Satılık 1 yatak odalı / 2 yatak odalı daire [yıl]: Son kullanma tarihi

Küçük bir daire satmak istiyorsunuz, belki de bu sattığınız ilk mülktür. O zaman burada kısaca cevaplayacağım birçok soru ortaya çıkıyor.

Not: DoÄŸrudan satın alıyorum, beni arayın veya iletiÅŸim bölümünden bana yazın.

Ä°lk kez satış yaparken 4 büyük soru

Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya genelinde ilk kez satıcıların en sık sorduÄŸu sorular:

• Küçük dairemin deÄŸeri ne kadar?
• Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış?
• Dairenin satışı için vergi ödemek zorunda mıyım?
• Bir daireyi satmanın ilk adımı nedir?

Öncelikle en önemli soruları açıklığa kavuÅŸturalım. Bundan sonra, size bir dairenin satışındaki 18 adımı ayrıntılı olarak sunacağım. Ä°lk adımdan satın alma sözleÅŸmesine ve noter randevusuna kadar.

Apartman, yüksek bina veya bir apartman bloğundaki daire:

Küçük dairemin deÄŸeri ne kadar?

Bir mülkün değeri, ister küçük bir daire, ister büyük bir daire veya bir apartman bloğu olsun, genellikle her zaman üç temel faktör temelinde ölçülür:

1. Konum (ÅŸehir, ilçe ve cadde)
2. Mülk tipi / durumu (kozmetik onarımlardan yenileme birikimine kadar)
3. Kiracı / Boşluk

İçgörü ile başlayalım: Değerleme.

Dairenin konumu: Münih vs Duisburg – Faktör #1

Konum – Değerlemenin merkezinde, arsanın fiyatı veya dairenizin konumu yer alır. Schwabing’deki (Münih) 40 metrekare ile Marxloh’daki (Duisburg) 40 metrekare çok farklıdır.

Konum, sadece hangi şehirde satılacağı değil, aynı zamanda hangi semtte, hangi sokakta, hangi ev numarasıyla satılacağı anlamına gelir. Bölgeler arasında olduğu kadar sokaklar arasında da büyük farklar var. Ana yolla kesişen bir kavşağa yakın bir daire, tipik gürültü ve sadece 300 m uzaklıktaki küçük pastoral şehir parkını düşünün. Aynı sokak, büyük fark var.

Karşılaştırma, konum Münih / Duisburg:

• Münih Schwabing’de 40 m²: 483.000 Euro
• Duisburg Marxloh’da 40 m²: 74.000 Euro

Fark Münih / Dusiburg:

+ %550 fiyat farkı

Kim küçük daire satın alır?

Arz tarafına (daireniz) baktıktan sonra, alıcı tarafına bakıyoruz. Mikro konumunuzdaki (cadde ve bölge) arz ve talep ne durumda? Özellikle Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Münih, Stuttgart ve üniversite ve yüksekokulların bulunduÄŸu diÄŸer ÅŸehirlerde satışlar kırsal bölgelere göre daha hızlıdır. Çünkü burada talep çok daha yüksek.

Ayrıca gelecekteki gelişmelere yönelik olarak, tek kişilik hanelerin sayısındaki artış gibi demografik değişiklikler. Daha az sayıda geniş aile var, ancak daha fazla bekar insan var. Perspektifler değerlendirmede rol oynar.

Konumdan sonra mülkün kendisine, tek yatak odalı dairenize veya iki yatak odalı dairenize gelelim.

Mülk tipi / durumu (kozmetik onarımlardan yenileme birikimine) – Faktör #2

Mülk tipinin kendisi tüm alıcılar için geçerlidir. 1 odalı / 2 odalı bir daire olduğu açıktır. Diğer faktörler ise örneğin binanın tamamı olabilir. Daireniz yüksek kaliteli bir apartmanda mı yoksa isimsiz bir apartman bloğunda mı? Bu, daha sonraki alıcılar / kiracılar için daha fazla veya daha az cazip hale getirir (kira fiyatı).

Mülkünüze değer biçmek için onun durumuna bir göz atmanız gerekir. Bir yandan, kat malikleri derneği ile paylaştığınız kısmi mülkiyet ve ayrı mülkünüz olan daire. Konular arasında kozmetik onarımlar, yenileme, tıkanıklık ve bazen de mevcut mobilyalar yer almaktadır.

