aldığınızda, genellikle toplam fiyatın belirli bir yüzdesini peşin olarak ödersiniz (peşinat) ve ardından her ay fiyatın geri kalanını ödersiniz (ipotek).

Avantajlar

Daha düÅŸük ön maliyetler, satın alırken diÄŸer mülk türlerine göre daha az para yatırmanız gerektiÄŸi anlamına gelir. Ayrıca, bir yapı kooperatifinin ensenizde olması konusunda endiÅŸelenmenize gerek kalmadan oldukça özgürce dekore edebileceÄŸiniz veya yenileyebileceÄŸiniz bir faktör de var. Bir baÅŸka büyük avantaj da, evinizle aynı zamanda bir arsa da satın almanızdır. Ev olmasa bile arazinin deÄŸeri artar. Ve tabii ki sonunda evi kâr amacıyla satabilirsiniz.

• Özgürlük ve Gizlilik

Dezavantajlar

Sorumlu kişi sizsiniz. Bu yolun avantajları olduğu gibi dezavantajları da vardır. Onarım, bakım ve benzeri işleri yapmak zorundasınız. Elbette bir de fiyatı var. İyi bir konut kredisi bulabilseniz bile, evler elbette dairelerden çok daha pahalıdır. Konum – evler genellikle banliyölerde olduğundan – önemli etkinliklere veya şehir merkezi yaşamına uzaklık anlamına gelir. Bu elbette genç aileler gibi bazıları için arzu edilen bir durumdur.

• Sorumluluk ve Çalışma

Departman

Daireler genellikle ilk kez ev alacaklar için ilk adımdır. Daire, daha büyük bir apartman binası içinde yer alan herhangi bir konut ÅŸeklidir. Her zaman en geniÅŸ konutlar olmasalar da nispeten ucuzdurlar ve banliyöler yerine ÅŸehirde yaÅŸamak isteyenler için iyi bir seçenek sunarlar. Ä°nsanlar genellikle sadece daire kiralamanın mümkün olduÄŸunu düÅŸünürler ve bu kesinlikle en yaygın seçenek olsa da, bir daire satın almak ve bir daire satmak da mümkündür.

Yukarıda sıralanan avantajlar elbette en ikna edici olanlardır. Buna bir de tesisat gibi işlerle ilgilenen mülk yöneticisi gibi kişileri ekleyin. Bu da siz sakinler için daha az sorumluluk anlamına gelir. Ayrıca, modern apartman binasında havuz veya spor salonu gibi olanaklar da bulunmaktadır. Son olarak, ortak alanlar komşularınızla etkileşim kurmanız için alan sağladığından çok daha az yalnızdır. Ancak, mali açıdan daireniz daha az değer kazanacaktır, bu da sattığınızda kar elde edemeyeceğiniz anlamına gelir.

Düz

Birçokları için kat mülkiyeti, daire ile ev arasında bir ara çözümdür. Müstakil bir eve sahip olmanın sorumluluÄŸu olmadan bir evin büyüklüÄŸünü ve göreceli mahremiyetini sunar. Apartman dairelerinde genellikle kapıcı ve güvenlik gibi görevler bulunur. Yine, bir daire kiralamak mümkündür, ancak bir kat mülkiyeti satın almak da mümkündür.

Dairelerde olduğu gibi, bu gayrimenkul türü de bir ev satın almaktan daha az risk ve taahhüt içerir. Genellikle (dairelerde olduğu gibi) onarımlar için ücret ödemeniz veya bunlar için mülk yöneticilerine ödeme yapmanız gerektiği gerçeği ihmal edilir. Bu “apartman aidatları” aylık 100 ila 700 dolar arasında değişmektedir. Bir diğer dezavantaj da komşulara olan yakınlıktır.

• Apartman aidatları: $100-$700 /ay

Şehir Evi

Şehir evi genellikle unutulan dördüncü seçenektir. Tıpkı bir evde olduğu gibi, mülkün, yani hem arazinin hem de içinde yaşadığınız binanın sahibi sizsiniz. Bu avantajlıdır çünkü zaman içinde öz sermaye oluşturmanıza olanak tanır. Peki bu ev ile normal bir ev arasındaki fark nedir? Şehir evleri genellikle komşu evlerle duvardan duvara bir sıra halinde yerleştirilir. Bu da daha az mahremiyet ve ortak sorunlar anlamına gelmektedir. Ancak bu nedenle – ve genellikle ortalama bir evden daha küçük oldukları için – şehir evlerini finanse etmek daha ucuz olabilir. Ayrıca, şehir merkezleri gibi daha kalabalık alanlarda daha fazla alan için harika bir seçenektir.

Bir kat mülkiyeti satın almayı düşünüyorsanız, dernekteki/geliştirmedeki diğer kat mülkiyeti sahipleriyle görüştüğünüzden emin olun. En az %90’ı ilgili mal sahibi tarafından kullanılmalıdır. Kiralıyor olsanız bile, etrafınıza sorun ve diğer ev sahiplerinin mali durumunun nasıl olduğunu öğrenin. Bir dernek, kiracıların önemli bir kısmının ödeme yapamaması veya ödeme yapmaması durumunda yükü üstlenmeniz gerektiği anlamına gelir. Yani ödeme yapmazlarsa, acı çekebilirsiniz.

• Kat mülkiyeti dairelerinin >%90’ı ev sahibi tarafından kullanılmalıdır

Yatırımlar, er ya da geç

Ne zaman yatırım yapmaya karar verirseniz verin. Gayrimenkul genellikle doğru seçimdir çünkü gerekli ayak işleri önceden yapılır. Bu da bilgilenmek, olasılıklar ve tüm bu seçeneklerin artıları ve eksileri hakkında bilgi edinmek anlamına gelir.

ABD’de gayrimenkul edinmeyi düşünüyor musunuz? Kapsamlı makalelerimiz size her şeyi açıklıyor:

• ABD’de Gayrimenkul Alımı – Vergiler
• ABD Emlak Vergileri – Emlak Vergileri