Böyle bir deÄŸerlendirme için bir profesyonelle konuÅŸmalı, daireyi incelemeli ve gerekirse birkaç belgeye de baÅŸvurmalısınız. Bu konuda daha fazla bilgiyi rehberin ilerleyen bölümlerinde, daire satmanın 18 adımında bulabilirsiniz!

Satmadan önce yenileyin / tadilat yapın?

Ä°lk kez satış yapan pek çok kiÅŸi, kat mülkiyetini yenilemeye veya hatta tadilata gerek olup olmadığını sorar. Aslında, bu zahmete girmelerine gerek yoktur; birçok alıcı daha sonra yükseltebilecekleri mülkleri satın almayı sever. Sonuçta, elbette bunun emlak getirisi üzerinde olumlu etkileri vardır.

Kiracılar, kira sözleÅŸmeleri ve boÅŸ pozisyonlar – Faktör #3

Kiracı / Boşluk – Tek yatak odalı dairenizin veya iki yatak odalı dairenizin değerlemesinde 3. Faktör mevcut doluluk oranıdır.

Kiralık bir dairenin satışı – Daire kiralıksa, kiracının geçmişi de yeniden satışta biraz önemlidir. İdeal olarak, herhangi bir gecikme ya da zorluk yaşanmamıştır. Aynı şekilde, dairenin boş kalması veya daha sonra yeniden kiralanması için yapılacak masraflar da bir rol oynar. Dairenizde daha önce ev sahibi olarak oturduysanız, bu durum boş daire olarak sayılır; sonuçta yeni ev sahibi, kendisi ev sahibi olarak oturmak istemiyorsa daireyi yeniden kiraya vermelidir.

Ne kadar çok ayrıntıya girersek, sonuçta fiyat o kadar az etkilenir.

Bu nedenle, üç merkezi değerlendirme faktörünü bir kez daha bir araya getirdik:

1. Konum (ÅŸehir, ilçe ve cadde)
2. Mülk tipi / durumu (kozmetik onarımlardan yenileme birikimine kadar)
3. Kiracı / Boşluk

Komisyoncu ile mi yoksa komisyoncu olmadan mı satış?

Özel olarak mı yoksa bir emlakçı ile mi satacaksınız? Değerlemenin yanı sıra, satışlardaki en büyük soru. Henüz bir kat mülkiyeti satmadıysanız, ilk başta şöyle düşünebilirsiniz: emlakçı olmadan satmak bana para kazandıracak! Ancak aslında, özel olarak satış yapmak bazı riskler içerir. Sadece daha önce bahsedilen değerlemeyi değil, aynı zamanda tüm prosedürü ve satın alma sürecini, bireysel mülk reklamlarını, ilgili taraflarla ve gerçek potansiyel alıcılarla sürekli iletişimi, müzakereleri, satın alma sözleşmesini ve …

Günün sonunda, satıcı olarak emlakçı masrafları için ödediğiniz birkaç yüzde, olabilecek hatalarla karşılaştırıldığında çok fazla değildir. Ancak daha da önemlisi, daha sonra satın alma sözleşmesi ve noter randevusuna kadar olan 18 adımın tamamında göreceğiniz gibi zaman faktörüdür.

Gerçekçi değerlendirme, kişisel ağ, iletişim ve danışman:

Dairenin satışı için vergi ödemek zorunda mıyım?

Bir satıcı olarak sizin için, bir daireyi satarken dikkate almanız gereken tek bir vergi vardır: spekülasyon vergisi.

Satışta spekülasyon vergisi: Ne zaman ve ne kadar?

Spekülasyon vergisi nispeten hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır. İlk ayrım: Ev sahipleri ve sermaye yatırımcıları (kiralama).

Eğer dairenizi sadece kendiniz kullanıyorsanız, satış vergiden muaftır.

Dairenizi kiraya verdiğiniz anda durum değişir. Şimdi spekülasyon vergisi yürürlüğe giriyor.

• KiÅŸisel çıkar = vergiden muaf
• Sermaye yatırımı (kiralama) = spekülasyon vergisi tahakkuk eder
• Spekülasyon süresi 10 yıl (alım / satım arasında)
• Ä°stisna: satışın yapıldığı yıl içinde kendi kullanımı + 2 yıl öncesi

Elde ettiğiniz kâr üzerinden vergilendirileceksiniz.

Formül:

• Vergilendirilebilir kâr = satış fiyatı – alış fiyatı

Spekülasyon vergisi neden var?

Spekülasyon vergisi, uygulanan nispeten yüksek vergi oranı nedeniyle çok hızlı gayrimenkul işlemlerini (spekülatörleri) ilgisiz hale getirmeyi amaçlamaktadır. Spekülasyon vergisinin miktarı, özel şahıslar için %42’ye kadar çıkabilen normal vergi oranına (gelir vergisi) dayanmaktadır. Yıllık ~ 255.000 gelirden (satışlardan elde edilen kar dahil), +%3’lük ek bir zengin kişi vergisi bile vardır.

• Maksimum %45’e kadar spekülasyon vergisi

Bu nedenle, mülkünüzü kiraya verdiyseniz spekülatif vergi ortaya çıkar. O halde dönem (spekülasyon dönemi) 10 yıldır. Bu, dairenizin satın alınması ile dairelerinizin satışı arasında on yıl geçmiş olması gerektiği anlamına gelir. O zaman dairenizin satışı vergiden muaftır. Bu on yıl içinde satış yaparsanız, spekülasyon vergisi ödemeniz gerekecektir.

Bunun bir istisnası vardır: mülkünüzü kiraya verdiyseniz ve satmadan önce iki yıl boyunca kendiniz kullandıysanız, bir sonraki yıl vergiden muaf olarak satabilirsiniz.

• Gayrimenkul satışından elde edilen kazancın vergilendirilmemesi
• KiÅŸisel çıkar = vergiden muaf
• Sermaye yatırımı (kiralama) = spekülasyon vergisi tahakkuk eder
• Spekülasyon süresi 10 yıl (alım / satım arasında)
• Ä°stisna: satışın yapıldığı yıl içinde kendi kullanımı + 2 yıl öncesi
• Tutar, gelir vergisi oranına (kiÅŸi) göre belirlenir

Bir daireyi satmanın ilk adımı nedir?

Bir daireyi satmanın ilk adımı, kat mülkiyetinizi satmak istediÄŸinize karar vermektir! EÄŸer bu aÅŸamaya geldiyseniz, daire satmanın 18 adımını buradan öÄŸrenebilirsiniz.

Adım adım: Satış kontrol listesi

Artık 4 önemli soruyu ve cevaplarını biliyorsunuz! Küçük dairemin değeri ne kadar? Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış? Dairemin satışı için vergi ödemek zorunda mıyım? Bir daireyi satmanın ilk adımı nedir? Bu 18 adımlık kontrol listesi ile şimdi ayrıntılara girin. Satış anından noter atamasına ve satın alma bedelinin transferine kadar.

Hazırlık: Mülk hazırlama ve satış

• Finansal planlama ve satış zamanlaması
• Emlakçı kiralayın
• Kayıtlar ve belgeler
• Mülk deÄŸerini artırın
• Teklif fiyatını belirleyin
• İfşa oluşturun

Satış aşaması: mülkün pazarlanması ve alıcıların bulunması

• Pazar mülkü
• Potansiyel alıcılarla iletişim
• Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
• Kredi kontrolü
• Görüntüleme tarihleri
• Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı

Satış işlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleşmesi

• Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin
• Noter randevusu
• Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
• Mülkün teslim edilmesi
• Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
• Vergi ödeyin

Mobilyalı daireler ile modern mikro daireler:

Konum, konum, konum! İşte büyük şehirlerden bir seçkiye özel bir bakış daha:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Köln
• Münih
• Stuttgart

Ev ve daire için sergi oluÅŸturun

Gayrimenkul satışı hakkında zaten çok ÅŸey öÄŸrendiniz. Åžimdi sıra, mülk teÅŸhirini oluÅŸturarak ilk bilgileri uygulamaya geldi.

Gayrimenkulü tanımlayın: Gerçekler ve Rakamlar

Gayrimenkul teşhiri, mülkle ilgili en önemli bilgileri içerir. Bu, özellikle inşaat yılından mülkün büyüklüğüne, yaşam alanı hesaplamasına ve ayrıca altyapıya kadar mülkle ilgili resimleri ve gerçekleri içerir: Mülk nerede bulunuyor ve yakın çevresinde neler var?

En önemli gerçekler:

• Üretim yılı
• Arsa büyüklüÄŸü
• Yaşam alanı hesaplaması
• Altyapı
• Konum

Tüm bunlar mülk tanıtımında özetlenmekte ve ilgili taraflara ilk bakışta bir fikir vermektedir. Böylece, zaman alan görüntüleme randevuları düzenlenmeden önce, potansiyel alıcılar en önemli bilgileri hızlı ve kolay bir şekilde görebilir ve şüphe durumunda diğer tekliflerle karşılaştırabilir.

Gayrimenkul ifÅŸası için belgeler – kontrol listesi

Daha önce de öğrendiğimiz gibi, özellikle mülk teşhirinin görsel olarak hazırlanması, sonuçta elde edilebilecek satış fiyatında önemli bir faktördür. Sunum ne kadar iyi olursa, potansiyel alıcılar mülkünüzle o kadar çok ilgilenecektir.

Gayrimenkul ifşası için belgeler – kontrol listesi

1. Üretim yılı
2. Arsa büyüklüÄŸü
3. Yaşam alanı hesaplaması
4. Kat planı
5. Bina açıklaması
6. Enerji değerleri ve enerji sertifikası
7. Ä°çeriden ve dışarıdan fotoÄŸraflar
8. Çevreleyen altyapı
9. Ekstralar (yerden ısıtma, balkon, havuz, garaj, vb.)

Son olarak, pek çok kişinin unuttuğu şey, iyi görseller!

Profesyonel fotoÄŸraflar çekin: Örnek ve ipuçları

Yine, VW, Bentley veya Lamborghini olsun, otomobil ticareti ile basit bir karşılaştırma yapmak en iyisidir. Reklam malzemesini düzgün tasarlamazsanız, insanlar ürünü sorgulamaz. Sonuç olarak, gayrimenkul ticareti her zaman talep yaratmakla ilgilidir. Ancak bu, talepteki niceliksel miktarla değil, niteliksel miktarla ilgilidir.

Dikkat! Görsel oluÅŸturmada yapılan en büyük hatalar

Aslında, bize ulaşan pek çok ifşa “çok basit” bir görünüme sahip. Resimler bulanık ve pek net değil. Işık ayarları doğru değil. Her şey karanlık. Odalar kasvetli ve küçük görünüyor. Buna ek olarak, bilgiler sıkıştırılmış veya çok az ve yazı tipi eğlenceli.

Lütfen aşağıdaki hatalardan kaçının:

• Bulanık görüntüler
• Bulanık görüntüler
• Yanlış ışık ayarları
• Çok karanlık görüntüler
• Odalar kasvetli ve küçük görünüyor

İşte birkaç örnek:

Mülkün dış cephesinin fotoÄŸrafını çekin

Dış mekanlarda, hataların çoğu hareket bulanıklığından, çoğu zaman da aşırı pozlamadan kaynaklanır. Bazen akıllı telefon kamerasının lensi biraz kirlidir ve burada müstakil bir ev örneğinde görüldüğü gibi, satıcılar genellikle görsel olarak çekici görüntülere dikkat etmezler.

Bunu nasıl yapmamanız gerektiğiyle başlayalım – kötü bir resimle:

• Işık hareketi nedeniyle bulanıklık
• Perspektif olarak eğik
• Soluk renk

Doğru:

Mülkün içini fotoÄŸraflayın

İç mekanlarda da birçok hata yapılabilir. Işık, tıpkı açık havada olduğu gibi önemli bir hata kaynağıdır.

Burada da kötü örnekle başlıyoruz:

• Işık hareketi nedeniyle bulanıklık
• Perspektif olarak eğik
• Soluk renk

Doğru:

Birkaç örnek ifşa daha görmek ister misiniz? O zaman burada etkisi olan 2 veya 3 tasarım örneği daha bulacaksınız:

• Gayrimenkul tanıtımı tasarlama – örnekler ve ÅŸablonlar

Tebrikler! Artık gayrimenkul satış sürecine – en azından temel düzeyde – aşinasınız.

Şimdi satış aşamasına geçelim.

Adım 7’ye devam edin: Mülkü pazarlayın

Tüm hazırlıklar yapıldıktan sonra, satış aşamasına geçme zamanı gelmiştir. Dairenizi veya evinizi nasıl pazarlayacağınız hem mülkün türüne hem de konumuna bağlıdır. A, B ve C konumundaki bir mülkü alıcıya nasıl verimli bir şekilde sunabileceğinizi buradan öğrenebilirsiniz.

• Pazar mülkü

5. adıma geri dönün: Teklif fiyatını belirleyin

Bir mülkün satın alma fiyatı nasıl belirlenir? Burada hangi kriterlerin etkisi var? İstenen fiyat ile satış fiyatı aynı şey midir? Rehberimizde mülkünüzün satış fiyatını nasıl belirleyeceğinizi ve alıcı için hangi faktörlerin özellikle önemli olduğunu öğreneceksiniz.

• Teklif fiyatını belirleyin